Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.09.2014 по делу n А01-1985/2012. Оставить без изменения определение первой инстанции: а жалобу - без удовлетворения (ст.272 АПК),Отказать в назначении экспертизы (ст.82, 83 АПК)

ООО «ОКЕАН» были произведены демонтаж части внешних стен здания и внутренняя отделка всего здания (в том числе предчистовая и чистовая отделка стен и пола, монтаж пожарной сигнализации, монтаж водоснабжения и канализации, монтаж общей вентиляции, установка межкомнатных перегородок, монтаж встроенной мебели, монтаж оконных блоков и дверей, отделка внутренних помещении декоративной штукатуркой, облицовка плиткой, отделка лестничных проемов (стен, ступеней, ограждений), установка оборудования, монтаж электрики (освещения. электропроводки), монтаж сантехники и сантехнического оборудования различной сложности, монтаж сплитсистем, монтаж потолочных перекрыти и т.п.). Кроме того, необходимо учесть, что спорное имущество не является самостоятельными объектами недвижимости, а являются комплексной застройкой - производственным комплексом, направленным на оказание определенного крута услуг.

В период с 12.04.2012 г. на территории базы, как указывает ООО «МИК Союз-юг», были произведены неотделимые улучшения арендованного имущества на общую сумму 74 780 000 (семьдесят четыре миллиона семьсот восемьдесят тысяч) рублей. Все затраты ООО «ОКЕАН» подтверждены первичными документами и не вызывают сомнений в подлинности, и не оспорены сторонами по делу.

Таким образом, учитывая, что по договору Иванников В.В. фактически продал ООО «МИК Союз-Юг» только земельный участок с находящимися на нем строительными материалами, объектами незавершенными строительством, и документами, разрешающими строительство, то нынешнее состояние спорных объектов недвижимости не позволяет достоверно определить действительную рыночную стоимость спорных объектов недвижимости на момент их продажи как 28.11.2011 г. так и 09.04.2012 г. Именно в виду изложенного, экспертизами проведенными в рамках настоящего дела по заявлению конкурсного управляющего Хасанова Р.Р не удалось достоверно определить действительную рыночную стоимость спорных объектов недвижимости.

 Довод конкурсного управляющего должника Хасанова Р.Р. о продаже имущества по заведомо заниженной цене также опровергаются следующими обстоятельствами.

Согласно представленному в материалы дела договору купли-продажи земельного участка № 2066 от 26.01.2009 г., заключенному между Администрацией муниципального образования Темрюкский район и ЗАО «РИВАГРО», стоимость отчуждаемого объекта составила 403 054,37 руб. Указанный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службе по Краснодарскому краю, выдано свидетельство о государственной регистрации права от 04.03.2009 г. серии 23-АЕ № 089932.

Согласно кадастровому паспорту, приложенному к указанному договору, кадастровая стоимость отчуждаемого земельного участка на момент продажи составляла 6 717 572,76 руб., то есть реальная покупная цена земельного участка с находящимися на нем объектами значительно меньше кадастровой стоимости, установленной на дату совершения сделки.

Кроме того, заявителем в материалы дела не представлено доказательств, свидетельствующих о возможности реализации спорных объектов недвижимости в 2011 году по указанной им цене.

Обязанность доказывания наличия возможности реализации спорного имущества по заявленной заявителем цене возложена именно на заявителя. Данное обстоятельство подтверждается главой 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также сложившейся судебной практикой по данному виду споров (в частности, судебными актами всех трех инстанций по делу №А71 -778/2010, в том числе определением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.01.2011 г.).

Довод конкурсного управляющего должника о том, что судом первой инстанции не был принят во внимание тот факт, что кадастровая стоимость земельного участка в размере 6 717 572,76 руб. свидетельствует о том, что рыночная стоимость земельного участка явно выше всей цены оспариваемой сделки, откланяется апелляционной коллегией как необоснованный.

Постановлением правительства Российской Федерации от 08.04.2000 г. № 316 утверждены Правила проведения государственной  кадастровой оценки земель, согласно которым организация проведения государственной кадастровой оценки земель осуществляется Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости и его территориальными органами. Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению. В виду функционального использования. Указом Президента РФ от 25.12.2008г. № 1847 Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости упразднено, и го функции переданы Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии. В соответствии с Постановлением Правительства РФ от. 01.06.2009 г. № 457. утвердившим Положение о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, к полномочиям указанной службы отнесена организаци проведения государственной кадастровой оценки (пункт 5.2.1 Положения). Таким образом, полномочиями по определению кадастровой стоимости земельного участка обладает исключительно Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, а не орган местного самоуправления. В частности полномочия по определению кадастровой стоимости возложены не на Администрацию муниципального образования Темрюкский район. Ранее кадастровая стоимость земельного участка рассчитывалась исходя площади земельного участка и удельного показателя стоимости 1кв. м земли на территории всего муниципального образования. В связи с чем, размер кадастровой стоимости земельною участка устанавливался без учета специфических характеристик конкретного участка.

Признавая недопустимость такого рода расчета для установления кадастровой стоимости Приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от  22.11.2011 г. № 1756 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков из земель населенных пунктов Краснодарского края» определена кадастровая стоимость земельных участков по их кадастровым номерам. Согласно указанному приказу с 01.01.2012 г. кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:30:04001001:175 составляет 2 250 531,08 руб. Указанное подтверждается кадастровым паспортом от 02 сентября 2014 года, представленным в материалы  настоящего дела.

Данный приказ об изменении кадастровой стоимости земельного участка, принят 22.11.2011 г. т.е. до даты заключения спорного договора купли-продажи (28.11.2011г.).

Соответственно, с момент принятия указанного приказа кадастровая стоимость спорного участка была снижена полномочным органом самостоятельно с 6 717 572,76 руб. до 2 250 531,08 руб., т.е. снижена в 3 раза.

Таким образом, Приказом № 1756 государственный орган признал, что кадастровая стоимость в размере 6 717 572.76 руб. не соответствует действительности и не подлежит применению даже для целей налогообложения как завышенная. Между тем, многочисленная судебная практика позволяет однозначно утверждать, что любая установленная нормативным актом кадастровая стоимость не тождественна рыночной. Как следует из судебной практики рыночная стоимость, определенная по результатам независимой оценки всегда значительно ниже установленной кадастровой. Указанные споры направлены исключительно на снижение налогооблагаемой базы правообладателей.

Более того, в постановлении от 28.06.2011 N 913/11 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, в том числе и в отношении земельных участков, кадастровая стоимость которых была определена до вступления в законную силу положений главы III.1 Закона об оценочной деятельности. При этом Президиум исходил из того, кадастровая и рыночная стоимости объектов взаимосвязаны, и кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной методом ее определения (массовым характером).

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено прежде всего на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим рыночная стоимость, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена произвольно, на произвольную дату.

Таким образом, ссылка заявителя на то, что должник продал имущество по заниженной цене, т.к. на момент совершения сделки кадастровая стоимость спорного участка составляла 6 717572,76 руб. необоснованна.

Из материалов дела видно, что основной договор между ЗАО «РИВАГРО» и Иванниковым В.В. был заключен на условиях, установленных предварительным договором купли-продажи от 01.02.2011 г.

Согласно договору от 28.11.2011 стоимость отчуждаемого имущества составила 1 300 000 рублей.

Как следует из представленных в материалы дела данных бухгалтерского учета на последнюю отчетную дату, предшествующую дате заключения сделки, валюта балансов должника составляла 203 980 000,0 руб. (20 % из которых составляет 40 796 000,0 руб.). Между тем, оспариваемая сделка совершена на сумму 1 300 000,0 руб. (то есть стоимость имущества по сделке составила 0,64 %, а следовательно менее, 1 % от валюты баланса).

В связи с указанным доводы заявителя о том, что спорная сделка нарушает права и законные интересы кредиторов как направленная на уменьшение конкурсной массы, не находят своего подтверждения.

В силу разъяснений, изложенных в постановлении Пленума ВАС РФ № 63 от 23.12.2010, заявителем должен быть доказан факт причинения вреда имущественным правам кредиторов и неравноценное встречное исполнение обязательств. Между тем, в нарушение указанного пункта доказательств того, что в результате совершения сделки был причинен вред имущественным правам кредиторов и то, что предоставлено неравноценное встречное исполнение обязательств в материалы дела заявителем не представлено.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

В силу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах не допускаются. В случае несоблюдения указанных требований арбитражный суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.

Согласно пункту 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.04.2009 г. № 32 «О некоторых вопросах, связанных с оспариванием сделок по основаниям, предусмотренным Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)» исходя из недопустимости злоупотребления гражданскими правами (п. 1 ст. 10 ГК РФ) и необходимости защиты при банкротстве прав и законных интересов кредиторов по требованию арбитражного управляющего или кредитора может быть признана недействительной совершенная до или после возбуждения дела о банкротстве сделка должника, направленная на нарушение прав и законных интересов кредиторов, в частности, направленная на уменьшение конкурсной массы сделка по отчуждению по заведомо заниженной цене имущества должника третьим лицам.

Статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу пп. 1 пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Цена в договоре купли-продажи недвижимости является одним из существенных условий.

Исходя из положений договора от 28.11.2011 волеизъявление сторон было направлено на реализацию и приобретение недвижимого имущества по цене 1 300 000 рублей, о чем свидетельствуют также последующие действия продавца и покупателя, связанные с исполнением этой сделки.

Обстоятельства заключения договора купли-продажи от 28.11.2011 г. не свидетельствуют о злоупотреблении правом со стороны ЗАО «РИВАГРО» и Иванникова В.В. при совершении ими оспариваемой сделки. Действительная воля сторон при заключении договора была направлена на отчуждение имущества по цене 1 300 000 руб., договор сторонами исполнен.

 Также судом, апелляционной инстанции откланяется довод апелляционной жалобы о том, что на момент заключения договора купли-продажи 28.11.2011 года на данные объекты был наложен арест Определением Арбитражного суда Краснодарского края по делу №А32-1127/2012.

Как установлено судом апелляционной инстанции Определением от 12.03.2012 года Арбитражного суда Краснодарского края по делу №А32-1127/2012 суд принял обеспечительные меры в виде наложения ареста на денежные средства и движимое имущество ЗАО «РИВАРГО» (должника)  в пределах суммы основного долга в размере 1 477 826, 04 руб.

Таким образом, Определение от 12.03.2012 о наложении обеспечительных мер было принято позднее даты (28.11.2011г.) заключения спорного договора и не может влечь его недействительность.

Суд первой инстанции обоснованно отклонил довод конкурсного управляющего должника о недействительности сделки вследствие наличия на отчужденном земельном участке объекта недвижимости, числящегося по данным Росреестра за ЗАО «РИВАГРО», так он не соответствует фактическим обстоятельствам дела и опровергается справкой и актом обследования, представленными в суд филиалом ГУП КК «Крайтехинвентаризация -Краевое БТИ».

Согласно справке и акту обследования, представленным в суд филиалом ГУП КК «Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ», указанный объект недвижимости был снесен в 2010 году, т.е. до заключения между ЗАО «РИВАГРО» и Иванниковым В.В. предварительного договора купли-продажи, а также основного договора от 28.11.2011 г.

Согласно пункту 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих   при   разрешении   споров,   связанных   с  защитой   права собственности и других вещных прав» (далее - постановление