Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2014 по делу n А32-2905/2011. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

эксперта требованиям, предъявляемым законом, отсутствие неясности в заключении эксперта и неоднозначности толкования ответов эксперта считает, что заявленное истцом ходатайство удовлетворению не подлежит.

При этом, судебная коллегия учитывает то обстоятельство, что по настоящему делу уже было проведено четыре экспертного исследования, последнее из которых учитывает все ранее проведенные исследования с учетом максимального количества объектов.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционные жалобы не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, общество пользуется на праве аренды нежилыми помещениями № 18-26 общей площадью 220,4 кв. м, расположенными по адресу: г. Армавир, ул. Мира, д. 59 (литера Т), второй этаж (далее - помещения). Указанное имущество является собственностью муниципального образования город Армавир.

3 августа 2009 года общество на основании статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ) обратилось в администрацию с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемых им нежилых помещений.

25 августа 2009 года межведомственной комиссией по отчуждению из муниципальной собственности муниципального образования г.Армавир недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, при администрации муниципального образования г.Армавир принято решение о наличии у общества преимущественного права на приобретение арендуемых им объектов недвижимости.

Рыночная стоимость имущества согласно отчету оценщика от 16.10.2009 №467.26.465-09/24 составила 7 500 тыс. рублей с учетом НДС.

В постановлении администрации от 28.10.2009 № 3510 определены условия приватизации спорных нежилых помещений. Администрация, указав стоимость имущества, направила обществу проект договора купли-продажи имущества.

В протоколе разногласий к договору купли-продажи общество предложило цену в размере 2 897 620 рублей. В письме от 09.11.2009 № 39 администрация отклонила протокол разногласий как не соответствующий действующему законодательству. Истец, полагая, что администрацией завышена цена спорного имущества, обратился в суд с иском.

Вступившим в законную силу решением суда от 05.10.2012 признан недостоверным (недействительным) отчет № 467.26.465-09/24 от 16.10.2009 г. об оценке рыночной стоимости нежилых помещений № 18-26 (второй этаж), литер Т, общей площадью 234,8 кв. м, расположенных по адресу: г. Армавир, ул. Мира, 59-63, составленный ООО "ТИСС".

Из содержания искового заявления следует, что целью обращения общества в суд является установление судом действительной рыночной стоимости спорного имущества для реализации права преимущественного выкупа на основании Закона № 159-ФЗ. При этом сам факт наличия такого права у общества в рассматриваемом деле сторонами не оспаривается.

Исходя из положений статьи 13 Закона № 135-ФЗ, статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в результате рассмотрения преддоговорного спора суд определяет условия, на которых стороны должны совершить сделку, в том числе цену, по которой должен быть заключен договор.

Исключение из состава арендуемого имущества одного помещения после направления обществу проекта договора, определения цены выкупаемого имущества и принятия к производству искового заявления общества в настоящем случае не свидетельствует о злоупотреблении правом со стороны администрации, поскольку из состава арендуемого имущества исключена лестничная клетка (помещение N 21), которую администрация считает общим имуществом в нежилом здании. В данной части спор между сторонами отсутствует.

При новом рассмотрении дела по ходатайству сторон определением от 30.08.2013г. судом назначена экспертиза, проведение которой поручено ООО «Ресурс-оценка» эксперту на выбор учреждения. На разрешение эксперта поставлен вопрос: какова рыночная стоимость нежилых помещений второго этажа № 18-20, 22-26 общей площадью 220,4 кв.м, расположенных по адресу г. Армавир, ул. Мира, 59 по состоянию на 31.07.209г.

В соответствии с заключением судебной экспертизы № 597 от 01.10.2013 рыночная стоимость нежилых помещений второго этажа № 18-20, 22-26 общей площадью 220,4 кв. м, расположенных по адресу: г. Армавир, ул. Мира, 59, по состоянию на 31 июля 2009 года составляет 5 193 000 рублей, без учета НДС 4 400 847 рублей.

Из указанного заключения следует, что в размер рыночной стоимости объекта оценки включен, в том числе, налог на добавленную стоимость 18%.

Установив, что рыночная стоимость объекта без учета налога на добавленную стоимость составляет 4 400 847 руб., суд первой инстанции пришел к  выводу, что в настоящем случае действительная рыночная стоимость нежилых помещений второго этажа № 18-20, 22-26 общей площадью 220,4 кв. м, расположенных по адресу: г. Армавир, ул. Мира, 59, должна быть определена в размере 4 400 847 рублей по следующим основаниям.

По смыслу статьей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации суд при рассмотрении преддоговорного спора оценивает предложенные сторонами условия договора на предмет соответствия действующему законодательству.

Отношения сторон по определению цены договора регулируются положениями гражданского законодательства. При этом указание в условиях договора выкупной цены имущества без учета налога на добавленную стоимость не противоречит положениям налогового законодательства, поскольку данными условиями договора порядок исполнения сторонами своих обязанностей как налогоплательщиков не устанавливается.

Кроме того, из материалов дела следует, что администрация не является плательщиком налога на добавленную стоимость, согласно положениям налогового законодательства налог на добавленную стоимость уплачивается в федеральный бюджет налоговыми агентами - покупателями муниципального имущества. С учетом изложенного, суд пришел к выводу, что цена выкупаемого имущества подлежит определению без учета налога на добавленную стоимость.

В обоснование апелляционной жалобы истец указал о необходимости при установлении рыночной стоимости объекта руководствоваться заключением судебной экспертизы № 167 от 22.07.2011, выполненным экспертом НОУ "Институт оценки и управления собственностью" КубГТУ Билера Т.С., определившим рыночную стоимость спорного недвижимого имущества по состоянию на 18.09.2009 в размере 3 155 000 рублей, указал о существенных нарушениях, допущенных экспертом при  проведении повторной экспертизы. Также указал о необходимо проведение повторной экспертизы в случае невозможности принятия судом результатов экспертизы № 167.

Данные доводы подлежат отклонению судом апелляционной инстанции.

На основании положений частей 2, 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Поскольку из заключения № 167 от 22.07.2011 следует, что рыночная стоимость определялась не на дату поступления в уполномоченный орган заявления общества о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, судом первой инстанции сделан обоснованный вывод, что  указанная в этом заключении цена объекта не может быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18 октября 2012 г. №7240/12.

Оценивая  экспертное заключение № 597 от 01.10.2013г., суд апелляционной инстанции считает, что она соответствует требованиям ст. 86 АПК РФ, является надлежащим доказательством по делу.

ООО «Степан и К» указывая на недостатки экспертизы указал на тот факт, что эксперт Лебедева Г.П. лично не присутствовала при проведении осмотра объекта оценки.

Между тем, в соответствии с п. 19 ФСО № 1 оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные методы. Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» не предусматривает личный и безусловный осмотр  объекта оценщиком.

Из материалов дела следует, что в распоряжение оценщика  были направлены материалы рассматриваемого дела, которые содержат фотоматериал в отношении объекта оценки на 2009год  и техническую документацию.

Также фотофиксация объекта была произведена работником экспертной организации в присутствии сторон, фотоотчеты являются приложением к экспертному заключению.

Суд учитывает предмет оценки- стоимость нежилых помещений по состоянию на 31.07.2009г. Таким образом, фактически данная оценка по истечению 4 лет проводится по представленной технической документации и исследованием спроса и предложений аналогов. Заявителем не приведено пояснений, каким образом не проведение осмотра объекта непосредственно экспертом, могло повлиять  на сделанные  экспертом выводы.

При этом, экспертом в экспертном заключении указаны технические характеристики помещения, его износ. Истцом не представлены доказательства несогласия с техническими характеристиками  объекта, неучета экспертом технических характеристик и состояния здания, местоположения, способных повлиять на уменьшение стоимости объекта.

 При исследовании экспертного заключения  судом апелляционной инстанции установлено, что оно соответствует требованиям действующего законодательства.

Также судом установлено, что согласно заключению эксперта НОУ «Институт оценки и управления собственностью КУБ ГТУ « Билер Т.С. стоимость 1 кв.м оцениваемых площадей составила 14 314 руб. Согласно заключению эксперта ООО «Ресурс-оценка» стоимость 1 кв.м. составила 23 561 руб., а согласно примененной судом первой инстанции стоимости-19 967 руб. 54 коп. за 1 кв.м.

Администрация МО город Армавир  представила в материалы дела пояснения по заключенным в 2009году 15 договорам купли-продажи, которые были зарегистрированы в установленном законом порядке. Средняя стоимость        1 кв.м.  по указанным договорам составила 33 023 руб. Администрация пояснила, что при этом, в расчет принималась стоимость помещений, расположенных в разных районах города, на разных этажах.

Спорный объект по описанию расположен в центре города, на втором этаже двухэтажного здания.

Также в экспертном исследовании  № 597 использовано боле  30 аналогов по уже свершенным фактическим сделкам, установлено, что стоимость составляла в спорный период от 17 742 руб.  до 31 496 руб. за 1 кв.м.  

Доводы истца о том, что к отчету не приложены распечатки из интернет источников, судом отклоняются, поскольку  в соответствии с п. 10 ФСО № 3 «В тексте отчета оценки должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки,  либо приложены копии материалов и распечаток. В случае если информация  при опубликовании на сайте  в сети интернет не обеспечена свободным и необременительным доступом на дату проведения оценки и после даты  проведения оценки или в будущем возможно изменение адреса страницы, на которой  опубликована используемая в отчете информация, или используется информация, опубликованная не в периодическом печатном издании, распространяемым на территории Российской Федерации, то к отчету об оценке должны  быть приложены копии соответствующих материалов.

В экспертном заключении имеются ссылки на электронный источник информации, указаны адреса интернет-сайтов.

Суд отклоняет доводы относительно того, что экспертное заключение 597  не должно быть принято во внимание, поскольку рыночная стоимость объекта установлена не на срок получения Администрацией предложения истца-03.08.2009г., на период отправления предложения 31.07.2009г., поскольку истцом не представлены доказательства изменения актуальности информации в течение    3-х дней.  Кроме того, в рассматриваемом случае фактически данные моменты совпадают, с учетом нормативного действия  оценки.

Тот факт, что экспертиза, ранее выполненная  НОУ "Институт оценки и управления собственностью" КубГТУ Билера Т.С., принята судами во внимание при удовлетворении требований в части признания недостоверным  экспертного заключения ООО «ТИСС» не свидетельствует о невозможности ее оспаривания при рассмотрении иного требования об установлении рыночной стоимости  спорного объекта с учетом позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18 октября 2012 г. №7240/12. Ранее проведенная экспертиза подтвердила нарушение методологии проведения ООО «ТИСС»  экспертизы  при проведении оценки спорного объекта.

Доводы о нарушении судом процедуры назначения экспертизы, непостановкой судом необходимых вопросов, судом отклоняются как противоречащие материалам дела. Кроме того, заявляя в суде апелляционной инстанции о проведении повторной экспертизы, истцом поставлен тот же вопрос на разрешение эксперту.      

  В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном