Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.02.2008 по делу n А53-18724/2006. Отменить решение полностью и принять новый с/а

2.2.4 договоров стороны предусмотрели, что право собственности у инвестора возникает с момента 100% оплаты долевых взносов финансируемого им нежилого помещения, подписания от своего имени застройщиком акта сдачи-приемки помещения в собственность инвестору, а также после подписания государственной комиссией акта приемки данного объекта в эксплуатацию

Дополнительными соглашениями №1 от 08.09.05 №6 и от 01.10.05 к договору №8 стороны дополнили свои обязательства, включив в обязанности застройщика выполнение работ согласно пожеланиям инвестора по строительным и специальным работам (электрике, сантехнике, вентиляции и т.д.) предоставлению точки подключения тепла, воды, электричества, канализации, телефона; оформлению документации по передаче нежилого помещения в собственность дольщика. Инвестор обязался дополнительно оплатить денежные средства в суммах 1 500 000 руб.в срок до 20.09.05 и 720 000 руб. в срок до 20.10.05г.

Обязательства инвестора выполнены в полном объеме за счет заемных средств предпринимателя Андреева А.А., который на основании заключенных с обществом договоров займа от 30.09.05 и от 06.09.05 (т.2 л.д.8-14), произвел оплату за истца кооперативу в общей сумме 6 600 000 руб., что подтверждается представленными в дело копиями приходно-кассовых документов, платежных поручений и главной книгой ЖСК «Успех» (т.3 л.д. 107-130).

03.04.06 и 08.06.06 между застройщиком и инвестором подписаны акты приемки-передачи от застройщика инвестору нежилого помещения общей площадью 347,4 кв.м. (согласно техпаспорту 365,5 кв.м.), расположенного в жилом доме по указанному адресу.

Исполняя указания кассационной инстанции и проанализировав условия договоров №6 и №8, арбитражный суд первой инстанции пришел к выводу, что по своей правовой природе они являются договорами долевого участия в строительстве и подпадают под регулирование Федерального закона Российской Федерации от 30.12.04 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии с пунктом 2 статьи 27 Закона его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления названного Закона в силу.

Суд первой инстанции исходил из того, что рассматриваемые договоры подписаны сторонами в период действия указанного закона, который вступил в силу с 01.04.05, и  разрешение на строительство, выданное МУ «Инспекция по контролю за градостроительной деятельностью на территории г. Ростова-на-Дону», получено кооперативом 20.10.06. При этом суд установил, что ранее ЖСК «Успех» осуществляло строительство жилого дома на основании разрешения от 21.06.1995 № 48/4969 на производство работ по строительству жилого дома с магазином, сроком действия до 31.12.1996. Поскольку в период с 31.12.1996 по 20.10.06 кооператив осуществлял строительство, не имея разрешения на строительство, суд посчитал, что датой получения разрешения на строительство следует считать 20.10.06.

Апелляционная инстанция полагает, что данный вывод суда не отвечает положениям Закона, по смыслу которых для целей применения данного закона получение разрешения на строительство предполагалось впервые после вступления его в силу.

Между тем, право ЖСК «Успех» осуществлять строительство жилого дома возникло с момента принятия постановления Администрации г. Ростова-на-Дону от 02.02.1995 №230. на основании которого 21.06.1995 было выдано разрешение № 48/4969 на производство работ по строительству.

В соответствии с Законом РФ от 14.07.1992 №3295-1 «Об основах градостроительной деятельности в Российской Федерации», Приказом Министерства архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 03.06.1992 №131,  Постановлением Главы администрации Ростовской области от 05.05.1993 №107 «О порядке выдачи разрешений на выполнение строительно-монтажных работ на территории области» разрешение на производство работ № 48/4969, выданное кооперативу  Инспекцией государственного архитектурно-строительного надзора комитета по архитектуре и градостроительству г.Ростова-на-Дону являлось формой разрешения на строительство.

В связи с тем, что строительство жилого дома затянулось, законодательство в период строительства с1995 по 2007 менялось, ЖСК «Успех» для продолжения строительства продлевало указанные разрешения в форме, которая действовала в соответствующий период.

Статьей 8 Федерального закона Российской Федерации  от 29.12.2004 №191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» определено, что принятые законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации формы разрешения на строительство признаются действительными до установления Правительством  Российской Федерации формы разрешения на строительство. Разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданные физическим и юридическим лицам до введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации признаются действительными.

Поскольку Постановлением Правительства Российской Федерации «О форме разрешения на строительство и форме разрешения на ввод объекта в эксплуатацию» от 24.11.2005 №698 введены новые формы указанных документов, действие Градостроительного кодекса Российской Федерации  распространялось на отношения по строительству, возникшие после его вступления в силу, жилой дом  кооператива достраивался, ЖСК «Успех» обязано было получить продление разрешения на строительство согласно действующему законодательству, т.е. разрешение на строительство №4969 от 20.10.06.

Тот факт, что в определенный промежуток времени кооператив осуществлял строительство без продления срока действия разрешения на производство строительных работ, не влияет на оценку возможности  применения к спорным правоотношениям Федерального закона РФ от 30.12.04 № 214-ФЗ, поскольку при выдаче разрешения на строительство №4969 от 20.10.06 по существу была подтверждена правомерность выполнения строительных работ, осуществленных в этот период, и фактически продлен срок их выполнения для завершения строительства.

При таких условиях апелляционная инстанция не может согласиться с оценкой судом договоров №6 и №8 как незаключенных в силу части 3 статьи 433 ГК РФ ввиду несоблюдения требований пункта 3 статьи 4 Федерального закона РФ от 30.12.04 № 214-ФЗ о государственной регистрации договоров, так как действие названного закона на данные договоры не распространяется.

В соответствии с пунктом 3 статьи 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы других договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами. В случае неясности установления буквального значения условий договора, суд руководствуется смыслом договора в целом, путем сопоставления с другими условиями.

До принятия Федерального закона РФ от 30.12.04 № 214-ФЗ гражданское законодательство не определяло понятия договоров долевого участия в строительстве, и исходя из условий конкретных договоров они рассматривались как инвестиционные договоры, договоры подряда или простого товарищества.

По своему содержанию спорные договоры №6 и №8 не могли быть отнесены к договорам простого товарищества, так как в них отсутствуют обязательные признаки, установленные статьей 1041 ГК РФ. Условиями договоров не определялось соединение вкладов его участников и совместные их действия для достижения единой цели, в частности создания общего имущества.

Интересы ЖСК «Успех» заключались в завершении строительства жилого дома, для чего необходимо было привлечение дополнительных денежных средств, а целью ООО «Югснабсбыт» являлось финансирование капитальных вложений в нежилое помещение для дальнейшего осуществления предпринимательской деятельности.

Кроме того, обязательства застройщика по данным договорам заключались в выполнении необходимых работ по достройке объекта – нежилого помещения по заданию инвестора, что свидетельствует об установлении подрядных отношений в рамках этих сделок и исключает возможность их правой квалификации как договоров купли-продажи, тем более что оборотоспособный объект (нежилое помещение) на момент заключения договоров не был создан. Права собственности кооператива на спорное недвижимое имущество отсутствовали  и как объект незавершенного строительства встроенно-пристроенные помещения жилого дома не были зарегистрированы.

Вследствие этого апелляционной инстанции представляется правомерной определение истцом правовой природы спорных договоров как смешанных,  содержащих элементы  договоров подряда и инвестиционных договоров.

Субъектный состав участников договоров №6 и №8 состоит из застройщика и инвестора, которые в силу статьи 4 Федерального закона от 25.02.1999 №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», являются субъектами отношений, регулируемых данным законом. Статьей 6 названного закона предусмотрены права инвесторов, в том числе, право инвестора на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществления капитальных вложений.

Как отмечено выше, условиями договоров №6 и №8 было установлено, что право собственности инвестора возникает с момента 100% оплаты взносов финансируемого им нежилого помещения, а также подписания актов сдачи-приемки помещения.

В соответствии со статьями 702, 720, 753 ГК РФ по договору подряда подрядчик обязан выполнить по заданию заказчика определенные строительные работы и сдать их  результат заказчику по акту, а заказчик обязан принять результат выполненной работы и оплатить его.

Оплата по договорам произведена инвестором в полном объеме, выполнение застройщиком своих обязательств подтверждается актом приемки-передачи нежилых помещений инвестору.

Таким образом, исходя из положений вышеназванных норм, ООО «Югснабсбыт» приобрело статус титульного владельца после подписания указанных актов, и, следовательно, его права подлежат защите в порядке главы 20 ГК РФ.

Ссылку суда первой инстанции на то обстоятельство, что спорные договоры были заключены между истцом и ЖСК «Успех» в период действия ареста на нежилые помещения, наложенного определением суда от 29.07.04 по делу № А53-13797/2004-С4-11, что определяет ничтожность сделок в силу статьи 168 ГК РФ, апелляционная инстанция считает ошибочной. В рамках принятых обеспечительных мер кооперативу было запрещено совершение сделок по прямому распоряжению указанным имуществом, влекущему его отчуждение, при этом запрет на продолжение строительства жилого дома со встроенными нежилыми помещениями не был установлен.

Заключение кооперативом  указанных договоров №6 и №8 объяснялось необходимостью дальнейшего строительства, что требовало привлечения дополнительных средств. Распоряжение помещениями, означающее их отчуждение в момент заключения договоров не произошло, поскольку данные объекты продолжали находиться во владении и пользования кооператива. В соответствии со статьей 4 Закона «Об инвестиционной деятельности…» заказчик (застройщик), не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий.

Следовательно, распоряжение  нежилыми помещениями, связанное с их отчуждением ООО «Югснабсбыт», произошло именно в момент передачи кооперативом имущества по актам от 03.04.06 и от 08.06.06 . На этот момент запрет на распоряжение указанными объектами был снят, определением арбитражного суда от 28.03.06 по делу № А53-13797/2004-С4-11  обеспечительные меры были отмены.

Необходимо также отметить, что согласно сообщению УФРС по РО от 23.03.07 № 01/159/2007-698 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество по спорному объекту недвижимого имущества в книге учета арестов зарегистрированы записи об аресте от 11.08.06 и от 02.03.07. т.е. обременения на основании определения арбитражного суда от 29.07.04 не были зарегистрированы (т л.д. 128).

Согласно пункту 3 статьи 28 ФЗ РФ от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» копии вступивших в законную силу решений и определений судов в отношении прав на недвижимое имущество подлежат в трехдневный срок обязательному направлению судебными органами в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав. Органы, наложившие арест на недвижимое имущество, обязаны в трехдневный срок направить копию решения о наложении ареста в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.

Изложенное свидетельствует о том, что в установленном законом порядке обеспечительные меры, принятые определением арбитражного суда от 29.07.04 по делу № А53-13797/2004-С4-11, не были исполнены, и ООО «Югснабсбыт» не знало и не могло знать при заключении договоров №6 и №8 об аресте спорных нежилых помещений, т.е. являлось добросовестным приобретателем.

В Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации  от 21.04.03  №6 -П «По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского Кодекса Российской Федерации…» разъяснено, что приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

Решением арбитражного суда Ростовской области от 30.11.2004 по делу № А53-18183/04-С4-11 признан недействительным договор об инвестировании строительства жилья и нежилых помещений от 01.08.2003, заключенный между ООО «Лига» и ЖСК «Успех» и ООО «Лига» отказано в передаче нежилого встроенного помещения общей площадью 619,8 к.м., расположенного в жилом доме кооператива.

Таким образом, никаких вещных или  обязательственных прав в отношении спорного имущества ООО «Лига» не имеет, законный интерес последнего  в сохранении данных помещений в собственности ЖСК связан только с возможностью обращения взыскания на имущество по долгам кооператива, возникшим перед ООО «Лига» по договорам подряда, что предполагает необходимость применения реституции по договорам №6 и №8, заключенным между истцом и ЖСК «Успех».

Однако апелляционная инстанция считает, что права кредитора по денежному обязательству, непосредственно не связанные с передачей спорного имущества, не могут подлежать преимущественной судебной защите, чем права добросовестного приобретателя данного имущества. Поэтому полагает, что и при разрешении настоящего спора необходимо руководствоваться правовыми позициями Конституционного Суда Российской Федерации, изложенными в указанном постановлении.

Конституционный Суд указал, что в силу статей 15 (часть 2), 17 (часть 3), 19 (части 1 и 2) и 55 (части 1 и 3) Конституции Российской