Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2012 по делу n А20-1918/2011. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу пункта 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Частью 1 статьи 1 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) установлено, что настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу настоящего Федерального закона, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

В соответствии со статьей 3 Закона №159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком; преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1)   арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2)   отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества;

3)   площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

  4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества предусмотрен статьей 4 Закона N 159-ФЗ, согласно части 1 которой орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов, соответствующих установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, на приобретение арендуемого имущества.

Частью 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ установлено, что субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

            Как следует из приведенных норм, установленная льгота является адресной, предназначенной для  субъектов малого или среднего предпринимательства.

В соответствии со статьей 4  Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ (ред. от 01.07.2011) "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" к субъектам малого и среднего предпринимательства относятся внесенные в единый государственный реестр юридических лиц потребительские кооперативы и коммерческие организации (за исключением государственных и муниципальных унитарных предприятий),   соответствующие следующим условиям:

1) для юридических лиц - суммарная доля участия Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, иностранных юридических лиц, иностранных граждан, общественных и религиозных организаций (объединений), благотворительных и иных фондов в уставном (складочном) капитале (паевом фонде) указанных юридических лиц не должна превышать двадцать пять процентов;

            2) средняя численность работников за предшествующий календарный год не должна превышать   ста человек включительно для малых предприятий;  

3) выручка от реализации товаров (работ, услуг) без учета налога на добавленную стоимость или балансовая стоимость активов (остаточная стоимость основных средств и нематериальных активов) за предшествующий календарный год не должна превышать предельные значения, установленные Правительством Российской Федерации для каждой категории субъектов малого и среднего предпринимательства.

 В пункте 3  Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" указано: «судам необходимо учитывать, что в соответствии с Законом до 1 января 2009 года реализация права на приобретение была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества. Заявление субъекта малого или среднего предпринимательства о намерении приобрести в собственность арендуемое им недвижимое имущество по рыночной стоимости, поданное до указанной даты, не является основанием для включения данного имущества в план приватизации, а также совершения иных действий по его отчуждению в порядке, предусмотренном Законом.

Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 1 января 2009 года вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее - уполномоченный орган), заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Закона)». 

ООО «Транссервисавиа» отвечает критериям малого предпринимательства, так как  в уставном капитале общества отсутствует доля участия Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ;  среднесписочная численность общества составляет   20 человек;   выручка от продажи товаров (работ, услуг) в обществе не превышает установленные Постановлением Правительства Российской Федерации от 22.07.2008 № 556 «О предельных значениях выручки от реализации товаров (работ, услуг) для каждой категории субъектов малого и среднего предпринимательства» предельные суммы (том 1, л.д. 19-38, 98, 119).

В пункте 6  Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" указано: «Согласно статье 3 Закона для возникновения права на приобретение, арендованное недвижимое имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого или среднего предпринимательства в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Исходя из фактических обстоятельств дела, временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись».

Как следует из представленных в дело договоров, ООО «Транссервисавиа» арендует нежилые помещения общей площадью 525,8 кв.м., расположенное на 1 этаже жилого дома в г. Нальчике по пр.Ленина, 43, с 30.07.2001 г. по настоящее время, о чем свидетельствуют договоры аренды № 72 от 31.07.01 г., от 31.07.02 г., от 23.07.2004 г., от 02.08.05 г., от 01.04.06 г., от 17.01.07 г., от 08.02.08 г., дополнительное соглашение к договору аренды от 14.05.09 г., договор от 14 мая 2009 по 14 мая 2012, зарегистрированный в установленном порядке  (том 1, л.д. 47-51, том 2, л.д. 32-79).

 Нежилые помещения являются муниципальной собственностью, право собственности зарегистрировано 30.06.2009 года с обременением: аренда  (том 2, л.д. 77-78).

 Нежилые помещения представляют собой два самостоятельных объекта недвижимости площадью 118,8 кв.м. инв. № 6124, кадастровый (или условный номер) 07-07-01/026/2009-38 и площадью 407 кв.м., кадастровый (или условный номер) 07-07-01/022/2009-582 по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, г. Нальчик, проспект Ленина, дом 43.

 Арендуемое имущество обособлено, индивидуализировано, является предметом кадастрового учета и может быть предметом договора купли - продажи.

 Площадь арендуемого помещения составляет 525,8 кв. метров, что не превышает установленную Законом Кабардино-Балкарской Республики от 30.12.2008 г. №86-РЗ «О предельной площади арендуемых помещений и сроках рассрочки оплаты при реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества» предельную площадь в 1 200 кв. метров.

            Имущество не включено в перечень  государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. Это обстоятельство подтверждено администрацией и не оспаривается лицами, участвующими в деле.

            Согласно письму Департамента по управлению городским имуществом от 20.09.11 задолженности по арендной плате общество не имеет.  Это подтверждается платежными поручениями на оплату за 2011 год (том 2, л.д. 120-123, том 5 , л.д. 80-94). 

            При определении непрерывности владения  апелляционный суд исходит из того,  что Закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" вступил в законную силу 05.08.2008 по истечении десяти дней после дня его официального опубликования (25.07.2008) и, соответственно, для получения преимущественного права выкупа спорного арендуемого муниципального имущества арендные отношения должны возникнуть не позднее 05.08.2006.

            Данный подход отражен в Определении  ВАС РФ от 04.08.2011 N ВАС-9819/11 по делу N А51-9740/2010.

Общество арендовало помещения по договору аренды № 72 от 01.04.2006 сроком по 30 марта 2007 года (том 2, л.д. 53-58);

17 января 2007 года заключен договор аренды сроком по 16 января 2008 года (том 2, л.д. 59-62).

 08.02.2008 заключен договор аренды № 72  сроком до 08.02.2010 на основании распоряжения администрации № 230 от 08.02.2008 о продлении договора аренды сроком на 2 года (том 2, л.д. 63-68). Данный договор просуществовал с 08.02.2008 до 14 мая 2009 года.

14 мая 2009 принято постановление администрации о продлении договора аренды сроком на три года и в тот же день заключен договор аренды № 72 от 14 мая 2009 г. сроком до 14 мая 2012, который зарегистрирован в установленном порядке  03.06.2011 г. (том 2, л.д. 69-73).

На основании статьи 561 Гражданского кодекса Российской Федерации    договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с пунктом 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Кодекса признан равным году.

 Как следует из