Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2012 по делу n А20-1918/2011. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

материалов дела,  договоры аренды от 17 января 2007 года и 08.02.2008 подлежали государственной регистрации, но не зарегистрированы, последний договор зарегистрирован позднее даты его заключения.

При определении добросовестности и непрерывности владения арендованным имуществом апелляционный суд учитывает, что целью принятия Закона N 159-ФЗ является оказание адресной государственной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства посредством установления для них преференций на участие в приватизации арендуемых объектов недвижимого имущества.

При разрешении споров по заявлениям лиц, на которых распространяется действие Закона N 159-ФЗ, о реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемых помещений, арбитражный суд должен установить факт добросовестного исполнения ими обязанностей, предусмотренных названным Законом (проверить добросовестность поведения заявителя как участника гражданского оборота для решения вопроса о возможности применения к нему преференций (льготного механизма приватизации), закрепленных в Законе N 159-ФЗ).

В пункте 4 информационного письма от 05.11.2009 N 134 указано, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке. При этом, исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 5 информационного письма 05.11.2009 N 134, воспрепятствование арендодателем (собственником имущества) реализации арендатором (субъектом малого и среднего предпринимательства) права на приобретение имущества (недобросовестность действий уполномоченного органа) не допускается.

 В определении от 05.07.2001 N 154-О Конституционный Суд Российской Федерации указал следующее. Право лица на аренду конкретного помещения возникает в силу гражданского договора. Государственная регистрация договора аренды, равно как и государственная регистрация права аренды, производимые соответствующим учреждением, не могут подменять собой договор аренды как основание возникновения, изменения и прекращения права аренды, вторгаться в содержание договора. Государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией Российской Федерации права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности. При том, что государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок не менее года, обязательна, ее отсутствие само по себе не лишает заявителя права на судебную защиту. Заинтересованное лицо может представлять доказательства, свидетельствующие о невозможности произвести государственную регистрацию договора, а также о том, какие действия были им совершены для этих целей, или доказательства, свидетельствующие о недобросовестном поведении собственника.

Как следует из материалов дела, общество с 2001 по настоящее время арендует помещения, добросовестно исполняет обязанности арендатора по содержанию арендованного имущества и внесению арендной платы; администрация своими распоряжениями систематически подтверждала волеизъявление на сохранение арендных отношений, договоры заключались и регистрировались Департаментом по управлению городским имуществом г. Нальчика; предыдущие договоры не требовали государственной регистрации, арендные отношения не прекращались.

Общество пояснило, что регистрации договоров администрация не требовала, тем не менее, общество принимало меры к регистрации договоров, но проведению регистрации препятствовало отсутствие регистрации права муниципальной собственности на арендуемые помещения, фактически регистрация права муниципальной собственности осуществлена только  30.06.2009 года, после чего был зарегистрирован договор аренды.

В силу пункта 2 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при регистрации возникших после введения в действие настоящего Закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной сделки с недвижимым имуществом требуется государственная регистрация ранее возникшего права на объект недвижимости. Таким образом, действия (виновное бездействие) органа местного самоуправления по существу воспрепятствовали реализации заявителем права на приобретение арендуемого муниципального имущества, предоставленного ему Законом N 159-ФЗ.

Апелляционный суд признает  указанные доводы общества обоснованными и полагает, что отсутствие государственной регистрации договоров аренды (невозможность такой регистрации в связи с отсутствием зарегистрированного права муниципальной собственности на нежилые помещения) не должно отменять предусмотренных Законом N 159-ФЗ прав арендаторов (субъектов малого предпринимательства), добросовестно выполняющих свои обязанности (по надлежащему содержанию и своевременному внесению платы за арендуемое имущество).

Аналогичный подход отражен в Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 27.05.2011 по делу N А63-5294/2010.

ООО «Транссервисавиа», являющееся субъектом малого предпринимательства, арендующим муниципальное имущество и добросовестно исполняющим обязанности арендатора,  выполнившим условия приватизации арендованного имущества, предусмотренные статьей 3 Закона №159-ФЗ, поэтому правомерно, в соответствии с пунктом 2 статьи 9 Закона №159-ФЗ обратилось в администрацию с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества

В соответствии с пунктом 3 статьи 9 Закона №159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Администрация, являясь уполномоченным лицом, не совершила предусмотренных законом действий, чем существенно нарушила права общества.

Бездействие   администрации, выразившиеся в непринятии решения об отчуждении обществу арендуемого имущества, являются незаконными.

  В соответствии с пунктом 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должны содержаться  указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.  

Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о незаконности бездействия администрации и обязал совершить действия, предусмотренные пунктом 3 статьи 9      Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (ред. от 02.07.2010) "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"

Довод апелляционных жалоб о том, что общество не имело права на обращение в администрацию, а администрация не являлась уполномоченным лицом, так как имущество находилось в хозяйственном ведении Муниципального унитарного предприятия жилищного хозяйства Службы заказчика администрации г. Нальчика,  на котором введено конкурсное производство, включено в конкурсную массу и подлежит реализации путем проведения торгов, отклоняется.

В пункте 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства», и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации разъяснено, что по смыслу Закона право на приобретение не может быть реализовано в порядке, предусмотренном частью 2 статьи 9 Закона, если арендуемое имущество принадлежит унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения.

В обоснование права хозяйственного ведения конкурсный управляющий ссылается на то, что имущество было передано в хозяйственное ведение по постановлению администрации от 18.12.2000 года № 1514, распоряжению департамента по управлению городским имуществом № 445 от 02.2001 года; право хозяйственного ведения зарегистрировано, что подтверждается свидетельством о регистрации (том 3 л.д. 74-79, том 5 л.д. 78-68).

            Как следует из постановления от 18.12.2000 года № 1514, предприятию действительно передано в хозяйственное ведение имущество, но доказательств того, что в состав имущества входили и спорные объекты, не имеется. Акт приема-передачи, договор о передаче в хозяйственное ведение, иной документ, достоверно подтверждающий передачу спорных объектов, суду не представлен.

            В договорах аренды предприятие указывалось в качестве балансодержателя, в действующем договоре от 14 мая 2009 года такое указание отсутствует. Ни в одном из договоров нет сведений о том, что объекты принадлежат предприятию на праве хозяйственного ведения. Между тем, понятия «балансодержатель» и «право хозяйственного ведения» не являются равнозначными и то, что предприятие является балансодержателем, не означает безусловного наличия права хозяйственного ведения.

            В свидетельствах о регистрации права муниципальной собственности от 30.06.2009 года указано обременение: аренда, но не хозяйственное ведение.

            Во исполнение решения Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики администрация издала постановление № 863 от 10 мая 2011 о возврате МУП объектов недвижимости на праве хозяйственного ведения; передача оформлена распоряжением Департамента по управлению городским имуществом № 260 от 17.05.2011 и актом приема-передачи; в составе переданного имущества значились спорные объекты (том 5 л.д. 171-174).

            Вступившим в законную силу постановлении Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.02.2012 по делу А20-664/2009 отказано Муниципальному унитарному предприятию жилищного хозяйства Службы заказчика в применении последствий недействительности сделки в отношении встроенного нежилого помещения площадью 525,8 кв.м. (в том числе подвал площадью 118,8 кв.м.), расположенного в жилом доме по ул. Ленина 43, арендуемого ООО «Транссервисавиа».

Апелляционный суд пришел к выводу о том, что передача встроенного нежилого помещения предприятию, нарушает права общества,   предусмотренные Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ (ред. от 02.07.2010) "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", поскольку приведет к невозможности реализации предусмотренного законом права на выкуп.

В соответствии с пунктом 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

 Представленное предприятием свидетельство от 07.09.2011 о государственной регистрации права хозяйственного ведения  на встроенного нежилое помещение площадью 407 кв.м., кадастровый (или условный номер) 07-07-01/022/2009-582, не является препятствием для реализации обществом права на выкуп арендованного имущества. Свидетельство получено в период рассмотрения судебных дел, в период действия  обеспечительных мер; в настоящее время существует вступивший в силу судебный акт о признании незаконным передачи в хозяйственное ведение спорных объектов.  

            В  пункте 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"  указано: «Суд также может признать наличие у арендатора права на приобретение и в том случае, если после опубликования Закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение (например, имущество, являющееся объектом договора аренды, было внесено в уставный капитал хозяйственного общества или передано унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения, включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства)».

            Аналогичная позиция содержится в Постановлении Президиума ВАС РФ от 01.12.2011 N 9646/11 по делу N А40-97868/10-21-538).

            Как усматривается из материалов дела, свидетельство получено в период рассмотрения данного дела, при наличии обеспечительных мер.  

            Суд первой инстанции правильно отказал в удовлетворении требований общества к предприятию, поскольку предприятие не являлось уполномоченным лицом.

            Довод апелляционных жалоб  о неправильном