Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.07.2012 по делу n А63-11653/10. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

недвижимое имущество - нежилые помещения в литере А основного строения административного тринадцатиэтажного здания общей площадью 6466,60 кв.м, то есть все помещения, принадлежащие ответчику на праве собственности.

Истцы считают, что регистрация права ЗАО СО «Аксон-Н» на нежилые помещения является неправомерной, обратились в Арбитражный суд Ставропольского края с иском о признании недействительной регистрации права и признании права общей долевой собственности в порядке статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации

Суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что поскольку регистрация права на нежилые помещения ЗАО СО «Аксон-Н» была проведена на основании технических паспортов, составленных Пятигорским отделением филиала ФГУП «Ростехинвентаризация» по СК от 04.04.2005 и 18.04.2005, суд рассматривает требование истцов с учетом технических характеристик нежилых помещений, указанных в этих паспортах.

Судом первой инстанции принимались меры по установлению назначения нежилых помещений и принадлежности их к общей долевой собственности, в связи с чем сторонам предлагалось оформить комиссионные акты либо представить заключения специалистов. Стороны отказались оформить совместный акт и не пришли к соглашению о назначении нежилых помещений.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 52 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации N 10, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

В п. 58 названного постановления предусмотрено, что лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Согласно пункту 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Таким образом, в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности, статьи 249, 289 и 290 названного Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (пункт 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 3 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее - Правила).

Подпунктом "а" пункта 1 Правил предусмотрено, что состав общего имущества определяется собственниками помещений в многоквартирном доме в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества.

Согласно подпункту «а» пункта 2 названных Правил в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

К общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Отнесение помещения к общему имуществу дома либо жилым или нежилым помещениям законодатель связывает с назначением этого помещения: построено оно или приспособлено в установленном порядке для использования в нежилых целях (торговых, офисных и т.д.) либо же предназначено для обслуживания, для каких целей предназначались первоначально помещения и как они в связи с этим использовались.

Данное обстоятельство подлежит установлению на основании имеющихся в деле документов, в том числе сведений о правах на объекты недвижимости, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и документов технического учета.

Таким образом, для правильного рассмотрения спора на основании имеющихся в деле доказательств необходимо установить, имеют ли спорные помещения самостоятельное значение либо они предназначены для обслуживания нескольких или всех помещений в жилом доме.

В силу пункта 9 постановления N 64 к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное, обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В случае если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 Гражданского кодекса Российской Федерации), соединенное с требованием о признании права общей долевой собственности на помещение.

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что в 2000 году ЗАО СО «Аксон-Н» приобрело в собственность объект незавершенного строительства гостиницу. На основании проектно-сметной документации и разрешения была произведена ее реконструкция под административно-бытовое здание «Деловой центр», в котором были запроектированы техподвал с входящими наружными инженерными сетями и подвал с нежилыми помещениями.

Согласно проектам строительства и реконструкции техподполья здания 1975, 2000 года, заключению экспертов № 1239/10-3 от 08.02.2012 и техническому заключению проектного института, наружные инженерные сети здания введены в техническое подполье здания с последующей разводкой подъемом на вышерасположенные этажи.

Доказательств, опровергающих данное обстоятельство, истцами в материалы дела не предоставлено.

Регистрация права на техподполье не проводилась и истцы не претендуют на помещения техподполья, а заявляют требование о признании права общей долевой собственности на помещения подвала № 1-56, ссылаясь на назначение помещений как вспомогательных обслуживающих все здание согласно техническим паспортам 2003, 2005 годов.

Из свидетельства о праве собственности 2005 года следует, что все помещения № 1-56 подвального этажа находятся в собственности ЗАО «Аксон-Н» и переданы в доверительное управление ЗАО «РДЦ» по договорам 2005 и 2010 годов.

Из актов обследования и пояснений истцов в суде первой инстанции следует, что подвальные помещения закрыты, доступ к ним отсутствует с момента ввода здания в эксплуатацию и по настоящее время.

Согласно экспликации к поэтажному плану здания к техническим паспортам по состоянию на 2003, 2005 годы в подвале расположены нежилые помещения, состоящие из блоков помещений: магазины, подсобные, кладовые, офисные.

Согласно техническим паспортам 2003 и 2005 годов помещения подвального этажа № 1, 2, 3 (магазин, санузел, коридор), № 4, 5, 6, 7 (магазины, коридоры), № 8 (помещение), № 9-18 (подсобные, кладовые, туалеты), № 19-20 (помещения), № 21, 22, 23 (кабинет, коридор, подсобная), № 24, 25, 26, 27 (кабинет, коридор, венткамера, коридор), № 29 (коридор), № 30, 31, 32, 33, 34, 35 (коридор, подсобные, кабинет), № 36, 37, 38, 39, 40, 41(санузел, подсобные, коридоры, зал), № 45, 46 (подсобные), № 48-56 (подсобные) являются блоками помещений, используемых в хозяйственной деятельности общества под офисы, складские помещения, сдачи в аренду третьим лицам, доступ в которые отсутствует.

Поскольку данные помещения не использовались для обслуживания других помещений в здании, они не отвечают признакам общего имущества и функционального назначения для обслуживания этого здания не имеют.

Из представленного в материалы дела заключения экспертов № 1239/10-3 от 08.02.2012, пояснения эксперта в суде первой инстанции, проекта подвала и технического заключения проектного института, в указанных помещениях находятся транзитные сети сигнализации, стояки отопления, силовых сетей и сетей освещения, пожарной сигнализации, воздуховодов, магистральные стояки канализации, постоянный доступ в которые для эксплуатации и контроля других собственников не требуется. Через спорные помещения проходят только сквозные стояки водоснабжения, канализации и отопления, которые не являются объектом текущего обслуживания из-за отсутствия запорной арматуры, используя которую можно из подвального помещения повлиять на условия эксплуатации вышерасположенных нежилых помещений.

Помещения подвального этажа с 1 по 7 по техническим паспортам 2003, 2005 годов указаны как магазины с подсобными помещениями и коридорами. Помещения с 4 по 8, с 19 по 23, 45, с 50 по 56 используются ЗАО «Аксон-Н» и ЗАО «РДЦ» под архив и складские помещении. Помещения с 1 по 3, с 24 по 27, с 30 по 41, 49 сданы в аренду по договорам аренды.

С момента ввода здания в эксплуатацию и регистрации права собственности на нежилые помещения в здании, указанные помещения являлись самостоятельными объектами недвижимости, были переданы в доверительное управление управляющей компании, которая, в свою очередь, сдавала некоторые из них в аренду, другие помещения использовались ЗАО «Аксон-Н» и управляющей компанией в своей хозяйственной деятельности.

В связи с чем, довод истцов о том, что вышеуказанные помещения в подвале являются техническими (подсобными, коридорами) и функционально предназначены исключительно для обслуживания здания согласно назначению помещений по техническим паспортам, противоречат фактическим обстоятельствам дела, в связи с чем не могут быть признаны общей долевой собственностью.

На основании статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации к общему имуществу дома, на которое возникает право общей долевой собственности домовладельцев, относятся в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Таким образом, в силу прямого указания этой нормы право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы.

Согласно заключению экспертов в помещениях подвала №28, 42, 43, 44 (подсобные) имеется оборудование для обслуживания всего дома.

В 28 помещении находится контейнер для мусора, вход с улицы с задней стороны здания. В помещениях 42, 43, 44 установлены гидрокомпенсационная емкость автоматического пожаротушения для всего здания, электрооборудование (шкафы управления насосами пожаротушения для всего здания), насосная станция автоматического пожаротушения для всего здания, канализация условно чистых стоков (аварийные сбросы из емкостей пожаротушения), емкость для хранения противопожарного запаса 30 м3 для всего здания. Указанные инженерные сети требуют постоянный доступ в эти помещения для эксплуатации и контроля, что следует из заключения экспертизы.

Помещение №47 подвала является подсобным согласно технической документации, в нем находится доступ в техподполье через люк в полу, где расположены инженерные коммуникации, обслуживающие все здание.

Наличие инженерных сетей в вышеуказанных помещениях, вход в техподполье и  необходимости контроля ответчиком оспорено не было. Поскольку в указанных нежилых помещениях имеются общие объекты инженерной инфраструктуры здания и единственный вход в техподполье, они являются общими помещениями по смыслу статьи 290 Гражданского