Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.07.2012 по делу n А63-11653/10. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

кодекса Российской Федерации.

Однако поскольку собственники помещений в здании, фактически не владеют спорными помещениями, право на которое зарегистрировано за ответчиком, надлежащим способом судебной защиты в такой ситуации является требование о виндикации имущества (статья 301 ГК РФ), соединенное с требованием о признании права общей долевой собственности на помещение.

В связи с чем, суд первой инстанции пришел к правильному выоду,что истцами избран ненадлежащий способ защиты права, так как требование о признании права общей долевой собственности на спорные нежилые помещения не сопряжено с первоначальным требованием об истребовании их из чужого незаконного владения ответчика, что влечет отказ в иске в данной части исковых требований.

С учетом изложенного суд первой инстанции правомерно признал право общей долевой собственности за всеми собственниками на помещение подвала № 28 площадью 3,9 кв.м отказав в признании права общей долевой собственности на помещения подвала под номерами с1 по 27 и с 29 по 56.

Из представленных в материалы дела свидетельств от 04.05.2005 от 05.04.2005 следует, что  ЗАО «Аксон-Н» на праве собственности на первом этаже принадлежат помещения № 1, 1а, 1б ,2 , 3-34, 35, 36, 36а, 37, 38, 39, которые переданы в доверительное управление ЗАО «РДЦ» по договору доверительного управления.

Тамбуры, вестибюли, коридоры, лифты №1, 1а, 1б, 2, 28, 29, 30, 31, 32, 33 являются помещениями, через которые можно пройти истцам и ответчику в здание, подвал, техподполье, являются проходами к лифтам, лестничной клетке и лифты. Исходя из очевидности своего предназначения для обслуживания более одного помещения тамбуры

(1, 1а) и вестибюли (1б, 2), коридоры (32, 33), лифты (28-31) являются общей долевой собственностью в силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 290 Гражданского кодекса  Российской Федерации и пункта 2 Правил.

Факт владения и пользования истцами данных помещений подтвержден документально, в связи с чем довод ответчика о том, что согласно приказу общества вестибюль № 2 предназначен только для обслуживания конференц-зала (помещение № 6) и доступ в него третьим лицам ограничен правомерно отклонен судом. В связи с чем, исковые требования в данной части правомерно удовлетворены.

Согласно проекту реконструкции здания 2000 года, технических паспортов 2003,2005 годов, фотоматериалов и пояснений сторон, данное помещение (вестибюль №2 площадью 112,6 кв.м) не изолировано, является продолжением вестибюля № 1а (сквозной проход), примыкает к помещениям № 4 (стойка администратора, где выдаются пропуска посетителям здания) и № 5 (бар), в связи с чем предназначено для общего пользования и в силу закона является общей долевой собственностью.

Согласно техническому паспорту 2005 года, отзыву ответчика, фотоматериалам, экспертному заключению №1239/10-3 от 08.02.12, приказу ЗАО «РДЦ» помещение № 3 -комната, в которой находятся сотрудники группы обеспечения безопасного функционирования здания (охрана). В помещении расположены вытяжка, канализационный стояк, 8 блоков (постов) пожарно-охранной сигнализации, щиты дымоудаления и оповещения о пожаре для всего здания. Таким образом, в данном помещении находится оборудование, непосредственно обслуживающее все здание, однако доступ в указанное помещение отсутствует, поскольку там находится охрана в течение 24 часов, что подтверждается истцами.

При этом, поскольку требование о виндикации истцами не заявлено, в удовлетворении требования о праве общей долевой собственности на данное помещение правомерно отказано.

Согласно техническому паспорту помещение № 4 - комната дежурного, используется с 2005 года как стойка администратора, в котором расположены естественная вытяжка, транзитные сети электроосвещения, доступ иных лиц запрещен.

Из пояснений лиц в суде первой инстанции следует, что данное помещение используется в интересах всех собственников помещений в здании, администратор выдает пропуска для прохода в здание и принимает почту собственников помещений.

По версии ответчика помещение используется исключительно ЗАО СО «Аксон-Н» и ЗАО «РДЦ» в своей деятельности, в нем находится только специально назначенное РДЦ лицо (администратор), в помещение отсутствует свободный доступ.

Поскольку истцами избран неправильный способ защиты, а именно не заявлено требование о виндикации, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении требований о признании права общей долевой собственности по данному помещению.

Согласно техническому паспорту 2005 года помещения №5 - бар и помещение № 6 -комната (используется как конференц-зал) являются самостоятельными объектами права, в которых отсутствуют инженерные сети и коммуникации, обслуживающие все здание, но имеются инженерные сети и оборудование, предназначенные для функционального назначения этих помещений. Данные помещения не обладают признаками общего имущества и не предназначены для обслуживания более одного помещения.

Поскольку первоначальное назначение и регистрация спорных нежилых помещений как самостоятельных объектов, предназначенных для иных целей, не связанных с обслуживанием нежилых помещений здания РДЦ, данные помещения не могут считаться находящимися в режиме общей долевой собственности, в связи с чем довод истцов о том, что данные помещения относятся к общей долевой собственности, поскольку все собственники желают их использовать, правомерно отклонен судом.

Из технического паспорта следует, что помещение №7 - мусоросборник, фактически является шахтой дымоудаления. Данное помещение не имеет самостоятельных входов и выходов на первом этаже, что подтверждается актом обследования помещений в здании РДЦ, доступ для обслуживания возможен только с внешней стороны здания (со двора) и с чердака, не является самостоятельным объектом права, предназначено для обслуживания более одного помещения в здании, с учетом его назначения является общей долевой собственностью, в связи с чем, помещение №7 площадью 1,3 кв.м является общей долевой собственностью.

Согласно техническому паспорту помещения № 8 (коридор), №9 (подсобное), №10,11,12,13,14 блок помещений, состоящих из коридора, кабинетов, подсобного, №15,16,17,18,19,20,21,22,23,24 блок помещений, состоящих из коридоров, гардеробной, подсобных, туалетов, №25,26,27 блок помещений, состоящих из коридора и подсобных, №34 - коридор, используются ответчиком и доверительным управляющим в качестве офисов и иных помещений в хозяйственной деятельности. Материалами дела подтверждается, что указанные помещения являются изолированными, имеют ограниченный доступ.

В помещениях с № 8 по № 25 отсутствуют инженерные сети и коммуникации, обслуживающие все здание и требующие постоянного доступа к ним, указанные помещения не препятствуют возможности использования других помещений здания, поскольку являются изолированными и не связанными с другими помещениями здания. Помещения №16 (гардеробная) и № 17-24 (санузлы) не были предназначены и фактически не использовались для обслуживания всего здания.

Согласно экспертному заключению 1239/10-3 от 08.02.2012 и пояснениям представителя ЗАО «РДЦ» в помещениях №26,27 расположены вводно-распределительный щит на все здание, щит аварийного освещения всего здания, щит управления уличным освещением, а также транзитные стояки отопления, транзитный воздуховод и общий счетчик для помещений, принадлежащих ответчику.

В указанных помещениях находится персонал ЗАО «РДЦ» (электрики), обслуживающие оборудование всего здания. Доступ в указанные помещения у истцов отсутствуют, данное обстоятельство подтверждается проектной документацией, техническими паспортами и показаниями истцов, следовательно, в связи с чем в удовлетворении заявленных требований  в данной части правомерно отказано.

В помещении № 34 (коридор площадью 47,8 кв.м.) расположены пожарные краны (шт.З), обслуживающие зону первого этажа в районе помещений № 34,32, принадлежащие ЗАО СО «АКСОН-Н», транзитные сети пожарной сигнализации, оповещения о пожаре. В проектной документацией по реконструкции незавершенного строительства под деловой центр (архитектурно-строительные решения) от 2000 года предусмотрена установка дверных проемов, а в техническом паспорте 2005 года указан дверной проем между помещениями №32 и №34, доступ в помещение №34 из помещения №2 и №4 также ограничен дверью. Планом эвакуации, утвержденным ОГПН по городу Пятигорску УГПН ГУ МЧС России по СК предусмотрен аварийный выход через помещение №34 только для помещений №8-27. Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что данное помещение изолировано изначально и не предназначено для общего использования и обслуживания иных помещений.

Согласно техническому паспорту 2005 года блок помещений первого этажа (левая сторона) № 35, 36, 36a, 37, 38, 39 (помещения, кабинет, подсобное, коридор, лестница) отгорожен от помещения № 32 дверьми, указанные помещения с 2005 года по 2010 год находились в аренде у Газпромбанка по договору аренды, в настоящее время используются ЗАО СО «Аксон-Н» в своей хозяйственной деятельности.

В данный блок помещений отсутствует свободный доступ третьим лицам, имеется самостоятельный вход и выход с улицы. Помещения изолированы и являются единым блоком, в них отсутствуют инженерные сети и коммуникации, требующие постоянного доступа к ним. Данные помещения были поставлены на государственный кадастровый учет и зарегистрировано за обществом отдельно, первоначальное назначение спорных нежилых помещений не связано с обслуживанием нежилых помещений данного здания. В связи с чем требование в данной части также не может быть удовлетворено.

Согласно техническому паспорту 2005 года помещения второго этажа № 218 площадью 106,7 кв.м, третьего этажа № 318 площадью 106,7 кв.м, четвертого этажа № 418 площадью 106,7 кв.м, восьмого этажа № 818 площадью 106,7 кв.м, девятого этажа №918 площадью 106,7 кв.м, одиннадцатого этажа № 1118 площадью 83,1 кв.м. являются коридорами и обслуживают более одного помещения и используются собственниками помещений на втором, третьем, четвертом, восьмом, девятом, одиннадцатом этажах.

Истцы имеют доступ к использованию спорных помещений (ответчик не чинит препятствий истцам в пользовании помещениями), на данные помещения распространяется режим общей долевой собственности, требования в данной части правомерно удовлетворены.

Помещения № 518, 618, 718, 1018, 1218, 1318 находятся на этажах, все помещения которых принадлежат на праве собственности ответчику и используются последним в хозяйственной деятельности. Данные помещения в силу своего местонахождения не предназначены для обслуживания всего здания, в связи с чем не могут быть признаны общей долевой собственностью.

Помещения №205, 305, 405, 505, 605, 705, 805, 905, 1005, 1105, 1205, 1305 используются сотрудниками ЗАО «РДЦ», в них находится инвентарь для уборки этажей, доступ в указанные помещения закрыт. Данное обстоятельство подтверждается материалами дела и пояснениями истцов.

Помещения №505, 605, 705, 1005, 1205, 1305 находятся на этажах, помещения которых принадлежат на праве собственности только ответчику и используются сотрудниками ЗАО «РДЦ» для хранения инвентаря для уборки этих этажей.

Поскольку  требование в порядке статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации истцами заявлено не было, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении требования о признании права общей долевой собственности на помещения № 205,305,405,805,905,1105.

Помещение № 817.1. ответчику не принадлежит, является собственностью одного из истцов, поэтому требования к ЗАО СО «Аксон» заявлены неправомерно и удовлетворению не подлежат.

Согласно технической документации холлы: №216.1, 316.1, 416.1, 516.1, 616.1, 716.1, 816.1, 916.1, 1016.1, 1116.1, 1216.1, 1316.1 (каждое по 17.1 кв.м) и №217.1, 317.1, 417.1, 517.1, 617.1, 717.1, 917.1, 1017.1, 1117.1, 1217.1, 1317.1 (каждое по 23,1 кв.м) принадлежат на праве собственности ответчику. Данные помещения изолированы, общий доступ к ним отсутствует, используются ответчиком и управляющей компанией в хозяйственных и коммерческих целях. С момента ввода в эксплуатацию данные помещения не использовались как места общего пользования (холлы).

Согласно экспертному заключению в помещениях №216.1, 316.1, 416.1, 516.1, 616.1, 716.1, 816.1, 916.1, 1016.1, 1116.1, 1216.1, 1316.1 установлены 2 электрощита (на левое и правое крыло всех помещений этажа), в помещениях № 217.1, 317.1, 417.1, 517.1, 617.1, 717.1, 917.1, 1017.1, 1117.1, 1217.1, 1317.1 установлены пожарные краны, обслуживающие помещения этажа.

Помещения № 216.1, 316.1, 416.1, 516.1, 517.1, 917.1, 1116.1, 1216.1, 1217.1 сданы в аренду по договорам аренды нежилых помещений за 2005 - 2011 годы. Помещения № 217.1, 317.1, 417.1, 716.1, 816.1, 916.1, 1016.1, 1017.1, 1117.1, 1316.1, 1317.1 сдавались в аренду ранее, в настоящее время используются ответчиком и третьим в собственных целях.

Помещения №516.1, 517.1, 616.1, 617.1, 716.1, 717.1, 1016.1, 1017.1, 1216.1, 1217.1, 1316.1, 1317.1 находятся на этажах, все помещения которых принадлежат ответчику, иные собственники нежилых помещений на этих этажах отсутствуют, и не могут являться общей долевой собственностью.

С учетом того, что помещениями №216.1, 217.1, 316.1, 317.1, 416.1, 417.1, 816.1, 916.1, 917.1, 1116.1, 1117.1 истцы не владеют, у них отсутствует свободный, неконтролируемый со стороны других лиц доступ в эти помещения, что подтверждается фотоматериалами и видеосъемкой, представленной истцами, избранный способ защиты права не применим, в связи с чем требования в данной части не подлежат удовлетворению.

Согласно пункту 52 постановления от 29.04.2010 N 10/22 оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Поскольку требование о признании права общей долевой собственности, являющееся с учетом положений постановлений от 23.07.2009 N 64 и от 29.04.2010 N 10/22 надлежащим способом защиты своих прав участниками этого вида собственности, судом было удовлетворено частично, решение по настоящему делу будет основанием для изменения сведений в ЕГРП, в том числе и для погашения записи о праве индивидуальной собственности общества на спорные помещения. Данная позиция суда согласуется с позицией, выраженной в постановлении Президиума ВАС РФ №1457/11 от 27.07.11.

В связи с чем требование о признании недействительным зарегистрированного права собственности за ЗАО «Аксон-Н» на помещения, являющиеся общим имуществом собственников в здании