Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2012 по делу n А63-4913/2011. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда в части и принять новый судебный акт

ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы (данное толкование содержится в постановлении Президиума ВАС РФ от 02.02.2010 № 12404/09).

В силу пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.

Федеральным законом от 24.07.2007 № 212-ФЗ пункт 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» дополнен абзацем следующего содержания: «Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации».

Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель (далее – ГКОЗ) за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством Российской Федерации. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Правилами проведения ГКОЗ (пункт 5) установлено, что государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки. Согласно пунктам 1 и 3 названных Правил, государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в пять лет и не чаще одного раза в три года. Организация и проведение государственной кадастровой оценки земель возлагается на управление.

Судом апелляционной инстанции установлено, что государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ставропольского края, в том числе города Ставрополя, проведена с установленной законодательством периодичностью (в 2001-2002 и 2007 годах). Результатом проведения работ по кадастровой оценке земель города Кисловодска в 2007 году явилось:

- определение удельных показателей кадастровой стоимости и кадастровая стоимость земельных участков в разрезе видов разрешенного использования;

- определение средних значений удельных показателей кадастровой стоимости по видам разрешенного использования в целях реализации пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации и приказа Минэкономразвития России от 12.08.2006 N 222 "Об утверждении методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка".

Удельные показатели кадастровой стоимости и кадастровая стоимость земельных участков в разрезе видов разрешенного использования определены для "существующих земельных участков" - участков, существовавших в качестве объектов гражданских прав в период проведения государственной кадастровой оценки земель. Средние значения удельных показателей кадастровой стоимости по видам разрешенного использования определены для "вновь образуемых земельных участков" - участков, образованных после государственной кадастровой оценки земель.

Результаты государственной кадастровой оценки земель представляются на утверждение органу исполнительной власти субъекта Российской Федерации в соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (пункт 10 Административного регламента).

Результаты работ по государственной кадастровой оценке земель 2007 года в виде средних значений удельных показателей кадастровой стоимости утверждены постановлением Правительства Ставропольского края от 14.12.2007 №144-п, опубликованном в установленном порядке в феврале 2008 года ("Сборник законов и других правовых актов Ставропольского края", 15.02.2008, N 5, ст. 6963).

Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации №316 от 08.04.2000, установлено, что государственная кадастровая оценка земель проводится Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости, его территориальными органами, а также находящимися в их ведении предприятиями и организациями.

Пунктом 4 Правил установлено, что государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.

Пунктом 9 Правил определено, что результаты государственной кадастровой оценки земель вносятся в государственный земельный кадастр.

В силу пункта 11 Правил государственная кадастровая оценка должна проводиться в соответствии с методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель и нормативно-техническими документами, утвержденными в установленном порядке для целей указанной оценки.

В соответствии с пунктом 2.1 Методики государственной кадастровой оценки земель поселений, утвержденной Приказом Росземкадастра от 17.10.2002 N П/337, кадастровая стоимость земельных участков поселений определяется, в том числе с учетом вида функционального использования земельного участка.

Согласно пункту 1.4 Методики удельный показатель кадастровой стоимости земель - расчетная величина, представляющая собой кадастровую стоимость единицы площади земель поселения в целом или земель кадастрового квартала в составе поселения по видам функционального использования земель.

Техническими указаниями по государственной кадастровой оценке земель поселений, утвержденными Федеральной службой земельного кадастра 15.01.2001, определен Типовой перечень видов функционального использования земель, установленный для государственной кадастровой оценки земель поселений. Всего определено 14 видов функционального использования земель поселений.

Следовательно, вид функционального использования земельного участка является показателем, учитываемым при проведении государственной кадастровой оценки земельных участков.

Постановлением правительства Ставропольского края от 14.12.2007 №144-п утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель поселений города Кисловодска, в соответствии с которыми по г.Кисловодску утверждены 14 видов функционального использования земельных участков из земель поселений и кадастровая стоимость одной единицы площади земельного участка каждого вида разрешенного использования в пределах кадастровых кварталов, на которые разбита территория муниципального образования.

Таким образом, при определении кадастровой стоимости земельного участка вид функционального использования учитывается как изменяемый показатель.

Как видно из материалов дела, изначально вид разрешенного использования арендуемого земельного участка площадью 44 402 кв.м.  был указан в постановлении главы администрации г. Кисловодска от 19.04.1999 «под проектирование  реконструкции  под спальный корпус» и в договоре аренды от 26.04.1999 как «для лечебно-оздоровительных целей» (т. 1, л.д. 35).

В последующем договор аренды исполнялся с учетом целей назначения: лечебно-оздоровительное, с учетом  приложений к дополнительным соглашениям  цель его использования указывалась под санаторий.

В кадастровых паспортах разрешенное использование земельного участка, предоставленного санаторию, указано: для оздоровительной деятельности.

Согласно сведениям Единого государственного реестра юридических лиц, основным видом деятельности санатория является деятельность санаторно-курортных учреждений.

В соответствии с общероссийским классификатором экономической деятельности, продукции и услуг, утвержденных Министерством экономики РФ, услуги санаториев и прочих оздоровительных учреждений выделены в отдельный раздел видов экономической деятельности, связанный с проведением оздоровительных мероприятий на базе санаториев и курортов, что и определяет их отличие от медицинских учреждений.

Санаторий - учреждение, в котором в профилактических целях используют природные факторы (климат, минеральные воды, лечебные грязи и др.) в сочетании с физиотерапией, диетотерапией, лечебной физкультурой и другими методами при обязательном соблюдении санаторного и курортного режима.

Вместе с тем спорный земельный участок используется санаторием в оздоровительных  и рекреационных назначениях, что соответствует его функциональному назначению и основному виду деятельности.

На основании статьи 98 Земельного кодекса Российской Федерации к землям рекреационного назначения относятся земли, предназначенные и используемые для организации отдыха, туризма, оздоровительной и спортивной деятельности граждан. В состав земель рекреационного назначения входят земельные участки, на которых находятся дома отдыха, пансионаты и другие аналогичные объекты.

Статья 96 Земельного кодекса Российской Федерации регулирует правовой статус земель лечебно - оздоровительной местности, т.е. территорий, обладающих природными лечебными ресурсами и пригодных для организации лечения и профилактики заболеваний, а также для отдыха населения.

Как указывалось выше, земельный участок был поставлен на государственный кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 26:34:020212:5.

В соответствии с кадастровой выпиской земельного участка № 2600/501/10-348128 от 06.10.2010, спорный земельный участок находится во 2-ом округе санитарной  охраны г.Кисловодса, т.е. территориальное расположение земельного участка соответствует рекреационному и лечебно-оздоровительному назначению.

В соответствии с методическими указаниями Минэкономразвития РФ № 222 от 12.08.2006 - кадастровая стоимость земельного участка, поставленного на государственный кадастровый учет, может быть изменена только в случае изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка.

Принимая во внимание фактические обстоятельства землепользования, организационно-правовую форму предприятия и функциональное использование объектов, при определении кадастровой стоимости спорного земельного участка следует использовать данные кадастровой стоимости спорного земельного участка для земель, занятых объектами оздоровительного и рекреационного назначения, утвержденного Постановлением Правительства Ставропольского края от 14.12.2007 №144-п, а удельный показатель кадастровой стоимости составляет 11 085,02 рубля за квадратный метр.

Таким образом, довод санатория о неправомерном отнесении земельного участка к виду разрешенного использования под земли учреждений и организаций народного образования противоречит вышеприведенным нормам права, и возлагает на санаторий обязанность по уплате арендной платы на основании недостоверных сведений о кадастровой стоимости земельного участка, чем нарушает его права и законные интересы.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции считает, что несвоевременное внесение изменений в учетные сведения государственного кадастра недвижимости применительно к конкретному виду функционального использования земельного участка не может являться основанием для его неприменения в правоотношениях по гражданскому обороту. Данная правовая позиция согласуется с позицией, содержащейся в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа по делу N А63-4534/2009.

Вместе с тем независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом стороны не лишены возможности требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный сторонами договор аренды. Однако необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы и его государственной регистрации отсутствует.

Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 названного Кодекса, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора. Правомерность данного подхода подтверждена постановлениями Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2009 N 9330/09, от 26.01.2010 N 11487/09, от 02.02.2010 N 12404/09.

В связи с этим, с 2008 по 2009г.г.  арендная плата подлежит расчету на основании Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного Постановлением Правительства  Ставропольского  края  от  28.01.2004 №  6-п  «Об  утверждении  порядка определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Ставропольского края» и Постановлением Правительства Ставропольского края от 16.04.2008 № 64-п, действие которых  распространено за период с 01.01.2008 до 22.05.2008 подлежит применению Порядок № 6-п, а с 22.05.2008 – Порядок № 64-п.

Арендная плата за земельный участок определяется путем умножения базового размера арендной платы на площадь земельного участка.

Базовые размеры арендной платы за земельные участки в составе земель населенных пунктов устанавливаются по видам функционального использования и по видам разрешенного использования в процентах от кадастровой стоимости квадратного метра земельного участка в соответствии с приложением к данному Порядку.

Вместе с тем, определяя базовый размер арендной платы, комитет указал на необходимость применения ставки равным 1,63 процентам от кадастровой стоимости квадратного метра земельного участка. Данный  базовый размер  ответчик  не оспаривал, однако  указанный базовый размер арендной платы подлежит применению   только с 01.04.2008 по 21.05.2008,  поскольку с 22.05.2008  указанный размер  изменен  на 1,2 процента.

Ссылка санатория о том, что фактическая площадь используемого и арендуемого земельного участка санаторием  на 01.04.2008 составила 33 790,5 кв.м, судом апелляционной инстанции не принимается по следующим основаниям.

В силу статьи 431