Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.12.2008 по делу n А50-7779/2008. Постановление суда апелляционной инстанции: Изменить решение суда в части и принять новый с/а

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Пермь

31 декабря 2008 года                                                     Дело № А50-7779/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 30 декабря 2008 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 31 декабря 2008 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  Нилоговой Т.С.,

судей                                  Осиповой С.П.,

Мещеряковой Т.И.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Иксановой Э.С.,

при участии:

от истца (ООО «Гранд Урал»): Раюшкина И.В., доверенность от 27.12.2006 г., удостоверение,

от ответчиков:

от Департамента имущественных отношений администрации г. Перми: Зелененко И.Е., доверенность от 08.12.2008 г., удостоверение,

от МУ «Пермское городское имущественное казначейство»: Вечер С.А., доверенность от 08.09.2008 г., паспорт,

от МУ «Обеспечение эксплуатации, содержания и обслуживания нежилого муниципального фонда»: Харитонов Е.Т., доверенность от 30.09.2008 г., паспорт,

(лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы истца Общества с ограниченной ответственностью «Гранд Урал» и ответчика Департамента имущественных отношений администрации г. Перми

на решение Арбитражного суда Пермского края

от 28 октября 2008 года

по делу № А50-7779/2008

принятое судьей Чепурченко О.Н.

по иску Общества с ограниченной ответственностью «Гранд Урал»

к Департаменту имущественных отношений администрации г. Перми, МУ «Пермское городское имущественное казначейство», МУ «Обеспечение эксплуатации, содержания и обслуживания нежилого муниципального фонда»

о взыскании затрат на капитальный ремонт,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Гранд Урал» (далее – истец, Общество, ООО «Гранд Урал») обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском (с учетом уточнения по результатам экспертизы предмета требований в порядке ст. 49 АПК РФ – л.д. 115 т.5) о взыскании с Департамента имущественных отношений администрации г. Перми (далее – ответчик, Департамент), МУ «Пермское городское имущественное казначейство», МУ «Обеспечение эксплуатации, содержания и обслуживания нежилого муниципального фонда» солидарно стоимости работ по капитальному ремонту на сумму 18 679 730,12 рублей.

К участию в деле в качестве ответчиков привлечены МУ «Пермское городское имущественное казначейство», МУ «Обеспечение эксплуатации, содержания и обслуживания нежилого муниципального фонда».

Решением Арбитражного суда Пермского края от 28.10.2008 г. (резолютивная часть решения объявлена 21.10.2008 г.) в удовлетворении исковых требований Общества к МУ «Пермское городское имущественное казначейство» и МУ «Обеспечение эксплуатации, содержания и обслуживания нежилого муниципального фонда» отказано; исковые требования к Департаменту удовлетворены частично и с Департамента взыскана стоимость произведенного капитального ремонта в размере 10 346 417,85 руб., в удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Частично не согласившись с решением суда об отказе в удовлетворении требований в Департаменту, а именно по работам, не принятым судом и принятым частично, Общество обратилось с апелляционной жалобой с учетом учтонения), в которой просит судебный акт изменить, удовлетворив исковые требования в размере 18 665 436,56 руб. В обоснование жалобы истец ссылается на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, а также на целесообразность и обоснованность спорных затрат. Считает, что судом неправомерно не приняты расходы по внутренней отделке, ремонту кровли, подключению к телефонной линии, благоустройству территории и по мансарде, а также стоимость материалов по кровельным работам.

Департамент, не согласившись с решением суда в части удовлетворения исковых требований, также обратился с апелляционной жалобой, в которой просит указанный судебный акт отменить, принять новый об отказе в удовлетворении требований истца в полном объеме, ссылаясь на неправильное применение (толкование) судом норм материального права, а также на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела. В обоснование жалобы Департамент указывает на отсутствие оснований для проведения Обществом капитального ремонта объекта аренды, а также на неправомерное взыскание с него, как с ответчика, затрат на капитальный ремонт в соответствующих суммах.

Представитель истца на доводах своей апелляционной жалобы настаивает в полном объеме, доводы апелляционной жалобы Департамента считает необоснованными по мотивам, изложенным в письменном отзыве. В судебном заседании пояснила, что необходимость в капитальном ремонте имелась и она была подтверждена; все виды произведенных работ относились к капитальному ремонту, оборудование чердачных помещений под эксплуатируемые также относится к капитальному ремонту. Обустройство мансарды было согласовано с ответчиками. Кроме того, считает, что Департамент является надлежащим ответчиком.

Представитель Департамента доводы своей апелляционной жалобы поддержал, против доводов апелляционной жалобы истца возражал по основаниям, изложенным в письменном отзыве. Полагает, что на спорном объекте произошла реконструкция, в том числе выразившаяся в достройке мансардного этажа. Сметные расчеты на отделочные работы истцом не представлялись. Часть стоимости работ, которые относятся к реконструкции, вообще не может быть взыскана. Считает, что работы, которые были произведены истцом, являются капитальными улучшениями в целях обеспечения хозяйственной деятельности самого арендатора, следовательно, должны производиться, согласно условиям договора аренды, за его счет. Обратное, по мнению Департамента, истец не доказал.

Представители МУ «Пермское городское имущественное казначейство» и МУ «Обеспечение эксплуатации, содержания и обслуживания нежилого муниципального фонда» письменные отзывы не представили, в судебном заседании в целом поддержали позицию Департамента, но считают, что Департамент является надлежащим ответчиком.

В порядке ст.ст.163 и 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в заседании суда апелляционной инстанции объявлялся перерыв до 30.12.2008 года 09-30 часов, после чего судебное заседание было продолжено.

Законность и обоснованность решения суда в оспариваемой части проверены Семнадцатым Арбитражным апелляционным судом в порядке ст.ст. 266, 268 АПК РФ.

Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, исследовав доводы апелляционных жалоб, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между Департаментом (арендодатель), МУ «Пермское городское имущественное казначейство» (балансодержатель) и ООО «Гранд Урал» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 27.11.2002 г. № 1170-02л (далее – договор аренды, договор; л.д. 18-22 т.1), в соответствии с которым арендатору передано в аренду на срок с 01.12.2002 г. по 01.12.2007 г. нежилое здание общей площадью 3 334,30 кв.м., расположенное по адресу: г. Пермь, ул. Ленина, 76, для использования в целях бытового обслуживания населения (акты приема-передачи помещения от 01.12.2002 г. - л.д. 23, 24 т.1).

Пунктом 2.2.2. договора аренды установлена обязанность балансодержателя производить капитальный ремонт помещения для обеспечения соответствия технического состояния здания требованиям СНИП и другой нормативной документации.

Пунктом 2.3.3 договора определена обязанность арендатора не производить никаких перепланировок помещения без письменного согласия балансодержателя, а капитальных (затрагивающих несущие конструкции) без письменного согласия балансодержателя и арендодателя, а также без проектной документации, согласованной в установленном порядке.

Согласно п.3.5 договора аренды стоимость работ, относящихся к капитальному ремонту, не связанных с деятельностью арендатора и проведенных арендатором в течение срока действия договора по предварительному согласованию с арендодателем и балансодержателем, зачисляется в счет арендной платы.

Договор прошел государственную регистрацию (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним по состоянию на 21.10.2008 г.).

Согласно актам приема-передачи помещения, в момент передачи спорного объекта состояние находящихся в помещении лестниц, окон, внутренних дверей, электропроводки было неудовлетворительное, в бетонном полу нарушена гидроизоляция, трещины, требовалось усиление монолитного перекрытия плит. В примечании к помещению указано, что помещение находится в стадии капитального ремонта.

Согласно техническому отчету от 2001 г., акту технического обследования нежилого помещения от 30.07.2002 г., которые были подробно проанализированы судом первой инстанции, объект аренды находился в аварийном состоянии и его эксплуатация признавалась возможной только после выполнения значительного объема ремонтно-восстановительных работ по усилению, капремонту и замене строительных конструкций и инженерных коммуникаций.

Из материалов дела и пояснений сторон следует, что объект аренды долгое время не эксплуатировался по причине его неудовлетворительного технического состояния.

Данное обстоятельство подтверждается также техническим паспортом на здание, согласно здание построено в 1930 г., отметки о проведении капремонта отсутствуют, физический износ составляет 65%, здание не эксплуатируется (л.д.25-30 т.1).

Для использования арендуемого здания по назначению, как оно указано в договоре аренды, и в связи с непроведением собственником имущества капремонта истец произвел работы по капитальному ремонту здания. По расчету истца, с учетом результатов экспертизы, затраты арендатора на проведение капитального ремонта составили 18 679 730,12 руб. Понесенные арендатором расходы не были возмещены.

Данное обстоятельство послужило основанием для обращения Общества в арбитражный суд с настоящим иском.

Учитывая фактические обстоятельства дела и руководствуясь ст.616 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что производство капитального ремонта было вызвано неотложной необходимостью и что расходы истца на его проведение подлежат возмещению.

Доводы апелляционной жалобы Департамента со ссылкой на ст. 612 ГК РФ о том, что арендатор знал о состоянии объекта аренды и принял его в пользование, а арендодатель не отвечает за недостатки имущества, которые были оговорены, подлежат отклонению.

Указание в актах приема-передачи арендованного помещения на неудовлетворительное техническое состояние само по себе не означает возложение бремени несения расходов по капитальному ремонту на арендатора. Согласно ст.611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества. Подобная позиция изложена в Информационной письме Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 г. № 66 (п.21).

Объект аренды был передан в состоянии, требующем незамедлительного капитального ремонта.

Техническое состояние здания на момент передачи в аренду было таково, что еще в 2001 г. было зафиксировано, что кирпичная кладка несущих стен, железобетонные конструкции каркаса имеют серьезные повреждения (л.д.6 т.2), разрушения кирпичной кладки составляют более половины толщины стен и на значительных по площади участках (л.д.9 т.2), на плитах перекрытий имеется образование плесени, защитный слой бетона имеет недостаточную толщину и разрушения с оголением и коррозией рабочей арматуры от 15% до 50% (л.д.13 т.2), железобетонные конструкции 1 и 2 этажей имеют дефекты в виде разрушения защитного слоя бетона с оголением и коррозией рабочей продольной и поперечной арматуры (л.д.10, 13 т.2), кирпичная кладка стен лестничной клетки и пристроя находятся в аварийном состоянии, прочность кирпича и раствора нулевая (л.д.10, 22 т.2), все инженерные коммуникации (водопровод, канализация, вентиляция, отопление, электропроводка) и столярные изделия (окна, двери) нуждаются в замене (л.д.9, 24 т.2). В 2003 году результаты оценки технического состояния объекта аренды свидетельствовали только об отрицательной динамике (л.д.85-147 т.2).

Также следует отметить, что настоящий иск заявлен Обществом на основании ст.616 ГК РФ, а не ст.612 ГК РФ, которая регулирует вопрос об устранении недостатков и определяет пределы соответствующей ответственности арендодателя. По вопросу несения расходов, связанных с капитальным ремонтом, ст.616 ГК РФ является специальной.

Условиями договора определено, что обязанность производить капитальный ремонт возложена на балансодержателя (п.2.2.2), а арендатор должен произвести капитальный ремонт фасада здания. Вопрос о том, что балансодержатель (МУ «Городское имущественное казначейство») и арендатор капитальный ремонт должны производить за счет собственных средств, договором не определен. Следовательно, данная обязанность (нести расходы) является бременем собственника имущества, представителем которого является Департамент.

Кроме того, как указано выше, в силу п.3.5 договора стоимость работ, относящихся к капитальному ремонту и не связанных с деятельностью арендатора, подлежит возмещению арендатору.

Таким образом, условиями договора на арендатора была возложена обязанность по проведению за его счет только текущего ремонта (п.2.3.2 договора).

Последующие изменения к договору (от 09.12.2002 г. б/н (л.д.21 т.5), от 16.12.2002 г. б/н (л.д.137 т.5), от 25.02.2003 г. № 2 (л.д.22-23 т.5), от 15.08.2003 г. № 3 (л.д.25-27 т.5), от 30.12.2003 г. 4 (л.д.28-30 т.5), от 10.02.2004 г. б/н (л.д.48-49 т.5), от 20.05.2004 г. № 6 (л.д.52-53 т.5) и другие) обязанности сторон по производству ремонтов и несению соответствующих расходов не изменяли.

Между тем, ни арендодатель, ни балансодержатель не приступали к выполнению капитального ремонта. В силу ст.210, ч.2 ст.215, ч.1 ст.616 ГК РФ собственник в лице соответствующего органа местного самоуправления, в данном случае Департамента, несет бремя содержания принадлежащего ему имущества в той части, какая не исключена договором или законом.

В рассматриваемой ситуации ни законом, ни договором Департамент не освобождался от обязанности производить расходы и осуществлять капитальный ремонт.

Доводы апелляционной жалобы относительно того, что Департамент не является надлежащим ответчиком, подлежат отклонению, т.к. были