Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.12.2008 по делу n А50-7779/2008. Постановление суда апелляционной инстанции: Изменить решение суда в части и принять новый с/а

предметом исследования суда первой инстанции и им дана надлежащая правовая оценка. Суд правомерно указал на то, что договор аренды является двусторонней сделкой, что обязанность по осуществлению капитального ремонта может быть передана от арендодателя только арендатору.

Ссылка апеллятора на то, что Департамент также не обладает каким-либо вещным правом в отношении спорного имущества, каким должен обладать арендодатель, судом во внимание не принимается, поскольку данный орган в силу закона осуществляет права и обязанности собственника, в том числе выступает арендодателем.

Факт подписания балансодержателем договора может свидетельствовать только о том, что ему поручена организация проведения капитального ремонта, но обязанность по финансированию такого ремонта изначальное принадлежит арендодателю.

Довод апелляционной жалобы о том, что стоимость капитальных работ возмещалась истцу путем предоставления ему различных скидок, а соответствующие выводы суда являются недостаточно обоснованными, апелляционным судом признается несостоятельным.

Суд первой инстанции достаточно полно обосновал свою позицию. Проанализировав условия договора, с учетом вносимых изменений, и положения решений Пермской городской Думы от 28.05.2002 г. № 61 и от 25.02.2003 г. № 2, суд пришел к правильному выводу о том, что целью снижения арендной платы путем предоставления скидок и применения понижающих коэффициентов не являлось возмещение арендатору понесенных им затрат на капитальный ремонт, правовым основанием для скидок и коэффициентов являлась невозможность использования объекта аренды в период ремонта и социальная значимость объекта. Оснований для переоценки данных выводов у суда апелляционной инстанции не имеется, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Кроме того, судом справедливо отмечено, что понижающий коэффициент 0,2 в соответствии с изменениями от 20.05.2004 г. № 6 и от 30.05.2005 г. № 10 применялся к иным литерам (помещениям) объекта аренды, в отношении которых требования истцом не заявлялись.

Доводы Департамента о том, что на объекте была проведена реконструкция, модернизация, но не капитальный ремонт, подлежат отклонению, поскольку материалами дела подтверждается, в том числе заключением эксперта с учетом его пояснений в заседании суда (протокол судебного заседания от 14.05.2008 г. – л.д.120 т.5), что истцом произведен капитальный ремонт здания, реконструкция произведена только в отношении мансарды.

Также подлежит отклонению, как не имеющий документального обоснования, довод апеллятора со ссылкой на п.2.3.7 договора о том, что работы на объекте были выполнены арендатором для осуществления своей хозяйственной деятельности. Как указано выше, капитальный ремонт был обусловлен неотложной необходимостью, к выполнению которого арендодатель не приступал.

Кроме того, в декабре 2003 года в договор внесены дополнительные обязанности арендатора в части необходимости «освободить Помещение в связи с аварийный состоянием конструкций здания (или его части), постановкой здания на капитальный ремонт, реконструкцию или его ликвидацией по градостроительным соображениям в сроки, определенные Арендодателем…» (п.2.3.12 в редакции изменений от 30.12.2003 г. № 4- л.д.28 т.5).

Доказательства того, что часть работ была выполнена не в целях приведения здания в надлежащее техническое состояние и в соответствие с санитарно-эпидемиологическими, противопожарными и иными требованиями, а в целях осуществления (улучшения, совершенствования) хозяйственной деятельности арендатора, материалы дела не содержат и в нарушение ст.65 АПК РФ Департаментом не представлены.

Таким образом, суд правомерно признал обоснованными требования истца-арендатора о взыскании с арендодателя стоимости капитального ремонта, отказав в удовлетворении требований к другим двум ответчикам (МУ «Пермское городское имущественное казначейство» и МУ «Обеспечение эксплуатации, содержания и обслуживания нежилого муниципального фонда»).

Вместе с тем, изучив материалы дела, проанализировав нормы материального права, доводы апелляционной жалобы Общества и возражения ответчика, апелляционный суд приходит к выводу о том, что решение суда подлежит изменению в части, т.к. суд неправильно отказал во взыскании другой части расходов.

Истец полагает, что в его пользу следует дополнительно взыскать сумму 5 767 633,38 руб., состоящую из стоимости отделочных работ, работ по благоустройству, работ по монтажу и наладке охранных систем и т.д., стоимость материалов по кровельным работам 737 427,75 руб. и стоимость работ по мансарде 1 795 957,70 руб.

Из материалов дела усматривается, что при указании принимаемых к взысканию сумм арбитражным судом была допущена техническая опечатка, которая привела к неправильному исчислению общей суммы. Так, применительно к работам по дополнительному соглашению к договору от 23.04.2003 г. № 4 с ООО «Строительная компания ТК» (расчет № 7) вместо суммы 10 604,00 руб. ошибочно указана сумма 604,00 руб. Данная ошибка подлежит устранению.

Из анализа расчетов и сводной таблицы к экспертному заключению (л.д.117-336 т.4) и дополнительных расчетов (л.д.85, 86-110 т.6), составленных на основании запроса суда (л.д.73 т.6), усматривается следующее: из стоимости работ по 1-му и 2-му этажам, изначально принятых экспертом, в ходе дополнительных расчетов были исключены отделочные работы (устройство подвесного потолка, установка дверных блоков, оклейка стен обоями, окраска, облицовка стен, установка перегородок, установка светильников, выключателей, розеток). Часть работ (окна, двери, внутренние перегородки) суд не принял полностью.

Суд апелляционной инстанции считает, что стоимость отделочных работ, как и работ по установке дверей и окон, подлежат взысканию с арендодателя.

При проведении капитального ремонта, который осуществлялся на основании проекта капитального ремонта, согласованного с арендодателем 10.11.2003 г. и главным архитектором г.Перми, была предусмотрена соответствующая перепланировка, обустройство подвесных потолков типа «Татра», их оштукатуривание с последующей покраской. Отделка стен предусматривала отделку гипсокартонными листами с последующей окраской, оштукатуривание с последующей окраской, отделку мелкокерамической плиткой. Таким образом, в составе работ по капитальному ремонту в планировочном решении арендатору согласованы и работы по отделке.

Исходя из положений п.3.5 договора аренды условием возмещения арендатору затрат на проведение капремонта является их предварительное согласование с арендодателем и балансодержателем. Суд полагает, что данное условие арендатором выполнено (л.д.30-39, 152, 154-156 т.2).

Как указано выше, техническими отчетом и актами зафиксировано, что все столярные изделия и сети (в том числе электрические) требуют полной замены. Следовательно, необходимость в проведении работ по установке окон, дверей, светильных элементов, выключателей, розеток также обусловлена ненадлежащим состоянием здания.

Согласно МДС 81-6.2000.Методическое пособие по определению сметной стоимости капитального ремонта жилых домов, объектов коммунального и социально-культурного назначения (ст.1), а также МДС 13-1.99.Инструкция о составе, порядке разработки, согласования и утверждения проектно-сметной на капитальный ремонт жилых зданий (п.1.7; Инструкция утверждена и введена в действие постановлением Госстроя от 17.12.1999 г. № 79) в состав капитального ремонта включаются также работы, которые по характеру и относятся к текущему ремонту, но выполняются в связи с производством капитального ремонта.

Суд считает, что несмотря на то, что обязанность по проведению текущего ремонта является обязанностью арендатора, в данном случае стоимость соответствующих работ подлежит включению в стоимость капитального ремонта, поскольку все отделочные работы производились в целях завершения капитального ремонта и направленность этих работ одинакова: приведение здания в надлежащее состояние.

Текущий ремонт в обычных условиях (когда объект аренды передается в пригодном для эксплуатации состоянии), который арендатор обязан производить за свой счет, направлен на поддержание (сохранение) пригодного состояния имущества. Об этом же свидетельствует и положение ст.622 ГК РФ, согласно которому при прекращении договора арендатор должен вернуть имущество арендодателю в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа.

Исключенные в дополнительных расчетах эксперта работы по устройству контрбруса, изоляция стекловолокном «Урса», пароизоляция пленкой «Ютафол» (расчеты № 28 и № 29 – л.д. 202-203, 204-206 т.4; л.д.107-108, 109-110 т.6) и, соответственно, непризнанные судом как подлежащие взысканию, по мнению апелляционного суда, также подлежат взысканию с арендодателя.

До проведения капитального ремонта по причине неудовлетворительного состояния здание утратило свои теплозащитные свойства, толщина утеплителя была незначительной, за время длительной эксплуатации шлак слежался и его теплотехнические качества снизились, пароизоляция чердачного перекрытия отсутствовала.

Согласно СНиП II-26-76 «Кровли» кровельные работы прямо отнесены к работам по капитальному ремонту, являются обязательными, поскольку кровля обеспечивает не только защиту здания и его конструктивные элементы от намокания сверху, но и обеспечивает теплозащитные свойства. Обязательными элементами кровли из асбестоцементных волнистых листов (черепицы) являются бруски, теплоизоляция и пароизоляция, контрбрус является опорой, на которую крепятся листы кровельного материала. В качестве теплоизоляционных материалов используются минераловатные плиты, к которым относится стекловолокно «Урса»; в качестве пароизоляционных – полиэтиленовая пленка, к которой относится пленка «Ютафол».

Следовательно, соответствующие затраты истца подлежат возмещению.

Судом также не была принята стоимость работ по монтажу и наладке систем охранно-пожарной сигнализации, видеонаблюдения, по подключению к телефонной сети, работы по благоустройству.

Согласно п.5.1 ВСН 58-88 (р) при капитальном ремонте может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта, в том числе оснащение недостающими видами инженерного оборудования. В рекомендуемом приложении № 9 к указанным ведомственным строительным нормам приведен перечень дополнительных работ, производимых при капитальном ремонте, который включает в себя также устройство систем противопожарной автоматики и дымоудаления, подключение к телефонной сети.

Исходя из системного анализа Правил пожарной  безопасности (ППБ 01-03) следует, что современные требования к зданиям, строения, сооружениям подразумевают наличие пожарно-охранной системы, которая должна быть в исправном состоянии, должна быть обеспечена возможность телефонной связи для сообщения о пожаре, а в отдельных случаях должна быть обеспечена прямая телефонная связь (например, пункты 4. 34, 38, 39, 40 и т.д.).

Согласно п.5.1 ВСН 58-88 (р) и приложению № 9 работы по благоустройству (например, замощение, асфальтирование, озеленение, устройство ограждений) также отнесены к дополнительным работам при капремонте.

Суд апелляционной инстанции считает, что стоимость данных работ подлежит включению в стоимость произведенного капитального ремонта, поскольку обустройство системы пожарной безопасности (к данной системе относится и сухотруб) и видеонаблюдения являются системами физической защиты и охраны объекта.

Что касается стоимости витражей, рольставен, установки автоматических дверей, то в материалах дела отсутствуют доказательства того, что эти работы и оборудование являются элементами улучшения, отделимыми либо неотделимыми.

В материалах дела также отсутствуют доказательства того, что капитальный ремонт был проведен с нарушением планировочных решений проекта капитального ремонта и соответствующих пояснительных записок.

При решении вопроса о том, какая именно сумма подлежит взысканию, суд первой инстанции направил эксперту запрос (л.д.73 т.6), согласно которому фактически просил разделить работы на касающиеся ремонта основных несущих конструктивных элементов и не касающиеся таких элементов. Экспертом запрос был выполнен и представлен расчет стоимости работ, выполненных на объекте, из которых были исключены работы, не касающиеся основных несущих конструктивных элементов (л.д.85 т.6). Исходя из дополнительного расчета судом и был определен размер взыскиваемой суммы.

Однако, суд не учел, что для нормальной эксплуатации здания в целях, как это определено условиями договора аренды (для бытового обслуживания населения – п.1.2), работы, относящиеся к текущему ремонту, созданию теплозащиты и пароизоляции, обеспечению безопасности, благоустройству территории и производимые в связи с капитальным ремонтом, подлежат включению в стоимость капитального ремонта.

В связи с изложенным и на основании положений МДС 81-6.2000, МДС 13-1.99, суд апелляционной инстанции считает подлежащей взысканию стоимость работ в сумме 5 767 633,38 руб.

Возражая против доводов апелляционной жалобы Общества, Департамент не представил расчет сумм стоимости работ, которые, по его мнению, являются избыточными и не связанными с проведением капитального ремонта объекта.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции ответчик просил назначить дополнительную экспертизу для подтверждения своих доводов, ставил перед экспертом соответствующие вопросы (л.д.22 т.3; л.д.1, 58 т.6). Однако надлежащим образом свое право не реализовал, необходимые документы дополнительно не представил, в связи с чем, экспертом была установлена невозможности проведения дополнительной экспертизы (68-71 т.6).

В суде апелляционной инстанции аналогичное ходатайство заявлено не было, собственные расчеты и их обоснование суду не представлены.

Таким образом, апелляционный суд признается необоснованными возражения Департамента относительно суммы 5 767 633,38 руб.

Что касается не учтенной судом стоимости материалов по кровельным работам в сумме 737 427,75 руб. при взыскании с ответчика стоимости самих работ, исходя из уточненных расчетов эксперта.

Апелляционный суд считает, что суд первой инстанции ошибочно упустил из вида то обстоятельство, что в первоначальном расчете экспертом были указаны как стоимость самих материалов, так и стоимость работ, которые были приняты в общей сумме затрат (графы 8-11 расчета № 51 – л.д.327 т.4). В дальнейшем эксперт пересчитал только стоимость работ.

Таким образом, в итоговую стоимость работ по кровле следует включить и стоимость использованных материалов, что составляет 737 427,75 руб.

Доводы Департамента относительно того, что ответчик необоснованно использовал дорогостоящие материалы как по этому виду работ, так и по иным работам, апелляционный суд признает бездоказательными. Данное утверждение ответчика основано только на собственном предположении.

Доказательства того, что использованные в ходе капитального ремонта