Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.05.2012 по делу n А71-7059/2011. Постановление суда апелляционной инстанции: Изменить решение (определение) суда полностью и принять новый судебный акт

собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения, определяется его долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме (п. п. 1, 2 ст. 39 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, обязанность нести расходы по содержанию общего имущества в многоквартирном доме в силу закона возлагается на собственника объекта недвижимости.

Как следует из материалов дела, собственниками на общих собраниях, оформленных протоколами от 27.12.2006, от 22.12.2009, выбран способ управления многоквартирным домом в виде управляющих компаний МУП «ГУК в ЖКХ г. Сарапула» (2007-2009г.г.)  и ООО «ГУК в ЖКХ г. Сарапула» (2010-2011г.г.). В соответствии со ст. 161 ЖК РФ решение о выборе способа управления является обязательным для всех собственников. Согласно ст. 162 ЖК РФ управляющей организацией заключены договоры на управление дома с собственниками жилых помещений. Однако ответчик договор с управляющей компанией не заключил. Отсутствие договора не освобождает ответчика от обязанностей по оплате оказанных услуг по теплоснабжению и технической эксплуатации. Следовательно, ответчик обязан оплатить оказанные услуги истцу.

          В спорный период времени (август 2008 года -  апрель 2011 года) ИП Мельников А.Ю. (собственник и арендодатель) передал указанные нежилые помещения в аренду третьим лицам (ЗАО «Милан», ИП Попову В. Г.) (т. 3 л. д.

85-125). 

Сторонами договоров аренды установлено, что арендная плата не включает коммунальные платежи и эксплуатационные расходы (электроэнергия, тепло энергия, водоснабжение, прием сточных вод, техобслуживание). Возмещение указанных затрат арендодателя (ответчика) производится на основании дополнительных соглашений сторон.

В пунктах 4.1 договора аренды от 25.09.2008, договора субаренды от 25.09.2008, договоров аренды от 27.04.2009, от 29.04.2010, от 27.04.2011 указано, что арендная плата не включает в себя коммунальные платежи и эксплуатационные расходы (электроэнергия, тепло энергия, водоснабжение, прием сточных вод, услуги связи, услуги управляющих компаний по управлению многоквартирным домом, обслуживанию дома). Указанные расходы возмещаются арендаторами на основании документов, предъявляемых снабжающими и эксплуатационными организациями в течение пяти дней с момента выставления арендодателем (ответчик) счетов путем перечисления на расчетный счет арендодателя (ответчик).  

С учетом изложенного вывод суда первой инстанции о том, что обязанность по оплате услуг управляющей организации по содержанию и ремонту общего имущества возложена именно на ответчика, являющегося собственником нежилых помещений (вне зависимости от того, что данные помещения находились в  пользовании иных лиц (на основании договоров аренды и субаренды) в силу норм закона и условий договоров аренды, является верным.

Отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме, регулируются Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее - Правила № 491).

Из содержания пунктов 28, 30 Правил № 491 следует, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.

В соответствии со статьей 156 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Все составные части платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, органами управления товариществ собственников жилья, жилищных или иных специализированных потребительских кооперативов (части 7, 8 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Судом первой инстанции правомерно установлено, что собственниками помещений дома № 64 по ул. Ленина в г. Сарапуле установлены тарифы на услуги по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома в спорный период с 01.08.2008 по 30.04.2011 (л.д. 39-42, 23-24,29). Сведений о признании недействительными решений, принятых на общих собраниях собственников, оформленных протоколами, в материалы дела не представлено (ст. 65 АПК РФ). 

Размер расходов на содержание общего имущества определяется либо путем умножения площади занимаемого нежилого помещения на установленный уполномоченным органом тариф (платеж), либо путем умножения площади, приходящейся на долю собственника нежилого помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (долю ответчика в общем имуществе), на установленный уполномоченным органом тариф (платеж) в зависимости от того, каким образом был рассчитан тариф.

Если из решения уполномоченного органа усматривается, что тариф (платеж) установлен из расчета затрат на каждый метр площади помещения, находящегося в собственности, то размер расходов на содержание общего имущества определяется путем умножения площади занимаемого нежилого помещения на установленный уполномоченным органом тариф (платеж). При этом требование, содержащиеся в ч. 2 ст. 39 ЖК РФ, о пропорциональности доли обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, доле в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника учитывается уполномоченным органом при установлении тарифа (платежа) и не должно повторно применяться судом при взыскании с собственника нежилого помещения расходов на содержание общего имущества.

Истец произвел  расчет задолженности ответчика по оплате за содержание и ремонт общего имущества, исходя из установленных тарифов за 1 квадратный метр занимаемого помещения в месяц (в соответствии  с решениями, принятым собственниками на общих собраниях, установленных  в договоре управления). Следовательно, вывод суда первой инстанции о том, что ответчик обязан ежемесячно производить оплату расходов на содержание и ремонт общего имущества исходя из утвержденной ставки: путем умножения суммы тарифа на площадь помещения, является верным и обоснованным.

Таким образом, исходя из установленных общим собранием тарифов и площади нежилого помещения, находящегося в собственности ответчика (718,4 кв.м.) за спорный период ответчику надлежало уплатить истцу 199 708 руб. 02 коп. за содержание и ремонт общего имущества (август – декабрь 2008 года – 25 395 руб. 44 коп. (тариф 7,07 руб.); 2009 год – 68 621 руб. 57 коп. (тариф 7,96 руб.); 2010 год – 76 811 руб. 33 коп. (тариф 8, 91 руб.); январь-апрель 2011года – 28 879 руб. 68 коп. (тариф 10,05 руб.).

Доказательств оплаты ответчиком стоимости оказанных услуг в спорный период в полном объеме в материалы дела не представлено. Из материалов дела следует, что ответчиком оплачены услуги истца  в общей сумме 59 904 руб. 49 коп.

Судом первой инстанции правомерно отклонены доводы ответчика об отсутствии обязанности оплатить стоимость услуг по содержанию и ремонту общего имущества в большем размере, чем оплачено ответчиком, поскольку как следует из представленных  в материалы дела актов об оказанных услугах, истцом в актах отражена меньшая площадь помещений, находящихся в собственности  у ответчика, а именно указана площадь 310 кв.м., а не 718, 4 кв. м. (в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права), в результате чего, ответчику предъявлялись для оплаты суммы меньшие, чем должны были оплачиваться, в соответствии  с законом ответчиком, как собственником нежилых помещений. Таким образом, при уточнении площади нежилых помещений, соответственно за 2008 год с ответчика подлежит взысканию 14 436 руб. 95 коп. (с учетом произведенной ответчиком оплаты в сумме 10 958 руб. 50 коп.)  = 2 887 руб. 39 коп. х 5 мес. (с августа по декабрь 2008 года), поскольку оплате подлежала сумма 5 079 руб. 09 коп.  в месяц исходя из тарифа 7, 07 руб. и площади нежилых помещений, принадлежащих ответчику на праве собственности  - 718,4 кв.м.; за 2009 год с ответчика подлежит взысканию 39 010 руб. 32 коп. (с учетом произведенной ответчиком оплаты в сумме 29 611 руб. 20 коп.)  = 3 250 руб. 86 коп. х 12 мес., поскольку оплате подлежала сумма 5 718 руб. 46 коп.  в месяц исходя из тарифа 7, 96 руб. и площади нежилых помещений, принадлежащих ответчику на праве собственности  - 718,4 кв.м.; за 2010 год с ответчика подлежит взысканию 57 476 руб. 58 коп. (с учетом произведенной ответчиком оплаты в сумме 19 334 руб. 70 коп.)  = 6 400 руб. 94 коп. х5 мес. (с августа по декабрь 2010 года) + 3 638 руб. 84 коп. х 7 мес. (с января по июль 2010 года), поскольку оплате подлежала сумма 5 079 руб. 09 коп.  в месяц исходя из тарифа 8,96 руб. в месяц и площади нежилых помещений, принадлежащих ответчику на праве собственности  - 718,4 кв.м.; за 2011 год -  28 879 руб. 68 коп., исходя из тарифа 10,05 руб.  и площади 718,4 кв.м. (10,05 х 7 219 руб. 92 коп. х 4 мес. (январь - апрель 2011 года).

         Задолженность в сумме 109 254 руб. 29 коп., кроме того, как установлено судом, подтверждена договором уступки права требования от 11.01.2010, заключенном между МУП «ГУК в ЖКХ г. Сарапула» (цедент) и ООО «ГУК в ЖКХ г. Сарапула» (цессионароий). Вопреки доводам апелляционной жалобы, задолженность ответчика определена в  приложении № 1 к данному договору (л.д. 77 том 1), оснований полагать, что договор уступки права требования не соответствует требованиям ст. ст. 382, 384 ГК РФ, не имеется.

Доказательств того, что ответчиком произведена плата за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома в полном объеме за период с августа 2008 года по апрель 2011 года, не представлено. Таким образом, 139 803 руб. 53 коп являются неосновательно сбереженными денежными средствами ответчиком за счет истца, на которого законом возложена обязанность по несению расходов на содержание и ремонт общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, в связи с чем, судом первой инстанции исковые требования в указанной сумме удовлетворены обоснованно.

         Доказательств того, что обязательство ответчика перед истцом является большим, чем 139 803 руб. 53 коп., с учетом произведенного выше расчета, не имеется, в связи с чем исковые требования в части 294 руб. 50 коп. удовлетворению не подлежат, таким образом, решение суда в данной части подлежит изменению.

         Доводы ответчика о том, что фактические затраты истца составляют меньший размер, чем предъявлено ко взысканию ответчику, о том, что истцом  фактически не оказывались услуги по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, в связи с чем, у ответчика не возникли обязательства по их оплате; об отсутствии доказательств несения расходов в заявленной сумме подлежат отклонению.

Вопреки доводам ответчика,  истцом в материалы дела представлены доказательства осуществления функций управляющей организации многоквартирного дома № 64 по ул. Ленина в г. Сарапуле, а именно, договоры, акты выполненных работ и оказанных услуг (т. 1 л. д. 19-22, 30-34, 101-150; т. 2 л. д. 1-150; т. 3 л. д. 1-26).

Более того, в силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений (Постановление Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 № 4910/10).

Истцом также заявлено требование о взыскании 15 976 руб. 03 коп. - неустойки, предусмотренной ст. 155 Жилищного кодекса Российской Федерации, начисленной за период с 21.09.2008 по 21.06.2011.

Доводы ответчика о неправомерном взыскании с него судом первой инстанции пени в заявленном истцом размере заслуживают внимания.

В соответствии с частями 1, 2 ст. 155 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до 10 числа месяца, следующего за отчетным, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом. Плата вносится на основании платежных поручений, представленных не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим, если иной срок не установлен договором.

Поскольку из буквального содержания ч. 2 ст. 155 ЖК РФ не следует, что обязанность по своевременному внесению платы за содержание жилого помещения ставится в зависимость от получения должником платежных документов, однако истцом не представлено доказательств ежемесячного направления ответчику платежных документов об оплате, в связи с чем выводы суда первой инстанции об удовлетворении требований истца  в части взыскания пени являются ошибочными.

В соответствии с п. 14 ст. 155 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрена ответственность лиц, несвоевременно и(или) не полностью внесших плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), в виде пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно.

Из материалов дела следует, что истцом недоказан факт выставления ответчику платежных документов не позднее первого числа месяца, следующего за расчетным (п. 1 ст. 155 ЖК РФ), кроме того, из материалов дела невозможно установить, когда истцом ответчику были направлены соответствующие требования. Более того, апелляционным судом отмечается, что акты об оказанных услугах за 2008 и 2009 года и 7 месяцев 2010 года оплачены ответчиком в полном объеме, при этом иных требований об оплате (на сумму 139 803 руб. 53 коп.) истцом ответчику не предъявлено (ст. 65 АПК РФ). Из переписки сторон, имевшей место  в конце 2010 года и в 2011 году, следует, что платежных требований истцом в адрес ответчика также не направлено. При этом, из представленных актов об оказанных услугах (не подписанных ответчиком) определить дату их получения ответчиком, и  как следствие определить период для начисления пени не представляется возможным, более того, данные акты составлены не на весь объем, заявленных истцом требований (в актах указана площадь помещений, 310 кв.м., а не 718 , 4 кв.м.). Иного из материалов дела не следует и истцом не доказано.

Кроме того, апелляционным судом отмечается, что отсутствует возможность определения периода просрочки