Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2012 по делу n А50-8797/2011. Постановление суда апелляционной инстанции по существу спора,Иск удовлетворить частично

после чего подписанные с физическими (юридическими) лицами договоры регистрировались в органе по регистрации прав на недвижимое имущество.

Так, с Обществом «УК «Континенталь» Д.У.ЗПИФ должником было заключено 72 договора участия в долевом строительстве (в том числе по 2-й и 3-й секциям многоквартирного жилого дома), 21 договор (по 3-й секции дома) в дальнейшем был расторгнут; при расторжении договоров должником были выплачены проценты, общий размер которых составил 4 052 807 руб. 34 коп.(оборотно-сальдовая ведомость по счету 76.5 – л.д.102-133 т.2).

На момент рассмотрения настоящего спора в отношении порядка 20-ти объектов долевого строительства (квартир) имеются подписанные с физическими и юридическими лицами иные договоры участия в долевом строительстве, которые не были зарегистрированы в установленном порядке по причине невозврата должником Обществу «УК «Континенталь» Д.У.ЗПИФ полученных от него денежных средств с уплатой процентов и нерасторжения соответствующих договоров, заключенных с ним.

Согласно ч.1 ст.71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (ч.2 ст.71 АПК РФ).

Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке ст.71 АПК РФ, проанализировав условия договоров участия в долевом строительстве, заключенных должником с Обществом «УК «Континенталь» Д.У.ЗПИФ, в том числе при сопоставлении их с условиями договоров, заключаемых с физическими и юридическими лицами, суд усматривает, что имеются обстоятельства, свидетельствующие о заключении сторонами договора, не соответствующего их действительному волеизъявлению.

Апелляционному суду представляется очевидным, что некоторые положения спорных договоров являются нетипичными для правоотношений по долевому участию в строительстве, при чем, такие нетипичные условия договоров не могут быть оправданы принципом свободы воли сторон при заключении гражданско-правовых договоров.

Исходя из положений Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве) следует, что в случае исполнения участником строительства своих обязательств по уплате застройщику установленной договором суммы денежных средств договор участия в долевом строительстве не может быть расторгнут по инициативе застройщика. Такое право в подобной ситуации принадлежит только участнику строительства.

Невозможность расторжения договора участия в долевом строительстве по инициативе застройщика обусловлена не только защитой прав и интересов участника строительства на получение в собственность объекта долевого строительства, но и самой направленностью правоотношений по долевому строительству. В рамках данных правоотношений интерес застройщика состоит в том, чтобы привлечь денежные средства на строительство объекта, построить его, ввести в эксплуатацию и после этого в установленном порядке передать объект в собственность участнику строительства, интерес же участника строительства состоит в передаче застройщику денежных средств на строительство объекта с тем, чтобы по окончании строительства получить данный объект в собственность.

Между тем, в случае с Обществом «УК «Континенталь» Д.У.ЗПИФ стороны оспариваемых договоров предусмотрели возможность расторжения данных договоров в одностороннем порядке по инициативе застройщика, т.е. даже при условии полной оплаты Обществом «УК «Континенталь» Д.У.ЗПИФ цены договоров (пункты 6.3 договоров от 14.12.2009, 12.01.2010 и 10.03.2010).

Согласно договорам участия в долевом строительстве от 14.12.2009 застройщик вправе был отказаться от исполнения договора, но только по истечении 6-ти месяцев с момента заключения договора и до даты подписания акта приема-передачи квартиры, с уплатой процентов за пользование денежными средствами в размере 27% годовых; срок уплаты процентов установлен 10 рабочих дней с момента направления уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора.

Согласно договорам от 12.01.2010 срок наступления у застройщика права на односторонний отказ от исполнения договора (т.е. по истечении 6 мес. с момента заключения договора и до даты подписания акта приема-передачи квартиры), а также размер, порядок и срок уплаты процентов при возвращении денежных средств остались прежними.

Однако в договорах от 10.03.2010 стороны уже видоизменили условия одностороннего расторжения: застройщик фактически приобрел право в любое время отказаться от исполнения договора, но не позднее даты подписания акта приема-передачи квартиры, при этом размер процентов (в данном случае «неустойки за пользование денежными средствами»), подлежащих выплате Обществу «УК «Континенталь» Д.У.ЗПИФ, был дифференцирован в зависимости от срока пользования должником денежными средствами. Так, если расторжение договора происходит в течении 100 календарных дней с момента заключения договора, размер процентов (неустойки) составит 15% годовых от цены договора, если расторжение договора происходит по истечении 100 календарных дней – размер составит 27% годовых. Срок возврата денежных средств и уплаты процентов (неустойки) остались прежними: 10 рабочих дней с момента направления уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора.

Указанные условия спорных договоров участия в долевом строительстве более присущи правоотношениям хозяйствующих субъектов по предоставлению денежного займа на условиях возвратности и платности.

Следует отметить, что ни в одном из договоров, заключенных либо подписанных должником с физическими и юридическими лицами, подобных условий не имеется.

Как указано выше, 21 договор участия в долевом строительстве, заключенный должником с Обществом «УК «Континенталь» Д.У.ЗПИФ в отношении жилых помещений в 3 секции многоквартирного жилого дома, был расторгнут с выплатой последнему процентов в соответствии с условиями п.6.3 договоров.

Таким образом, сами условия договоров и поведение сторон свидетельствуют о том, что стороны рассматриваемых договоров не преследовали тех целей, которые обычно преследуют застройщик и участник строительства в рамках правоотношений по долевому строительству объектов.

Апелляционный суд считает необходимым отметить, что в договорах от 10.03.2010 стороны ограничили период времени, в течение которого застройщик имеет возможность реализовать право на односторонний отказ от исполнения договора, а именно 7 месяцами с момента заключения договоров (пункт 7.3).

Однако данное обстоятельство не может свидетельствовать о том, что при заключении договоров от 10.03.2010 должник и Общество «УК «Континенталь» Д.У.ЗПИФ стремились достигнуть обычных целей, характерных для  правоотношений по долевому участию в строительстве.

Ограничение права на односторонний отказ застройщика от исполнения договора 7 месяцами, по мнению суда, обусловлено только изменением конъюнктуры рынка недвижимости, положительный тренд которого начал намечаться к весне 2010 года, тогда как негативные последствия финансового кризиса 2008 года в сфере недвижимости и строительства еще в конце 2009 года – начале 2010 года были весьма ощутимы.

Более того, заключенные между Обществом «Транк» и Обществом «УК «Континенталь» Д.У.ЗПИФ договоры от 10.03.2010 также расторгались в связи с односторонним отказом застройщика от исполнения договоров.

Следовательно, приобретение Обществом «УК «Континенталь» Д.У.ЗПИФ в собственность жилых помещений после завершения строительства многоквартирного дома не являлось самостоятельной целью ни Общества «УК «Континенталь» Д.У.ЗПИФ, ни Общества «Транк».

То обстоятельство, что должник не рассматривал свои взаимоотношения с Обществом «УК «Континенталь» Д.У.ЗПИФ, как отношения по долевому участию в строительстве, свидетельствуют и те факты, что иным участникам строительства, с которыми Общество «Транк» также подписало договоры долевого участия в строительстве при «двойной» продаже квартир, застройщик неоднократно выдавал гарантийные письма с обязательством передать документы на государственную регистрацию договоров, подписанных с ними, а на собрании инициативных дольщиков от 28.12.2011 Общество «Транк» выражало намерение разрешить вопрос о расторжении договоров с организациями, осуществляющими доверительное управление паевыми инвестиционными фондами.

Кроме того, о наличии между должником и Обществом «УК «Континенталь» Д.У.ЗПИФ иных отношений, нежели отношения по долевому участию в строительстве, свидетельствуют и другие условия оспариваемых договоров долевого участия в строительстве.

Из условий договоров усматривается, что застройщик обязался передать квартиры Обществу «УК «Континенталь» Д.У.ЗПИФ не позднее даты 30.06.2010. Однако, в договорах участия в долевом строительстве, заключенных с иными юридическими и физическими лицами, срок исполнения застройщиком своего обязательства по передаче объекта строительства определен иначе (в течение 2 месяцев с даты 31.12.2010, 30.06.2011), при этом сроки окончания строительства значительно отдалены по времени (на полгода и год). Изменения в части определения сроков передачи объектов строительства в договоры с Обществом «УК «Континенталь» Д.У.ЗПИФ не вносились.

Следовательно, Обществу «УК «Континенталь» Д.У.ЗПИФ объективно были не интересны ни срок окончания строительства многоквартирного дома, ни срок передачи ему жилых помещений, тогда как истинного участника строительства вопросы окончания строительства не могут не интересовать, поскольку такой участник заинтересован в приобретении жилого помещения в установленные в договоре сроки.

Заключенные с Обществом «УК «Континенталь» Д.У.ЗПИФ договоры, в отличие от иных договоров, заключенных с физическими и юридическими лицами, формально не содержат в себе положений об обязанности Общества «УК «Континенталь» Д.У.ЗПИФ принять готовое жилое помещение, не определяют порядок действий застройщика и участника строительства при совершении процедуры передачи жилого помещения по окончании строительства многоквартирного дома, а также последствия несовершения участником строительства действий по принятию жилого помещения в собственность.

Графическое описание объектов строительства (указываемое в приложениях к договору – поэтажных планах), степень раскрытия вопроса о гарантийном сроке в договорах с Обществом «УК «Континенталь» Д.У.ЗПИФ также свидетельствуют о том, что данному лицу были безразличны минимальные характеристики квартир как жилых помещений, порядок и сроки устранения недостатков объектов строительства, в случае их выявления.

При наличии таких обстоятельств суд апелляционной инстанции полагает, что оспариваемые договоры долевого участия в строительстве представляют собой сделки, совершенные с целью прикрыть сделки по предоставлению займа. Стороны изначально не намеревались исполнять договоры долевого участия в строительстве, хотя и совершили определенные юридически значимые (фактические) действия, создающие видимость совершения таких сделок.

Суд апелляционной инстанции считает, что из фактических обстоятельств дела и представленных доказательств усматриваются намерения обоих участников на совершение сделок по предоставлению денежных средств в виде займа, поскольку преследовали общую цель и достигли соглашения по всем существенным условиям такого вида сделок, которые были прикрыты юридически оформленными сделками участия в долевом строительстве.

По договору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) (ч.1 ст.807 ГК РФ).

Договор займа является реальным, то есть считается заключенным с момента передачи денег (ч.2 ст.433, ч.1 ст.807 ГК РФ).

Если одной из сторон договора является юридическое лицо, то договор должен быть заключен в письменной форме (ч.1 ст.808 ГК РФ).

Таким образом, существенным условием договора займа является сумма займа (ст.ст.432, 807 ГК РФ).

Из содержания всех 25-ти договоров от 14.12.2009, 12.01.2010 и 10.03.2010 следует, что в каждом договоре определена сумма займа. Соответствующие суммы 25-ю платежными поручениями от 28.12.2009. 03.02.2010 и 26.03.2010 перечислены Обществом «УК «Континенталь» Д.У.ЗПИФ на расчетный счет Общества «Транк».

Письменная форма заключения договора займа соблюдена.

Кроме существенных условий договора займа между Обществом «Транк» и Обществом «УК «Континенталь» Д.У.ЗПИФ достигнуты соглашения и по условиям, которые не являются существенными для данного вида договора, а именно, определены срок и порядок возврата займа, размер и порядок выплаты процентов.

Согласно условиям договоров от 14.12.2009 и 12.01.2010 срок возврата займа определен моментом направления Обществом «Транк» уведомления об отказе от исполнения договора, но ограничен датой подписания акта приема-передачи квартир. При этом было установлено ограничение на досрочное возвращение займа (не ранее 6 месяцев с момента заключения договоров).

По условиям договоров от 10.03.2010 возврат займа был возможен в любое время, но не позднее 7 месяцев с момента заключения договоров и до даты подписания акта приема-передачи квартир.

Возврат займа должен быть произведен в течение 10 рабочих дней с момента направления Обществом «Транк» уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора долевого участия в строительстве. Сумма займа считается возвращенной с момента поступления денежных средств на расчетный счет Общества «УК «Континенталь» Д.У.ЗПИФ.

Согласно условиям договоров от 14.12.2009 и 12.01.2010 стороны договорились об уплате процентов в размере 27% годовых от цены договора, которые подлежат уплате в порядке, аналогичном порядку возврата суммы займа.

По условиям договоров от 10.03.2010 стороны договорились о дифференцированных размерах процентов 15% и 27% годовых от цены договора в зависимости от срока пользования займом (в пределах 100 календарных дней с момента заключения договоров и более 100 дней). Порядок выплаты процентов аналогичен порядку возврата займа.

Факт расторжения значительного количества договоров с возвратом Обществу «УК «Континенталь» Д.У.ЗПИФ денежных средств в размере предоставленных в заем денежных средств и уплатой начисленных процентов за период пользования займом свидетельствует о том, что стороны и действовали исходя из фактических условий договоров займа.

Доводы Общества «УК «Континенталь» Д.У.ЗПИФ о том, что заключая договоры, стороны имели намерения заключить именно договоры долевого участия на строительство жилья, что результатом деятельности являлось приобретение Обществом