Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2012 по делу n А50-8797/2011. Постановление суда апелляционной инстанции по существу спора,Иск удовлетворить частично

«УК «Континенталь» Д.У.ЗПИФ права собственности на объекты долевого строительства, что целью соответствующих действий являлось инвестирование денежных средств в строительство для включения в дальнейшем соответствующих объектов недвижимости в состав инвестиционного фонда и последующей перепродажи с целью получения прибыли, судом апелляционной инстанции не могут быть признаны состоятельными.

Расторжение порядка 30% юридически оформленных договоров участия в долевом строительстве от общего количества заключенных договоров, при том что цена 1 кв.м общей жилой площади по условиям договоров составляла всего 17 000 руб. (тогда как согласно ценовым справкам, представленным Инспекцией, средняя рыночная стоимость права требования 1-2 комнатной квартиры в строящемся многоквартирном доме составляла около 30 000 руб. за 1 кв.м), свидетельствует о том, что основной интерес Общества «УК «Континенталь» Д.У.ЗПИФ состоял все же не в пополнении инвестиционного фонда объектами недвижимости, создаваемыми в результате строительства, с целью их дальнейшей перепродажи, поскольку массовое расторжение договоров участия в долевом строительстве, заключенных на таких выгодных условиях, не может соответствовать обозначенному Обществом «УК «Континенталь» Д.У.ЗПИФ коммерческому интересу.

Ссылка должника на предоставление возможной «скидки на опт» при заключении договоров с Обществом «УК «Континенталь» Д.У.ЗПИФ также не принимается, поскольку никакая разумная «скидка на опт» не может составлять 55-60% от реальной стоимости 1 кв.м жилой площади в строящемся доме.

Суд апелляционной инстанции считает, что содержащиеся в договорах участия в долевом строительстве некоторые положения, касающиеся возможности приобретения Обществом «УК «Континенталь» Д.У.ЗПИФ жилых помещений после окончания строительства дома (если Обществом «Транк» до момента подписания акта приемки-передачи квартир не будет заявлено об одностороннем отказе от исполнения договоров и не будут возвращены денежные средства), свидетельствуют о включении в договоры займа элементов договора залога имущественных прав, которые он приобретет в будущем.

При этом договоры фактически предусматривают внесудебный порядок обращения на заложенные права, который реализуется автоматически, если Обществом «Транк» не будут возвращены суммы займов и соответствующие проценты за время пользования займом в срок до окончания строительства дома (т.е. до момента подписания актов приема-передачи квартир), а по условиям договоров от 10.03.2010 еще и в срок до истечения 7 месяцев с момента заключения договоров.

Довод Общества «УК «Континенталь» Д.У.ЗПИФ об отсутствии у него реальной цели на заключение договоров займа, со ссылкой на ст.40 Федерального закона от 29.11.2001 №156-ФЗ «Об инвестиционных фондах», также подлежит отклонению.

Согласно ст.40 названного федерального закона действительно установлен запрет на совершение управляющей компанией, действующей в качестве доверительного управляющего активами паевого инвестиционного фонда, сделок по договорам займа или кредитным договорам, однако данное обстоятельство само по себе не может опровергать наличия волеизъявления сторон на заключение договоров по предоставлению денежных средств в виде займа.

Стороны прибегают к притворным сделкам нередко именно для того, чтобы получить правовой эффект, который достигали бы и прикрытой сделкой, если бы ее можно было совершить открыто.

В данном случае Общество «Транк» и Общество «УК «Континенталь» Д.У.ЗПИФ, заключая договоры от 14.12.2009, 12.01.2010 и 10.03.2010, желали достигнуть правовой эффект, соответствующий сделкам по предоставлению/получению денежных займов на возвратной и платной основе.

Согласно организованной застройщиком схеме привлечения денежных средств на строительство многоквартирного дома ему было более выгодно привлечь на временной основе кредитные (заемные) средства под 27% (15% и 27%) годовых и под гарантию будущих имущественных прав, исходя из расчета стоимости 1 кв.м строящегося жилья в 17 000 руб., нежели заключать непосредственно договоры участия в долевом строительстве по цене жилой площади в 1-2 комнатных квартирах 17 000 руб. за 1 кв.м, поскольку подписывая с физическими и юридическими лицами договоры участия в долевом строительстве при «двойных продажах», Общество «Транк» привлекало денежные средства населения и (или) погашало свои встречные однородные денежные обязательства перед подрядчиками (субподрядчиками), исходя из стоимости 1 кв.м жилой площади от 28 000 руб. до 34 000 руб. Действуя по описанной схеме, застройщик обеспечивал себе покрытие кассовых разрывов и некоторую доходность от реализации жилых помещений в строящемся доме.

Обществу «УК «Континенталь» Д.У.ЗПИФ также были интересны сделки по предоставлению денежных займов, поскольку инвестирование в строительство жилья в период конец 2009 – начало 2010 являлось рискованным проектом в виду неизвестной ликвидности такого актива как жилая недвижимость и долгосрочности проекта, тогда как предоставление денежных средств на условиях займа обеспечивало возвратность денежных средств, которые в тот период времени были более ликвидным активом, и доходность от этих операций по условиям оспариваемых договоров была установлена на уровне обычных коммерческих кредитов.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции считает, что оспариваемые 25 договоров участия в долевом строительстве, заключенные между Обществом «Транк» и Обществом «УК «Континенталь» Д.У.ЗПИФ, следует признать ничтожными сделками на основании ч.2 ст.170 ГК РФ, поскольку они прикрывают сделки денежных займов, соответственно, оснований для включения в реестр требований по передаче жилых помещений Общества «УК «Континенталь» Д.У.ЗПИФ в отношении 25-ти квартир (квартиры №№33, 40, 43, 46, 47, 48, 51, 52, 55, 56, 57, 60, 62, 63, 65, 68, 70, 71, 76, 77, 79, 83, 84, 85, 86), расположенных в секции 3 дома №43 по ул.Александра Щербакова в Орджоникидзевском районе г.Перми, не имеется.

В соответствии с п.1 ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Согласно ч.2 ст.170 ГК РФ к притворной сделке применяются специальные последствия ее недействительности, а именно, к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки применяются относящиеся к ней правила.

В связи с указанным, между Обществами «Транк» и «УК «Континенталь» Д.У.ЗПИФ следует признать наличие только денежных обязательств по возврату денежных средств, полученных должником на условиях займа.

При этом следует отметить, что квалификация правоотношений (как возникших из заключенных договоров займа или неосновательного обогащения), существующих между должником и Обществом «УК «Континенталь» Д.У.ЗПИФ, с учетом установленного для управляющей компании, действующей в качестве доверительного управляющего активами паевого инвестиционного фонда, законодательного запрета на совершение сделок по договорам займа или кредитным договорам, подлежит установлению судом при проверке обоснованности денежного требования Общества «УК «Континенталь» Д.У.ЗПИФ, поскольку вопрос о действительности либо недействительности (ничтожности) договоров займа в предмет исследования судом в рамках настоящего спора не входит.

Кроме того, для восстановления правовой определенности правоотношений между должником и участниками долевого строительства в качестве последствий недействительности притворных сделок в виде заключенных с Обществом «УК «Континенталь» Д.У.ЗПИФ договоров участия в долевом строительстве, записи о регистрации которых в настоящий момент содержатся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, апелляционный суд считает возможным возложить на орган по регистрации прав на недвижимое имущество обязанность аннулировать соответствующие записи о регистрации 25-ти договоров участия в долевом строительстве.

Довод представителя Общества «УК «Континенталь» Д.У.ЗПИФ об отсутствии у Инспекции госстройнадзора Пермского края права на подачу заявления об оспаривании договоров участия в долевом строительстве и применении последствий недействительности ничтожных сделок, признается несостоятельным.

Исходя из положений ч.2 ст.166 ГК РФ и ст.201.8 Закона о банкротстве требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть заявлено любым заинтересованным лицом, а Инспекция в данном случае является заинтересованным лицом в силу своих полномочий, поскольку является уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющим контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории осуществления данного строительства в целях защиты прав и интересов участников строительства.

Поскольку обжалуемое определение было принято суд первой инстанции с нарушением ч.4 ст.270 АПК РФ, а выводы о недоказанности оснований для признания оспариваемых сделок притворными не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, оно подлежит отмене.

В силу ст.110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных  исковых требований.

По смыслу п.4 ст.201.8 Закона о банкротстве заявление о признании сделки недействительной оплачивается государственной пошлиной в размере, предусмотренном для оплаты исковых заявлений неимущественного характера, в том числе заявления об оспаривании сделок (подп.2 п. 1 ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации).

Поскольку заявленные Инспекцией требования о признании спорных договоров недействительными (ничтожными), которые носят неимущественный характер, удовлетворены полностью, а последняя является уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющим  контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, и освобождена от уплаты государственной пошлины, за рассмотрение спора в суде первой инстанции госпошлина подлежит взысканию с лиц, не в пользу которых принят судебный акт, а именно с должника и Общества «УК «Континенталь» Д.У.ЗПИФ по 2 000 руб. с каждого.

Учитывая, что в рамках настоящего спора было подано пять апелляционных жалоб, которые не были оплачены госпошлиной (кроме Кокорышкиной Н.В., оплатившей 100 руб.), а при принятии жалоб к производству заявителям фактически была предоставлена отсрочка по уплате госпошлины, общая сумма госпошлины за рассмотрение спора в суде апелляционной инстанции, подлежащей взысканию в доход федерального бюджета, составляет 9 990 руб., которая также подлежит взысканию с должника и Общества «УК «Континенталь» Д.У.ЗПИФ по 4 950 руб. с каждого.

Кроме того с должника и Общества «УК «Континенталь» надлежит взыскать по 50  руб. в пользу Кокорышкиной Н.В. в возмещение расходов по государственной пошлине, уплаченной ею при подаче апелляционной жалобы.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 258, 265, 266, 268, 269, 270, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Пермского края от 21 мая 2012 года по делу №А50-8797/2011 отменить в части:

- отказа в удовлетворении заявления Инспекции государственного строительного надзора Пермского края о признании ничтожными (притворными) сделками договоров участия в долевом строительстве:

от 10.03.2010 №3Н/0310-01, №3Н/0310-04, №3Н/0310-06, №3Н/0310-09,

№3Н/0310-010,  №3Н/0310-011, №3Н/0310-013, №3Н/0310-014, №3Н/0310-016;

от 14.12.2009 №3Н/1209-01, №3Н/1209-02, №3Н/1209-05, №3Н/1209-07,

  №3Н/1209-08, №3Н/1209-09;

от 12.01.2010 №3Н/0110-01, №3Н/0110-03, №3Н/0110-04, №3Н/0110-07,

№3Н/0110-08, №3Н/0110-10, №3Н/0110-12, №3Н/0110-14, №3Н/0110-15;

- включения требований закрытого акционерного общества Управляющая компания «Континенталь» Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Континенталь апартамент» по указанным договорам долевого участия в строительстве многоквартирного дома в отношении 25-ти жилых помещений (квартиры №№ 33, 40, 43, 46, 47, 48, 51, 52, 55, 56, 57, 60, 62, 63, 65, 68, 70, 71, 76, 77, 79, 83, 84, 85, 86) в реестр требований о передаче жилых помещений.

Заявление Инспекции государственного строительного надзора Пермского края о признании ничтожными (притворными) сделками договоров участия в долевом строительстве удовлетворить.

Признать заключенные между обществом с ограниченной ответственностью «Транк» и закрытым акционерным обществом Управляющая компания «Континенталь» Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Континенталь апартамент» договоры участия в долевом строительстве:

от 10.03.2010 №3Н/0310-01, №3Н/0310-04, №3Н/0310-06, №3Н/0310-09,

№3Н/0310-010,  №3Н/0310-011, №3Н/0310-013, №3Н/0310-014, №3Н/0310-016,

от 14.12.2009 №3Н/1209-01, №3Н/1209-02, №3Н/1209-05, №3Н/1209-07,

  №3Н/1209-08, №3Н/1209-09,

от 12.01.2010 №3Н/0110-01, №3Н/0110-03, №3Н/0110-04, №3Н/0110-07,

№3Н/0110-08, №3Н/0110-10, №3Н/0110-12, №3Н/0110-13, №3Н/0110-14, №3Н/0110-15,

недействительными (ничтожными) сделками.

Применить последствия недействительности ничтожных сделок:

- возложить на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю обязанность аннулировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации заключенных между обществом с ограниченной ответственностью «Транк» и закрытым акционерным обществом Управляющая компания «Континенталь» Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Континенталь апартамент» следующих договоров участия в долевом строительстве:

от 10.03.2010  №3Н/0310-01, №3Н/0310-04, №3Н/0310-06, №3Н/0310-09,

№3Н/0310-010,  №3Н/0310-011, №3Н/0310-013, №3Н/0310-014, №3Н/0310-016,

от 14.12.2009 №3Н/1209-01, №3Н/1209-02, №3Н/1209-05, №3Н/1209-07,

  №3Н/1209-08, №3Н/1209-09,

от 12.01.2010 №3Н/0110-01, №3Н/0110-03, №3Н/0110-04, №3Н/0110-07,

 №3Н/0110-08, №3Н/0110-10, №3Н/0110-12, №3Н/0110-13,  №3Н/0110-14, №3Н/0110-15,

- признать наличие у закрытого акционерного общества Управляющая компания «Континенталь» Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Континенталь апартамент» права требования уплаченных обществу с ограниченной ответственностью «Транк» денежных средств.

Отказать закрытому акционерному обществу Управляющая компания «Континенталь» Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Континенталь апартамент» во включении в реестр