Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2013 по делу n А50-6842/2012. Постановление суда апелляционной инстанции по существу спора,Иск удовлетворить полностью

продажа земельных участков отдельно от расположенных на них сооружений, являются неправомерными.

Кроме того, в соответствующих действиях конкурсного управляющего ответчика, заявляющего о недействительности торгов после их проведения в соответствии с предложенным им же и утвержденным арбитражным судом порядком, усматриваются признаки злоупотребления правом, недопустимость которого закреплена в статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Действительно, в соответствии с частью 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:                            1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; 2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Между тем, на момент рассмотрения настоящего спора спорные объекты недвижимости и земельные участки, на которых они расположены, принадлежат разным лицам (ООО «Инвестиционно-строительная компания» и ООО «Камир» соответственно), в связи с чем вышеприведенные нормы Земельного кодекса Российской Федерации применению к рассматриваемым отношениям не подлежат.

В рассматриваемом случае отчуждения спорных сооружений без земельного участка, на которых они расположены, в момент, когда они принадлежали одному лицу, не произошло.   

Исходя из этого обстоятельства не подлежит в данном случае учету и правовая позиция, содержащаяся в пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», тем более, что направленность воли (умысел) ответчика в лице конкурсного управляющего на реализацию спорных сооружений без земельного участка, на котором они расположены, не представляется очевидной, учитывая данные представителем конкурсного управляющего в судебном заседании апелляционной инстанции пояснения, согласно которым конкурсный управляющий полагал, что спорные сооружения расположены на земельном участке, находящемся в муниципальной собственности.

Согласно статье 273 Гражданского кодекса Российской Федерации, при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

В силу части 1 статьи 552 названного кодекса по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (часть 3 той же статьи).

В соответствии с частью 2 статьи 555 того же кодекса, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

Частью 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Исходя из правовой позиции, изложенной в пункте 58 совместного постановления от 29.04.2010 года Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Таким образом, приобретатель объекта недвижимости (здания, строения, сооружения) имеет право требовать оформления прав на земельный участок, занятый этим объектом недвижимости и необходимый для его использования, на тех же условиях, в том же объеме, что и прежний собственник данного объекта недвижимости.

Также суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии нарушений имущественных прав ОАО «Сбербанк России» и ОАО «Коммерческий Банк «СДМ-Банк» при заключении договора купли-продажи спорных сооружений.

Согласно абзацу первому части 4 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие.

Аналогичная норма предусмотрена частью 1 статьи 64 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) (далее – Закон об ипотеке).

В силу абзаца второго части 4 статьи 340 Гражданского кодекса при наличии в договоре такого условия залогодатель в случае обращения взыскания на заложенный земельный участок сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той его частью, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его целевым назначением. Условия пользования этой частью участка определяются соглашением залогодателя с залогодержателем, а в случае спора - судом.

Из анализа условий представленных в материалы дела договоров ипотеки усматривается, что в них сторонами предусмотрена одновременная передача в залог земельного участка, функционально обеспечивающего объекты недвижимости, расположенные на нем, в частности, двухэтажное панельное здание производственно-лабораторного корпуса, одноэтажное кирпично-панельное здание профилактория для гаражей, одноэтажное кирпичное здание земленасосной станции, одноэтажное кирпичное здание ремонтно-механических мастерских, одноэтажное кирпичное здание трансформаторной подстанции, дренажно-осушительная система, здание цеха сортировки, склад гравия, эстакада пульпопровода, которые, в свою очередь составляют единый  имущественный комплекс.

В соответствии с частью 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Таким образом, в результате системного толкования вышеприведенных норм и условий договоров ипотеки по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что объекты недвижимости (здания, сооружения), составляющие комплекс, связанный единым производственным назначением, являлись самостоятельным предметом залога, а земельный участок в силу части 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации был обременен залогом дополнительно. При этом, спорные объекты недвижимости – железнодорожные пути и стрелочные переводы, не входящие в этот единый производственный комплекс, не были обременены залогом. Указанные обстоятельства подтверждены в судебном заседании и представителем ОАО КБ «СДМ-БАНК».

При названных обстоятельствах, положения об ипотеке земельных участков применяются в тех случаях, когда земельный участок является самостоятельным предметом ипотеки, передача такого участка в залог не связана с ипотекой зданий, расположенных на данном земельном участке.

Исходя из изложенного, основания для применения к рассматриваемым отношениям норм части 4 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 64 Закона об ипотеке отсутствуют, поскольку ни ОАО «Сбербанк России», ни ОАО КБ «СДМ-БАНК» не обладают правами залога на спорные объекты недвижимости.

При этом, следует отметить, что ни ОАО «Сбербанк России», ни ОАО КБ «СДМ-БАНК» в рамках дела № А50-17578/2009 о банкротстве ООО «Инвестиционно-строительная компания» с заявлениями о включении в реестр требований кредиторов их требований, которые обеспечены залогом спорного недвижимого имущества, а также с жалобами на действия конкурсного управляющего по реализации этого спорного недвижимого имущества не обращались.

Согласно разъяснением высшей судебной инстанции, содержащимся в абзаце седьмом пункта 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя», если залоговый кредитор не предъявил свои требования в рамках дела о банкротстве, заложенное имущество продается с торгов в порядке, предусмотренном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111 Закона о банкротстве. При этом согласие залогового кредитора на продажу предмета залога не требуется.

При этом, в судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ОАО КБ «СДМ-БАНК» заявил об отсутствии правопритязаний на спорные объекты недвижимости, пояснил, что не считает их находящимися в залоге ОАО КБ «СДМ-БАНК». ОАО «Сбербанк России» также не заявлено о наличии правопритязаний на объекты, являющиеся предметом спорных торгов.

Таким образом, заключение договора купли-продажи спорного недвижимого имущества с единственным участником, заявка которого содержит предложение о цене имущества не ниже начальной цены продажи имущества, не противоречит закону.

С учетом вышеизложенного, у ответчика возникло обязательство заключить с ОАО «Порт Пермь» договор купли-продажи спорного недвижимого имущества на условиях, предусмотренных сообщением о проведении торгов, в связи с этим исковые требования подлежат удовлетворению.

Решение суда первой инстанции подлежит отмене на основании части 6.1 статьи 268, пункта 4 части 4 статьи 270 Арбитражного кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 110 названного кодекса судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с проигравшей стороны.

Исходя из этого, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины на подачу искового заявления в размере 4 000 руб., понесенные ответчиком расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной и кассационной жалоб следует отнести на ответчика.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 258, частью 6.1. статьи 268, пунктом 4 части 4 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пермского края от 16 мая 2012 года по делу № А50-6842/2012 отменить.

Исковые требования удовлетворить.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-строительная компания» (ОГРН 1035900354566, ИНН 5903035797) в пятидневный срок с момента принятия настоящего судебного акта заключить с открытым акционерным обществом «Порт Пермь» (ОГРН 1025900757904, ИНН 5903004012) договор купли-продажи имущества ООО «Инвестиционно-строительная компания» на следующих условиях:

Предмет договора: лот № 2 - железнодорожные пути протяженностью 1 518 п.м. (лит. Г4), стрелочные переводы № 21, 29 (лит. Г5, Г6), расположенные по адресу: г. Пермь, Дзержинский район, ул. С. Есенина, 1. Цена: 4 246 200 руб. в т.ч. НДС. Срок оплаты в течение 30 дней с момента подписания договора. Передача имущества в течение 7 календарных дней с момента оплаты.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-строительная компания» в пользу открытого акционерного общества  «Порт Пермь» в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за подачу искового заявления 4 000 (четыре тысячи) руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.

Председательствующий

Судьи

А.А. Снегур

В.А. Романов

А.Н. Булкина