Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2014 по делу n А07-14712/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК),Возместить (распределить) судебные расходы (ст.101, 106, 112 АПК)

из следующего. Срок действия предварительного договора аренды от 27.02.2013 № 019П истёк 30.06.2013, в связи с чем, у ответчика отпали правовые оснований для удержания обеспечительного платежа. Истец (арендатор) выполнил предусмотренные предварительным договором обязательства, в силу чего вина данного участника сделки в не заключении основного договора аренды отсутствует. Строительно-монтажные работы по отделке будущего объекта аренды истцом выполнены во исполнение требований предварительного договора, в целях заключения в будущем основного договора и, поскольку основной договор аренды сторонами не заключен, истец помещением не пользовался, на стороне ответчика возникло неосновательное обогащение в виде сбережения платы на отделку помещения. Поскольку доказательств использования Предпринимателем нежилого помещения Обществом не представлено, оснований для удовлетворения встречного иска не имеется.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также – АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс РФ, ГК РФ) условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1). Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2). Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (пункт 3 статьи 429 Гражданского кодекса РФ).

В рассматриваемой ситуации сторонами подписан предварительный договор аренды недвижимого имущества, которого на момент заключения данной сделки не существует (строящийся объект).

Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте сделки (п. 3 ст. 607 ГК РФ) и размере арендной платы (ст. 614 ГК РФ).

По смыслу статьи 608 Гражданского кодекса РФ арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168, 608 Гражданского кодекса РФ (пункт 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Закон не содержит императивного запрета на заключение договора аренды недвижимого имущества, которое на этапе подписания договора находится в стадии строительства. В этом случае стороны вправе согласовать объект аренды путём указания таких сведений, как местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией.

Таким образом, предварительный договор аренды нежилого помещения, расположенного в строящемся торговом центре, должен содержать детальное описание будущего объекта недвижимости, подлежащего передаче в ходе исполнения основного договора аренды, позволяющее идентифицировать этот объект, а также указание на размер арендной платы.

Представленный в дело предварительный договор аренды нежилого помещения от 27.02.2013 № 019П следует признать соответствующим установленным федеральным законом требованиям, как в части формы сделки (единый документ в простой письменной форме), так и в части согласования сторонами существенных условий основного договора.

Объект аренды охарактеризован в пункте 1.1 договора от 27.02.2013 №019П (т. 1, л.д. 15), более того, схематично отображён на поэтажном плане-схеме – приложение № 1 к предварительному договору (т. 1, л.д. 19). Принимая во внимание фактический допуск ИП Ахметзянова, а также избранного им для осуществления ремонтно-отделочных работ подрядчика, в помещение, являющееся частью строящегося торгового центра, фактическое осуществление ремонтно-отделочных работ, оснований для вывода о несогласованности сторонами (истец и ответчик) объекта будущей арендной сделки не имеется.

В пункте 3.1 договора от 27.02.2013 № 019П стороны согласовали размер арендной платы (т. 1, л.д. 15, оборот).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (статья 431 Гражданского кодекса РФ).

Проанализировав содержание предварительного договора аренды от 27.02.2013 № 019П, арбитражный суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу о том, что сторонами согласован срок, по истечении которого должен быть заключен основной договор аренды.

Установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами (статья 190 Гражданского кодекса РФ).

Содержание пункта 6.1 договора № 019П вопреки позиции общества «ФММГ» не содержит указания на определённый календарной датой или периодом времени срок, по истечении которого должен быть заключен основной договор и, соответственно, в течение которого действует предварительный договор.

Вместе с тем, исходя из буквального значения условий, регламентированных в разделе 2 договора № 019П (порядок заключения основного договора), основной договор аренды должен быть заключен сторонами с открытием торгового центра, в котором расположено будущее нежилое помещение. При этом арендодатель и арендатор согласовали определённый период времени (2 квартал 2013 года), в течение которого торговый центр должен быть открыт.

Тем самым, принимая во внимание содержание пунктов 5.1.1, 5.2.1, 5.2.2, 5.2.5, 5.2.6 договора № 019П, фактические обстоятельства исполнения сторонами условий предварительного договора, позволяющие установить действительную волю сторон сделки (допуск арендодателем арендатора в строящийся объект для осуществления подготовительных, ремонтно-отделочных работ, завершение соответствующих работ в мае 2013 года), согласно пунктам 2.1, 2.2 договора № 019П основной договор аренды должен был быть заключен сторонами в срок до 01.07.2013.

Характеристика предусмотренного в пункте 2.1 договора № 019П срока открытия торгового центра как ориентировочного применительно к иным условиям сделки свидетельствует о том, что соответствующий срок мог быть изменён по инициативе арендодателя и взаимному соглашению обеих сторон.

В силу пунктов 1.1, 1.5 договора № 019П общество «ФММГ» обязано завершить строительство торгового центра (нежилого здания), после чего предоставить ИП Ахметзянову в аренду часть этого объекта недвижимости в виде нежилого помещения. При этом из текста предварительного договора и иных материалов настоящего дела не следует, что Предприниматель имеет какие-либо обязательства перед Обществом по осуществлению строительства торгового центра.

Согласно пунктам 2.3, 2.4 договора № 019П общество «ФММГ» обязано дополнительно, за 14 дней уведомить ИП Ахметзянова о предполагаемой дате открытия торгового центра, а также за 10 рабочих дней до даты открытия торгового центра – направить в адрес Предпринимателя подписанный со своей стороны основной договор аренды.

Из материалов дела не следует, что Общество каким-либо образом извещало Предпринимателя о готовности торгового центра к открытию как до 01.07.2013, так и после указанной даты. Также не имеется в деле доказательств того, что арендодатель извещал арендатора о сроках завершения строительства и вводе здания (строения) в эксплуатацию, о причинах задержки открытия торгового центра. С предложением установить иной срок, по истечении которого стороны обязаны будут заключить основной договор аренды, Общество к Предпринимателю не обращалось. На наличие такого рода документов и доказательств ответчик при рассмотрении дела в суде первой инстанции не ссылался (часть 2 статьи 9, части 1, 3 статьи 65 АПК РФ).

Реализуя свои права как участника предварительного договора, действуя добросовестно, с должной степенью заботливости и осмотрительности (в частности, во избежание несения убытков), ИП Ахметзянов, исполнивший свои обязательства по внесению обеспечительного платежа и по осуществлению подготовительных, ремонтно-отделочных работ в помещении, вправе был ожидать, что по окончании 2-ого квартала 2013 года при отсутствии объективных препятствий к тому контрагент (ООО «ФММГ») предложит заключить основной договор аренды. В противном случае обязательственные правоотношения между сторонами будут прекращены на основании пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса РФ.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 Гражданского кодекса РФ).

Поскольку арендодатель не совершил каких-либо действий, направленных на заключение основного договора либо внесение изменений (уточнений) в предварительный договор, кроме того, ни одна из сторон не настаивала на заключении основного договора аренды, права и обязанности общества «ФММГ» и ИП Ахметзянова из договора от 27.02.2013 № 019П прекращены 30.06.2013.

Учитывая изложенное выше, руководствуясь правилами статей 1, 421 Гражданского кодекса РФ (свобода договора), арбитражный суд апелляционной инстанции не находит правовых оснований для применения нормы абзаца 2 пункта 4 статьи 429 Гражданского кодекса РФ.

Вопреки доводам апелляционной жалобы коллегия судей не усматривает в действиях ИП Ахметзянова признаков уклонения от заключения основного договора аренды.

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. Так, в частности, гражданские права и обязанности возникают вследствие неосновательного обогащения (подпункт 7 п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса РФ).

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ (пункт 1 статьи 1102 Гражданского кодекса РФ).

Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (пункт 2 статьи 1105 Гражданского кодекса РФ).

По требованию о взыскании неосновательного обогащения истец должен доказать факт приобретения либо сбережения ответчиком имущества, принадлежащего истцу, отсутствие у ответчика для этого правовых оснований, а также размер неосновательного обогащения. Лицо, требующее возврата неосновательного обогащения, должно обосновать своё требование, представив доказательства того, что оно является потерпевшим в обязательстве из неосновательного обогащения.

В силу отсутствия на стороне ИП Ахметзянова обязательств в пользу общества «ФММГ» нахождение денежных средств в сумме 315 000 руб., составляющих обеспечительный платеж (т. 1, л.д. 20), в распоряжении ответчика свидетельствует о неосновательном обогащении Общества за счёт Предпринимателя. Исковое требование последнего в данной части является правомерным и подлежащим удовлетворению. При этом не подлежат применению предусмотренные в разделе 7 договора № 019П правила об ответственности арендатора (т. 1, л.д. 17), поскольку вина ИП Ахметзянова в не заключении сторонами основного договора аренды отсутствует.

Требование истца по первоначальному иску о взыскании 82 420 руб., составляющих стоимость ремонтно-отделочных работ в помещении, также подлежит удовлетворению.

Судом первой инстанции обоснованно отмечено, что выполнение заказанных и оплаченных Предпринимателем работ предусмотрено условиями предварительного договора в качестве обязательного и необходимого для целей заключения в дальнейшем основного договора. Соответствующая позиция арендодателя (намерение открыть торговый центр, помещения/торговые отделы в составе которого будут полностью готовы к приёму покупателей) подтверждается содержанием пунктов 1.2, 5.1.1, 5.2.1, 5.2.2, 5.2.3, 5.2.4, 5.2.5, 5.2.6, 5.2.8 договора от 27.02.2013 № 019П (т. 1, л.д. 15-16).

Также суд верно указал, что предусмотренное в абзаце 2 пункта 5.2.2 предварительного договора правило не применяется к рассматриваемым правоотношениям. Данное правило распространяется на отношения из основного договора аренды. Более того, лицо, которое за свой счёт произвело неотделимые улучшения арендованного имущества, по сути, улучшило существующую и принадлежащую иному субъекту вещь, не может приобрести какое-либо право на такие улучшения, поскольку в силу правовой природы (не могут быть отделены без вреда для имущества) неотделимые улучшения не являются самостоятельными объектами права.

ООО «ФММГ» вправе по своему усмотрению распоряжаться помещением, в котором за счёт ИП Ахметзянова выполнены отделочные работы общего характера (монтаж плитки напольной, монтаж перегородок из гипсокартона по металлическому каркасу, шпаклевка швов ГКЛ, грунтовка стен, шпаклевка и шлифовка стен под окраску, покраска стен в 2 слоя, укладка плинтуса напольного, монтаж уголков пластиковых, монтаж двери 800 мм), в том числе, на более выгодных для себя условиях сдавать данное недвижимое имущество в аренду иным лицам. Тем самым, Предприниматель является