Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2014 по делу n А07-13892/2013. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№№ 18АП-1228/2014,

        18АП-1360/2014

г. Челябинск

12 марта 2014 года.                                                       Дело № А07-13892/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 05 марта 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 12 марта 2014 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Суспициной Л.А.,

судей Богдановской Г.Н., Ермолаевой Л.П., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кочетковой Н.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Финанс Меркурий Маркет Групп» и индивидуального предпринимателя Фельдман Ирины Владимировны на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.12.2013 по делу № А07-13892/2013 (судья Нурисламова И.Н.).   

В судебном заседании приняли участие представители: от общества с ограниченной ответственностью «Финанс Меркурий Маркет Групп» –    Ефремов А.А. (доверенность от 23.01.2014) (до и после перерыва), от индивидуального предпринимателя Фельдман Ирины Владимировны - Чинарева О.С. (доверенность от 05.07.2013) (до перерыва).

Индивидуальный предприниматель Фельдман Ирина Владимировна (далее – предприниматель Фельдман И.В., Предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Финанс Меркурий Маркет Групп» (далее – общество  «ФММГ», Общество) о взыскании 377 000 руб. неосновательного обогащения, в том числе 285 000 руб. – обеспечительного платежа по предварительному договору аренды нежилого помещения от 25.03.2013            № 024П, 92 000 руб. – стоимости произведённых ремонтных работ, а также о взыскании 1 959 руб. 34 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами (т. 1, л.д. 5-8, 14;      т. 2, л.д. 27-31).

Определением от 14.08.2013 исковое заявление предпринимателя  Фельдман И.В. принято к производству арбитражного суда, делу присвоен номер А07-13892/2013 (т. 1, л.д. 1-4).

В свою очередь, общество «ФММГ» обратилось в арбитражный суд с встречным иском к предпринимателю Фельдман И.В., в котором просило взыскать с неё 465 820 руб. 25 коп. неосновательного обогащения, составляющего плату за пользование нежилым помещением путём осуществления торговой деятельности, за использование электроэнергии, воды, канализации, за пользование услугами управляющей организации МИ, эскалаторами и лифтами, клининговыми услугами, охраной, рекламой, пожарной сигнализацией в мае и июне 2013 г. (т. 1, л.д. 61-63, 121; т. 2, л.д. 18).

Определением от 05.11.2013 суд первой инстанции принял встречное исковое заявление к рассмотрению в рамках дела № А07-13892/2013 (т. 2,        л.д. 16).

Решением от 30.12.2013 (резолютивная часть объявлена 23.12.2013) суд первой инстанции удовлетворил первоначальные исковые требования частично, взыскав с общества «ФММГ» в пользу предпринимателя Фельдман И.В. 285 000 руб. неосновательного обогащения, 1 959 руб. 34 коп. процентов, 30 000 руб. судебных расходов на оплату услуг представителя. В удовлетворении остальной части первоначальных исковых требований суд первой инстанции отказал. Кроме того, суд первой инстанции в полном объёме отказал в удовлетворении встречных исковых требований (т. 2, л.д. 54-64).

Стороны с принятым судебным актом не согласились и обратились в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами.

Общество «ФММГ» ссылается на неполное исследование судом первой инстанции обстоятельств дела, просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт (т. 2, л.д. 82-83).

Доводы жалобы сводятся, по существу, к следующему.

Сторонами заключен предварительный договор аренды нежилого помещения. Предприниматель Фельдман И.В. грубо нарушила требования предварительного договора, а также уклонялась от заключения основного договора. Письмом от 28.06.2013 № 412 общество «ФММГ» повторно известило предпринимателя Фельдман И.В. о необходимости обеспечить явку своего представителя в администрацию общества «ФММГ» для подписания основного договора аренды и акта приёма-передачи помещения. Предприниматель Фельдман И.В. проигнорировала данное уведомление, что     не соответствует пункту 7.3 предварительного договора. 29.06.2013 администрацией общества «ФММГ» при участии третьих лиц по результатам обхода торгового центра составлен акт о том, что предприниматель      Фельдман И.В. покинула (освободила) торговое место № 106/1 площадью        64 кв. м, вывезла весь товар, распустила персонал без официального уведомления администрации общества «ФММГ». В силу пунктов 7.3, 7.5 предварительного договора обеспечительный платёж возврату предпринимателю Фельдман И.В. не подлежит, так как основной договор          не был заключен по вине арендатора, тогда как общество «ФММГ» выполняло все предусмотренные предварительным договором условия. Судом первой инстанции сделан ошибочный вывод о том, что предварительный договор        не заключен, так как в приложении № 2 к данной сделке стороны согласовали объект будущего основного договора аренды.

В дополнении к апелляционной жалобе, поступившем в суд апелляционной инстанции 26.02.2014, общество «ФММГ» просит удовлетворить встречный иск и взыскать с предпринимателя Фельдман И.В. в его пользу 414 485 руб. неосновательного обогащения.

В свою очередь, предприниматель Фельдман И.В. в апелляционной жалобе ссылается на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права, просит решение в части отказа в удовлетворении требования о взыскании с общества «ФММГ» 92 000 руб. неосновательного обогащения в виде сбережения платы за проведённый в помещении ремонт, а также в части вывода суда о незаключенности предварительного договора, отменить (т. 2, л.д. 68-74).

Истец настаивает на согласованности существенных условий сделки, утверждает, что об определении сторонами объекта будущего основного договора аренды свидетельствует факт передачи помещения арендодателем арендатору для проведения ремонтных работ. При этом обязательства из предварительного договора прекращены 30.06.2013, так как истёк установленный сторонами срок (2 квартал 2013 г.), в течение которого должен был быть заключен основной договор аренды. Кроме того, летом 2013 г. спорное помещение передано обществом «ФММГ» другому арендатору. Предприниматель Фельдман И.В. исполнила предусмотренные предварительным договором обязательства, однако в связи с тем, что торговый центр в эксплуатацию введён не был, право собственности на здание общество «ФММГ» не зарегистрировало, основной договор аренды не мог быть заключен. Поскольку Предприниматель не мог воспользоваться результатом ремонтных работ, арендодатель обязан компенсировать понесённые арендатором расходы в сумме 92 000 руб. применительно к пунктам 7.6, 7.7 предварительного договора. При этом правило абзаца 2 пункта 5.2.2 предварительного договора применению не подлежит, так как регулирует правоотношения из основного договора, который заключен не был.

В письменном отзыве от 05.02.2014 предприниматель Фельдман И.В. опровергает доводы общества «ФММГ», отмечает, что последнее                          не представило доказательств первичного извещения её о необходимости обеспечить явку для подписания основного договора аренды нежилого помещения, а также не подтвердило факта получения ею вторичного уведомления. Отклоняя доводы общества «ФММГ», приведённые последним со ссылкой на акт от 29.06.2013, предприниматель Фельдман И.В. указала, что предварительным договором не предусмотрено обязанности арендатора постоянно находиться в помещении. Кроме того, предварительным договором не предусмотрено такого номера торгового места как 106/1. Предприниматель Фельдман И.В. также отметила, что общество «ФММГ» не представило доказательств, подтверждающих уклонение арендатора от заключения основного договора аренды нежилого помещения.

Возражая против удовлетворения апелляционной жалобы предпринимателя Фельдман И.В., общество «ФММГ» в письменном отзыве указало следующее. Арендодатель письменного согласия на производство арендатором ремонтных работ не давал, следовательно, права требовать возмещения расходов в сумме 92 000 руб. предприниматель Фельдман И.В.      не имеет. В силу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательств из предварительного договора не могли быть прекращены. Подготовленный обществом «ФММГ» основной договор аренды не был подписан ввиду недобросовестного исполнения предпринимателем      Фельдман И.В. условий предварительного договора. В данной ситуации, в связи с не заключением основного договора по вине арендатора, арендодатель вправе на основании пунктов 7.1, 7.3, 7.5 предварительного договора отказаться от исполнения данной сделки без возврата арендатору обеспечительного платежа.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 26.02.2014 объявлялся перерыв до 05.03.2014 до 17 час. 30 мин. Публикация сообщения о перерыве на официальном сайте суда в сети «Интернет» произведена в режиме «он-лайн» 26.02.2014.  

Представитель предпринимателя Фельдман И.В. (до перерыва) и общества «ФММГ» (до и после перерыва) в судебном заседании поддержали доводы апелляционных жалоб соответственно.

Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов настоящего дела следует, что 25.03.2013 между обществом «ФММГ» (арендодатель) и предпринимателем Фельдман И.В. (арендатор) подписан предварительный договор аренды нежилого помещения № 024П (т.1,л.д.15-23).

Сторонами согласованы, среди прочего, следующие условия:

-стороны договорились о подготовке и заключении договора аренды нежилого помещения в строящемся Торговом центре по улице Кольцевая в Орджоникидзевском районе города Уфы Республики Башкортостан в порядке, сроки и на условиях, установленных предварительным договором и действующим законодательством (абзац 1 пункта 1.1); предметом договора аренды будет являться предоставление арендодателем за обусловленную сторонами договора плату во временное владение и пользование арендатором (в целях организации и осуществления деятельности по реализации одежды марки Fusion) нежилого помещения (торговые площади, представляющие собой помещение, обозначенное на плане в приложении № 1), ориентировочной площадью 64 кв.м., находящегося на первом этаже между осями 17-19 и М-Л в строящемся на момент заключения предварительного договора Торговом центре по улице Кольцевая в Орджоникидзевском районе города Уфы Республики Башкортостан (абзацы 2, 3 пункта 1.1); арендодатель обязуется заключить основной договор с арендатором при условии выполнения последним своих обязательств в порядке и на условиях, определённых предварительным договором (пункт 1.2); объект по окончании строительства передается в состоянии, указанном в приложении № 3 (пункт 1.5); в счет обеспечения выполнения обязательств, предусмотренных предварительным и основным договорами, арендатор обязуется перечислить арендодателю обеспечительный платёж, в порядке, предусмотренном разделом 4 предварительного договора (пункт 1.6);

-ориентировочный срок открытия Торгового центра – 2 квартал 2013 г. (пункт 2.1); основной договор действует с момента открытия Торгового центра (пункт 2.2); о дате открытия Торгового центра арендодатель письменно уведомляет арендатора за 14 дней до предполагаемой даты открытия (пункт 2.3); арендодатель направляет подписанный со своей стороны основной договор за 10 (десять) рабочих дней до даты открытия Торгового центра, арендатор обязуется в течение 5 (пяти) рабочих дней подписать основной договор и вернуть 1 экземпляр арендодателю (пункт 2.4);

-по предварительной договорённости между сторонами размер арендной платы по основному договору составляет 2 650 руб. за 1 кв.м. в месяц, в том числе НДС 18 % (пункт 3.1);

-в течение 3 (трёх) рабочих дней с момента подписания предварительного договора арендатор выплачивает арендодателю обеспечительный платеж в сумме двукратного размера месячной арендной платы, который обеспечивает заключение арендатором основного договора (пункт 4.1);

-арендодатель обязан предоставить арендатору объект помещение для производства подготовительных работ ориентировочно за 30 дней до открытия объекта, при этом стороны подписывают акт допуска в помещение – приложение № 3 (пункт 5.1.1); в течение 20 дней с даты допуска арендатора в помещение по акту допуска (при условии согласования арендодателем проектной документации арендатора) арендатор обязан произвести в помещениях своими силами или силами третьих лиц за счет собственных средств работы арендатора, которые включают отделочные и ремонтные работы, работы по устройству технологических перегородок по согласованному сторонами плану помещений (приложение № 1), монтаж необходимых инженерных систем, монтаж и установку технологического оборудования, декора и рекламных носителей (пункты 5.2.1, 5.2.2); арендатор обязан в течение 10 дней со дня подписания предварительного договора предоставить и согласовать с арендодателем, в том числе со всеми техническими службами арендодателя, дизайн-проект интерьера объекта (пункт 5.2.3); арендатор обязан изготовить и установить торговое оборудование за свой счет с учетом требований арендодателя (дизайн, цвет, высота, шаг, входная группа и т.д.) и правил пожарной безопасности за 10 дней до открытия объекта (пункт 5.2.5); арендатор обязан подготовить оборудование и персонал для использования арендуемого нежилого помещения в соответствии с назначением, указанным в пункте 1.1 предварительного договора, к моменту открытия объекта (пункт 5.2.6); без предварительного письменного согласия арендодателя арендатор не вправе производить какие-либо перепланировки или перестройки в помещениях с изменением несущих конструкций, а также каких-либо улучшений или усовершенствований, не предусмотренных в приложениях (дизайн-проект), за исключением текущего ремонта помещений (пункт 5.2.11); при производстве подготовительных работ арендатор обязан соблюдать строительные нормы и правила, правила техники безопасности, правила пожарной безопасности, санитарные нормы и правила (пункт 5.2.15);

-настоящий предварительный договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до момента вступления в силу заключенного между сторонами основного договора (пункт 6.1);

-в случае отказа или уклонения арендатора от подписания основного договора в пределах сроков, указанных в разделе 2 предварительного договора, сумма обеспечительного платежа арендатору не возвращается, затраты на ремонтные работы, произведенные