Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2014 по делу n А07-13892/2013. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

арендатором в целях подготовки объекта для пользования по основному договору, не компенсируются, а все неотделимые улучшения, произведенные в помещении, становятся собственностью арендодателя (пункт 7.3); в случае нарушение арендатором сроков исполнения своих обязательств, установленных предварительным договором, на 5 и более календарных дней, включая срок заключения основного договора, срок внесения обеспечительного платежа и иных платежей, предусмотренных в разделе 4 предварительного договора, условий пунктов 5.2.2, 5.2.7, 5.2.8 предварительного договора, а также других обязательств, арендодатель имеет право отказаться от исполнения предварительного договора в одностороннем внесудебном порядке путём направления письменного уведомления за 10 календарных дней до предполагаемой даты расторжения без возврата суммы обеспечительного платежа и без возмещения арендатору стоимости произведённых подготовительных работ (пункт 7.5); арендатор вправе отказаться от исполнения предварительного договора в одностороннем внесудебном порядке путём направления арендодателю письменного уведомления не менее чем за 10 календарных дней до предполагаемой даты расторжения в следующих случаях: если арендодатель переносит дату открытия Торгового центра более чем на 6 месяцев; если арендодатель уклоняется от заключения основного договора в течение срока более чем 6 месяцев (пункт 7.6); в случае, предусмотренном пунктом 7.6 настоящего предварительного договора, а также в случае, если арендодатель отказывается от заключения основного договора при отсутствии вины арендатора, что предполагает исполнение арендатором всех своих обязательств по предварительному договору в полном объёме и в установленные договором сроки, сумма обеспечительного платежа и стоимость подготовительных работ подлежит возврату арендатору (пункт 7.7 предварительного договора аренды от 27.02.2013 № 019П).

В приложении № 1 стороны согласовали план-схему расположения нежилого помещения ориентировочной площадью 64 кв.м. (т. 1, л.д. 23).

По платёжным поручениям от 02.04.2013 № 16061 на сумму 235 000 руб., от 30.04.2013 № 16069 на сумму 50 000 руб. предприниматель Фельдман И.В. перечислила обществу «ФММГ» 285 000 руб. в качестве обеспечительного платежа по предварительному договору от 25.03.2013 № 024П (т. 1, л.д. 32, 33).

20 апреля 2013 г. между предпринимателем Фельдман И.В. (заказчик) и обществом с ограниченной ответственностью «Строительное управление № 4» (подрядчик) подписан договор подряда № 20/04/2013 на выполнение строительно-монтажных, отделочных работ и всех подготовительных работ для надлежащего исполнения договора по адресу: г. Уфа, ул. Кольцевая, 65, корпус 3, здание «Меркурий-3», бутик FUSION, согласно предоставленному техническому заданию и дизайн проекту (т. 1, л.д. 24-25). Общая стоимость работ согласно пункту 2.1 договора подряда и смете составляет 92 000 руб.       (т. 1, л.д. 24; т. 2, л.д. 6).

Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру от 20.04.2013 № 43 предприниматель Фельдман И.В. оплатила обществу с ограниченной ответственностью «Строительное управление № 4» стоимость ремонтных работ в сумме 92 000 руб. (т. 1, л.д. 27).

По акту от 05.05.2013 № 121 предприниматель Фельдман И.В. приняла результаты работ общества с ограниченной ответственностью «Строительное управление № 4» на общую сумму 92 000 руб. (т. 1, л.д. 26).

Согласно выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) от 02.07.2013, 16.07.2013 права либо обременения на объект недвижимого имущества (нежилое здание), расположенный по адресу: г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Кольцевая, д. 65, корп. 3, либо г. Уфа, ул. Кольцевая, д. 65/2 – в ЕГРП не зарегистрированы (т. 1, л.д. 28, 29).

10 июля 2013 г. предприниматель Фельдман И.В. направила в адрес общества «ФММГ» письменную претензию, в которой со ссылкой на прекращение действия предварительного договора 30.06.2013 (конец 2-ого квартала 2013 г.) по причине отсутствия предложений заключить основной договор, на отсутствие в ЕГРП записи о праве собственности общества «ФММГ» на здание торгового центра потребовала в течение 5 дней с момента получения претензии возвратить обеспечительный платеж в сумме             285 000 руб., а также возместить расходы на ремонт помещения в сумме     92 000 руб. (т. 1, л.д. 30-31, 34). Претензия получена адресатом 11.07.2013 (т. 1, л.д. 34).

Общество «ФММГ» требования предпринимателя Фельдман И.В.            не выполнило, денежные средства не перечислило. В связи с этим, последняя обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением (о взыскании неосновательного обогащения в виде обеспечительного платежа и стоимости ремонтных, отделочных работ, процентов за пользование чужими денежными средствами).

В свою очередь, общество «ФММГ» предъявило встречный иск, в котором потребовало взыскать с предпринимателя Фельдман И.В. неосновательное обогащение, составляющее плату за пользование нежилым помещением путём осуществления торговой деятельности, за использование электроэнергии, воды, канализации, за пользование услугами управляющей организации МИ, эскалаторами и лифтами, клининговыми услугами, охраной, рекламой, пожарной сигнализацией в мае и июне 2013 г.

Удовлетворяя первоначальные исковые требования в части возврата обеспечительного платежа и взыскания процентов, суд первой инстанции исходил из незаключенности предварительного договора аренды нежилого помещения ввиду недостаточной идентификация объекта будущего основного договора аренды, а также из отсутствия у ответчика правомочий на передачу помещения в аренду.

Отказывая в удовлетворении требования предпринимателя           Фельдман И.В. о взыскании 92 000 руб. неосновательного обогащения, суд первой инстанции указал, что поскольку письменного согласия на производство работ общество «ФММГ» не давало, расходы арендатора на ремонт помещения компенсации за счёт арендодателя не подлежат.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции исходил из недоказанности обстоятельств использования предпринимателем Фельдман И.В. нежилого помещения в торговой деятельности, а также потребления поименованных во встречном исковом заявлении услуг.

Повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционных жалоб и отзывов на них, суд апелляционной инстанции полагает обжалуемый судебный акт подлежащим отмене в части в силу следующего. 

Вывод суда первой инстанции о незаключенности предварительного договора аренды от 25.03.2013 № 024П является ошибочным, сделанным при неправильном применении норм материального права и неполном исследовании фактических обстоятельств дела.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1). Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2). Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (пункт 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В рассматриваемой ситуации сторонами подписан предварительный договор аренды недвижимого имущества, которого на момент заключения данной сделки не существует (строящийся объект).

Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте сделки (пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации) и размере арендной платы (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Закон не содержит императивного запрета на заключение договора аренды недвижимого имущества, которое на этапе подписания договора находится в стадии строительства. В этом случае стороны вправе согласовать объект аренды путём указания таких сведений, как местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией.

Таким образом, предварительный договор аренды нежилого помещения, расположенного в строящемся торговом центре, должен содержать детальное описание будущего объекта недвижимости, подлежащего передаче в ходе исполнения основного договора аренды, позволяющее идентифицировать этот объект, а также указание на размер арендной платы.

Представленный в дело предварительный договор аренды нежилого помещения от 25.03.2013 № 024П следует признать соответствующим установленным федеральным законом требованиям, как в части формы сделки (единый документ в простой письменной форме), так и в части согласования сторонами существенных условий основного договора.

Объект аренды охарактеризован в пункте 1.1 договора от 25.03.2013 №024П (т. 1, л.д. 15), более того, схематично отображён на поэтажном плане-схеме – приложение № 1 к предварительному договору (т. 1, л.д. 23). Принимая во внимание фактический допуск предпринимателя Фельдман И.В., а также избранного ею для осуществления ремонтно-отделочных работ подрядчика, в помещение, являющееся частью строящегося торгового центра, фактическое осуществление ремонтно-отделочных работ, оснований для вывода о несогласованности сторонами (истец и ответчик) объекта будущей арендной сделки не имеется.

То обстоятельство, что в предварительном договоре не указан номер дома либо строения, учитывая обстоятельства конкретного спора, отсутствие в деле доказательств осуществления обществом «ФММГ» строительства двух (либо более) торговых центров по улице Кольцевая в Орджоникидзевском районе города Уфа Республики Башкортостан, не свидетельствует о не достижении сторонами согласия относительно объекта будущего основного договора аренды нежилого помещения.

Суд апелляционной инстанции также принимает во внимание правовые позиции истца и ответчика, изложенные в текстах рассматриваемых апелляционных жалоб, согласно которым предприниматель Фельдман И.В. и общество «ФММГ» расценивают предварительный договор от 25.03.2013         № 024П как заключенный (т. 2, л.д. 68-74, 82-83).

В пункте 3.1 предварительного договора от 25.03.2013 № 024П стороны согласовали размер арендной платы (т. 1, л.д. 15, оборот).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Проанализировав содержание предварительного договора аренды от 25.03.2013 № 024П, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что сторонами согласован срок, по истечении которого должен быть заключен основной договор аренды.

Установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами (статья 190 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Содержание пункта 6.1 договора № 024П не содержит указания на определённый календарной датой или периодом времени срок, по истечении которого должен быть заключен основной договор и, соответственно, в течение которого действует предварительный договор.

Вместе с тем, исходя из буквального значения условий, регламентированных в разделе 2 договора № 024П (порядок заключения основного договора), основной договор аренды должен быть заключен сторонами с открытием торгового центра, в котором расположено будущее нежилое помещение. При этом арендодатель и арендатор согласовали определённый период времени (2 квартал 2013 года), в течение которого торговый центр должен быть открыт.

Тем самым, принимая во внимание содержание пунктов 5.1.1, 5.2.1, 5.2.2, 5.2.5, 5.2.6 договора № 024П, фактические обстоятельства исполнения сторонами условий предварительного договора, позволяющие установить действительную волю сторон сделки (допуск арендодателем арендатора в строящийся объект для осуществления подготовительных, ремонтных и отделочных работ, завершение соответствующих работ в мае 2013 года), согласно пунктам 2.1, 2.2 договора № 024П основной договор аренды должен был быть заключен сторонами в срок до 01.07.2013.

Характеристика предусмотренного в пункте 2.1 договора № 024П срока открытия торгового центра как ориентировочного применительно к иным условиям сделки свидетельствует о том, что соответствующий срок мог быть изменён по инициативе арендодателя и взаимному соглашению обеих сторон.

В силу пунктов 1.1, 1.5 договора № 024П общество «ФММГ» обязано завершить строительство торгового центра (нежилого здания), после чего предоставить предпринимателю Фельдман И.В. в аренду часть этого объекта недвижимости в виде нежилого помещения. При этом из текста предварительного договора и иных материалов настоящего дела не следует, что Предприниматель имеет какие-либо обязательства перед Обществом по осуществлению строительства торгового центра.

Согласно пунктам 2.3, 2.4 договора № 024П общество «ФММГ» обязано дополнительно, за 14 дней уведомить предпринимателя Фельдман И.В. о предполагаемой дате открытия торгового центра, а также за 10 рабочих дней до даты открытия торгового центра – направить в адрес Предпринимателя подписанный со своей стороны основной договор аренды.

Из материалов дела не следует, что общество «ФММГ» каким-либо образом извещало Предпринимателя о готовности