Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2014 по делу n А76-13668/2012. Отменить определение первой инстанции: Утвердить мировое соглашение, Прекратить производство по делу (ст.139, 269, 272 АПК)

управления; иные условия, по которым стороны пришли к соглашению.

Судом установлено, что определением Арбитражного суда Челябинской области  от 21.12.2012 требование Сбербанка включено в реестр требований кредиторов  ООО «СТРОЙСВЯЗЬУРАЛ 1» в размере 1 523 528 529 руб. 12 коп., в том числе: основной долг – 1 419 331 224 руб. 21 коп., проценты за пользование кредитными средствами – 103 789 041 руб. 23 коп., неустойка – 408 323 руб. 68 коп., как обеспеченное залогом вышеназванного имущества должника по договорам ипотеки от 19.02.2007 №64380, от 18.03.2008 №66599, от 23.05.2007 №64899.

Согласно справке Сбербанка (приложение №1 к мировому соглашению) от 31.01.2014 №8597-15/38 по состоянию на 18.03.2014 размер требования Банка  составляет 1 522 724 765 руб. 16 коп., в том числе: основной долг – 1 419 331 224 руб. 21 коп., просроченные проценты за пользование кредитными средствами – 103 393 540 руб. 95 коп., неустойка – 0,0 руб., что также подтверждается сведениями реестра требований кредиторов должника и платежными документами о выплате страховщиком Сбербанку страхового возмещения в связи с наступлением страхового случая, за счет которого задолженность частично погашена. 

С учетом указанного суд приходит к выводу, что размер задолженности ООО «СТРОЙСВЯЗЬУРАЛ 1» перед Сбербанком в пункте 1.2 мирового соглашения отражен сторонами верно. 

 Согласно договору ипотеки от 18.03.2008 №66599 с учетом дополнительных соглашений предметом залога являются нежилые помещения №№1, 4, 7, 8, 9, 17-25, 30, 31, входящие в состав нежилого здания «Гипермаркет», расположенного по адресу: Россия, Челябинская область, г.Челябинск, ул. Черкасская, д. 15 (л.д.54-92 т.5).

Согласно договору ипотеки от 23.05.2007 №64899 с учетом дополнительных соглашений предметом залога являются нежилые помещения, входящие в состав нежилого здания ТК «Никитинский»: нежилое помещение №2 (часть нежилого здания – подземный торгово-досуговый комплекс), общей площадью 11866,5 кв.м., расположенное по адресу: г.Челябинск, пл.Революции, д.б/н, кадастровый (условный) номер 74-74-01/166/2007-196, и нежилое помещение №3 (часть нежилого здания подземный торгово-досуговый комплекс), общей площадью 74,1 кв.м., расположенное по адресу: г.Челябинск, пл.Революции, д.б/н, кадастровый (условный) номер 74-74-01/166/2007-197 (л.д.24- 38 т.4).

Стороны достигли соглашения об обращении взыскания на предмет залога по договору ипотеки от 18.03.2008 №66599 в полном объеме.

В отношении предмета залога по договору ипотеки от 23.05.2007 №64899 стороны согласовали обращение взыскания на нежилое помещение №3 (часть нежилого здания подземный торгово-досуговый комплекс), общей площадью 74,1 кв.м., расположенное по адресу: г.Челябинск, пл.Революции, д.б/н, кадастровый (условный) номер 74-74-01/166/2007-197 и  на помещения №№7, 9, 10, 12-46, образованные из нежилого помещения №2 (часть нежилого здания – подземный торгово-досуговый комплекс) общей площадью 11866,5 кв.м.

Таким образом, обращение взыскания на иное имущество должника, находящееся в залоге у Сбербанка, в процедуре внешнего управления ООО «СТРОЙСВЯЗЬУРАЛ 1» не производится.

Стороны согласовали, что предмет залога по договору ипотеки от 18.03.2008 №66599 (нежилые помещения №№1, 4, 7, 8, 9, 17-25, 30, 31, входящие в состав нежилого здания «Гипермаркет», расположенного по адресу: Россия, Челябинская область, г.Челябинск, ул. Черкасская, д. 15) реализуется единым лотом; начальная продажная стоимость лота согласована сторонами в сумме 1 258 069 000 руб. (пункт 1.3.2 мирового соглашения).

 В отношении рыночной стоимости предмета залога по договору ипотеки от 18.03.2008 №66599 в деле имеются следующие доказательства.

Согласно отчетам общества с ограниченной ответственностью «ФинЭкспертиза» от 19.02.2013 №1201/15/4-о/13 (приложение № 2), от 15.08.2013 № 1266/415-08/13 (приложение №5) рыночная стоимость ТК «Гипермаркет» по состоянию на 17.12.2012 с НДС составляет 1 264 743 000 руб.,  по состоянию на 01.07.2013 - 1 258 069 000 руб.

 В соответствии с отчетом индивидуального предпринимателя Подрезова Н.В. от 06.08.2013 № 097/2013 (приложение № 3) рыночная стоимость ТК «Гипермаркет» с НДС по состоянию на 06.08.2013 определена в размере 1 876 197 000 руб.

В отчете индивидуального предпринимателя Заводун В.В. от 25.08.2013 № 04-0813-Р (приложение № 6) рыночная стоимость ТК «Гипермаркет» с НДС по состоянию на 20.08.2013 определена в размере 1 828 227 832 руб.

В соответствии с заключением судебного эксперта индивидуального предпринимателя Смолина П.А. от 19.11.2013 №01/11-13-1 (приложение № 7) рыночная стоимость ТК «Гипермаркет» с НДС составляет 1 745 518 000 руб.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции Сбербанк выражал согласие на утверждение начальной продажной стоимости имущества в сумме 1 462 582 265 руб., должник – 1 700 251 883 руб., суд установил стоимость в размере 1 786 872 916 руб.

В мировом соглашении стороны путем взаимных уступок пришли к соглашению о начальной продажной стоимости имущества в сумме  1 258 069 000 руб. 

В отношении рыночной стоимости предмета залога по договору ипотеки от 23.05.2007 №64899 апелляционным судом установлено следующее.

Согласно отчетам общества с ограниченной ответственностью «ФинЭкспертиза» от 19.02.2013 №1200/15/4-о/13, от 15.08.2013 №1265/415-08/13 (приложения №1, №4) рыночная стоимость нежилого помещения №2 (часть нежилого здания – подземный торгово-досуговый комплекс), общей площадью 11866,5 кв.м., расположенного по адресу: г.Челябинск, пл.Революции, д.б/н, кадастровый (условный) номер 74-74-01/166/2007-196,  по состоянию на 17.12.2012 составляет 979 650 000 руб., по состоянию на 01.07.2013 – 977 460 000 руб.; нежилого помещения №3 (часть нежилого здания подземный торгово-досуговый комплекс), общей площадью 74,1 кв.м., расположенного по адресу: г.Челябинск, пл.Революции, д.б/н, кадастровый (условный) номер 74-74-01/166/2007-197, по состоянию на 17.12.2012 - 6 117 000 руб., по состоянию на 01.07.2013 – 6 104 000 руб. 

В соответствии с заключением судебного эксперта индивидуального предпринимателя Смолина П.А. от 19.11.2013 №01/11-13-1 (приложение № 7) рыночная стоимость заложенного по договору ипотеки от 23.05.2007 №64899 имущества при его продаже единым лотом в условиях принудительной реализации в процедуре внешнего управления по состоянию на 01.11.2013 составит 1 217 841 000 руб. с учетом НДС.

В мировом соглашении стороны путем взаимных уступок пришли к соглашению о начальной продажной стоимости имущества в сумме  983 564 000 руб. (пункт 1.4 мирового соглашения).

С учетом того обстоятельства, что начальная продажная стоимость  нежилых помещений №№1, 4, 7, 8, 9, 17-25, 30, 31, входящих в состав нежилого здания «Гипермаркет», расположенного по адресу: Россия, Челябинская область, г.Челябинск, ул. Черкасская, д. 15, при их продаже единым лотом в размере 1 258 069 000 руб. и начальная продажная стоимость нежилых помещений №№3, 7, 9, 10, 12-46 здания подземного торгово-досугового комплекса, расположенного по адресу: г.Челябинск, пл.Революции, д.б/н, образованных из нежилого помещения №2 (часть нежилого здания – подземный торгово-досуговый комплекс) общей площадью 11866,5 кв.м., при их продаже в составе 39 лотов в сумме 983 564 000 руб. соответствуют рыночной стоимости, определенной обществом с ограниченной ответственностью «ФинЭкспертиза» в отчетах от 15.08.2013 №1265/415-08/13 и №1266/415-08/13 (приложения №4, 5), находится в диапазоне величин, установленных иными оценщиками и судебным экспертом, суд приходит к выводу, что согласование сторонами начальной продажной стоимости имущества в размере 1 258 069 000 руб. и в сумме 983 564 000 руб. соответственно не противоречит интересам иных лиц в деле о банкротстве ООО «СТРОЙСВЯЗЬУРАЛ 1». 

Разделение находящегося в залоге помещения №2 (часть нежилого здания – подземный торгово-досуговый комплекс) общей площадью 11866,5 кв.м., расположенного по адресу: г.Челябинск, пл.Революции, д.б/н, и образование помещений №№5, 7-46 с их постановкой на кадастровый учет произведено с согласия Сбербанка при условии обеспечения при делении предмета залога соблюдения строительных норм и правил и правил пожарной безопасности, выраженного в письме от 25.02.2014 №8597-15/95.

         В пункте 1.9 мирового соглашения закреплено согласие Сбербанка  на государственную регистрацию прекращения права собственности должника на нежилое помещение №2 (часть нежилого здания – подземный торговый комплекс) площадью 11 866,5 кв.м., литер А., назначение: торговое; этаж расположения: подвал, расположенное по адресу: Челябинская область, г.Челябинск, пл.Революции, д. б/н, кадастровый (условный) номер №74-74-01/166/2007-196, и одновременную государственную регистрацию права собственности ООО «СТРОЙСВЯЗЬУРАЛ 1» с сохранением ипотеки в пользу  Сбербанка по договору ипотеки от 23.05.2007 №64899 на образованные из нежилого помещения №2 нежилые помещения №№5, 7-46.

Технические характеристики имущества, на которое стороны пришли к соглашению об обращении взыскания, подтверждены кадастровыми паспортами. 

В мировом соглашении стороны также согласовали сроки публикации внешним управляющим сообщения о торгах по продаже заложенного имущества: по первым торгам - не ранее истечения срока на подачу и рассмотрение кассационных жалоб (в случае их поступления) на судебный акт об утверждении настоящего мирового соглашения в суде кассационной инстанции, но не позднее 15 (пятнадцати) календарных дней с даты истечения срока на обжалование определения Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда об утверждении настоящего мирового соглашения, а в случае его обжалования в порядке кассационного производства – не позднее 5 (пяти) календарных дней с даты изготовления и размещения в картотеке арбитражных дел (kad.arbitr.ru) постановления суда кассационной инстанции по результатам рассмотрения жалобы (пункты 1.5, 1.6.3 мирового соглашения);  по повторным торгам – не позднее 5 (пяти) рабочих дней с даты признания первых торгов несостоявшимися (пункт 1.6.5 мирового соглашения).

         В соответствии с пунктом 1.6.4 мирового соглашения должник обязуется организовать проведение первых торгов по продаже имущества в соответствии с требованиями Закона о банкротстве не позднее 45 (сорока пяти) календарных дней с даты истечения срока на обжалование определения Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда об утверждении настоящего мирового соглашения, а в случае его обжалования в порядке кассационного производства – не позднее 35 (тридцати пяти) календарных дней с даты изготовления и размещения в картотеке арбитражных дел (kad.arbitr.ru) постановления суда кассационной инстанции по результатам рассмотрения жалобы и при условии наличия утвержденного порядка продажи имущества. 

Согласно пункту 1.6.5 мирового соглашения в случае признания первых торгов несостоявшимися продажа имущества на повторных торгах производится по цене на 10 (десять) процентов ниже установленной в пунктах 1.3 и 1.4 настоящего мирового соглашения.

В соответствии с пунктом 1.6.6 мирового соглашения должник обязуется организовать проведение повторных торгов по продаже имущества в соответствии с требованиями Закона о банкротстве не позднее 30 (Тридцати) рабочих дней с момента публикации сообщения о дате проведения повторных торгов.

Согласно пункту 5 статьи 18.1 Закона о банкротстве продажа предмета залога в ходе финансового оздоровления и внешнего управления осуществляется организатором торгов в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона. В качестве организатора торгов выступает арбитражный управляющий или привлекаемая им для этих целей специализированная организация, оплата услуг которой осуществляется за счет средств, вырученных от продажи предмета залога. Указанная организация не должна являться заинтересованным лицом в отношении должника, кредиторов, арбитражного управляющего. Начальная продажная цена предмета залога определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге. В случае признания несостоявшимися повторных торгов конкурсный кредитор по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, вправе оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме на десять процентов ниже начальной продажной цены на повторных торгах. Сумма превышения размера оценки имущества, оставленного конкурсным кредитором за собой, над размером обеспеченного залогом требования возвращается должнику. Продажа заложенного имущества в соответствии с настоящей статьей влечет за собой прекращение залога в отношении конкурсного кредитора, по требованию которого обращено взыскание на предмет залога. При продаже заложенного имущества требования конкурсного кредитора по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, подлежат удовлетворению за счет средств, вырученных от продажи заложенного имущества. Не удовлетворенные за счет стоимости предмета залога требования конкурсного кредитора по обязательствам, которые были обеспечены залогом имущества должника, удовлетворяются в составе требований кредиторов третьей очереди.      

         Вышеназванные положения мирового соглашения не противоречат порядку продажи имущества должника, установленному Законом о банкротстве.

         В судебном заседании представители Сбербанка и должника, внешний управляющий пояснили, что в качестве организатора торгов выступает внешний управляющий должника, требования вышеназванных норм права, регулирующих продажу имущества должника в процедуре банкротства, сторонам мирового соглашения ясны и понятны.

Сторонами также согласованы условия, обязывающие внешнего управляющего не позднее 5 (пяти) календарных дней с даты изготовления в полном объеме определения Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда об утверждении настоящего мирового соглашения уведомить конкурсных кредиторов должника о созыве собрания кредиторов ООО «СТРОЙСВЯЗЬУРАЛ 1» со следующими вопросами, включенными в повестку: 1) Внесение изменений в план внешнего управления; 2) Утверждение порядка продажи имущества, не находящегося в залоге (ипотеке) (пункт  1.6.1 мирового соглашения); не позднее 14 календарных дней с даты уведомления конкурсных кредиторов должника о созыве собрания кредиторов ООО «СТРОЙСВЯЗЬУРАЛ 1» провести собрание кредиторов по утверждению изменений в План внешнего управления и утверждению порядка продажи имущества, не находящегося в ипотеке (котельная и благоустройство по ул.Черкасская, 15) (пункт 1.6.2 мирового соглашения). 

Кроме того, стороны договорились о неначислении процентов в соответствии со статей 95 Закона о банкротстве при условии, если мировое соглашение будет исполнено в предусмотренные в нем сроки и в результате исполнения мирового соглашения требования Сбербанка будут удовлетворены в полном объеме (пункт 1.10 мирового соглашения).

         Согласно пункту 2 статьи 95 Закона о банкротстве