Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.04.2014 по делу n А76-10181/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

в установленном законом порядке 03.03.2010, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (т. 8 л.д. 28-31).

Впоследствии, как это усматривается из кадастровых паспортов, земельный участок с кадастровым номером 74:35:2800001:428 был разделен на земельные участки с кадастровыми номерами 74:35:280000:443, 74:35:280000:444 (т. 2 л.д. 114-115).

25.09.2012 между Управлением муниципальной собственностью г. Троицка и ОАО «ОГК-2» подписано соглашение о внесении изменений в договор аренды земли г. Троицка от 16.12.2009 № 453.09.02.01.01 (т. 2 л.д. 113). По условиям соглашения арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельные участки, расположенные по адресу:

- г. Троицк, северо – восточнее территории Троицкой ГРЭС, с кадастровый номер 74:35:280000:443, площадью 36 689 кв.м.;

- г. Троицк, северо – восточнее территории Троицкой ГРЭС, с кадастровый номер 74:35:280000:444, площадью 99 104 кв.м., для строительства двух энергоблоков ст. № 10, 11, мощностью 660МВт каждый Троицкой ГРЭС.

Соглашение о внесении изменений в договор аренды от 16.12.2009         № 453.09.02.01.01 зарегистрировано в установленном законом порядке 13.11.2012, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (т. 8 л.д. 28-31).

Полагая, что заключенный ответчиками договор аренды земельного участка от 16.12.2009 не соответствует закону и нарушает права общества, как собственника объектов недвижимости, расположенных на земельных участках с кадастровыми номерами 74:35:280000:443, 74:35:280000:444, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

При рассмотрении спора суд первой инстанции установил обстоятельство расположения принадлежащих истцу зданий и сооружений в границах земельных участков, предоставленных в аренду по спорному договору. Руководствуясь положениями статей 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд удовлетворил заявленные истцом требования в части признания договора аренды земельного участка недействительным и применении последствий недействительности сделки в виде возврата земельных участков. Отказ в удовлетворении требований о признании зарегистрированного права аренды отсутствующим мотивирован достаточностью  вышеназванного решения для исправления записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации  предусмотрено, что граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Положениями названной нормы предусмотрено исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков  собственниками зданий, строений, сооружений, что не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, несобственнику этого объекта.

Приведенные положения позволяют сделать вывод о том, что удовлетворение заявленных истцом требований зависит от доказанности расположения принадлежащих истцу объектов в пределах земельного участка, предоставленного в аренду ОАО «ОГК-2».

В целях установления названного обстоятельства определением Арбитражного суда Челябинской области от 22.11.2012 по настоящему делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ООО «Тотал Прогрессив Консалтинг» Карташовой Людмиле Ивановне.

В связи с наличием сомнений в обоснованности выводов эксперта и на основании части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определением суда  первой инстанции от 06.08.2013 по ходатайству истца была назначена повторная судебная экспертиза, производство которой было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Гильдия Экспертов» Панову Алексею Евгеньевичу.

Согласно заключению эксперта № 108/13 от 21.10.2013  (т.10 л.д. 3-24)   на земельном участке с кадастровым номером 74:35:2800001:443 площадью 36 689 кв.м. (предыдущий номер 74:35:2800001:428) расположены следующие  объекты недвижимости, принадлежащие ООО «Терра Финанс»:

- склад готовой продукции, общая площадь застройки 7 882,5 кв. м., уровень готовности 50%, инвентарный номер 13878, литер В, кадастровый (или условный) номер 74-74-35/112/2010-361;

- главный корпус, общая площадь застройки 12 298,8 кв.м., степень готовности 50%, инвентарный номер 13878, литер А, кадастровый (или условный) номер 74-74-35/112/2010-364;

- склад форм, общая площадь застройки 589,6 кв.м., степень готовности 50% инвентарный номер 13878, литер Д, кадастровый (или условный) номер 74-74-35/112/2010-365;

- компрессорная, общая площадь застройки 296,4 кв.м., степень готовности 50% инвентарный номер 13878, литер Е, кадастровый (или условный) номер 74-74-35/112/2010-366;

- главный корпус, общая площадь застройки 408,7 кв.м., степень готовности 50%, инвентарный номер 13878, литер Ж, кадастровый (или условный) номер 74-74-35/112/2010-362.

Экспертом установлено, что объекты недвижимости:

- сооружение - бытовая канализация, протяженность 804,5 м, Литер К-1;

- сооружение - дождевая канализация, протяженность 776,0 м, Литер К-2;

- сооружение - производственно-противопожарный водопровод, протяженность 1498,7 м, Литер ВЗ частично расположены на земельном участке с кадастровым номером 74:35:2800001:443 площадью 36 689 кв.м. (предыдущий номер 74:35:2800001:428) и частично на земельном участке с кадастровым номером 74:35:2800001:444 площадью 99 104 кв.м. (предыдущий номер 74:35:2800001:428).

Объекты недвижимости:

- сооружение - хозяйственно-питьевой водопровод, протяженность 822,5 м, Литер В1;

- сооружение - хозяйственно-питьевой водопровод, протяженность 590 м, Литер В2;

- сооружение - напорно-бытовая канализация, протяженность 705,9 м, Литер 2К1Н частично расположены на земельном участке с кадастровым номером 74:35:2800001:443 площадью 36 689 кв.м. (предыдущий номер 74:35:2800001:428). На земельном участке с кадастровым номером 74:35:2800001:444 натурно определить положение данных сетей не представляется возможным ввиду выкопанного котлована.

Объект – сооружение - производственная канализация, протяженность 729,5 м, Литер К-3 на момент проведения экспертизы натурно определить не представляется возможным в виду завала строительным мусором на земельном участке с кадастровым номером 74:35:2800001:443 и выкопанного котлована на земельном участке с кадастровым номером 74:35:2800001:444.  Однако, по данным технического паспорта (т. 4 л.д. 17-107)  объект частично расположен на земельном участке с кадастровым номером 74:35:2800001:443 площадью 36 689 кв.м. (предыдущий номер 74:35:2800001:428), частично на земельном участке с кадастровым номером 74:35:2800001:444 площадью 99 104 кв.м. (предыдущий номер 74:35:2800001:428).

Незавершенный строительством объект, общая площадь застройки 463,1 кв.м., степень готовности 50%, инвентарный номер 13878, литер Б, кадастровый (или условный) номер 74-74-35/112/2010-352 на момент проведения экспертизы натурно не обнаружен.

Содержание приведенного заключения  позволяет сделать вывод о доказанности расположения объектов недвижимости  ООО «Терра Финанс» на земельном участке, предоставленном ОАО «ОГК-2» для строительства. Оснований для критической оценки заключения эксперта общества с ограниченной ответственностью «Гильдия Экспертов» Панова Алексея Евгеньевича, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения,  у судебной коллегии не имеется. Оснований для назначения дополнительной экспертизы, в том числе по причине  недостаточной полноты заключения, судом первой инстанции не установлено. Довод апеллянта о том, что экспертом не проведена идентификация объектов на местности опровергается содержанием заключения, в котором указано о проведении натурного исследования объекта и изысканий объектов исследования по представленным на экспертизу материалам – техническим паспортам объектов (т. 10 л.д. 10, 11).

Критическая оценка заключения Кодулева Ю.А. (т.9 л.д. 124-144), представленного ОАО «ОГК-2», дана судом первой инстанции с учетом  отсутствия  его привлечения судом в качестве специалиста (статьи 55.1,87.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), а также пояснений эксперта Панова Алексея Евгеньевича, данных в судебном заседании 20.12.2013.

Ссылки апеллянта на то, что судом первой инстанции не установлен объем и вид  прав пользования земельным участком, приобретенный истцом в результате совершения сделки объектов недвижимого имущества, не могут служить основанием для отмены обжалуемого решения.

Обстоятельства, установленные вступившими в законную силу судебными актами по делу № А76-16411/2011, позволяют сделать вывод о приобретении истцом права собственности  на вышепоименованные объекты недвижимого имущества в результате их последовательного отчуждения обществами «ТриалИнвест» и «Южуралэнергострой». Названное было установлено исходя из анализа документов о приватизации ОАО «Южуралэнергострой», а также постановления главы Администрации г. Троицк от 31.10.2008 № 1986, свидетельствующего о наличии у ОАО «Южуралэнергострой» права постоянного бессрочного пользования земельным участком. В материалах настоящего дела имеется свидетельство о предоставлении Строительно-промышленному комбинату «ЮжУралэнергостройиндистрия» земельного участка площадью 47 га для объектов комбината на праве бессрочного (постоянного) пользования землей (т. 3 л.д.110).

В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что лица, которым земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования предоставлены до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, вправе по своему выбору оформить их в аренду или приобрести в собственность в соответствии с порядком, установленным правилами статьи 36 названного Кодекса, независимо от того, для какой цели были предоставлены эти участки.

Принимая во внимание исключительный характер прав на  земельный участок, который означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на предоставление земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 названного постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005  № 11), на основании  оценки имеющихся в деле доказательств в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции сделан соответствующий требованиям статей 1, 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации вывод о том, что такой земельный участок не мог быть передан в аренду другому лицу.

Вопреки утверждениям апеллянта, заявленные настоящим иском требования собственника сооружений расположенных на земельном участке предоставленном в аренду иному лицу не подлежат квалификации в качестве злоупотребления правом (часть 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С учетом названного, оспариваемый договор № 453.09.02.01.01 от 16.12.2009  аренды земли г. Троицка, заключенный между Управлением муниципальной собственности Администрации города Троицка Челябинской области, г. Троицк и ОАО «ОГК-2», с внесенными в него изменениями, совершен с нарушением земельного законодательства и является недействительным в силу статьи 168  Гражданского кодекса Российской Федерации.

Довод подателя апелляционной жалобы о неправильном применении судом первой инстанции положений статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку события, в результате которых сделка стала противоречить закону, произошли после ее заключения, ошибочен.

Предположения ОАО «ОГК-2» о ликвидации собственника объектов недвижимого имущества, принадлежащих на дату рассмотрения спора истцу и отсутствие сведений о зарегистрированных правах в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не означают отсутствия прав иных лиц в отношении объектов, расположенных на предоставленном в аренду земельном участке на дату заключения договора (16.12.2009).

Изначальное отчуждение объектов недвижимого имущества, принадлежащих в настоящее время ООО «Терра Финанс» в результате совершения сделок купли-продажи с ООО «Триал-Инвест» 16.02.2011 и  30.08.2011, было произведено открытым акционерным обществом «Южурадэнергострой» по договору от 21.08.2008 закрытому акционерному обществу «НТ СМУ-333», которым было передано право требования исполнения обязательств по договору купли-продажи  обществу «Триал-Инвест».

Сроки осуществления государственной регистрации перехода права и соответственно права собственности покупателем недвижимого имущества, норами Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не установлены.

Кроме того, в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных ответчиком по договору от 30.08.2011, переход права собственности к обществу с ограниченной ответственностью «ТриалИнвест» был зарегистрирован на основании вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Челябинской области от 08.09.2010 по делу № А76-11001/2010.

Доказательств того, что на земельном участке с кадастровым номером 74:35:2800001:428 на момент заключения оспариваемого договора аренды отсутствовали объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности истцу, в материалах дела не имеется. В свою