Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2010 по делу n  А35-4178/08-С16. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

то есть достоверность исходной информации в настоящий момент проверить невозможно.

При чем, в нарушение пункта 22 ФСО №1 при внесении корректировок оценщик не ввел  и не обосновал шкалу корректировок и не привел объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными.

В соответствии с пунктом 23 ФСО №1 затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства.

Оба эксперта в своем заключении использовали затратный метод исследования. При определении рыночной стоимости затратным подходом экспертом Бояров В.В. использовался метод замещения, согласно которому инвестор, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего земельного участка и возведение на нем аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период. Экспертом Носовым С.В. был использован метод   воспроизводства, для которого необходимо определить затраты, необходимые для создания не аналога, а точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта материалов и технологий.

Согласно заключению эксперта Носова С.В. стоимость нового строительства такого здание составляет 5 523 053 руб. с учетом НДС, с учетом  степени  износа (30 %) стоимость объекта составила 4 048 398 руб.

Согласно заключению эксперта Боярова В.В. стоимость замещения спорного объекта, установленная методом укрупненных показателей с учетом износа (40%) составила 6 659 628 руб. с учетом НДС; с учетом полученной величины стоимости замещения методом единичных расценок (6111, 2 руб/м.кв.) получено среднее арифметическое значение стоимости оцениваемого объекта равное 5 926 000 руб. с учетом НДС.  Данная величина оценки явилась окончательной.

При определении рыночной стоимости спорного объекта с применением затратного метода экспертами приведена стоимость, значительно превышающая стоимость продажи объекта по оспариваемой сделке.

Однако, далее экспертом Носовым С.В. к полученной величине оценки с учетом функционального износа, 4 048 398руб., был применен физический  и внешний износ. С учетом неустранимого физического износа стоимость объекта составила 3 142 875 руб.

Итоговая величина износа (накопительный износ) с учетом внешнего износа составил 93%. С данным подходом суд не может согласиться по следующим основаниям.

Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.

Внешний экономический износ – потеря стоимости в результате действия факторов, внешних по отношению к самому объекту, таких как государственное регулирование, возросшая конкуренция, изменения в снабжении сырьем и материалами, потеря рынков, падение производства по отрасли или региону, воздействие негативных природных и техногенных условий. Внешний износ недвижимости в зависимости от вызвавших его причин в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

По мнению эксперта Носова С.В. экономический износ (п. 7.3.3. отчета)  обусловлен упадком отрасли, отсутствием полномочий предприятия на  проведение любых экономических реформ со стороны акционеров, наличие конкурентной среды со стороны областных предприятий. Данный вывод эксперта не подтвержден какими-либо сведениями. В отчете не зафиксированы и не проанализированы данные со ссылкой на источники их получения, позволяющие оценить данный вывод. Также не отражены  в отчете сведения об источнике получения данных о выпуске в 2005 г. ООО «Курскатомэнергомонтаж» товарной продукции  и  возможностях такого производства. Ссылка на «официальные данные» без их приложения или указания на источник публикации суд апелляционной инстанции считает недопустимой.

В своем описании объекта (п. 5 отчета) экспертом Носовым С.В. указано, что объект оценки расположен в промышленной зоне г. Курчатова, хорошо вписано в экономическое окружение и удачно расположено для ведения производства. В районе объекта действует развитая система инженерных коммуникаций, не плохая транспортная доступность. На момент оценки объект функционирует, находится в удовлетворительном состоянии.

При изложенных обстоятельствах, применение столь значительного экономического износа в промышленно развитом районе Курской области (78%) ни коем образом оценщиком не обосновано, что в итоге привело к существенному занижению итогового результата оценки.

Данный вывод суда подтверждается и тем, что в аналогичный период совершения оспариваемой сделки в промышленной зоне г. Курчатова аналогичные объекты (объекты промышленного назначения) реализовывались по  более высоким ценам. Так представителем истца в материалы дела представлены копии договоров купли-продажи, заключенные между ООО «ОКАЭС» и ООО «Инжиниринговая компания «Атомэнергомонтаж» (ответчик по настоящему делу), согласно которым здания производственного назначения, но значительно меньшие по площади (262,3 м.кв. договор от 27.01.2006 г.) приобретались по более высокой цене - 1 156 400 руб. Объект соответствующего назначения и примерно той же площади, что и рассматриваемый объект, был продан по договору от 27.01.2006 г. №0601084 по цене 5537740 руб.

В соответствии со статьей 20 Федерального закона №135-ФЗ от 29.07.1998 года  «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» стандартами оценочной деятельности определяются требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности.

В соответствии со статьей 12 того же закона итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В связи с тем, что отчет, выполненный оценщиком Носовым С.В., составлен с нарушениями действующего законодательства Российской Федерации в оценочной деятельности, итоговая величина объекта оценки не может быть признана достоверной.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика подтвердил  реальность  представленных договоров в копиях. В связи с чем, суд апелляционной инстанции не истребовал подлинные документы.

Представителем ответчика заявлено о недопустимости  оценки  данных доказательств для сравнения со спорным объектом в связи с прекращением производственной деятельности истца на момент совершения сделки, тогда как продавец вышеуказанных объектов, ООО «ОКАЭС», производственной деятельности не прекращал, в связи с чем, по мнению представителя заявителя апелляционной жалобы, данные объекты имели больший спрос, чем объекты, приобретенные у истца, что повлияло на стоимость объекта, приобретенного по оспариваемой сделки.

Данный довод суд апелляционной инстанции не может принять во внимание, поскольку как следует из представленных истцом документов, объекты недвижимости обществом «Инжиниринговая компания «Атомэнергомонтаж» приобретались пообъектно, а не как предприятие в целом. Более того, как указывалось выше ОАО «Инжиниринговая компания «Атомэнергомонтаж» на основании протокола № 1 о создании общества от 18 сентября 2007 года и протокола заседания Совета директоров общества от 18 сентября 2007 года передало в уставный капитал ООО «Атомпроммаш» по акту приема-передачи от 12 октября 2007 г. спорный объект, рыночная стоимость которого  определена в размере 7 352 580 руб.  

Представленные заявителем апелляционной жалобы в материалы дела договоры купли-продажи объектов недвижимости, а также ответ Агентства Недвижимости «Контакт» на запрос ответчика относительно цены реализации объектов недвижимости в г. Курчатове и Курчатовском районе судом апелляционной инстанции приобщены к материалам дела. Сведения Агентства Недвижимости «Контакт» суд апелляционной инстанции не может принять во внимание, поскольку не соответствуют принципам существенности и проверяемости, не содержит всей необходимой информации, позволяющей суду проверить указанные в нем сведения, в связи с чем, не может быть оценен как документ, являющийся достоверным доказательством по делу.

Кроме того, представленные заявителем апелляционной жалобы договоры-купли продажи объектов недвижимости в Курчатовском районе, не могут быть приняты во внимание, поскольку данные объекты суд не может признать в качестве аналогов спорному объекту по основным экономическим, материальным и техническим характеристикам (здание общежития, прачечной, гаража и т.п.). Представленные договоры купли-продажи объектов недвижимости в г.Курчатове промзоне между ОАО «САЭМ» (ИНН 434007275 продавец) и ОАО «САЭМ» (ИНН 463068667 покупатель); ООО «Холдинговая компания «Курсксельхозпром» (продавец) и ООО «Иволга-Курск» (покупатель); ООО «Пенский сахарный завод им. К.Либкнехта» (продавец) и ООО «Курский сахар» (покупатель) свидетельствуют о колебании цен на производственные объекты  от 24,39 руб. за один м.кв. (здание склада электродов площадью 969,6 кв.м.) до 1772 руб. 30 коп. (здание модуль «ОРСК» литер Б12 площадью 901.6 кв.м.).

На основании изложенного, представленные заявителем апелляционной жалобы доказательства не могут однозначно свидетельствовать о соответствии цены реализации объекта недвижимости оспариваемой сделки (282,87 руб. за один м.кв.) сложившейся цене реализации объектов недвижимости в промышленной зоне г. Курчатова.   

Оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, суд первой инстанции обоснованно и правомерно пришел к выводу о том, что оспариваемая сделка направлена на уменьшение конкурсной массы ООО «Объединение «Курскатомэнергострой» в связи с отчуждением имущества    должника ответчику по заведомо заниженной цене.

Учитывая изложенное, требования конкурсного управляющего ООО «Объединение Курскатомэнергострой» в части признания недействительной оспариваемой сделки на основании пункта 2 статьи 103 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» являются обоснованными.

Исходя из изложенного, судебная коллегия пришла к выводу, что при вынесении решения судом первой инстанции нормы материального права применены правильно, нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену решения, не допущено, в связи с чем, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Убедительных доводов, основанных на доказательственной базе и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем, удовлетворению не подлежит.

Доводы заявителя апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, а выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Судебные расходы по делу на основании ст.110 АПК РФ в виде госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя.

Руководствуясь  пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса  РФ, арбитражный апелляционный  суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Курской области от 28.01.2010 года по делу №А35-4178/08-С16 в обжалуемой части оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа.

Председательствующий                                                        Ж.Н. Потихонина

Судьи                                                                                              И.Г. Седунова

                                                                                                    Е.А. Безбородов