Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2010 по делу n А08-11370/2009. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

уведомления о досрочном возврате долга по кредитным договорам в срок не позднее 21.09.2009 г. Уведомления получены ООО «Добра-Краска» и ООО «Экохим-2000» 11.09.2009 г.

По состоянию на 30.09.2009 г. долг ООО «Экохим-2000» перед банком по договору № 60А705091 от 27.05.2009 г. составил 18 061 994,32 рублей, в том числе: 83,58 рублей неустойки по плате за обслуживание кредита за период с 23.09.2009 г. по 30.09.2009 г., 741,42 рублей неустойки за просроченные проценты за период с 23.09.2009 г. по 30.09.2009 г., 81 928,77 рублей неустойки за просроченный основной долг за период с 23.09.2009 г. по 30.09.2009 г., 158,36 рублей  просроченной платы за обслуживание кредита (платы, ранее отнесенной на доходы) за период с 23.09.2009 г. по 30.09.2009 г., 161 082,19 рублей просроченных процентов за период с 22.09.2009 г. по 29.09.2009 г., 17 800 000 рублей просроченного основного долга за период с 22.09.2009 г. по 29.09.2009 г.

По состоянию на 30.09.2009 г. долг ООО «Добра Краска» перед банком по договору № 605708024 от 05.02.2008 г. составил 14 269 946,96 рублей, в том числе: 35,75 рублей неустойки по плате за обслуживание кредита за период с 23.09.2009 г. по 30.09.2009 г., 679,25 рублей неустойки за просроченные проценты за период с 23.09.2009 г. по 30.09.2009 г., 62 108,68 рублей неустойки за просроченный основной долг за период с 23.09.2009 г. по 30.09.2009 г., 10 356, 16 рублей просроченной платы за обслуживание кредита (платы, ранее отнесенной на доходы) за период с 27.08.2009 г. по 22.09.2009 г., 197 767,12 рублей просроченных процентов за период с 27.08.2009 г. по 22.09.2009 г., 14 000 000 рублей просроченного основного долга.

Поскольку ООО «Добра-Краска» и ООО «Экохим-2000» не исполнили обязательство по досрочному погашению сумм кредита, причитающихся процентов и неустойки, банк обратился в суд с настоящим иском об обращении взыскания на заложенное по договору ипотеки                                          № 6057088024/И-1 от 05.02.2008 г. имущество.

Участник ООО «Экохим-Строй» Кудряшова М.В., ссылаясь на те обстоятельства, что дополнительными соглашениями от 04.02.2009 г., от 18.06.2009 г., от 26.06.2009 г., от 05.08.2009 г. изменены существенные условия основного договора ипотеки и обязательства по кредитному договору, а именно: уменьшилась общая залоговая стоимость с 35 861 744,10 рублей (п.1.6 основного договора) до 15 042 924 рублей (п. 2 дополнительного соглашения от 05.02.2009 г. к договору ипотеки), увеличилась процентная ставка до 19% годовых по кредитному договору № 695708024 от 05.02.2008 г. (п. 4 дополнительного соглашения от 05.02.2009 г. к договору ипотеки), увеличилось количество заемщиков, обязательства которых обеспечивало недвижимое имущество ООО «Экохим-Строй» (п. 3 дополнительного соглашения от 05.02.2009 г. к договору ипотеки), изменились графики погашения кредитов заемщиками, заключено дополнительное соглашение о порядке обращения взыскания на имущество, переданное в залог, а также указывая на то, что дополнительные соглашения к договору об ипотеке являются крупными сделками, однако порядок заключения таких сделок не соблюден, обратилась в арбитражный суд с иском о признании договора ипотеки                 № 605708024/И-1 недействительным в части дополнительных соглашений от 04.02.2009 г., от 18.06.2009 г., от 26.06.2009 г., от 05.08.2009 г. и о расторжении договора ипотеки № 605708024/И-1 от 05.02.2008 г.

Принимая решение по делу, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований банка и отказе в удовлетворении требований Кудряшовой М.В.

В соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства, получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом (п. 1 ст. 334 ГК РФ).

Пунктом 2 ст. 334 ГК РФ предусмотрено, что залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке.

В соответствие со ст.ст. 348 и 349 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Требования залогодержателя удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда, если иное не предусмотрено соглашением залогодателя с залогодержателем.

Согласно ст. 50 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ                   «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества своих требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

По договору ипотеки № 605708024/И-1 от 05.02.2008 г. залогодержатель получил право в случае неисполнения залогодателями (ООО «Экохим-2000» и ООО «Добра-Краска») своих обязательств по кредитным договорам № 60А705091 от 27.05.2005 г. и № 605708024 от 05.02.2008 г. получить удовлетворение своих денежных требований к залогодателям преимущественно перед другими его кредиторами из стоимости заложенного недвижимого имущества.

В соответствии с п. 2.2 договора № 605708024/И-1 от 05.02.2008 г. ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга, процентов за пользование кредитом, других платежей по кредитному договору, судебных и иных расходов залогодержателя, связанных с реализацией его прав по кредитному договору.

В соответствие со ст. 51 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда.

Так как сумма неисполненного по кредитному соглашению обязательства превышает 5 % от размера оценки недвижимого имущества по договору об ипотеке (п. 1 ст. 54.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), то имеются основания для удовлетворения требования об обращении взыскания на заложенное имущество.

В материалы дела представлены доказательства (свидетельства о регистрации права), подтверждающие право собственности ООО «Экохим-Строй» на объекты недвижимости: 1-этажное нежилое здание, Лит. Б-19, общей площадью 163,8 кв.м. – складское, расположенное по адресу: Белгородская область, г. Шебекино, ул. Докучаева, 2 инвентарный номер 5662, кадастровый номер 31:18:00:00:5662/27:1001/Б19; 2-этажное нежилое здание, Лит. Б-16, б7, б8, общей площадью 1227,3 кв.м. – сервисное, расположенное по адресу: Белгородская область, г. Шебекино,                           ул. Докучаева, 2 инвентарный номер 5662, кадастровый номер 31:18:00:00:5662/27:1001/Б16; 1-этажное нежилое здание, Лит. Б-20, общей площадью 217,2 кв.м. – складское, расположенное по адресу: Белгородская область, г. Шебекино, ул. Докучаева, 2 инвентарный номер 5662, кадастровый номер 31:18:00:00:5662/27:1001/Б20; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов – под производственной базой, площадь 5867 кв.м., кадастровый номер 31:18:07 01 036:0086, расположенный по адресу: Белгородская область, г. Шебекино,                        ул. Докучаева, 2, являющиеся предметом залога по договору                                 № 605708024/И-1 от 05.02.2008 г.

В п. 1.6 договора ипотеки от 05.02.2008 г. стороны определили общую залоговую стоимость предмета залога в размере 35 861 744,10 рублей, в том числе НДС 4 336 334,10 рублей.

Согласно п. 1 ст. 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со ст. 349 ГК РФ обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом о залоге, если иное не предусмотрено законом.

В силу подп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора – самим судом.

В п. 5 и 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15.01.1998 г. № 26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге» разъяснено, что при наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества.

При рассмотрении дела судом первой инстанции по ходатайству ответчика определением от 20.01.2010 г. назначена экспертиза, на разрешение которой поставлен вопрос об определении рыночной стоимости заложенного недвижимого имущества, производство которой поручено ООО «Компания по оценке и экспертизе «Эталон».

Согласно отчета № 021 от 29.01.2010 г. об определении рыночной стоимости ООО «Компания по оценке и экспертизе «Эталон» рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на 28.01.2010 г. определена в размере 11 841 629,04 рублей (без учета НДС) и 13 512 321 рубль (с учетом НДС), в том числе: рыночная стоимость 1-этажного нежилого здания, Лит. Б-19, общей площадью 163,8 кв.м. – складское, расположенное по адресу: Белгородская область, г. Шебекино,                            ул. Докучаева, 2 инвентарный номер 5662, кадастровый номер 31:18:00:00:5662/27:1001/Б19 с учетом НДС – 435 660 рублей, без учета НДС – 369 203,39 рублей, рыночная стоимость 2-этажного нежилого здания, Лит. Б-16, б7, б8, общей площадью 1227,3 кв.м. – сервисное, расположенное по адресу: Белгородская область, г. Шебекино,                            ул. Докучаева, 2 инвентарный номер 5662, кадастровый номер 31:18:00:00:5662/27:1001/Б16 с учетом НДС – 9 223 679 рублей, без учета НДС – 7 816 677,12 рублей; рыночная стоимость 1-этажного нежилого здания, Лит. Б-20, общей площадью 217,2 кв.м. – складское, расположенное по адресу: Белгородская область, г. Шебекино,                            ул. Докучаева, 2 инвентарный номер 5662, кадастровый номер 31:18:00:00:5662/27:1001/Б20 с учетом НДС – 1 292 975 рублей, без учета НДС – 1 095 741,53 рублей; рыночная стоимость земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов – под производственной базой, площадь 5 867 кв.м., кадастровый номер 31:18:07 01 036:0086, расположенный по адресу: Белгородская область, г. Шебекино,                            ул. Докучаева, 2 560 007 рублей (НДС не предусмотрен).

Учитывая отсутствие возражений со стороны ООО «Экохим-Строй» относительно стоимости заложенного имущества, суд первой инстанции установил начальную продажную цену в размере 13 512 321 рубля.

При этом судом первой инстанции учтено то обстоятельство, что залог по обязательствам ООО «Экохим-2000» является последующим с учетом дополнительного соглашения от 21.03.2008 г. к договору ипотеки                № 605708024/И-1 от 05.02.2008 г. Залог спорных объектов недвижимости обеспечивает также исполнение обязательств ООО «Добра-Краска» перед истцом по кредитному договору № 605708024 от 05.02.2008 г.

Отказывая в удовлетворении требования Кудряшовой М.В. о признании недействительным договора ипотеки № 605708024/И-1 от 05.02.2008 г. в части дополнительных соглашений от 04.02.2009 г., от 18.06.2009 г., от 26.06.2009 г., от 05.08.2009 г., суд первой инстанции исходил из следующего.

Оспаривая дополнительное соглашение от 04.02.2009 г., истец указывает на изменение залоговой стоимости переданного в ипотеку имущества и числа заемщиков, увеличение процентной ставки.

Между тем, изменение залоговой стоимости объекта залога с 35 861 744,10 рублей до 15 042 924 рублей произошло в связи с тем, что изменилось количество объектов недвижимости, переданных ответчиком в залог банку.

Так, согласно договору ипотеки в первоначальной редакции в залог были переданы, помимо указанных в исковом заявлении АК СБ РФ (ОАО) объектов недвижимости, 2-этажное нежилое здание, Лит. Б35,Б34, общей площадью 1624,8 кв.м. – транспортное, расположенное по адресу: Белгородская область, г. Шебекино, ул. Докучаева, 2, инвентарный номер 5662, кадастровый номер 31:18:00:00:5662/27:1001/Б35 в соответствии с поэтажным планом и экспликацией (техническим паспортом) и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов – под производственной базой, площадь 8757 кв.м., кадастровый номер 31:18:07 01 036:0088, расположенный по адресу: Белгородская область,                               г. Шебекино, ул. Докучаева, 2.

Поскольку данные объекты остались в собственности ООО «Экохим-2000», ООО «Экохим-Строй» не является залогодателем указанных объектов.

Согласно дополнительного соглашения от 21.03.2008 г. договор ипотеки обеспечивает исполнение обязательств ООО «Добра-Краска» по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии № 605708024 от 05.02.2008 г. и обязательство ООО «Экохим-2000» перед АК СБ РФ (ОАО) по кредитному договору № 60А705091 от 27.05.2005 г.

В силу п. 1 ст. 353 ГК РФ в случае перехода права собственности на заложенное имущество или права хозяйственного ведения им от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу.

Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не установлено иное.

По смыслу данной нормы при переходе права собственности на заложенное имущество к другому лицу, новый собственник имущества становится залогодателем, и все условия ранее заключенного договора залога сохраняют силу и становятся для него обязательными, поэтому не требуют одобрения общего собрания участников общества.

Учитывая изложенное, доводы Кудряшовой М.В. о том, что дополнительное соглашение от 04.02.2009 г. к договору ипотеки было заключено без одобрения общего собрания участников общества, являются несостоятельными.

Также несостоятельными по основаниям, изложенным выше, являются и доводы об увеличении количества заемщиков.

Кроме того, заключение указанного соглашения, в том числе, в части увеличения процентной ставки до 19% годовых, одобрено решением внеочередного общего собрания участников ООО «Экохим-Строй», что подтверждается протоколом № 03-09 от 02.02.2009 г.

Как