Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.03.2011 по делу n А35-6572/2010. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

таких результатов (часть 4 статьи 15 Федерального закона        № 221-ФЗ).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 № 316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель (далее Правила), в соответствии с которыми организация проведения государственной кадастровой оценки земель осуществляется Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости и его территориальными органами. Для проведения указанных работ привлекаются оценщики или юридические лица, имеющие право на заключение договора об оценке (пункт 1 Правил).

Пунктом 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель (утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 № 316) установлено, что государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости.

Согласно пункту 11 Правил, методические указания по государственной кадастровой оценке земель и нормативно-технические документы, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки земель, разрабатываются и утверждаются Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации по согласованию с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти.

Во исполнение пункта 11 Правил, Приказом Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 № 39 утверждены Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов.

В соответствии с пунктом 2.2.1 Методических указаний от 15.02.2007 №39 расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе видов разрешенного использования земель, указанных в подпунктах 1.2.1 - 1.2.10 Методических указаний, осуществляется        на основе построения статистических моделей в следующем порядке: определение состава факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов; сбор сведений о значениях факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов; группировка земельных участков в составе земель населенных пунктов; сбор рыночной информации о земельных участках и иных объектах недвижимости; построение статистической модели расчета кадастровой стоимости земельных участков (функциональной зависимости стоимости земельных участков от факторов стоимости) в составе земель населенных пунктов; расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов.

В соответствии с пунктом 1.4 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 №222, результаты определения кадастровой стоимости земельных участков отражаются в Акте определения кадастровой стоимости земельных участков.

В случае образования нового или выявления ранее учтенного земельного участка в границах существующего поселения кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель соответствующего вида разрешенного использования для кадастрового квартала поселения, в котором расположен земельный участок, на площадь земельного участка (пункт 2.1.3 Методических указаний от 12.08.2006 № 222).

Как следует из пояснений представителей Управления Росреестра по Курской области, данных в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции, государственная кадастровая оценка земель поселений Курской области проводилась в целях реализации постановления Правительства Российской федерации от 25.08.1999 № 945 «О государственной кадастровой оценке земель», в соответствии с Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» и Методикой государственной кадастровой оценки земель поселений, утвержденной Приказом Росземкадастра от 17.10.2002 № П/337 (далее Методика № П/337).

Результаты актуализации государственной кадастровой оценки земель поселений Курской области были рассмотрены областной межведомственной комиссией, согласованы Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости и утверждены постановлением Правительства Курской области от 30.11.2006 № 234 «Об утверждении   результатов актуализации государственной кадастровой оценки земель поселений Курской области». После утверждения Правительством Курской области результаты актуализации были внесены в Единый государственный реестр земель.

В 2006 году «Федеральный кадастровый центр «Земля» по Центральному Федеральному округу» (Лицензия на осуществление оценочной деятельности № 004579 выдана Минимуществом России 15.07.2002), в рамках Государственного контракта № 1 выполнил работы по актуализации результатов государственной кадастровой оценки и корректировке оценочных описей земель поселений Курской области от 01.09.2006.

Результатом работ являются удельные показатели кадастровой стоимости земель (руб./1 кв.м) поселений Курской области по видам функционального использования земель и в разрезе кадастровых кварталов.

Согласно Методике № П/337 государственной кадастровой оценки земель поселений расчет удельных показателей кадастровой стоимости земель (УПКСЗ) по видам функционального использования земель, обеспеченных достаточной и достоверной информацией о ценах сделок (предложений) на земельные участки (единые объекты недвижимости) проводится с использованием ПК ГКОЗП.

По г. Курску для видов функционального использования земель, не обеспеченных рыночными данными, использовался базовый УПКСЗ по виду функционального использования «Земли под домами многоэтажной жилой застройки».

Для расчета показателей качества кадастровых кварталов использовались данные об объектах транспортной, инженерной и социальной инфраструктуры, предоставленные Администрацией города Курска.

Для расчета базового УПКСЗ использовалась рыночная информация об объектах недвижимости, в том числе земельных участках.

Сбор рыночной информации об объектах недвижимости осуществлялся в следующей последовательности: исследование и анализ  сегмента рынка недвижимости по каждому виду функционального использования земель; отбор информационных источников, содержащих достоверную и достаточную информацию об исследуемом сегменте рынка недвижимости (виде функционального использования); отбор и систематизация 4-10 и более объектов - аналогов (сходных объектов), застроенных или незастроенных земельных участков данного вида функционального использования. При этом основными критериями отбора объектов-аналогов являются: функциональное назначение объектов; местонахождение (приоритет отдается объектам-аналогам (сходным объектам), расположенным в оцениваемом поселении. В случае недостаточности количества объектов-аналогов (сходных объектов) могли быть использованы объекты-аналоги (сходные объекты) из близлежащих населенных пунктов); наличие на земельном участке зданий и сооружений (приоритет отдавался незастроенным земельным участкам. В случае недостаточности количества объектов-аналогов могли быть использованы застроенные земельные участки).

Увеличение удельных показателей кадастровой стоимости земель в городе Курске обусловлено в значительной мере ростом рыночной стоимости земельных участков и иных объектов недвижимости города Курска в рассматриваемый период.

Используя формулы, указанные в Методике № П/337, рассчитан удельный показатель кадастровой стоимости земель в кадастровом квартале 46:29:103149 с разрешенным использованием: для производственно-хозяйственной деятельности (территория промплощадки).

Согласно п. 1.6 Методики №П/337 для проведения необходимых расчетов используется следующая информация о сделках с объектами недвижимости: данные по сделкам купли-продажи объектов недвижимости (включая незастроенные земельные участки), совершаемые физическими и юридическими лицами, в том числе данные торгов (конкурсов, аукционов); данные о  выкупе земельных участков под  приватизированными предприятиями; данные о ставках арендной платы за земельные участки, передаваемые в аренду (под объекты торговли, культурно-бытового обслуживания и т.д.); информация о стоимости продажи права аренды; цены предложений по объектам недвижимости (включая незастроенные земельные участки).

В приложении 4 Методики №П/337 приведены таблицы для сбора исходной информации по земельным участкам по данным о рыночных ценах и ценах предложений. В соответствии с Методикой №П/337, по формам указанным в таблицах, необходимо собрать информацию по земельным участкам под индивидуальными жилыми домами, по земельным участкам, занятыми гаражами, по стоимости квартир в многоэтажных жилых домах, под торговыми киосками, магазинами, минимаркетами, под рыночных цен, ставок арендной платы за земельные участки в границах поселений. приватизированными объектами, по земельным участка, проданным на аукционах (конкурсах).

Пункт 2.1 Методики №П/337 также предусматривает определение кадастровой стоимости земельных участков поселений с учетом рыночных цен, ставок арендной платы за земельные участки в границах поселений.

В Отчете ФГУП «ФКЦ «Земля» на странице 16 указано, что по г. Курску для видов функционального использования земель, не обеспеченных рыночными     данными,         использовался базовый        УПКСЗ по виду функционального использования «Земли под домами многоэтажной жилой застройки».

Таким образом, арбитражный суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что при проведении оценки земельных участков не была собрана достаточная и достоверная информация, необходимая для проведения кадастровой оценки земель. Оценочные показатели в отношении земельных участков под производственными объектами (в т.ч. промплощадки) не были собраны и учтены при проведении кадастровой оценки земель. В Отчете ФГУП «ФКЦ «Земля» отсутствует информация, которая должна быть собрана согласно п. 1.6 и приложению 4 Методики №П/337, что является существенным нарушением положений Методики №П/337 при проведении кадастровой оценки земель. Не указано, какие использовались исходные данные, которые бы позволяли оценить их достоверность и объективность, сделать вывод о наличии оснований для расчета удельного показателя кадастровой стоимости земли в кадастровом квартале 46290103149.

На странице 9 Отчета ФГУП «ФКЦ «Земля» указано, что для целей расчета удельных показателей стоимости земель г. Курск применялась экспертно-аналитическая составляющая «первой технологической линии» (далее - первая ТЛ).

Подпунктом «г» п. 3.2 Методики №П/337 предусмотрено, что первая ТЛ включает сбор информации о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости (приложение 4), первичная обработка и фильтрация данной информации. В Отчете данная информация отсутствует, сведений о том, что в г. Курске в этот период не совершались сделки купли-продажи земельных участков также нет, по какой причине базовая постоянная величина была определена по сделкам с квартирами, а не с земельными участками в Отчете ФГУП «ФКЦ «Земля» не указано, что свидетельствует о нарушении действующего законодательства.

Подпункт «и» пункта 3.2 Методики №П/337 предусматривает проведение анкетного опроса экспертов, обработка анкет с использованием метода «анализа иерархий», определение удельных показателей кадастровой стоимости земель по видам функционального использования, для которых отсутствует статистика сделок с объектами недвижимости.

Далее, как правильно указал суд первой инстанции, на странице 27 Отчета ФГУП «ФКЦ «Земля» в приложение 2 указан перечень экспертов, принявших участие в анкетировании г. Курск. В анкетировании участвовали 10 человек, которые являются государственными служащими, что противоречит пункту 1.4.4 «Технических указаний по государственной кадастровой оценке земель поселений», утвержденных руководителем Федеральной службы земельного кадастра 27.11.2001. В состав экспертной группы должны входить, помимо государственных служащих также специалисты БТИ, риэлторы, оценщики и др.

Апелляционной коллегией отклоняется формула расчетов, содержащаяся в отзыве ФГУП «ФКЦ «Земля», по которой производился расчет базового удельного показателя кадастровой стоимости под домами многоэтажной жилой застройки, поскольку в ее обоснование нет ссылок на пункты Методики №П/337, в соответствии с которыми применялась данная формула. В самой Методике №П/337 данная формула отсутствует.

Пунктом 2.4 Методики №П/337 предусмотрена возможность использования данных о сделках с земельными участками с расположенными на них зданиями (строениями). При этом, кадастровая стоимость земельного участка и/или удельный показатель кадастровой стоимости земель определяется методом «извлечения» (метод определения стоимости земельного участка по остаточному принципу).

В Отчете ФГУП «ФКЦ «Земля» проигнорировано данное требование Методики №П/337, что дало неправомерный результат.

Довод апелляционной жалобы о том, что судом не исследована административная процедура при проведении работ по государственной кадастровой оценке земель, подлежит отклонению. Формальное соблюдение административной процедуры проведения государственной кадастровой оценки земель, как верно отметил суд первой инстанции, не свидетельствует о возможности указания в государственном кадастре недвижимости кадастровой стоимости земельного участка, определенной не в соответствии с требованиями действующего законодательства, без использования рыночной информации, а также расчета кадастровой стоимости без учета рыночной информации.

При этом судом первой инстанции обоснованно не принят в качестве подтверждения доводов заявителя о значительном превышении кадастровой стоимости земельного участка над его рыночной стоимостью отчет ООО «Курская Универсальная Компания», специализирующегося на оценке имущества, № 18.05.10/4-1 об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 46:29:103149:1, расположенного по адресу: г. Курск, проспект Ленинского комсомола, площадью 775841 кв.м., принадлежащего ЗАО «Курскрезинотехника».

Приказом Минэкономразвития от 20.07.2007 № 256 утвержден Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», который определяет общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности и является обязательным для применения при осуществлении оценочной деятельности.

Согласно пункту 19 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки.

Оценщик