Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2013 по делу n А36-5093/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

3 года.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации, статьями 7, 8, 9 АПК РФ судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равенства сторон. Статьей 65 АПК РФ предусмотрено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений.

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 и части 3 статьи 201 АПК РФ основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Президиум Верховного Суда Российской Федерации и Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 6 Постановления от 01.07.1996 № 6/8 разъяснили, что основанием для удовлетворения указанных требований является одновременное не соответствие закону или иному правовому акту и нарушение гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием.

В силу абзаца 2, 3 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.

Согласно части 3 статьи 3 Земельного кодекса РФ, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Порядок предоставления земельных участков для строительства установлен статьями 30 - 32 Земельного кодекса РФ.

В силу статьи 30 Земельного кодекса РФ предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, с предварительным согласованием мест размещения объекта осуществляется в следующем порядке: выбор земельного участка и принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта; проведение работ по формированию земельного участка; государственный кадастровый учет земельного участка; принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 Земельного кодекса РФ.

Согласно пункту 3 части 5 статьи 201 АПК РФ и пункту 10 статьи 30 Земельного кодекса РФ в случае признания судом недействительным акта органа местного самоуправления суд в целях восстановления нарушенных прав заявителя обязывает указанный орган совершить действия по предоставлению земельного участка с указанием срока и условий предоставления.

В рассматриваемом случае  вопрос о предоставлении земельного участка для осуществления строительства был рассмотрен Главой Администрации в рамках действующих на тот момент полномочий и законодательства и  были приняты соответствующие постановления №4483 от 30.11.1999, №2478 от 06.06.2000, предусматривающие передачу в аренду земельного участка под  проектирование и  строительство здания магазина с кафе «Русское бистро», проведение изыскательских работ по ул. Октябрьской в Советском округе г. Липецка.

В материалах дела также  имеется разрешительное  письмо  (исх. №258 от 20.09.1999)  на согласование и строительные работы по данному  объекту.

Принятые Главой Администрации города Липецка  постановления №4483 от 30.11.1999, №2478 от 06.06.2000  явились основанием для заключения 03.07.2000  между Администрацией город Липецка и АОЗТ «А.В.С.» (правопредшественник ЗАО «А.В.С.») договора аренды земельного участка площадью 1638 кв. м. для проектирования, производства подготовительных работ и работ по нулевому циклу строительства здания магазина и кафе по ул. Октябрьской г. Липецка на срок до 30.11.2000 и осуществление строительства нулевого цикла здания. Данные правоотношения  сторон возникли  до вступления в действие Земельного кодекса РФ.

Сведений о том, что  действие договора  аренды земли от 03.07.2000  было прекращено по истечении срока, на который он был заключен, материалы дела не содержат. Право арендатора  на возобновление  договора аренды по истечении его срока предусмотрено  самим договором.

Как пояснили представители заявителя в судебном заседании апелляционной инстанции, пользование земельным участком, предоставленным под строительство,  осуществляется ЗАО «А.В.С.» до настоящего времени.  На данном земельном участке  находится незавершенный строительством объект и  участок другим лицам в аренду не предоставлен. Ответчик в данный период времени, не заявлял претензий к ЗАО «А.В.С.» об освобождении спорного земельного участка.

В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ,  если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса РФ). Поскольку договор не прекратился по истечении срока его действия, он является возобновленным на неопределенный срок.

Волеизъявление администрации города Липецка на оформление арендных отношений с заявителем в отношении  испрашиваемого земельного участка  площадью 1931 кв. м. для строительства здания кафе и магазина по ул. Октябрьской  в районе жилого дома № 3 в Советском округе г. Липецка  подтверждено материалами дела, вместе с тем новый  договор аренды заключен не был.

Как следует из материалов дела, распоряжение главы администрации от 22.06.2005 № 2831-р «О предоставлении земельный участок площадью 1931 кв. м., относящийся к категории земель поселений, для строительства здания магазина и кафе по  ул. Октябрьской в районе жилого дома № 3 в Советском округе г. Липецка»  вынесено в отношении  земельного участка не прошедшего кадастровый учет. Более того, как установлено судом, спорный земельный участок фактически  не мог быть поставлен   на кадастровый учет в связи выявленными противоречиями и нарушениями прав смежного землепользователя. Также в указанный период полномочия по распоряжению землями, на которые государственная собственность не разграничена, были переданы органу исполнительной власти субъекта РФ – Липецкой области в лице Управления имущественных и земельных отношений по Липецкой области (ответчику по делу)  Вместе с тем, требования пункта 3.2. постановления главы администрации г. Липецка от 22.06.2005 №2831-р ЗАО «А.В.С.» исполнены. Кадастровый паспорт на спорный земельный участок получен.

Испрашиваемый земельный участок был сформирован и поставлен на кадастровый учет 27.11.2007 с кадастровым номером 48:20:014402:90. Формирование участка с постановкой его на кадастровый учет не оспорено.

Из материалов дела усматривается, что формирование  спорного земельного участка площадью 1931 кв. м., расположенного по адресу: г. Липецк, ул. Октябрьская, в районе дома № 3 произведено за счет ранее арендованного истцом земельного участка площадью 1638 кв. м., предоставленного заявителю для проектирования, производства подготовительных работ и работ по нулевому циклу строительства здания магазина и кафе по ул. Октябрьской г. Липецка, фактически осуществлено уточнение площади существующего земельного участка. 

Представитель УИЗО Липецкой области в судебном заседании подтвердил, что географические характеристики земельного участка при его формировании не изменились, испрашиваемый земельный участок находится там же, речь не идет об ином земельном участке.

Вместе с тем, действующее законодательство не предусматривает изменение  площади участка как основание для прекращения арендных обязательств в отношении этого земельного участка, в связи с чем договор аренды земли от 03.07.2000  является действующим.

Специфической особенностью земельных участков как объектов недвижимости служит то обстоятельство, что они являются природными объектами, частью поверхности земли, формирование их границ осуществляется посредством землеустройства. В последующем в отношении таких участков производится государственный кадастровый учет.

Согласно статье 6 Земельного кодекса РФ (в редакции, действовавшей на момент формирования земельного участка) земельный участок как объект земельных отношений - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Согласно статье 1 Федерального закона от 02.01.2000 № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» (действовавшей в период возникновения спорных правоотношений) государственный кадастровый учет земельных участков - описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.

Земельный участок площадью 1931 кв. м., прошедший кадастровый учет в установленном законном порядке,  является новым объектом земельных правоотношений, что предусматривает преимущественное право арендатора на заключение с ним договора аренды этого земельного участка на прежних условиях,  учитывая, что разрешенное использование участка не изменилось.

В настоящее время последствия образования земельных участков из участков, ранее используемых по договорам аренды, определены пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса РФ, введенной в действие с 24.10.2008. Согласно указанной норме в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков.

По смыслу указанной нормы, при образовании нового участка взамен переданного в аренду, арендные отношения могут быть возобновлены с прежним арендатором или на основе заключения нового договора или посредством заключения соглашения о внесении изменений в прежний договор. Вариант продолжения договорных отношений оставлен законодателем на усмотрение сторон.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 48:20:014402:90, сформирован под строительство здания кафе и магазина,  строительство выполнено на 31%. Право собственности на объект недвижимости незавершенного строительства ЗАО «А.В.С.» не зарегистрировано в установленном порядке.

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса РФ правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования.

Понятие «разрешенное использование» четко привязано Земельным кодексом Российской Федерации к зонированию территорий: упомянутая статья 7 говорит о разрешенном использовании «в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов».

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством. При этом в силу положений статьи 35 Земельного кодекса РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Статьями 41, 42 Градостроительного кодекса РФ предусмотрено, что строительство на территории кварталов, микрорайонов и других элементов планировочной структуры должно осуществляться только в соответствии с проектом планировки территории.

В данном случае  изначально предоставление земельного участка осуществлено согласно «Схеме зонирования г.Липецка с градостроительными регламентами», утвержденной решением Липецкого городского Совета депутатов от 27.12.2001 № 113 (т. 1 л.д.25).  Департамент градостроительства и архитектуры администрации города Липецка в письме (исх. № 131801-21 от 19.06.2008) не возражал против продления срока действия  распоряжения №2831-р от 22.06.2005 на период строительства   магазина и кафе по ул. Октябрьской в районе жилого дома  № 3 без расширения участка, поскольку участок, предоставленный под строительство объекта ограничен красными линиями, указывая на необходимость  обращения по вопросу предоставления земельных участков  к УИЗО Липецкой области.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, ЗАО «А.В.С.» выполнены все необходимые процедуры в отношении спорного земельного участка: заявителем начато строительство объекта, рабочий проект прошел экспертное заключение и  был утвержден; Липецким филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация» была проведена техническая инвентаризация и постановка на технический учет объекта недвижимости – незавершенного строительства магазина и кафе, готовностью 31%, что подтверждается техническим паспортом от 26.04.2006. Факт нахождения на спорном земельном участке недостроенного магазина и кафе подтверждается актом осмотра земельного участка предназначенного для строительства здания магазина и кафе по ул. Октябрьской в районе дома №3 от 26.06.2012, составленного по результатам проверки Управления имущественных и земельных отношений по Липецкой области.

При этом из материалов дела следует, что 04.10.2004 Администрация города Липецка и АОЗТ «А.В.С.» заключили градостроительный договор №127 на оплату денежных средств необходимых для компенсации затрат на развитие инженерной инфраструктуры города, строительства магистральных инженерных сетей и благоустройства.

Во исполнение условий данного договора заявитель оплатил 750 936, 71 руб., что подтверждается платежным поручением от 25.05.2005 № 473. Кроме того ЗАО «А.В.С.»  был заключен договор подряда по строительству  нежилого помещения кафе «Русское Бистро».

Все вышеперечисленное свидетельствует о том, что заявитель приступил к освоению  земельного участка, произвел затраты по возведению здания.

Доказательств