Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2013 по делу n А08-2169/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

имущество и сделок с ним").

При отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав осуществляется внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество, совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Случаи, в которых заявителю может быть отказано в государственной регистрации, перечислены в пункте 1 статьи 20 Закона № 122-ФЗ. Перечень таких случаев является исчерпывающим.

Апелляционным судом установлено, что основанием для отказа Обществу в государственной регистрации перехода права общей долевой собственности  в данном случае явилось:

- предоставление на государственную регистрацию прав документов, не соответствующих требованиям действующего законодательства по форме или содержанию (абз. 4 п. 1 ст. 20 Закона №122-ФЗ).

В частности, регистрирующий орган исходил из того, что в нарушение положений абзаца 2 пункта 1 статьи 12 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24 07 2002г № 101-ФЗ, на регистрацию не были представлены документы, свидетельствующие о том, что покупатель по договору купли-продажи от 21 сентября 2012 года - Толстой Николай Николаевич является участником долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, являющийся предметом указанного договора купли-продажи.

Признавая, что у Управления имелись законные основания для отказа в государственной регистрации, суд первой инстанции правомерно учел следующее.

Согласно положениям ч.ч. 1,2,3 ст. 209 ГК РФ,  собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом, осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

Так в силу ч.ч. 1,3 ст. 129 ГК РФ, объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не ограничены в обороте.

Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

Согласно положениям ст. 260 ГК РФ, лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

На основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением.

Из анализа приведенных положений апелляционный суд приходит к выводу о том, что распоряжение (реализация) таким объектом гражданских прав -  как земельный участок, осуществляется с учетом положений законодательства о земле. 

Согласно ст. 3 ЗК РФ, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Обстоятельства настоящего дела свидетельствуют, что Толстой Н.Н.  по договору купли-продажи от 21.09.2012 г. приобрел у ООО «Интеко-Агро» право общей долевой собственности на объект недвижимого имущества: долю размером 5,93 га на земельный участок по адресу: Россия, Белгородская обл., Ивнянский район, относительно ориентира Белгородская обл., Ивнянский район, в границах Покровского с/п, расположенного в границах участка, кадастровый (условный) номер: 31:01:0:307, из земель сельскохозяйственного назначения.

Особенности использования сельскохозяйственных угодий регламентированы в ст. 79 ЗК РФ.

Согласно ч. 5 данной статьи, использование земельных долей, возникших в результате приватизации сельскохозяйственных угодий, регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Данный федеральный закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения - сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, определяет условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность.

Таким образом, данный закон устанавливает особенности реализации такого имущества, как  долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Согласно ч. 1 ст. 15 названного закона, земельная доля, права на которую возникли при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу настоящего Федерального закона, является долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Согласно абз. 1, 2 п. 1 ст. 12 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса РФ.

В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса РФ применяются с учетом особенностей, установленных, статьями 12, 13 и 14 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину -члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный Участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Особенности владения, пользования и распоряжения земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности установлены в ст. 14 Закона N 101-ФЗ.

Владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности (ч.1 ст. 14 Закона №101-ФЗ).

Таким образом, учитывая изложенное, в рассматриваемом случае при заключении договора заявителем должны были быть соблюдены указанные нормы.

Вместе с тем, судом первой инстанции верно установлено, и лицами, участвующими в деле не оспаривается, что выделение земельного участка в счет земельной доли размером 5,93 га по адресу: Россия, Белгородская обл., Ивнянский район, относительно ориентира Белгородская обл., Ивнянский район, в границах Покровского с/п, расположенного в границах участка, кадастровый (условный) номер: 31:01:0:307, заявителем не производилось.

В соответствии с имеющимися записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (выписка от 26.09.2013) отсутствуют сведения о том, что покупатель по представленному на регистрацию договору купли-продажи 21.09.2012 г. - Толстой Н.Н. является участником долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: Белгородская область, Ивнянский район, установлено относительно ориентира Белгородская область, Ивнянский район, в границах Покровского с/п, расположенного в границах участка, с кадастровым (условным) номером 31:01:0:307, из земель сельскохозяйственного назначения, являющийся предметом указанного договора. Вместе с тем, участниками долевой собственности являются более 30 физических и юридических лиц.

Таким образом, требование регистрирующего органа о необходимости представления на регистрацию документов, свидетельствующих о том, что покупатель по договору купли-продажи от 21 сентября 2012 года - Толстой Николай Николаевич является участником долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, являющийся предметом указанного договора купли-продажи, явилось обоснованным.

В этой связи непредоставление заявителем на государственную регистрацию прав документов, соответствующих требованиям действующего законодательства по форме или содержанию, в силу абз. 4 п. 1 ст. 20 Закона №122-ФЗ явилось законным основанием для отказа в государственной регистрации перехода права и регистрации права общей долевой собственности.

Довод заявителя о приоритете норм ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» над положениями ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» судом области правомерно отклонен в связи со следующим.

Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ регламентирует отношения неплатежеспособного должника с его кредиторами целым комплексом специальных материальных и процессуальных норм, определяющих в том числе порядок реализации имущества должника.

Порядок продажи имущества должника, признанного несостоятельным (банкротом), определяется пунктами 3-19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111, статьей 139 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», в соответствии с которыми продажа имущества должника осуществляется на публичных, открытых по составу участников, электронных торгах.

Согласно ч.ч. 3, 4 ст. 110 Закона №127-ФЗ, при продаже предприятия отчуждаются все виды имущества, предназначенного для осуществления предпринимательской деятельности, в том числе земельные участки, здания, строения, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права требования, а также права на средства индивидуализации должника, его продукцию (работы, услуги) (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), другие принадлежащие должнику исключительные права, за исключением прав и обязанностей, которые не могут быть переданы другим лицам.

Продажа предприятия осуществляется в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, путем проведения торгов в форме аукциона, за исключением имущества, продажа которого в соответствии с законодательством Российской Федерации осуществляется путем проведения конкурса.

При этом перечисленные нормы ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» не устанавливают ограничений по кругу участников торгов по продаже имущества должника, а также требования о выделении земельной доли при реализации земельных участков, находящихся в общей долевой собственности должника.

Вместе с тем, апелляционный суд принимает во внимание, что поскольку земельное право выделено в самостоятельную отрасль права, то в ст. 3 ЗК РФ делается акцент на приоритет применения земельного законодательства в сфере регулирования имущественных земельных отношений, о чем указывается в п. 3 ст. 129 ГК, согласно которому земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

Правовые нормы земельного законодательства являются специальными по отношению к нормам гражданского законодательства, поэтому при отсутствии в ЗК РФ правового регулирования тех или иных правоотношений, связанных с землепользованием, необходимо применять гражданское законодательство. Такое соотношение правовых норм является исключением из правил, так как земля является весьма специфическим природным объектом, особенности которого при определенных условиях могут повлиять на судьбу других объектов в гражданском обороте.

Таким образом, нормы гражданского законодательства (в том числе положения закона «О несостоятельности (банкротстве)») могут применяться к регулированию земельных отношений только в том случае, если эти отношения не урегулированы земельным или специальным федеральным законом.

В рассматриваемом случае условия реализации долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения урегулированы Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

При этом при совершении сделок по продаже долей в праве общей собственности на земельные участки необходимо учитывать особенности земельных отношений, требующие соблюдения ряда ограничений, предусмотренные именно в земельном законодательстве и не свойственные гражданскому праву.

В этой связи, суд первой инстанции правомерно руководствовался положениями земельного законодательства при оценке законности оспариваемого отказа в государственной регистрации прав.

Суд первой инстанции полно установил фактические обстоятельства дела, всесторонне исследовал доказательства, представленные лицами, участвующими в деле, дал им правильную правовую оценку и принял обоснованное решение, соответствующее требованиям норм материального и процессуального права.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не опровергают выводы суда, сделанные с учетом установленных фактических обстоятельств, а лишь выражают несогласие с ними, что не может являться основанием