Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.12.2013 по делу n А35-2315/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

коп.;

        - дополнительные услуги – 12472 руб. 47 коп.

        Согласно представленному истцом расчету в феврале 2013 года дополнительные услуги по всему зданию включали в себя:

        - обслуживание расчетного счета (562 руб. 50 коп.);

        - обслуживание контрольно-кассовой машины (380 руб. 00 коп.);

        - заработная плата уборщицы, сторожей, дворника (всего 28870 руб. 00 коп.);

        - налоги по заработной плате (6841 руб. 74 коп.);

        - почтовые расходы (985 руб. 16 коп.);

        - вывоз мусора (2 385 руб. 24 коп.).

        Размер стоимости дополнительных услуг, приходящихся на долю ответчика, составил в феврале 2013 г. 12 472 руб. 47 коп.

        Все расчеты производились исходя из 177/568 долей, принадлежащих ООО «Вернисаж» в праве общей долевой собственности здания.

        Как следует из уточнения иска от 05.07.2013, ответчик платежным поручением от 04.04.2013 № 39 оплатил 7534 руб. 00 коп. за потребленную в феврале 2013 года, кроме того, платежным поручением от 04.04.2013 № 40 оплатил 629 руб. 87 коп. за оказанные в феврале 2013 года услуги по водоснабжению и водоотведению, в результате чего общий размер долга ответчика перед истцом за февраль 2013 года составил 18 923 руб. 96 коп.

        По мнению ООО «Служба быта», сумма оказанных в феврале 2013 года, но не оплаченных ответчиком услуг в размере 18 923 руб. 96 коп. (с учетом уточнения иска) является неосновательным обогащением.

        Истцом в адрес ответчика выставлен счет № 46 от 28.02.2013, который остался неоплаченным, в связи с чем, ООО «Служба быта» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

        Принимая решение по делу, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении исковых требований в части. Судебная коллегия апелляционной инстанции считает данный вывод суда соответствующим действующему законодательству и фактическим обстоятельствам дела. При этом суд апелляционной инстанции руководствуется следующим.

        В соответствии с п. 1 ст. 11 ГК РФ арбитражные суды осуществляют защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав.

        Статьей 12 ГК РФ предусмотрены определенные способы защиты гражданских прав.

        Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с рассматриваемым требованием, являются установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права потребовать исполнения определенного обязательства от ответчика, наличия у ответчика обязанности исполнить это обязательство и факта его неисполнения последним.

        В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований (статья 307 Гражданского кодекса РФ).

        По статьям 309-310 Гражданского Кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

       В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

         Абзацем 3 пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 №64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо учитывать, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с частью 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.

        Согласно статье 249 Гражданского кодекса Российской Федерации каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

        Таким образом, собственнику отдельного помещения в здании принадлежит право общей долевой собственности на общее имущество в спорном здании в силу закона.

        К общему имуществу здания относятся помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (пункт 2 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64), соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений.

        Анализ указанных норм права позволяет сделать вывод о том, что ООО «Вернисаж», будучи собственником нежилого помещения в спорном здании, является участником общей долевой собственности на общее имущество здания и в соответствии со статьями 210, 249 ГК РФ должно нести бремя расходов по техническому обслуживанию спорного здания и содержанию общего имущества соразмерно своей доле.

        Судом установлено, что в спорный период в здание поставлялись коммунальные ресурсы (вода, электроэнергия). Указанное обстоятельство не отрицается ответчиком.

        Как следует из материалов дела, при расчете размера понесенных расходов по содержанию и ремонту общего имущества истец применял тариф в размере 15 рублей за 1 квадратный метр, поскольку такой тариф, по его мнению, был утвержден решением общего собрания собственников помещений, расположенных в данном здании.

        Суд первой инстанции обоснованно посчитал  данную позицию истца неправомерной по следующим обстоятельствам.

        В силу части 1 статьи 246 ГК РФ владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

        По решению собственников помещений может устанавливаться режим использования общего имущества. В качестве особенностей режима, в частности, может быть установлено участие собственников помещений в расходах по содержанию технического и иного имущества спорного здания (пункт 6 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64).

        Таким образом, порядок участия собственников в расходах на содержание общего имущества должен быть установлен согласованным решением общего собрания всех собственников объектов недвижимого имущества, расположенных в данном здании.

        Как следует из материалов дела, общим собранием собственников помещений данного здания от 26.04.2012 утверждена стоимость услуг, указанных в приложении №1 к договорам, заключенным с собственниками на обслуживание и эксплуатацию здания.

        Согласно данному приложению стоимость услуг по ремонту и содержанию спорного здания составила 15 рублей за 1 квадратный метр общей площади помещения.

        Между тем, как видно из протокола, ООО «Вернисаж», владеющее на праве собственности 177/568 доли в праве общей долевой собственности на спорное здание, а также ряд иных собственников не принимали участие в данном собрании при утверждении размера платы на содержание общего имущества.

        В связи с изложенным, суд приходит к выводу о том, что отсутствуют правовые основания для признания согласованным и обязательным для всех собственников помещений, расположенных в данном здании, размера стоимости услуг за содержание и ремонт общего имущества данного объекта, установленного в приложении №1 к договорам.

        Данная позиция отражена в Постановлении Федерального арбитражного суда Центрального округа от 22.11.2012 по аналогичному спору между сторонами за иной период – дело №А35-12326/2011 и др.

        В ходе судебного разбирательства было установлено, что оферта, направленная в адрес ООО «Вернисаж» 05.05.2011 заказным письмом с уведомлением, оставлена ответчиком без ответа.

       В соответствии со статьей 435 ГК РФ офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора.

        В силу статьи 438 ГК РФ акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным.

        Совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.

        Факт получения оферты спорного договора ответчиком не оспаривается.

        В материалах дела имеются доказательства участия ООО «Вернисаж» в несении общих расходов по оплате коммунальных платежей, связанных с эксплуатацией здания, произведенные ответчиком исходя из размера своей доли.

        Вместе с тем, частичная оплата ответчиком оказанных услуг (коммунальных – вода, тепловая энергия), не может, по мнению суда, являться акцептом по смыслу статьи 438 ГК РФ, поскольку в данном случае не отвечает требованиям полноты и безоговорочности акцепта.

        Ранее ООО «Служба быта» обращалось в Арбитражный суд Курской области с исковым заявлением к ООО «Вернисаж», в том числе, о понуждении ответчика заключить с 01.06.2011 договор на обслуживание и эксплуатацию нежилого здания (дело №А35-8118/2011), полагая, что заключение договора на обслуживание и эксплуатацию обязательно для всех собственников помещений в здании, принадлежащем им на праве общей долевой собственности, а также ссылаясь на положения статей 247, 445 ГК РФ.

        Решением Арбитражного суда Курской области по делу №А35-8118/2011 от 06.12.2011, оставленным в силе апелляционной и кассационной инстанциями, в удовлетворении указанных требований отказано.

        В соответствии с частью 1 статьи 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

        Поскольку порядок владения и пользования общим имуществом спорного здания, находящегося в долевой собственности, в том числе плата за ремонт и содержание здания, соглашением всех собственников помещений, расположенных в данном здании, в том числе и ответчиком, не был определен надлежащим образом, при разрешении настоящего спора и для обеспечения баланса интересов участников долевой собственности данную стоимость необходимо определять с учетом положений статьи 249 ГК РФ.

        Статьей 249 ГК РФ установлено, что каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

        Исходя из анализа указанной правовой нормы, следует, что на каждого собственника общего имущества соразмерно его доле, а не в связи с наличием права собственности на отдельное помещение, законом возложена индивидуальная обязанность по несению расходов, связанных как с сохранением, так и с содержанием такого имущества.

        При этом несение расходов за пользование общим имуществом не связано с наличием каких-либо дополнительных условий (заключение договора о порядке несения таких расходов). Обязанность несения расходов по содержанию общего имущества возникает в силу закона, а не только договора, поэтому довод ответчика об отсутствии между ним и истцом обязательственных правоотношений по поводу возмещения расходов на содержание нежилого дома суд считает несостоятельным.

        Учитывая отсутствие между сторонами договора на эксплуатацию и обслуживание нежилого здания, к отношениям сторон следует применить положения о неосновательном обогащении.

        В соответствии со статьей 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

        С учетом изложенного, суд пришел к выводу о том, что ООО «Вернисаж» обязано возместить обоснованные издержки истца по содержанию общего имущества, а также по оплате коммунальных услуг пропорционально доле ответчика в праве общей долевой собственности на нежилое здание.

        Довод ответчика о недействительности (ничтожности) решения общего собрания собственников помещений в нежилом здании литер «А» по ул. 50 лет Октября, д.100 в г. Курске о создании ООО «Служба быта», отклоняется судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.

        Учитывая, что все собственники помещений, за исключением ООО «Вернисаж», заключили с ООО «Служба быта» договор об обслуживании и эксплуатации нежилого здания, а также волеизъявление ООО «Вернисаж» на создание ООО «Служба быта» в целях оказания собственникам помещений услуг по обслуживанию и эксплуатации нежилого здания, находящегося в общей долевой собственности, суд приходит к выводу о том, что между всеми собственниками достигнуто соглашение о создании ООО «Служба быта». Законность данного вывода суда области подтверждается постановлениями ФАС ЦО по ряду дел №А35—8118/2011, А35-12326/2011, №А35-3777/2012, №А35-4237/2012 и определением Высшего арбитражного суда Российской Федерации по делу №А35-4237/2012.

        В силу изложенного, ответчик обязан возместить пропорционально своей доле в праве общей долевой собственности