Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2013 по делу n А35-13476/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

недвижимости на основании градостроительного регламента либо на основании акта органа местного самоуправления об установлении (изменении) вида разрешенного использования земельного участка.

Состав необходимых для кадастрового учета документов перечислен в статье 22 Федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости". К числу таких документов согласно подпункту 9 пункта 1 указанной статьи отнесена копия документа, подтверждающего в соответствии с федеральным законом установленное разрешенное использование земельного участка (при кадастровом учете в связи с изменением указанных в пункте 14 части 2 статьи 7 настоящего Федерального закона сведений).

При таких обстоятельствах, кадастровый учет изменений вида разрешенного использования земельных участков проводится на основании соответствующего акта органа государственной власти или органа местного самоуправления.

Относительно существа заявленных требований суд апелляционной инстанции полагает руководствоваться следующим.

Правообладатели земельных участков и объектов капитального строительства вправе по своему усмотрению выбирать и менять вид (виды) использования земельных участков и объектов капитального строительства, разрешенные как основные и вспомогательные для соответствующих территориальных зон при условии соблюдения требований технических регламентов, нормативов градостроительного проектирования и иных обязательных требований, установленных в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Порядок действий по реализации приведенного выше права устанавливается законодательством.

Обращение с заявлениями о внесении изменений в сведения кадастра - право собственника, а не его обязанность.

Правообладатель земельного участка, имея обязанность соблюдать установленные правила использования земельных участков, в пределах этих правил может по своему выбору использовать земельный участок по любому назначению из возможных.

Соответственно, при отражении сведений о земельном участке в кадастре подлежат отражению все возможные виды разрешенного использования, а не только вид, фактически используемый правообладателем.

Материалами дела подтверждается, что заявители не обращались  в уполномоченный орган с заявлением об изменении вида разрешенного использования.

Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Решением Курского городского Собрания от 23.10.2007 №388-3-РС утверждены Правила землепользования и застройки муниципального образования "город Курск" (далее - Правила).

Согласно градостроительному регламенту, являющемуся составной частью Правил, спорный земельный участок расположен в зоне, обозначенной П-2 –  зона производственных предприятий III - IV класса вредности (т.2 л.д. 24).

Зона "П-2" выделена для обеспечения правовых условий формирования коммунально-производственных предприятий не выше III класса вредности. Допускаются некоторые коммерческие услуги, способствующие развитию производственной деятельности. Сочетание различных видов разрешенного использования недвижимости в единой зоне возможно только при условии соблюдения нормативных санитарных требований.

Основные виды разрешенного использования недвижимости , включенные в зону П-2:

1) коммунально-складские объекты и производственные предприятия различного профиля III - IV класса вредности;

2) объекты технического и инженерного обеспечения предприятий.

Вспомогательные виды разрешенного использования: 1) предприятия по обслуживанию грузового автотранспорта; 2) автобусные, трамвайные и троллейбусные парки с технической готовностью свыше 300 машин, трамвайные (с ремонтной базой); 3) предприятия по обслуживанию легковых, грузовых автомобилей с количеством постов не более 10, таксомоторный парк; 4) механизированные транспортные парки по очистке города без ремонтной базы; 5) стоянки (парки) грузового междугородного автотранспорта; 6) автозаправочные станции для заправки грузового и легкового автотранспорта жидким и газовым топливом; 7) промышленный железнодорожный транспорт и сооружения обслуживания; 8) гаражи боксового типа, многоэтажные подземные и наземные гаражи, автостоянки на отдельном земельном участке; 9) гаражи и автостоянки для постоянного хранения грузовых автомобилей; 10) станции технического обслуживания автомобилей, авторемонтные предприятия; 11) объекты складского назначения различного профиля; 12) открытые стоянки краткосрочного хранения автомобилей, площадки транзитного транспорта с местами хранения автобусов, грузовиков, легковых автомобилей; 13) автостоянки для временного хранения грузовых автомобилей; 14) мойки грузовых автомобилей портального типа (размещаются в границах промышленных и коммунально-складских зон, на магистралях на въезде в город, на территории автотранспортных предприятий); 15) мойки автомобилей с количеством более 2 постов; 16) фабрики-химчистки, фабрики-прачечные, банно-прачечные комбинаты; 17) ветлечебницы с содержанием животных, виварии, питомники, кинологические центры, пункты передержки животных; 18) производственные базы и складские помещения строительных и  других предприятий, требующие большегрузного или железнодорожного транспорта; 19) здания административно-хозяйственного, управленческого назначения, проектные, научно-исследовательские, конструкторские и изыскательские организации и лаборатории; 20) объекты общественного питания, бытового и коммунального обслуживания; 21) объекты здравоохранения и медицинской профилактике для работающих на предприятиях, аптеки; 22) объекты по обеспечению общественного порядка и безопасности; 23) объекты пожарной охраны (гидранты, резервуары, противопожарные водоемы); пожарные депо; 24) теплицы; 25) санитарно-технические сооружения и установки коммунального назначения; 26) предприятия оптовой, мелкооптовой торговли и магазины розничной торговли по продаже товаров собственного производства предприятий; 27) промышленные предприятия и производства V класса вредности; 28) здания для дежурного аварийного персонала и охраны предприятий, помещения для пребывания работающих по вахтовому методу; 29) артезианские скважины для технического водоснабжения, водоохлаждающие сооружения для подготовки технической воды, канализационные насосные станции, сооружения оборотного водоснабжения; 30) зеленые насаждения специального назначения; 31) линейные объекты и объекты инженерной инфраструктуры; 32) дороги, проезды.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что размещение на спорном земельном участке здания, в котором расположен пряничный цех и производство  кондитерских изделий, склады по  хранению готовой продукции, торговые  павильоны,  в которых осуществляется продажа продукции, закрытое здание  ангарного типа,  розничный склад по продаже  готовой продукции,  элементы  разобранного железнодорожного пути, не противоречит Правилам и соответствует основному виду разрешенного использования земельных участков в зоне П-2 (раздел 10.3.4. Правил).

Пунктом 4.1.4 Правил установлено, что изменение видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на территории муниципального образования "город Курск" физическими и юридическими лицами осуществляется в соответствии с перечнем видов разрешенного использования на территории соответствующей территориальной зоны, установленным настоящими Правилами.

Пунктом 4.1.5 Правил предусмотрено, что основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства их правообладателями, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно, без дополнительных разрешений и согласования.

Доказательств получения комитетом соответствующего согласования ни в суд первой инстанции, ни в суд апелляционной инстанции представлено не было.

Из содержания правовой позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в Постановлении №12651/11 от 15.12.2011, следует, что фактическое использование земельного участка должно отвечать его разрешенному использованию и сходится со сведениями, внесенными в кадастр.

Впоследствии данная правовая позиция нашла свое отражение в Постановлении Президиума ВАС РФ от 29.05.2012 №12919/11 по делу №А27-12204/2010 и была использована Президиумом ВАС РФ при разрешении вопроса о возможности изменения ранее установленного вида разрешенного использования земельного участка в случае, когда фактическое использование земельного участка осталось неизменным.

В случае фактического изменения вида использования земельного участка в установленных законодательством разрешенных пределах данные сведения подлежат учету путем их внесения в государственный кадастр недвижимости. Кадастровый учет производится на основании заявления правообладателя и ряда необходимых документов (ст. 16 Федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости").

Определением суда апелляционной инстанции от 06.12.2013 Комитету предлагалось представить доказательства того, что в кадастровом учете произведены изменения относительно вида разрешенного использования спорного участка.  На момент принятия настоящего постановления таких доказательств  суду представлено не было.

Таким образом, принимая оспариваемое решение  Комитет нарушил положения земельного законодательства.

Кроме того, суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

Как следует из постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.05.2012 №13016/11, пункт 3 статьи 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. По смыслу указанного законоположения оно устанавливает общий критерий, позволяющий изменить именно фактическое использование земельного участка, которое должно быть впоследствии отражено в кадастре недвижимости.

Статья 16 Закона о кадастре предусматривает осуществление кадастрового учета в связи с изменением разрешенного использования земельного участка на основании заявления правообладателя и необходимых для кадастрового учета документов. Таким образом, упомянутая норма тоже имеет в виду внесение в кадастр сведений о фактическом изменении вида использования земельного участка в установленных законодательством разрешенных пределах, но не выбор нового разрешенного использования участка для целей, не обусловленных реальным изменением его фактического использования. Изменение вида разрешенного использования любого земельного участка осуществляется с использованием процедуры кадастрового учета изменений этого объекта недвижимости при условии уже состоявшегося изменения его фактического использования с соблюдением установленных требований.

Таким образом, из приведенных положений следует, что принятие органом кадастрового учета решения об изменении вида разрешенного использования земельного участка предполагает, что фактическое использование земельного участка изменилось, соответствует заявленному виду разрешенного использования, а также требованиям градостроительного и земельного законодательства.

В данной ситуации Комитетом принято решение № 01-19/1684 от 29.06.2012 об изменении вида разрешенного использования с  «для производственно-хозяйственной деятельности» на «торговую деятельность» (т.1 л.д. 10).

При представлении необходимых документов вид разрешенного использования земельного участка может быть изменен после перепрофилирования конкретного объекта (здания, строения, сооружения) или его реконструкции с целью дальнейшего использования по иному назначению.

Соответственно, иное фактическое назначение объекта, предоставляющее право изменить в кадастре недвижимости вид разрешенного использования того земельного участка, на котором расположен такой объект, должно быть подтверждено документами, удостоверяющими только факт либо, когда это требуется в силу закона, правомерность создания и ввода в эксплуатацию объекта с новым назначением.

Из материалов дела следует, что изменение вида разрешенного использования было произведено на основании проведенной проверки.

Так, 07.06.2012 Комитетом  был произведен осмотр спорного земельного участка, о чем составлен соответствующий акт (т.1 л.д. 53).

Из акта следует, что на данном земельном участке  расположены следующие объекты недвижимости:  здание, в котором расположен пряничный цех и производство  кондитерских изделий, а также  склады по  хранению готовой продукции, и торговые  павильоны,  в которых осуществляется продажа продукции, закрытое здание  ангарного типа,  розничный склад по продаже  готовой продукции. На земельном участке расположены элементы  разобранного железнодорожного пути.

Из существа акта проверки от 07.06.2012 не следует, что фактически земельный участок используется исключительно  для торговой деятельности, поскольку на нем расположены строения производственного назначения.

Проверяющим органом не были исследованы документы, подтверждающие фактическое назначение всех объектов недвижимого имущества, а также кому  конкретно принадлежит  и кем  используется расположенное на участке недвижимое  имущество.

 Фототаблицы, приложенные к акту проверки, однозначно не свидетельствует, что  земельный участок использовался заявителями только в торговой деятельности (т.1 л.д. 55-81).

Кроме того, проверяющим органом не исследовалось, использовался ли земельный участок для эксплуатации нежилых зданий и сооружений в производственных целях.

Данные обстоятельства не были исследованы  проверяющим органом, что не нашло отражения в акте проверки.

Суд апелляционной инстанции также полагает необходимым отметить, что Акт составлен в одностороннем порядке, иных лиц при проведении проверки не было, пояснения у собственников недвижимого имущества, расположенного на земельном участке не брались, с актом никто из заявителей ознакомлен не был.

Таким образом, из материалов проверки не следует, что земельный участок использовался только для торговой деятельности и не использовался для производственно-хозяйственной деятельности.

Иных доказательств, подтверждающих