Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2014 по делу n А36-396/2010. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить определение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

на строительство и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. Разрешение на строительство (сведения, содержащиеся в данном документе) запрашивается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в органе, выдавшем разрешение на строительство, если заявитель не представил указанный документ по собственной инициативе.

Как указано в пункте 16 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» согласно пункту 2 статьи 25 Закона о государственной регистрации право на не завершенный строительством объект регистрируется только в случае необходимости совершения сделки с этим объектом.

Пунктом 17 указанного Информационного письма Президиума ВАС РФ предусмотрено, что объект незавершенного строительства не может быть продан с публичных торгов в порядке исполнительного производства до тех пор, пока право собственности должника на данный объект не будет зарегистрировано самим должником или судебным приставом - исполнителем в соответствии со статьей 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Таким образом, из указанных норм права следует, что незавершенный строительством объект в обязательном порядке должен быть зарегистрирован в случае необходимости совершения сделки с этим объектом.

При этом суд апелляционной инстанции отклоняет довод арбитражного управляющего Кочеткова С.С. о не принятии во внимание судом первой инстанции пункта 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», в котором говорится о том, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

В соответствии с п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон о долевом участии в строительстве) являются специальными по отношению к положениям ГК РФ о купле-продаже будущей вещи.

Разъяснения, содержащиеся в настоящем Постановлении (за исключением абзаца второго пункта 4), не подлежат применению при рассмотрении споров, связанных с созданием недвижимого имущества по Закону о долевом участии в строительстве.

Поскольку незавершенное строительством 12-этажное жилое здание из кирпича со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями по адресу (местоположение): Липецкая область, г. Елец, мкр. Александровский, дом 27 создавалось на основании норм Закона о долевом участии в строительстве, не прошло государственную регистрацию на момент проведения торгов, как недвижимое имущество, суд первой инстанции верно определил, что оно не могло подлежать отчуждению как объект незавершенного строительства.

Кроме того, в объявлении в газете "Коммерсантъ" №70 на стр. 22 за №77030780646 от 20.04.2013 на торги было выставлено, в том числе, «право аренды земельного участка общей площадью 2169 кв. м., расположенного по адресу: Липецкая область, г. Елец, мкр. Александровский, 27. Кадастровый номер: 48:19:614 06 01:0897».

При этом в названной публикации отсутствовало и указание на договор, из которого возникло право аренды, и указание на срок действия такого договора.

Изначально договор аренды земельного участка №449-ю от.07.02.2008, был заключен между Администрацией города Ельца (арендодатель) и ООО «Монолит» (арендатор) сроком на три года с 07.02. 2008 по 07.02.2010 (л.д. 15- 17 т.1).

Однако, согласно ответу Администрации гор. Ельца Липецкой области на запрос внешнего управляющего от 28.11.2013 №2853/01-10 договор аренды земельного участка №449-ю от.07.02.2008 (Липецкая область, г. Елец, мкр. Александровский, 27) является действующим в соответствии с п.2 ст. 621 ГК РФ (л.д. 20 т. 3).

В соответствии с п.2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Согласно раздела Технического плана объекта незавершенного строительства «Заключение кадастрового инженера» (по объекту, расположенному по адресу гор. Елец, мкр. Александровский, 27) «в ходе кадастровых работ выявлено, что здание пересекает границы земельного участка с кадастровым номером 48:20:6140601:897 и выходит на земельный участок с кадастровым номером 48:20:6140601:900». Указанный факт свидетельствует о том, что в нарушение норм градостроительного и земельного законодательства объект незавершенного строительства частично возведен за пределами границ земельного участка, отведенного под его строительство, и на территории иного земельного участка, не отведенного под его строительство в установленном порядке (л.д. 18-21 т. 4).

Названное обстоятельство препятствовало выставлению на торги такого объекта незавершенного строительства, расположенного частично на земельном участке, не предназначенном для его строительства, и соответствующих арендных прав, однако указанное обстоятельство выявлено не было и торги были проведены в нарушении указанных норм.

В силу чего предмет торгов конкурсным управляющим был определен неверно, что нарушает требование ч. 2 ст. 448 ГК РФ, в соответствии с которой, извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене. Следовательно, конкурсным управляющим ООО «Монолит» Кочетковым С.С. был неправильно определен предмет подлежащего реализации и проданного с торгов имущества, что является нарушением правил проведения торгов, установленных ст. 448 ГК РФ и влечет их недействительность в соответствии со ст. 449 ГК РФ.

Как указано в Постановлении Президиума ВАС РФ от 28.02.2012 № 14850/11 по делу N А40-1197/11-92-11 «при реализации с публичных торгов такого имущества должника, как право аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок свыше пяти лет, следует руководствоваться по аналогии правилами о перенайме и исходить из того, что без согласия арендодателя при условии его уведомления можно продать с публичных торгов лишь принадлежащую должнику по договору аренды совокупность прав и обязанностей арендатора.

Соответственно в надлежащем извещении о публичных торгах названным правом должны быть указаны не только характеристики земельного участка (кадастровый номер, адрес, площадь), но и договор, из которого это право возникло, цель предоставления права аренды, а также место, разумно необходимое время и порядок ознакомления потенциальных участников торгов с документами, определяющими, в том числе, обязанности арендатора, ограничения и обременения продаваемого права».

Также в указанном Постановлении Президиума ВАС РФ от 28.02.2012 № 14850/11 содержится правовая позиция, согласно которой существенное искажение характеристик предмета публичных торгов, формирующее у их потенциальных участников неправильное представление о продаваемом имуществе, даже при надлежащем обнародовании иной информации о торгах является самостоятельным основанием для признания торгов недействительными (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 28.02.2012 N 14850/11 по делу № А40-1197/11-92-11).

Приведенные обстоятельства свидетельствуют о грубых нарушениях порядка проведения торгов и непосредственно затрагивают интересы кредиторов должника, заинтересованных в продаже имущества за наиболее высокую цену, выявленную в ходе представления конкурирующих заявок.

Довод подателя апелляционной жалобы о возможности потенциальных покупателей, в случае необходимости, получить дополнительную информацию о предмете торгов, судебной коллегией отклоняются, так как нарушения, допущенные при проведении торгов, по своему характеру являются существенными и являются самостоятельным основанием для признания торгов недействительными.  

На основании части 6 статьи 110 Закона о банкротстве начальная цена продажи предприятия определяется в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, решением собрания кредиторов или комитета кредиторов на основании рыночной стоимости этого предприятия, определенной в соответствии с отчетом оценщика, привлеченного в соответствии с пунктом 1 статьи 130 Закона о банкротстве и действующего на основании договора.

В силу норм Закона о банкротстве оценка, данная имуществу должника оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной, в связи с чем самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Учитывая изложенное, доводы заявителей о том, что имущество должника продано по заниженной цене, суд первой инстанции оценил в рамках рассматриваемого спора.

Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, пришел к выводу о том, что указанные доводы являются обоснованными.

При этом суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

Внешним управляющим ООО «Монолит» Строгановым С.А. зарегистрировано право собственности на указанный объект незавершенного строительства, ему было выдано свидетельство о государственной регистрации 48 АГ №460769 от 24.01.2014 г. (л.д. 33 т. 4). Согласно отчету об оценке рыночной стоимости недвижимости, принадлежащей ООО «Монолит», расположенной по адресу: г. Елец, мкр. Александровский, 27, №882-14 рыночная стоимость объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: г. (Елец, мкр. Александровский, 27, право собственности на который зарегистрировано в установленном порядке в ЕГРП, по состоянию на 27.01.2014 составляет 951 542 рублей (л.д. 2- 148 т. 5). При этом имущество на торги 06.06.2013 было выставлено по цене 604 929,60 рублей.

Учитывая изложенное, разница между рыночной стоимостью имущества по состоянию на 27.01.2014 и ценой, по которой имущество было выставлено на торги, составляющая 36,4%, является существенной.

Из письма ООО «Советникъ», выполнявшего отчет об оценке рыночной стоимости № 692-12 от 12.12.2012 следует, что «согласно п. 1.7 отчета № 692-12 «Сделанные допущения и ограничивающие условия» правовой статус объектов оценки и данные, определяющие их количественные и качественные характеристики, основаны на информации, предоставленной Заказчиком. Данная информация принята как достоверная без какой-либо проверки. Объекты оценки в отчете описаны согласно техническому заданию, которое подписано сторонами. Право собственности на недостроенный объект не было подтверждено свидетельством о государственной регистрации права. Также мы не обладали достоверной технической информацией относительно характеристик и готовности недостроенного объекта, которые должны содержаться в техническом паспорте ввиду его отсутствия. При государственной регистрации недостроенного объекта его рыночная стоимость увеличивается, поскольку в силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента такой регистрации. При отсутствии государственной регистрации было фактически оценено движимое имущество на разбор» (л.д. 16-19, 21 т. 3).

Совокупность приведенных обстоятельств свидетельствует о необоснованно установленной начальной продажной цене имущества должника на торгах, проводимых 06.06.2013 года.

Доказательств, свидетельствующих об обратном, в суд не представлено.

Кроме того, согласно отчету об оценке рыночной стоимости № 692-12 от 12.12.2012 степень готовности недостроенного 12-ти этажного здания составляла 6% (л.д. 28 т. 4). Объявление о продаже указанного недвижимого имущества не содержало указания на такую характеристику объекта как степень его готовности.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права 48 АГ № 460769 от 24.01.2014 степень готовности объекта незавершенного строительства составляет 2%.

При этом, судом апелляционной инстанции отклоняет довод арбитражного управляющего Кочеткова С.С. о том, что отчет об оценке от 17.12.2012 № 692-12 не был оспорен либо признан недействительным, экспертизы указанного отчета также не проводилось, соответственно, выводы, сделанные в оспариваемом судебном акте относительно занижения в указанном отчете рыночной стоимости имущества, без выяснения соответствующих обстоятельств в судебном заседании, нельзя признать обоснованным и состоятельным.

По смыслу положений статьи 71 АПК РФ, ни одно из доказательств не имеет для суда заранее установленной силы. Таким образом, наличие отчета независимого оценщика об оценке имущества должника не исключает необходимости проверки по существу доводов заявителей о выставлении указанного имущества на реализацию по заниженной цене.

Вывод суда первой инстанции об установленных обстоятельствах основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Учитывая приведенные нормы права и обстоятельства дела, судом первой инстанции сделан правильный вывод о наличии оснований для признания торгов по продаже имущества должника недействительными, поскольку несоблюдение правил проведения торгов выразилось не только в отсутствии достоверной информации о предмете торгов, но и в установлении необоснованной заниженной цены.

Судебной коллегией отклоняется довод подателя жалобы об отсутствии со стороны заявителей материально-правовой заинтересованности в оспаривании сделки и применений последствий ее недействительности.

Согласно п. 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 № 63 (ред. от 30.07.2013) «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» В соответствии с пунктом 1 статьи 447 ГК РФ договор может быть заключен путем проведения торгов с лицом, выигравшим торги.

В силу статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица; признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. Следовательно, торги являются способом заключения договора, а признание их недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. По этой причине предъявление требования о признании недействительными торгов означает также предъявление требования о признании недействительной сделки, заключенной по результатам торгов.

В