Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2011 по делу n А09-10804/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

в границах земельного участка площадью 43 474 кв. м с кадастровым номером: 32:28:04 01:0030 по адресу: Брянская область, г. Брянск, Фокинский район, переулок Московский, Северо-Восточная промзона участок 3а, заключенный 26.12.2006 между Иванчиковым Алексеем Александровичем и Мариным Виктором Ивановичем; признан недействительным договор субаренды земельного участка площадью 2 569 кв. м, расположенного в границах земельного участка площадью 43 474 кв. м с кадастровым номером: 32:28:04 01:0030 по адресу: Брянская область, г. Брянск, Фокинский район, переулок Московский. Северо-Восточная промзона участок 3а, заключенный 22.11.2006 между ОАО «Автоколонна-1679-Брянск» и Мариным Виктором Ивановичем, зарегистрированный в ЕГРПН, запись № 32-32-01/025/2006-912 от 19.12.2006; признан недействительным договор об уступке прав по договору субаренды земельного участка площадью 2 569 кв. м расположенного в границах земельного участка площадью 43 474 кв. м с кадастровым номером: 32:28:04 01:0030 по адресу: Брянская область, г. Брянск, Фокинский район, переулок Московский, Северо-Восточная промзона участок 3а, заключенный 30.06.2007 между Мариным Виктором Ивановичем и Погониным Андреем Анатольевичем, зарегистрированный в ЕГРПН, запись № 32-32-01/041/2007-222 от 16.07.2007; признано отсутствующим зарегистрированное обременение в виде субаренды в отношении земельного участка площадью 2 569 кв. м, расположенного в границах земельного участка площадью 43 474 кв. м с кадастровым номером: 32:28:04 01:0030 по адресу: Брянская область, г. Брянск, Фокинский район, переулок Московский, Северо-Восточная промзона участок 3а, подтверждающееся записью № 32-32-01/025/2006-912 от 19.12.2006 о регистрации договора субаренды, заключенного 22.11.2006 между ОАО «Автоколонна-1679-Брянск» и Мариным Виктором Ивановичем, записью № 32-32-01/041/2007-222 от 16.07.2007 о регистрации договора об уступке прав по договору субаренды, заключенному 30.06.2007 между Мариным Виктором Ивановичем и Погониным Андрем Анатольевичем, записью № 32-32-01/015/2010-192 от 17.03.2010 о регистрации договора об уступке прав по договору субаренды, заключенного 12.03.2010 между Погониным Андреем Анатольевичем и Васечкиной Светланой Владимировной; признан недействительным договор субаренды земельного участка площадью 1 179 кв. м расположенного в границах земельного участка площадью 43 474 кв. м с кадастровым номером: 32:28:04 01:0030 по адресу: Брянская область, г. Брянск, Фокинский район, переулок Московский, Северо-Восточная промзона участок 3а заключенный 28.03.2007 между ОАО «Автоколонна-1679-Брянск» и Пахоменковым Сергеем Владимировичем, зарегистрированный в ЕГРПН, запись № 32-32-01/006/2007-566 от 28.04.2007; признано отсутствующим зарегистрированное обременение в виде субаренды в отношении земельного участка площадью 1 179 кв. м, расположенного в границах земельного участка площадью 43 474 кв. м с кадастровым номером: 32:28:04 01:0030 по адресу: Брянская область, г. Брянск, Фокинский район, переулок Московский, Северо-Восточная промзона участок 3а, проведенное на основании договора субаренды, заключенного 28.03.2007 между ОАО «Автоколонна-1679-Брянск» и Пахоменковым Сергеем Владимировичем, подтверждающееся записью в ЕГРПН № 32-32-01 /006/2007-566 от 28.04.2007; признан недействительным договор субаренды земельного участка площадью 388 кв. м, расположенного в границах земельного участка площадью 43 474 кв. м с кадастровым номером: 32:28:04 01:0030 по адресу: Брянская область, г. Брянск, Фокинский район, переулок Московский, Северо-Восточная промзона участок 3а, заключенный 28.03.2007 между ОАО «Автоколонна-1679-Брянск» и Мариным Виктором Ивановичем.

В части требования о признании недействительным зарегистрированное право за Мариным В.И. на субаренду земельного участка площадью 1 584 кв. м с кадастровым номером 32:28:04 16 01:0030/08 по адресу г. Брянск пер. Московский 3а путем аннулирования записи в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 32-32-01/025/2006-871 от 29.11.2006 производство прекращено в связи с отказом истца от иска.

В части требования о признании ничтожным договор в отношении прав на земельный участок площадью 388 кв. м с учетным номером кадастровой части-10, расположенный на земельном участке площадью 43 474 кв. м с кадастровым номером 32:28:04 16 01:0030 по адресу г. Брянск пер. Московский 3а, заключенный между Мариным В.И. и Погониным А.А., зарегистрированный в УФРС за № 32-32-01/027/2007-278 с учетом изменений в указанную запись регистрации в отношении нового субарендатора Погонина А.А производство прекращено в связи с отказом истца от иска.

В части требования о признании недействительным зарегистрированное за Погониным А.А. право на субаренду земельного участка площадью 388 кв. м с кадастровым номером 32:28:04 16 01:0030/10 по адресу г. Брянск пер. Московский 3а путем аннулирования в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 32-32-01/027/2007-278 производство прекращено в связи с отказом истца от иска.

Не согласившись с указанным судебным актом, ссылаясь на его необоснованность и незаконность, ОАО «Автоколонна-1679-Брянск» и ИП Корытько А.В. обратились в суд апелляционной инстанции с жалобами, в которых просят решение суда отменить, принять новый судебный акт.

Заявитель жалобы ОАО «Автоколонна-1679-Брянск» оспаривает вывод суда о неделимости участка площадью 43474 кв. м, считает, что указанный участок является делимым, поскольку в 2005 году разделен на несколько земельных участков с самостоятельными кадастровыми номерами.

Заявитель жалобы Корытько А.В. считает, что земельный участок площадью 43474 кв. м с кадастровым номером 32:28:04 16 01:0030 является делимым, а потому не может быть единым объектом права аренды со множественностью лиц на стороне арендатора. Указал, что договора субаренды частей земельного участка площадью 43474 кв. м не могут нарушать права собственников объектов недвижимости.

Истец и представитель ИП Колесниковой И.Л. Бирюков Е.Г. и в судебном заседании апелляционной инстанции не согласился с доводами апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве. Просил решение Арбитражного суда Брянской области от 27 мая 2011 года оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

Другие лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в суд своих представителей не направили. От ИП Марина В.И. и Управления Росреестра по Брянской области поступили письменные ходатайства о рассмотрении жалоб в отсутствии своих представителей.

Судебная коллегия рассматривает дело в порядке ст. ст. 123, 156, 266 АПК РФ в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб и отзывов на них, выслушав представителя, явившегося в судебное заседание, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда надлежит оставить без изменения, а апелляционные жалобы без удовлетворения по следующим основаниям.

В силу п. 1 ст. 2, ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса, каждое заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов; такая защита является задачей судопроизводства в арбитражных судах.

Одним из способов защиты гражданских прав в соответствии со ст. 12 ГК РФ является признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, а также применение последствий недействительности ничтожной сделки.

В соответствии со ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка, в силу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Пунктом 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что Гражданский кодекс не исключает возможности предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.

Исходя из пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее - Постановление Пленума от 24.03.2005 № 11), покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом, поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Из материалов дела следует, что 09.03.1999 между администрацией г. Брянска в лице Комитета по земельным ресурсам и землеустройству (арендодателем) и ОАО «Автоколонна 1679» (арендатором) заключен договор № 9065 в отношении земельного участка площадью 90801 кв. м, расположенного по адресу: г. Брянск, пер. Московский, 3-А, для эксплуатации производственной базы.

В связи с учреждением открытым акционерным обществом «Автоколонна 1679» открытого акционерного общества «Автоколонна–1679–Брянск» в уставный капитал последнего по акту №1 от 19.12.2000 ОАО «Автоколонна 1679» передано движимое и недвижимое имущество, составляющее производственную базу, в том числе производственный модуль, административно-бытовой корпус, магазин, материальный склад, вспомогательный корпус ОГМ, АЗС (в том числе здание, резервуары, заправочные островки, заправочная площадка, технологический трубопровод, ТРК нара), проходная.

На основании постановления Брянской городской администрации от 25.06.2004 № 2114-П земельный участок площадью 50822 кв. м, расположенный по адресу: г. Брянск, Фокинский район, пер. Московский, 3-А, изъят у ОАО «Автоколонна 1679» и предоставлен ОАО «Автоколонна–1679–Брянск», в том числе: 43474 кв. м для использования производственной базы и 7348 кв. м для использования автозаправочной станции.

29.07.2004 между Брянской городской администрацией (арендодателем) в лице председателя Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Брянской городской администрации и ОАО «Автоколонна – 1679 – Брянск» (арендатором) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности № 30063, по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял земельный участок из категории земель поселений (другие застроенные территории) под кадастровым номером 32:28:04 16 01:0030 площадью 43474 кв. м с адресными ориентирами: г. Брянск, Фокинский район, пер. Московский, 3-А, участок ч.1, для использования под производственную базу. Земельный участок принят арендатором по акту приема – передачи от 01.07.2004.

Срок действия настоящего договора установлен сторонами в п. 2.1 договора с 01.07.2004 по 01.07.2046 и составил 42 года.

Из материалов дела следует, что договор аренды земельного участка от 29.07.2004 № 30063 прошел государственную регистрацию 01.06.2005, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации за № 32-32-28/018/2005-672.

По договорам купли – продажи от 23.11.2004 и 30.11.2004 все объекты недвижимости, составляющие производственную базу ОАО «Автоколонна-1679-Брянск», переданы от ОАО «Автоколонна-1679-Брянск»           Пахоменкову С.В.

Позднее Пахоменков С.В. передал указанные объекты по договорам купли-продажи недвижимого имущества третьим лицам, в том числе Бирюкову Е.Г. Переход права собственности на объекты производственной базы прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серии 32 АБ № 144926 от 29.11.2004 (производственный модуль) (т. 1 л.д. 91), серии 32 АБ № 145833 от 30.11.2004 (административно-бытовые помещения) (т. 1 л.д. 96), серии 32 АА № 033131 от 13.05.2005 (магазин) (т. 1 л.д. 98), серии 32 АА № 033129 от 13.05.2005 (материальный склад) (т. 1 л.д. 100), серии 32 АА № 033130 от 13.05.2005 (проходная) (т. 1 л.д. 102), серии 32 АГ № 033144 от 13.05.2005 (вспомогательный корпус ОГМ) (т. 1 л.д. 104).

Указанные обстоятельства подтверждаются выписками из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 01.09.2009.

Дополнительным соглашением от 02.09.2009 к договору от 29.07.2004 № 30063 арендодатель (Управление имущественных отношений Брянской области) выразил согласие на вступление в указанный договор аренды земельного участка из категории земель населенных пунктов под кадастровым номером 32:28:04 16 01:0030 площадью 43474 кв. м с адресными ориентирами: г. Брянск, Фокинский район, пер. Московский, 3-А, участок ч.1, нового арендатора – Бирюкова Е.Г.

Суд области обоснованно пришел к выводу, что в связи с продажей всех объектов недвижимости в 2004 - 2005 годах ОАО «Автоколонна-1679-Брянск» выбыло из обязательства