Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2012 по делу n А23-1977/2011. Изменить решение

кооператив, если иное не установлено Кодексом, другим законом или иными правовыми актами (пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу статьи 310 Кодекса односторонний отказ от исполнения обязательства является недопустимым, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Ненадлежащее исполнение субарендатором обязанностей по уплате субарендных платежей влечет для него ряд негативных юридических последствий, одним из которых является возможность расторжения договора по инициативе арендодателя.

Возможность расторжения договора аренды регламентирована общими нормами, касающимися всех договоров независимо от их видов. Так, в силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора по требованию одной из сторон возможно в судебном порядке при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

При этом в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается  соответственно расторгнутым или измененным.

Возможность отказа арендодателя от договора аренды недвижимого имущества с предупреждением об этом арендатора за три месяца предусмотрена пунктом 2  статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и не связана с наличием каких-либо условий для такого отказа.

Право одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора аренды предусмотрено статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Так, в соответствии с пунктом 3 части первой статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации  по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Из условий спорной сделки следует, что стороны определили срок его действия с 24.12.2010 по 16.12.2011 включительно.

Заключая договор субаренды, стороны в пунктах 4.2 и 4.3 предусмотрели право субарендодателя досрочно расторгнуть его в одностороннем порядке в случае неисполнения субарендатором принятых на себя обязательств, нанесения ущерба субарендодателю и противоправной деятельности со стороны субарендатора, невнесения любого (одного) из ежемесячных субарендных платежей, а также в случаях, прямо предусмотренных договором. При прекращении договора по инициативе субарендодателя в случаях, предусмотренных пунктами 2.2, 2.8 и 4.2, договор прекращается в течение трех рабочих дней с момента получения стороной письменного уведомления другой стороны.

В связи с наличием у ответчика задолженности по арендной плате за период с января по апрель 2011 года и использованием нежилого помещения площадью 331,2 кв. м, не являющегося предметом субаренды, ООО «Пульсар» неоднократно направляло ему претензии с требованием об уплате образовавшегося долга, расторжении договора аренды и освобождении занимаемых помещений.

Так, до окончания срока действия договора субарендодатель заявил о прекращении арендных правоотношений и необходимости освобождения субарендатором занимаемых помещений в течение трех рабочих дней с момента получения уведомления. Последнее получено субарендатором 15.04.2011, о чем свидетельствует копия уведомления о вручении. Позднее, субарендодатель просил возвратить субарендатора нежилые помещения, подписав акт возврата от 19.04.2011. Данные обстоятельства подтверждаются уведомлениями №22 от 05.04.2011 и №24 от 19.04.2011.

В пункте 30 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что  по смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации такое письменное предупреждение должно быть получено арендатором, чтобы он  имел возможность исполнить  договорное обязательство в разумный срок.

Направление арендатору соответствующего письменного предупреждения о необходимости уплаты арендных платежей и возврате занимаемых помещений и его получение 15.04.2011 ответчиком подтверждается имеющейся в материалах дела копий уведомления о вручении и им не оспаривается. Такие действия субарендодателя согласуются с положениями пунктов 4.2 и 4.3 договора № П/Ф-ЭК-11 от 24.12.2010.

         Таким образом, истец исполнил предусмотренные законом и спорным договором субаренды порядок расторжения сделки.

         Согласно пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Факт нарушения обязательств, с которым договор связывает право арендодателя отказаться от исполнения договора, доказан материалами дела и не оспаривается сторонами.

Отсюда следует, что в силу пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктов 4.2 и 4.3 договора № П/Ф-ЭК-11 субаренды нежилого помещения и имущества от 24.12.2010, последний считается расторгнутым с 20.04.2011. Данное обстоятельство сторонами не оспаривается.

В силу статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Из системного толкования указанной материальной нормы следует, что  с прекращением  обязательства происходит утрата его юридической силы и правовых отношений его участников.

Следовательно, у ответчика отсутствуют правовые основания для занятия нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Калуга, 1-й Академический проезд, 5, на первом этаже здания (литер 1 по техническому паспорту №25663) площадью 637,4 кв. м.

Между тем, сам факт прекращения договора не свидетельствует об отсутствии  у субарендатора обязанности по внесению субарендных платежей за период пользования помещением.

Возможность их взыскания  предусмотрена положениями статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым арендатор, несвоевременно возвративший  имущество, обязан внести арендную плату за все время просрочки.

Как разъяснил  Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в пункте 38 Информационного письма от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», в силу закона прекращение договора аренды само  по себе  не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы. Такое обязательство будет прекращено лишь после  надлежащего исполнения арендатором обязательства по возврату имущества.

Как пояснил представитель ответчика в суде первой инстанции,  договор субаренды расторгнут 20.04.2011 и арендуемое имущество возвращено субарендодателю. Однако в связи с отключением истцом электроэнергии ответчик фактически не имел возможности пользоваться имуществом с 06.04.2011.

В суде апелляционной инстанции представитель ответчика подтвердил тот факт, что занимал арендуемое помещение до 20.04.2011, но не пользовался им с 06.04.2011 в связи с отсутствием электроэнергии.

Определяя период пользования нежилым помещением, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что субарендная плата подлежит начислению за период с 01.01.2011 по 05.04.2011.

Такую позицию судебная коллегия находит ошибочной в силу следующего.

В силу пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

В обоснование своих возражений на иск ответчик настаивает на том, что отключение электроэнергии 06.04.2011 препятствовало субарендатору пользоваться арендуемым помещением.

Однако какие-либо доказательства, подтверждающие отключение субарендодателем 06.04.2011 электроэнергии в арендуемом ООО «Фавор» помещении, в материалы дела не представлены.

Доказывая невозможность использования арендуемого помещения с 06.04.11 ответчик ссылается на постановление об отказе в возбуждении уголовного дела от 15.04.2011. Это же доказательство положил в основу своего вывода о начислении субарендной платы за период с 01.01.2011 по 05.04.2011 и суд первой инстанции.

В свою очередь, апеллянт, возражая против такой позиции, указал на постановление заместителя прокурора г.Калуги от 07.11.2011 об отмене постановления органа дознания (дознавателя) об отказе в возбуждении уголовного дела, вынесенного 15.04.2011.

Учитывая такие обстоятельства, с целью установления периода пользования ответчиком нежилым помещением суд апелляционной инстанции признал необходимым истребовать из Отдела полиции №1 УМВД России по г.Калуге материалы проверки по заявлению директора ООО «Фавор» Бурцевой Е.С. по факту самоуправных действий со стороны арендодателя ООО «Пульсар», выразившихся в отключении электроэнергии, в том числе постановление о возбуждении уголовного дела от 15.04.2011, а также постановление прокурора г.Калуги 07.11.2011 об отмене вышеуказанного постановления.

Из материалов проверки Отдела полиции №1 УМВД России по г.Калуге №4831/956 следует, что 06 апреля 2011 года к начальнику ОМ № 1 УВД по г.Калуги с заявлением обратился директор ООО «Фавор» Бурцева Е.С., в котором сообщила о том, что утром 06.04.2011 самовольно, без предъявления каких-либо требований, игнорируя нормы действующего законодательства в нарушение условий договора субаренды нежилого помещения и имущества № П/Ф-ЭК-11 от 24.12.2010 ООО «Пульсар» незаконно отключило энергоснабжение в помещении по адресу : г.Калуга, 1-й Академический проезд, д.5. На основании изложенного просила произвести проверку по факту незаконного отключения ООО «Пульсар» в лице директора Денисовой Г.Ф. электроэнергии. Согласно имеющегося в материалах проверки  рапорта от 12.04.2011  по заявлению Бурцевой Е.С. осуществлялся выход по адресу: г.Калуга, 1-й Академический проезд, 5, с осмотром помещения, в котором был обнаружен строительный мусор  и кран-балка, а в дальнем левом углу на стене был определен эл.счетчик, диск которого не вращался. Рапортом от 15.04.2011 зафиксировано отсутствие возможности опроса директора ООО «Пульсар», поскольку в офисе на ул.Социалистической, 11 ее нет, телефон не отвечает, а представитель ООО «Пульсар» Хорошилов Ю.В. от каких-либо объяснений отказался, пояснив, что разбирательство по данному поводу будет в арбитражном суде.

Постановлением от 15.04.2011 в возбуждении уголовного дела по заявлению гр.Бурцевой Е.С. отказано. Постановлением прокурора г.Калуги от 07.11.2011 вышеуказанное постановление отменено как незаконное (необоснованное). В соответствии с постановлением УУП УМВД России по г.Калуге от 24.11.2011 в возбуждении уголовного дела по заявлению Бурцевой Е.С. вновь отказано.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия не может согласиться с доводом ответчика о том, что материалами вышеназванной проверки подтвержден факт невозможности использования арендуемого помещения в период с 06.04.2011 в связи с виновными действиями истца.

Между тем апелляционная инстанция считает необходимым обратить внимание на следующее.

В пункте 2.8 договора стороны договорились, что до 31.03.2011 субарендодатель обеспечивает субарендатора электроэнергией в объеме, объективно возможном. Не позднее 01.04.2011 субарендатор обязан самостоятельно осуществить технологическое присоединение своих энергопринимающих устройств мощностью до 30 кВт электросети сетевой организации «Калугаэнерго». При этом субарендатор не вправе предъявлять претензии субарендодателю в связи с недостатком объема электроэнергии. В случае недостатка объема электроэнергии субарендатор вправе досрочно отказаться от договора в одностороннем порядке.

Отсюда следует, что обязанность субарендатора по обеспечению ответчика электроэнергией прекратилась с 01.04.2011 и какие-либо претензии в связи с отсутствием электричества с этого момента субарендатор истцу предъявлять не может. Тем более данное обстоятельство не может быть положено в основу отказа ответчика от оплаты за пользование помещением.

Более того, даже при наличии описанных выше событий субарендатор продолжал пользоваться арендуемым помещением и никаких претензий относительно отключения электроэнергии 06.04.2011 субарендодателю не направлял. Доказательства обратного суду не представлены. Даже после получения от субарендодателя  уведомления № 22 от 05.04.2011 о досрочном расторжении договора субаренды и освобождении занимаемого помещения в течение трех рабочих дней с момента его получения обязательства по возврату истцу помещения ответчиком исполнены не были.

Таким образом ответчик обязан оплатить пользование имуществом за весь период действия договора до момента его расторжения, то есть до 20.04.2011.

Настаивая на обязанности субарендатора уплатить арендную плату за весь апрель месяц 2011 года, истец ссылается на пункт 3.3 договора.

В силу пунктов 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно статье 431 Кодекса при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Проанализировав условия субарендной сделки в их совокупности и исходя из буквального их толкования суд апелляционной инстанции не установил закрепленной волей сторон обязанности субарендатора оплачивать арендную плату за весь месяц в случае досрочного расторжения договора, если такая плата не является предварительной.

Так, в пункте 3.3 договора стороны договорились о том, что субарендная плата не возвращается, если субаренда прекращена до истечения оплаченного месяца. Отсюда следует, что данное положение договора распространяется только на тот случай, когда арендная плата оплачена заранее. В данной же ситуации ответчик оплату за апрель месяц не производил, следовательно и возврату ему она не подлежит.

Исходя