Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2012 по делу n А58-643/2011. Изменить решение

(т.1, л.д.151-159).

Ссылаясь на фактическое пользование ответчиком в период с 31.07.2010 по 18.05.2011 нежилыми помещениями в отсутствие заключенного сторонами договора аренды, истец  обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Частично удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из установленной законодательством обязанности лица, которое неосновательно сберегло за счет другого субъекта имущество, вернуть его потерпевшему. Определяя период неосновательного пользования ответчиком нежилыми помещениями, суд первой инстанции указал на то, что право собственности на недвижимое имущество, приобретенное в порядке, предусмотренном  Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ, возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода такого права и пришел к выводу о том, что до указанного момента последний обязан вносить платежи за фактическое пользование помещением.

Оценив в совокупности имеющиеся в материалах дела доказательства с учетом обстоятельств дела, исследованных в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная судебная коллегия пришла к следующим выводам.

В силу части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. К  числу последних  относятся гражданские права и обязанности, возникающие вследствие неосновательного обогащения.

Понятие неосновательного обогащения содержится в статье 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая определяет названный институт как отсутствие установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований для приобретения или сбережения имущества за счет другого лица и возникшую вследствие этого обязанность  у приобретателя возвратить потерпевшему  неосновательно приобретенное (сбереженное) имущество.

Содержанием рассматриваемого кондикционного обязательства являются право потерпевшего требовать возврата неосновательного обогащения от обогатившегося и обязанность последнего возвратить неосновательно полученное (сбереженное) потерпевшему.

Статьей 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации  установлена обязанность лица, неосновательно временно пользовавшегося чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами,  возвратить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

По смыслу указанных норм гражданского законодательства, право  взыскания неосновательного обогащения возникает у потерпевшего лишь в случае одностороннего приобретения (сбережения)  обогатившимся имущества при отсутствии правовых оснований.

Материалы дела свидетельствуют, что договор аренды № 285/1 от 06.09.2005, в рамках которого ИП Карпенко З.Л. пользовалась нежилыми помещениями площадью 191,5 кв. м, расположенными по адресу: Тульская область, г.Суворов, ул.Калинина, д.3, признан незаключенным решением Арбитражного суда Тульской области от 30.07.2010 по делу № А68-4413/2010. Так, по иску администрации МО Суворовский район к ИП Карпенко З.Л. о взыскании 187 892 руб. 95  коп.  задолженности по арендной плате исковые требования удовлетворены частично. Суд признал незаключенным договор аренды №285/1 от 06.09.2005 в связи с отсутствием государственной регистрации, предусмотренной статьей 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, и взыскал 185 831 руб. 18 коп. неосновательного обогащения.

В рамках указанного дела судом взыскано неосновательное обогащение за фактическое пользование нежилыми помещениями в период с февраля по 30.07.2010, исходя из рыночной стоимости арендной платы в сумме 31 957 руб. 45 коп. в месяц (1 кв. м – 185,5 руб.), рассчитанной ЗАО «Фирма «Оценщик» (отчет независимого оценщика № 820 от 31.07.2009).

В соответствии с пунктом 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, истец просит взыскать неосновательное обогащение за фактическое пользование нежилыми помещениями в период с 31.07.2010 по 18.05.2011 в размере 307 203 руб. 88 коп. исходя из размера месячной платы за пользование помещением в сумме 31 957 руб. 45 коп., рассчитанной на основании отчета независимого оценщика ЗАО Фирма «Оценщик» № 820 от 31.07.2009.

Правоотношения сторон возникли в связи с реализацией преимущественного права выкупа арендуемого недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности, предусмотренного Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной  собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется  передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно  статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа подписанного сторонами.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Определяя момент прекращения обязательства по внесению платы за фактическое пользование нежилыми помещениями арендатором, выкупившим недвижимое имущество в порядке, предусмотренном Федеральным законом №159-ФЗ от 22.07.2008, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что таким моментом является дата регистрации перехода к покупателю права собственности на это имущество.

Судебная коллегия находит данную позицию ошибочной в силу следующего.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму. Следовательно, основной обязанностью продавца является передача товара в собственность покупателя. Применительно к продаже недвижимости это означает, что продавец обязан передать покупателю владение объектом (статья 556 Гражданского кодекса Российской Федерации) и совместно с покупателем осуществить действия по государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 425 и пунктами 1, 2 статьи 433 Гражданского кодекса договор купли-продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента его заключения.

Если к моменту заключения договора купли-продажи недвижимая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации), то есть в такой ситуации договорная обязанность продавца по ее передаче уже исполнена; покупатель владеет вещью на основании договора купли-продажи, и риск случайной гибели этой вещи лежит на покупателе, поскольку он связан не с переходом права собственности, а с моментом исполнения продавцом обязанности по передаче вещи (статьи 211, 224, 458, 459 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Следовательно, в случае продажи имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи, и покупатель владеет ею на основании договора купли-продажи.

Материалы дела свидетельствуют, что у сторон возникли разногласия относительно условий договора купли-продажи, касающиеся цены продажи нежилых помещений площадью 217,3 кв. м, расположенных по адресу: г.Суворов, ул.Калинина, д.3.

Условия договора купли-продажи были утверждены в судебном порядке по иску ИП Карпенко З.Л. к администрации МО Суворовский район, Собранию представителей МО Суворовский район о признании недействительным решения Собрания представителей МО Суворовский район от 28.08.2009 №6-81 «Об утверждении цены продажи недвижимого муниципального имущества» в части, касающейся цены продажи арендуемого помещения по адресу: г.Суворов, ул.Калинина, д.3, площадью 217,3 кв. м, в размере 4 417 781 руб., и понуждении администрации заключить договор купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения, расположенного по адресу: Тульская область, г.Суворов, ул.Калинина, д.3, в соответствии с проектом договора от 03.09.2009 №8/09, предоставленного администрацией, на предложенных истцом условиях.

Так, решением Арбитражного суда Тульской области от 05.08.2010 по делу №А68-11686/09 суд обязал администрацию МО Суворовский район заключить договор купли-продажи муниципального имущества – нежилого помещения, расположенного по адресу: Тульская область, г.Суворов, ул.Калинина, д.3, в соответствии с проектом договора от 03.09.2009 №8/09, предоставленного администрацией, утвердив его условия (т.1, л.д.141-149).

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.11.2010 решение Арбитражного суда Тульской области от 05.08.2010 по делу №А68-11686/09 в части обязания администрации МО Суворовский район заключить с ИП Карпенко З.Л. договор купли-продажи муниципального имущества – нежилого помещения, расположенного по адресу: Тульская область, г.Суворов, ул.Калинина, д.3, с приложениями №1 и № 2, в соответствии с проектом договора от 03.09.2009 №8/09, предоставленного администрацией МО Суворовский район, и в части взыскания с администрации МО Суворовский район в пользу                          ИП Карпенко З.Л. судебных расходов в сумме 37 000 руб. отменено. В удовлетворении заявленных требований в этой части отказано. (т.1, л.д.151).

Постановлением Федерального арбитражного суда Центрального округа от 29.03.2011 по делу №А68-11686/09 постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.11.2010 отменено, решение Арбитражного суда Тульской области от 05.08.2010 оставлено в силе (т.1, л.д.151-159).

Таким образом, договор купли-продажи считается заключенным с момента утверждения его условий в судебном порядке решением Арбитражного суда Тульской области от 05.08.2010 по делу №А68-11686/09, которое вступило в законную силу 29.03.2011.

В силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона №122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Сам по себе акт регистрации (регистрационная запись) носит правоподтверждающий характер и не является самостоятельным основанием возникновения гражданских прав (статья 8 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пункт 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» гласит, что пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

В соответствии со статьей 425 и пунктами 1, 2 статьи 433 Гражданского кодекса договор купли-продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента достижения ими соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента его заключения.

К моменту заключения договора купли-продажи от 03.09.2009 нежилые помещения уже находились во владении у предпринимателя на основании договора аренды от 06.09.2005, поэтому признаются переданными                    ИП Карпенко З.Л. с этого момента (пункт 2 статьи 224 Гражданского кодекса).

Положениями статьи 446 Гражданского кодекса установлено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Заключение договора купли-продажи от 03.09.2009 прекращает на будущее время обязательство предпринимателя по внесению арендной платы за нежилые помещения. С момента заключения названного договора купли-продажи (29.03.2011) изменяется основание владения арендованным имуществом: основанием владения становится не договор аренды, а договор купли-продажи.

Таким образом, заключив договор купли-продажи имущества в порядке реализации преимущественного права его выкупа, стороны прекратили на будущее время обязательство по внесению платы за фактическое пользование им (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах у суда первой инстанции не имелось оснований для возложения на ответчика обязанности по внесению платы за фактическое пользование нежилыми помещениями после 29.03.2011, то есть за период, последующий дате заключения договора