Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2013 по делу n А09-5437/2012. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

ходатайства предприниматель указал, что оспариваемое  письмо ответчика датировано 23.06.2011 и в этот период времени отсутствовала устойчивая правоприменительная практика по рассмотрению споров, аналогичных данному, а также возможность  урегулирования  разногласий в добровольном порядке. Кроме того, пропуск срока в данном случае не затрудняет возможность всестороннего и объективного рассмотрения спора по существу.

Рассмотрев данное ходатайство и оценив с учетом требований                                            статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указанную причину пропуска установленного статьей 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации срока, а также период пропуска указанного срока на обращение в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными действий Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации,  выразившихся в письменном отказе от 23.06.2011 № 29/09-4309 на реализацию права                                      ИП Калинина В.В. на зачет стоимости неотделимых улучшений нежилых помещений по адресам: г. Брянск, ул. Пушкина, 70, г. Брянск, ул. Никитина, 5, г. Брянск, ул. Красной Гвардии, 18, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленное предпринимателем ходатайство и восстановил пропущенный им срок на оспаривание указанных действий управления в арбитражном суде.

Оснований для переоценки данного обстоятельства у суда апелляционной инстанции не имеется.

Рассматривая спор по существу, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

В соответствии с абзацем 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

Пунктом 6 статьи 5 названного Федерального закона предусмотрено, что стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Данная норма не позволяет сторонам при заключении договора предусматривать иной порядок. То есть, если арендодатель дал согласие на производство неотделимых улучшений, то он обязан засчитать в счет оплаты реализуемого имущества стоимость таких работ, независимо от того, предусмотрели стороны данное условие в договоре или они предусмотрели иное. Пункт договора, противоречащий указанной норме, является ничтожным. Данные отношения регулируются специально установленной императивной нормой и направлены на оказание государственной поддержки предприятиям малого и среднего бизнеса. Поэтому арендодатель при отчуждении указанного недвижимого имущества не должен включать в стоимость этого имущества стоимость неотделимых улучшений независимо от условий договора аренды.

Такой правовой подход отражен в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2012 № 9785/12.

Из вышеприведенной нормы права следует, что решение вопроса о зачете стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в оплату его выкупной стоимости находится в зависимости от наличия согласия его собственника на проведение, в частности, капитального ремонта арендуемого помещения.

При этом положения Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ не предусматривают обязательной письменной формы получения такого согласия.

            Как следует из долгосрочных договоров аренды от 29.06.2004 № № 61 ВД-2004                  (т. 2, л.д. 91-94) и от 30.05.2004 №  60ВД-2004 (т. 2, л.д. 118-122), заключенных между Комитетом по управлению собственностью г. Брянска (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Калининым В.В. (арендатор), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение общей                    площадью 73,9 кв.м, расположенное по адресу: г. Брянск, ул. Пушкина, д. 70, сроком с 01.07.2004 по 29.12.2013, для использования под розничную торговлю продовольственными товарами и нежилое помещение общей площадью 74,3 кв.м, расположенное по адресу: г. Брянск, ул. Никитина, д. 5, сроком с 01.06.2004  по 29.12.2013, для использования под розничную торговлю продовольственными товарами соответственно, они заключены на основании постановления Брянской городской администрации от 30.12.2003 № 2411(т. 2, л.д. 55).

При этом из данного постановления Брянской городской администрации                   «О заключении долгосрочных договоров», принятого в отношении ИП Калинина В.В. на заключении договоров аренды сроком на 10 лет указанных нежилых помещений, буквально следует, что основанием для его принятия явилось планируемое капиталовложение в ремонт нежилых муниципальных помещений.

Также в материалах дела имеется распоряжение Администрации Володарского района в г. Брянске «О создании рабочей комиссии по работе с арендаторами нежилых помещений муниципальных помещений» от 17.04.2006  № 184-р, которое издано с целью координации работы по предоставлению в долгосрочную аренду муниципальных нежилых помещений на основании письма Брянской городской администрации от 12.04.2006 № 7/22-603и. При этом из пункта 2  указанного распоряжения усматривается, что задачей данной комиссии является контроль за выполнением арендаторами принятых обязательств по капитальному ремонту арендуемых муниципальных помещений и благоустройству прилегающей к ним территории, согласование смет, представляемых арендаторами в Комитет по управлению собственностью г. Брянска.

Анализ указанных правовых актов позволяет судебной коллегии согласиться с выводом суда первой инстанции о том, что проведение капитального ремонта арендуемых нежилых помещений фактически установлено их собственником как условие для заключения с арендаторами долгосрочных договоров аренды.

С учетом этого суд первой инстанции обоснованно посчитал, что предусмотренное пунктом 6 статьи 5 Федерального закона от  22.07.2008 № 159-ФЗ условие о согласовании с арендодателем проведения капитального ремонта в спорных нежилых помещениях     ИП Калининым В.В. соблюдено.

По указанным мотивам судом апелляционной инстанции отклоняется довод ответчика о том, что управление не давало ИП Калинину В.В. согласия на проведение работ в спорных нежилых помещениях.

В подтверждение осуществления капитального ремонта в спорных нежилых помещениях индивидуальный предприниматель представил в материалы дела следующие документы:

– по нежилому помещению общей площадью 73,9 кв.м, расположенному по адресу: г. Брянск, ул. Пушкина, д. 70: справку о стоимости выполненных работ за январь 2003 года (т. 1, л.д. 66), приложение к справке за январь 2003 года (т. 1, л.д. 22-23); ведомости материалов, использованных для ремонта магазина № 1 (т. 1, л.д. 24), которые содержат отметку о согласовании с МУП Жилищного хозяйства Володарского района  (балансодержатель данного недвижимого имущества), подтвержденном подписью директора предприятия с проставлением печати. Факт выполнения капитального ремонта в указанном помещении подтверждается также актом выполненных строительно-ремонтных работ на арендуемой площади по ул. Пушкина, д. 70, общей                  площадью 73,9 кв.м., составленном МУП Жилищного хозяйства Володарского                 района  (т. 2, л.д. 71); справкой МУП Жилищного хозяйства Володарского                 района, адресованной Комитету по управлению муниципальной собственностью                      г. Брянска (т. 2, л.д. 106); 

– по нежилому помещению общей площадью 74,3 кв.м, расположенному по адресу:             г. Брянск, ул. Никитина, д. 5: справку о стоимости выполненных работ за январь 2003 года (т. 1, л.д. 25), приложение к справке за январь 2003 года (т. 1, л.д. 26-28); ведомости материалов, использованных для ремонта магазина № 1 (т. 1, л.д. 29), которые  содержат отметку о согласовании с МУП Жилищного хозяйства Володарского района  (балансодержатель данного недвижимого имущества), которое подтверждено подписью директора предприятия с проставлением печати. Факт выполнения капитального ремонта в указанном помещении подтверждается также актом выполненных строительно-ремонтных работ на арендуемой площади по ул. Никитина, д. 5, общей                  площадью 74,3 кв.м., составленном МУП Жилищного хозяйства Володарского                 района (т. 2, л.д. 107); справкой МУП Жилищного хозяйства Володарского                 района, адресованной Комитету по управлению муниципальной собственностью                      г. Брянска (т. 2, л.д. 108);

– по нежилому помещению общей площадью 566,2 кв.м, расположенному по адресу: г. Брянск, ул. Красной Гвардии, д. 18: справку о стоимости выполненных работ и затрат за декабрь 2004 года (т. 1, л.д. 30), приложение к данной справке (т. 1, л.д. 33-35); ведомости материалов, использованных для ремонта магазина № 1 (т. 1, л.д. 31-32), которые  содержат отметку о согласовании с МУП Жилищного хозяйства Володарского района (балансодержатель данного недвижимого имущества), которое подтверждено подписью директора предприятия с проставлением печати.

По указанным мотивам судом апелляционной инстанции отклоняется довод управления о том, что проведение капитального ремонта индивидуальным предпринимателем не подтверждено.

В подтверждение стоимости неотделимых улучшений, произведенных                          ИП Калининым В.В. в спорных нежилых помещениях, предприниматель представил в материалы дела экспертные заключения Брянской торгово-промышленной палаты           от 14.08.2012 № 091-008-00954, № 091-008-00955, № 091-008-00956, которые содержат выводы о стоимости отделимых улучшений, входящих в сметы на ремонт спорных помещений.

Определяя стоимость неотделимых улучшений, подлежащую зачету в счет выкупной стоимости спорных помещений по договорам купли-продажи, заключенным предпринимателем с Управлением имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, от 16.08.2010 № 208, от 16.08.2010 № 202, от 16.08.2010 № 207, суд первой инстанции исходил из разницы между общей стоимостью работ, указанных в справках, и стоимостью отделимых улучшений, которая отражена в вышеуказанных экспертных заключениях.

Поскольку стоимость неотделимых улучшений не была определена экспертом, а управлением были представлены возражения  на вышеупомянутые экспертные заключения, то суд апелляционной инстанции по ходатайству Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации назначил в порядке части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса судебную строительно-техническую экспертизу, проведение которой поручил ООО «ЮРЭКСП».

В связи с тем, что экспертное заключение ООО «ЮРЭКСП» от 28.01.2013                      № 01/2013 фактически не содержало выводов о видах и составах работ, перечисленных в справках и приложениях к ним, произведенных в спорных нежилых помещениях, суд апелляционной инстанции, руководствуясь частью 2 статьи 87 АПК РФ, по ходатайству управления назначил повторную судебную строительно-техническую экспертизу, проведение которой поручил Брянской торгово-промышленной палате.

Согласно экспертному заключению Брянской торгово-промышленной палаты от 10.06.2013 № 091-008-01236 стоимость неотделимых улучшений нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Брянск, ул. Пушкина, 70, составила 524 378 рублей; стоимость неотделимых улучшений нежилого помещения, расположенного по адресу:               г. Брянск, ул. Никитина, д. 5 – 639 761 рубль; стоимость неотделимых улучшений нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Брянск, ул. Красной Гвардии, д. 18 – 4 513 657 рублей.

Данное экспертное заключение не содержит неясностей и противоречий и не вызывает у судебной коллегии сомнений в его обоснованности, в связи с чем оно принимается судом апелляционной инстанции в качестве надлежащего доказательства на основании части 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

  С учетом изложенного  суд апелляционной инстанции считает, что решение суда первой инстанции в части удовлетворения требований о признании незаконными действий Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, выразившиеся в письменном отказе от 23.06.2011 № 29/09-4309 на реализацию права ИП Калинина В.В.  на зачет  стоимости неотделимых улучшений нежилых помещений по адресам:  г. Брянск, ул. Пушкина, 70, общей площадью 77,0  кв. м,  в размере  1 411 рублей (525 789 рублей  – 524 378 рублей) в счет оплаты этого помещения по договору купли-продажи от 16.08.2010 № 208, заключенному между Управлением имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации и индивидуальным предпринимателем Калининым Вячеславом Васильевичем на  сумму 1 430 586 рублей;   г. Брянск, ул. Никитина, 5, общей площадью 77,6 кв. м,  в размере 1 537 рублей (641 298 рублей – 639 761 рублей) в счет оплаты этого помещения по договору купли-продажи от 16.08.2010 № 202, заключенному между Управлением имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации и индивидуальным предпринимателем Калининым Вячеславом Васильевичем на сумму 1 430 872 рубля; г. Брянск, ул. Красной Гвардии, 18, площадью 548,8  кв. м, в  размере  27 279 рублей (4 540 936 рублей – 4 513 657 рублей) в счет оплаты этого помещения по договору купли-продажи от 16.08.2010 № 207, заключенному между Управлением имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации и индивидуальным предпринимателем Калининым Вячеславом Васильевичем на сумму 9 376 361 рубля и обязания Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации произвести зачет стоимости неотделимых улучшений: нежилого помещения расположенного по адресу: г. Брянск,                  ул. Пушкина, 70, общей площадью 77,0  кв. м  в размере  1 411 рублей, в счет оплаты этого помещения по договору купли-продажи от 16.08.2010 № 208, заключенному между Управлением имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации и индивидуальным предпринимателем Калининым Вячеславом Васильевичем на сумму  1 430 586 рублей; нежилого помещения расположенного по адресу: г. Брянск,  ул. Никитина, 5, общей площадью 77,6  кв. м  в размере 1 537 рублей в счет оплаты этого помещения по договору купли-продажи от 16.08.2010 № 202, заключенному между Управлением имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации и индивидуальным предпринимателем Калининым Вячеславом Васильевичем на сумму