Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 10.03.2012 по делу n А29-7729/2011. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

руб.; нежилого помещения площадью 229 кв. м, расположенного в кирпичном здании по адресу: г.Сыктывкар, м.Дырнос, 10, по цене 6870000 руб.

5) Агентством «Коми Торговый Дом «Прин» в газете «ВДВ Недвижимость» №43 от 29.10.2008 опубликовано объявление о продаже административного здания площадью 161,7 кв. м, расположенного по адресу: г.Сыктывкар, ул.В.Савина, 6,  цена предложения составляла 3 500 000 руб.

6) Агентством «Сыктывкарский Дом Недвижимости «SDN» в газете «ВДВ Недвижимость» №43 от 29.10.2008  опубликовано объявление о продаже  административного здания площадью 321 кв. м, расположенного по адресу: г.Сыктывкар, ул.Первомайская,87, цена предложения составляла 1950 000 руб.

7) В газете «ВДВ Недвижимость» №44 от 05.11.2008  агентством «Домино» опубликовано объявление о продаже боксов площадью 700 кв.м, расположенных по адресу: г.Сыктывкар, ул.Тентюковская, 457, по цене 14 000 руб. за 1 кв. м.

8) Агентством «Rielt.INFO» в газете «Квартиры» №40 от 27.10.2008 опубликовано объявление о продаже гаража общей площадью 91 кв. м,  расположенного по адресу: г.Сыктывкар, м.Чов, по цене 750000 руб.

9) Агентством «ЭдельвейС» в газете «ВДВ Недвижимость» №27 от 09.07.2008 опубликовано объявление о продаже складских помещении площадью от 1000 кв. м, расположенных по адресу: г.Сыктывкар, ул.Савина, по цене 12 000 руб. за 1 кв. м.

10) Агентством «Строительная компания «Ковчег» в газете «ВДВ Недвижимость» №27 от 09.07.2008 опубликовано объявление о продаже производственного помещения площадью 1768 кв. м с железнодорожным тупиком, расположенного по адресу: г.Сыктывкар, ул.Печорская, по цене 14000 руб. за 1 кв. м.

11) В газете «ВДВ Недвижимость» №44 от 05.11.2008 агентством «Сыктывкарский Дом Недвижимости «SND» опубликовано объявление о продаже производственно-складского помещения площадью 600 кв. м, расположенного по адресу: г.Сыктывкар, ул. Кирова, 79А, с земельным участком 11 соток, цена предложения составляла 12 100 000 руб.

12) Агентством ООО «ГеоКом» в газете «ВДВ Недвижимость» №47 от 26.11.2008  опубликовано объявление о продаже складского помещения общей площадью 4000 кв. м с железнодорожными подъездными путями, поведенными коммуникациями (отопление, водопровод, канализация), расположенного по адресу: г. Сыктывкар, м.Човью, по цене 10000 руб. за 1 кв. м.

13) Агентством «Rielt.INFO» в газете «Квартиры» №40 от 27.10.2008 опубликованы объявления о продаже: требующего ремонта складского помещения площадью 220 кв. м, расположенного в кирпичном здании по адресу: г.Сыктывкар, ул.Печорская, 67/20, по цене  2700 000 руб.; складского помещения площадью 380 кв. м, расположенного в кирпичном здании по адресу: г.Сыктывкар, ул. Печорская, 67/20, по цене 3 200 000 руб.

14) В газете «ВДВ Недвижимость» №44 от 05.11.2008 Агентством «ЭдельвейС» опубликовано объявление о продаже склада площадью 132,8 кв. м., расположенного по адресу: г.Сыктывкар, ул.Печорская (район мясокомбината); цена предложения составляла 2 100 000 руб.

15) В  газете «ВДВ Недвижимость» №44 от 05.11.2008 агентством «Сыктывкарский Дом Недвижимости «SND» опубликовано объявление о продаже ангара арочного с автономным отоплением площадью 450 кв. м, расположенного по адресу: г.Сыктывкар, м.Кочпон, по цене 2 500 000 руб.

16) Аагентством «Офис Коммерческой Недвижимости» в газете «ВДВ Недвижимость» №44 от 05.11.2008  опубликованы  объявления о продаже: не отапливаемого ангара площадью 330 кв. м, расположенного по адресу: г.Сыктывкар, ул.Печорская, 47/1, по цене 3 000 000 руб.; ангара площадью 320 кв. м, расположенного по адресу: г.Сыктывкар, район дор. участка, по цене 2500000 руб.;

17) Агентством «Роснедвижимость» в газете «ВДВ Недвижимость» №44 от 05.11.2008 опубликовано объявление о продаже ангара площадью 360 кв. м, расположенного по адресу: г.Сыктывкар, Октябрьский проспект; цена предложения составляла 3 900 000 руб.

18) Агентством «Rielt.INFO» в газете «Квартиры» №40 от 27.10.2008 опубликованы объявления о продаже: отапливаемого металлического склада, имеется электричество, площадью 600 кв. м, расположенного по адресу: г.Сыктывкар, м.Дырнос, 92/2, по цене 8200000 руб.; склада металлического площадью 1000 кв. м, расположенного по адресу: г.Сыктывкар, м.Емваль, 1, по цене 4 200 000 руб.

19) В газете «Квартиры» №40 от 27.10.2008 агентством «Rielt.INFO» опубликовано объявление о продаже земельного участка площадью 6000 кв. м, расположенного по адресу: г.Сыктывкар, Стандартный пр.,12; цена предложения составляла 1 700 000 руб.

20) Агентством «ЭдельвейС» в газете «ВДВ Недвижимость» №44 от 05.11.2008  опубликовано объявление о продаже базы с 2-мя железнодорожными тупиками площадью 15000 кв. м, расположенной по адресу: г.Сыктывкар, Октябрьский проспект; цена предложения составляла 30 000 000 руб.

Таким образом,  судом первой инстанции  обоснованно  был  поддержан вывод налогового  органа  о том,  что  имеющаяся информация не позволяет оценить идентичность объектов недвижимого имущества и определить рыночную цену спорных объектов, в связи с чем Инспекцией и  было принято решение о привлечении на договорной основе в  порядке  статьи 96 НК РФ  для определения рыночной стоимости спорных  объектов недвижимого имущества   специалиста - оценщика  Государственного  унитарного предприятия Республики Коми «Республиканское бюро технической инвентаризации».

В  материалах дела  имеются  отчеты оценщика ГУП РК «РБТИ» №№ 02-17/1067,  02-17/1068, 02-17/1069, 02-17/1070, 02-17/1071, 02-17/1072, 02-17/1073, 02-17/1074, 02-17/1075 от 23.01.2011, в  которых указано, что   определение величины рыночной стоимости объекта оценки проводилось с применением  затратного, сравнительного и доходного подходов.

Затратный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа. Затратный подход регулирует принцип замещения, выражающийся в том, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создаваемый объект той же полезности. При осуществлении затратного подхода используются следующие методы оценки: сравнительной стоимости единицы; стоимости укрупненных элементов; количественного анализа.

Под рыночным (сравнительным) подходом понимается совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Доходный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объектов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. При реализации доходного подхода использует следующие методы: прямой капитализации; дисконтирования денежных потоков, валовой ренты, остатка и ипотечно-инвестиционного анализа.  

Из заключений специалиста следует, что при применении сравнительного и затратного подходов стоимость объекта оценки определялась со стоимостью земельного участка, на котором расположен объект оценки, что соответствует   положениям  Гражданского  кодекса Российской Федерации  и Земельного кодекса  Российской Федерации, т.к.  при переходе права собственности на недвижимость  к приобретателю переходит и право собственности на земельный участок.

Согласно отчетам специалиста ГУП  РК «РБТИ»   стоимость  объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: г.Сыктывкар, ул. Новая, 1, определенная по состоянию на 13.10.2008     составляет 55 792 125 руб. (включая НДС, без НДС - 47 281 462 руб.), без земельного участка - 29 618 125 руб. (включая НДС, без НДС - 25 100 106 руб.), в том числе:

- гаража для автомашин площадью 1227 кв. м: рыночная стоимость - 5357548 руб. (без земельного участка), стоимость земельного участка - 5 182 452 руб.; при этом при использовании сравнительного подхода стоимость гаража составляет 7 173 548 руб. (без земельного участка), при использовании затратного подхода - 8 242 676 руб. (без земельного участка), при использовании  доходного подхода - 5 237 000 руб.; 

- финского ангара площадью 432,1 кв. м: рыночная стоимость - 440776 руб. (без земельного участка), стоимость земельного участка - 1 989 224 руб.; при этом при использовании сравнительного подхода стоимость ангара составляет 618 500 руб. (без земельного участка), при использовании затратного подхода - 1965 931 руб. (без земельного участка), при использовании  доходного подхода - 1 567 342 руб.; 

- эстакады площадью 957,5 кв. м: рыночная стоимость, определенная с применением затратного метода, - 2 419 241 руб. (без земельного участка), стоимость земельного участка - 4 344 884 руб. (сравнительный и доходный подходы не применялись);

- склада кирпичного площадью 1050,7 кв. м: рыночная стоимость - 5270 944 руб. (без земельного участка), стоимость земельного участка - 3 769 056 руб.; при этом при использовании сравнительного подхода стоимость склада составляет 7240179 руб. (без земельного участка), при использовании затратного подхода - 6 210 554 руб. (без земельного участка), при использовании  доходного подхода - 5 463 438 руб.,

- склада панельного площадью 711 кв. м: рыночная стоимость - 2 913 378 руб.  (без земельного участка), стоимость земельного участка - 4 004 622 руб.; при этом при использовании сравнительного подхода стоимость склада составляет 3896378 руб. (без земельного участка), при использовании затратного подхода - 4 497 240 руб. (без земельного участка), при использовании  доходного подхода - 4 024 403 руб.; 

- док склада (литер А) площадью 357,9 кв. м: рыночная стоимость - 1221038 руб. (без земельного участка), стоимость земельного участка - 1 648 962 руб.; при этом при использовании сравнительного подхода стоимость склада составляет 2329038 руб. (без земельного участка), при использовании затратного подхода - 583 795 руб. (без земельного участка), при использовании  доходного подхода -2 040 000 руб.; 

- док склада (литер А) площадью 357,9 кв. м: рыночная стоимость - 1221038 руб. (без земельного участка), стоимость земельного участка - 1 648 962 руб.; при этом при использовании сравнительного подхода стоимость склада составляет 2329038 руб. (без земельного участка), при использовании затратного подхода - 583 795 руб. (без земельного участка), при использовании  доходного подхода -2 040 000 руб.; 

- панельного административного здания с 2-х этажной пристройкой площадью 785,5 кв. м: рыночная стоимость - 10 744 987 руб. (без земельного участка), стоимость земельного участка - 3612013 руб.; при этом при использовании сравнительного подхода стоимость здания составляет 15 084 458 руб. (без земельного участка), при использовании затратного подхода - 6 045 600 руб. (без земельного участка), при использовании  доходного подхода - 13269906 руб. 

12.05.2011  в  порядке  статьи 95 НК РФ  постановлением  Инспекции   №1  была назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Эксперт-Недвижимость» Каун Людмиле Семеновне (с  постановлением Предприниматель  ознакомлена 13.05.2011). 

Согласно экспертному заключению №41 от 05.06.2011  (Предприниматель  ознакомлена 06.06.2011)  рыночная стоимость объектов экспертизы (оценки), находящихся по адресу: Республика Коми, г.Сыктывкар, ул.Новая,1, по состоянию на 13.10.2008. составляет (без учета НДС) 63 480 000 руб., в том числе:

- здания гаража для автомашин - 5 880 000 руб.;

- здания склада кирпичного - 5 030 000 руб.;

- здания склада панельного - 3 400 000 руб.;

- здания панельного административного с 2-х этажной пристройкой - 13900000 руб.;

- здания финского ангара - 1 480 000 руб.;

- здания док склада (литер А) - 710 000 руб.;

- здания док склада (литер Б) - 710 000 руб.;

- эстакады - 2 670 000 руб.;

- земельного участка - 29 700 000 руб.

Давая оценку отчетам ГУП РК «РБТИ», эксперт указал, что  оценка рыночной стоимости указанных выше объектов, выполненная ГУП РК «РБТИ», не соответствует  уровню рыночных цен, сложившихся при взаимодействии спроса и предложения на рынке идентичных (а при отсутствии - однородных) товаров (работ, услуг) в сопоставимых экономических (коммерческих) условиях по состоянию на 13.10.2008,  так как оценщик не производил обследования (осмотр) объектов оценки, а использовал документы (технические паспорта на объекты оценки). Представленная информация в технических паспортах объектов оценки, выполненных ГУП РК «РБТИ» вызывает сомнения в ее правильности.

Как следует из экспертного заключения №41 от 05.06.2011  при определении рыночных цен на гараж для автомашин, склад кирпичный, склад панельный, здание панельное административное с 2-х этажной пристройкой, финский ангар и земельный участок экспертом использовался сравнительный подход, док складов и эстакады - затратный подход.

В  материалах дела  имеется  отчет об определении рыночной стоимости девяти объектов недвижимости №55/04 от 22.04.2011,  составленный оценщиком ООО «Агентство «Континенталь», который был представлен Предпринимателем  вместе с возражениями  на акт  выездной налоговой  проверки.

 В  отчете  №55/04  указано, что   определение величины рыночной стоимости объекта оценки проводилось с применением  сравнительного и доходного подходов.

Согласно указанному отчету рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: г.Сыктывкар, ул.Новая, 1, определенная по состоянию на 19.09.2008,  составляет 25 249 800 руб. (без НДС), в том числе:

- склада панельного площадью 711 кв. м: рыночная стоимость - 3141121 руб.; при этом при использовании сравнительного подхода стоимость склада составляет 4055971 руб., при использовании  доходного подхода - 2226270 руб.;

- панельного административного здания с 2-х этажной пристройкой площадью 822 кв.м: рыночная стоимость - 5092231 руб.; при этом при использовании сравнительного подхода стоимость здания составляет 5295684 руб., при использовании  доходного подхода -  4888777 руб., 

- склада кирпичного площадью 1050,7 кв. м: рыночная стоимость - 4624960 руб.; при этом при использовании сравнительного подхода стоимость склада составляет 5993823 руб., при использовании  доходного подхода - 3256096 руб., 

- гаража для автомашин площадью 1241 кв. м: рыночная стоимость - 5430573 руб.; при этом при использовании сравнительного подхода стоимость гаража составляет 6999544 руб., при использовании  доходного подхода - 3256096 руб.,   

- док склада (литер А) площадью 357,9 кв. м: рыночная стоимость - 1065099 руб.; при этом при использовании сравнительного подхода стоимость склада составляет 1540538 руб., при использовании  доходного подхода - 589659 руб., 

- док склада (литер А) площадью 357,9 кв.м: рыночная стоимость - 1065099 руб.; при этом при использовании сравнительного подхода стоимость склада составляет 1540538 руб., при использовании  доходного подхода - 589659 руб.,   

- финского ангара площадью 432,1 кв. м: рыночная стоимость