Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 25.12.2011 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

«26» декабря 2011 г.

Дело №

г. Красноярск

А74-2011/2011

Резолютивная часть постановления объявлена «15» декабря 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен          «26» декабря 2011 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Гуровой Т.С.,

судей: Петровской О.В., Хасановой И.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Шкреба К.В.,

при участии в судебном заседании:

от индивидуального предпринимателя Котельникова В.Н. (ответчика) – Приходько О.Ф., представителя по доверенности от 1 сентября 2011 года,

посредством использования системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Республики Тыва - от муниципального учреждения «Департамент земельных и имущественных отношений Мэрии г.Кызыла» (истца) – Чооду Т.Б.В., представителя по доверенности от 18 августа 2011 года № 2985;

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы истца – муниципального учреждения «Департамент земельных и имущественных отношений Мэрии г. Кызыла» и ответчика - индивидуального предпринимателя Котельникова Владимира Николаевича

на решение Арбитражного суда Республики Тыва

от «30» сентября 2011 года по делу № А74-2011/2011, принятое судьей Струковой Г.И.,

установил:

муниципальное учреждение «Департамент земельных и имущественных отношений Мэрии г. Кызыла» (ИНН 1701045001; ОГРН 1081719001143, далее по тексту также истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Тыва с иском к индивидуальному предпринимателю Котельникову Владимиру Николаевичу (ИНН 170100102613; ОГРН 304170113900090, далее также ответчик, Котельников В.Н.), уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (т.3, л.д. 87), о взыскании 947 756 рублей 70 копеек задолженности по арендной плате и 1 712 064 рублей 16 копеек неустойки, расторжении договора аренды от 21 января 2001 года № 40701 и соглашения от 18 мая 2004 года, обязании ответчика возвратить нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Кызыл, ул. Красноармейская, 102, 1 этаж, пом. №№ 17, 18 и 19.

Определением Арбитражного суда Республики Тыва от 2 июня 2011 года дело передано по подсудности на рассмотрение Арбитражного суда Республики Хакасия, определением Арбитражного суда Республики Хакасия от 20 июня 2011 года дело принято к производству с присвоением делу номера А74-2011/2011.

Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 30 сентября 2011 года исковые требования в части взыскания задолженности и неустойки удовлетворены частично. С индивидуального предпринимателя Котельникова В.Н. взыскано в пользу муниципального учреждения «Департамент земельных и имущественных отношений Мэрии г. Кызыла» 947 756 рублей 70 копеек основного долга и 250 000 рублей неустойки за период просрочки оплаты с 1 апреля 2008 года по 31 августа 2011 года.

Требование о расторжении договора аренды от 21 января 2001 года № 40701 судом оставлено без рассмотрения.

В удовлетворении требования об обязании индивидуального предпринимателя Котельникова В.Н. возвратить нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Кызыл, ул. Красноармейская, 102, 1 этаж, пом. №№ 17, 18 и 19, отказано.

С индивидуального предпринимателя Котельникова В.Н. в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 10 000 рублей.

При принятии решения суд первой инстанции исходил из того, что увеличение размера арендной платы было связано не с изменением условия об арендной плате, установленного договором, а с исполнением сторонами условия договора об увеличении арендной платы при принятии соответствующего нормативного акта органом местного самоуправления, в связи с чем истец вправе требовать взыскания с ответчика задолженности по арендной плате и неустойки в заявленном размере. Сумма неустойки уменьшена судом до 250 000 рублей на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по ходатайству ответчика.

В части требования истца о расторжении договора аренды суд первой инстанции пришел к выводу о несоблюдении истцом предусмотренного законом обязательного досудебного порядка урегулирования спора, в связи с чем оставил данное требование без рассмотрения и, соответственно, отказал в удовлетворении требования о присуждении ответчику обязанности возвратить нежилые помещения, являющиеся объектом аренды.

Не согласившись с данным судебным актом, муниципальное учреждение «Департамент земельных и имущественных отношений Мэрии г. Кызыла» обратилось в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 30 сентября 2011 года отменить в части и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды от 21 января 2001 года № 40701 и присуждении ответчику обязанности возвратить нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Кызыл, ул. Красноармейская, 102, 1 этаж, пом. №№ 17,18 и 19.

Истец, не оспаривая законность и обоснованность решения суда первой инстанции в части взыскания задолженности по арендной плате и пени, в оставшейся части решение суда полагает незаконным и подлежащим отмене.

По мнению истца у суда первой инстанции отсутствовали основания для оставления без рассмотрения требования истца о расторжении договора аренды. Судом первой инстанции допущено неправильное толкование положений пункта 2 статьи 452, статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. Указание в статьях 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации на соблюдение досудебного порядка урегулирования спора не означает, что арендодатель должен обеспечить получение контрагентом (арендатором) соответствующей информации, то есть вручить уведомления ответчику. В договоре аренды от 21 января 2001 года № 40701 юридическим адресом отметчика указан адрес, по которому истец направлял уведомления и предложения, то есть: г. Кызыл, ул. Кечил-оола, 7 «б», кв. 55. Ответчик был обязан обеспечить получение направляемой ему по данному адресу корреспонденции либо уведомить истца об изменении своего юридического адреса. Оснований для  направления уведомления по иным адресам у истца не имелось. Возвращение уведомлений в связи с их неполучением по причинам, зависящим от арендатора, не может рассматриваться как неизвещение стороны договора, также не свидетельствует о том, что уведомления не направлялись и ответчик не извещался. Положения норм статей 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не означают наличие у арендодателя обязанности направлять запросы по всем субъектам Российской Федерации, что бы установить фактическое место нахождения ответчика.

Судом не применен закон, подлежащий применению, а именно статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации. В уточненном исковом заявлении от 30 августа 2011 года № 3093 указывалось на наличие со стороны ответчика злоупотребления правом, выразившегося в уклонении от внесения арендной платы в нарушение требований статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. Ответчиком в процессе исполнения спорного договора созданы условия явной несоразмерности имущественного положения сторон, что нарушает принцип соблюдения баланса законных интересов участников данного правоотношения. Суд не указал мотивы, по которым он отклонил доводы истца о применении статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд не применил положения пунктов 1, 3 части 1 статьи 161, части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В соответствии с журналом входящей корреспонденции за декабрь 2006 года Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Кызыла за входящим номером 5901 от 1 декабря 2006 года имеется другая запись – судебное извещение от мирового судьи Инми Р.Ч. по делу Высотиной А.К. В тот же день 1 декабря 2006 года ответчик подавал в комитет другой документ - протокол разногласий к соглашению, имеющий входящий норме 5902 от 1 декабря 2006 года, в котором ответчик в качестве своего места жительства указывал тот же адрес, что и в договоре от 21 января 2001 года № 40701. В виду указанного истцом было письменно заявлено ходатайство о фальсификации доказательства – представленного ответчиком уведомления без номера с входящим номером 5901 от 1 декабря 2006 года. Суд в нарушение пункта 1 части 1 статьи 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не разъяснил уголовно-правовые последствия заявления о фальсификации. В нарушение пункта 3 части 1 статьи 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд не предложил истцу назначить экспертизу, а также необоснованно отказал истцу в назначении технико-криминалистической экспертизы документов.

Индивидуальный предприниматель Котельников В.Н. также не согласился с решением суда первой инстанции и обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 30 сентября 2011 года и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

По мнению ответчика, решение суда первой инстанции принято с нарушением норм материального и процессуального права, выводы суда не соответствуют материалам дела.

Вывод суда о том, что повышение арендной платы состоялось в соответствии с условиями договора, основан на неправильном применении норм материального права. Размер арендной платы  от 21 января 2001 года № 40701 был установлен твердым. Изменение арендной платы по договору аренды от 21 января 2001 года № 40701 могло быть произведено на основании дополнительного соглашения, подписанного сторонами и прошедшего государственную регистрацию, что следует из положений пункта 2 статьи 609, пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 9 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16 февраля 2001 года № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Таким образом, повышение арендной платы не состоялось.

В пункте 3.2 договора не прописано как арендодатель реализует право на одностороннее увеличение размера арендной платы и как арендатор должен узнать о реализации данного права арендодателем. В таком случае речь идет о непрописанном порядке повышения арендной платы. Отсутствие механизма реализации права делает возможным дополнение договора аренды этим условием в силу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации только по соглашению сторон либо дает основания считать такое условие несогласованным сторонами.

Истец, находясь в договорных отношениях с ответчиком, сам признавал необходимость подписания соглашения для изменения арендной платы, что  подтверждается материалами дела. В 2006, 2007 и 2009 годах ответчику направлялись письма с приложением дополнительных соглашений о внесении изменений в договор в части размера арендной платы. В январе 2011 года между сторонами был подписан акт сверки расчетов, в котором отражено отсутствие задолженности по договору. Ответчику также была выдана справка об отсутствии задолженности. Вышеуказанное подтверждает, что истец до февраля 2011 года не считал размер арендной платы измененным без подписания дополнительных соглашений. Выводы суда противоречат тому толкованию условий договора, которое существовало у истца и ответчика до возникновения спора в суде.

Пункт 3.2 договора не предусматривает автоматического изменения арендной платы. Размер арендной платы за нежилые помещения не относится действующим законодательством к регулируемым ценам. В виду указанного нормативные акты в части определения размера арендной платы не создают непосредственных обязанностей для арендаторов, если порядок применения этих нормативных актов не предусмотрен в договоре аренды. Постановления Мэра города Кызыла об изменении базовой ставки арендной платы на 2008, 2009 и 2011 годы не предполагали непосредственное изменение арендной платы, в противном случае не было бы указания на внесение изменений в договор.

Уведомлений о повышении арендной платы ответчик не получал. Письмом, переданным 1 декабря 2006 года, ответчик сообщил, что в связи со сменой адреса его жительства он просит почтовую корреспонденцию, связанную с исполнением договора аренды от 21 января 2001 года № 40701, направлять по адресу: г. Абакан, ул. Щетинкина, д. 29, кв. 71. В договоре аренды значился другой адрес, он был в составе данных об  арендаторе, которые не являются, по своей сути, согласованным условием договора, а персональными данными. При смене места жительства ответчик предпринял необходимые добросовестные действия – уведомил о смене адреса.

Суд первой инстанции не применил пункт 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. Ответчик в 2006 году  уведомлял истца о том, что помещение № 19 занято другими арендаторами и просил уменьшить арендную плату в связи с чем, что данная часть не может использоваться. Фактически другие арендаторы истца разместили свои отделы на территории ответчика – предприниматель Голубенко А.В. и предприниматель Юшкова Л.П. Истец знал, что эти лица являлись его арендаторами, поэтому не предъявлял ответчику претензий насчет незаконных субарендаторов.

Поскольку истец в 2008, 2009 годах направлял письма об изменении арендной платы с указанием меньшего размера арендных платежей, нежели было взыскано с ответчика, ответчик полагает, что сумма задолженность не может превышать сумму платы, указанную в данных письмах, то есть не более чем 407 316 рублей.

Суд первой инстанции при определении размера арендной платы неправомерно применил коэффициент Ко в значении 1,5. Постановление Мэра города Кызыла от 22 октября 2003 года № 2257 не могло быть принято судом в качестве доказательства, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства его публикации в официальном средстве массовой информации.

Определениями Третьего арбитражного апелляционного суда от 16 ноября 2011 года и от 21 ноября 2011 года апелляционные жалобы муниципального учреждения «Департамент земельных и имущественных отношений Мэрии г. Кызыла» и индивидуального предпринимателя Котельникова В.Н. приняты к производству, рассмотрение жалоб назначено на 15 декабря 2011 года.

В судебном заседании представитель истца поддержал направленное суду апелляционной инстанции заявление о фальсификации доказательств – уведомления без номера с входящим номером Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Кызыла от 1 декабря 2006 года № 5901, указывая на то, что в журнале входящей корреспонденции за № 5901 от 1 декабря