Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 25.12.2011 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Материалами дела подтверждается факт передачи ответчику по акту приема-передачи от 1 января 2001 года помещений в здании по адресу: ул. Красноармейская, д. 102 «1000 мелочей» помещений общей площадью 121 кв.м., что соответствует условиям договора аренды от 21 января 2001 года № 40701.

В свою очередь ответчик вносил истцу в спорный период арендные платежи в сумме 16 335 рублей ежемесячно, исходя из условий пункта 3.1 договора от 21 января 2001 года № 40701 в редакции соглашения о внесении изменений и дополнений в договор от 18 мая 2004 года (т.2, л.д. 45-62).

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что ежемесячное внесение ответчиком арендных платежей в размере 16 335 рублей не свидетельствует о надлежащем исполнении последним своих обязательств по договору аренды от 21 января 2001 года № 40701 в части уплаты арендных платежей и их прекращении в соответствии с пунктом 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

По условиям пункта 3.1 заключенного сторонами договора аренды от 21 января 2001 года № 40701 в редакции соглашения о внесении изменений и дополнений в договор от 18 мая 2004 года арендная плата была установлена в размере 16 355 рублей в месяц без НДС.

При этом, в силу пункта 3.2 договора арендодатель вправе в одностороннем порядке на основании Постановления Председателя администрации города Кызыла увеличить размер арендной платы, арендодатель вправе производить повышение арендной платы не чаще одного раза в год.

Следовательно, заключая договор аренды, стороны предусмотрели в нём основание для изменения размера арендной платы, отличное от предусмотренного пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно принятие главой администрации города Кызыла нормативного акта, устанавливающего иной размер арендных платежей в отношении муниципального имущества. Данное условие договора не противоречит действующему законодательству с учетом того, что в аренду передавалось муниципальное имущество, а акты об определении ставки арендной платы носят нормативный характер.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского  кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Таким образом, изменение размера арендной платы в результате принятия Мэром города Кызыла нормативных актов об установлении иного размера  арендной платы не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора. Данный вывод суда апелляционной инстанции основан на позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 26 января 2010 года № 11487/09.

В виду указанного суд апелляционной инстанции отклоняет доводы ответчика об отсутствии в договоре аренды от 21 января 2001 года № 40701 порядка одностороннего увеличения размера арендной платы и отсутствии подписанных сторонами и зарегистрированных в установленном порядке соглашений об изменении размера арендных платежей.

Доводы ответчика о том, что он не получал направленных ему истцом извещений об изменении размера арендной платы, а также о том, что истец также полагал необходимым заключение дополнительных соглашений к договору аренды об изменении размера арендных платежей, отклоняются судом апелляционной инстанции, как необоснованные.

Согласно положениям статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации толкование договора является правом суда и осуществляется, в первую очередь, исходя из буквального значения содержащихся в договоре слов и выражений.

Из буквального толкования пункта 3.2 договора аренды от 21 января 2001 года № 40701 следует, что изменение размера арендной платы происходит на основании Постановления Председателя администрации города Кызыла и независимо от получения извещения об этом ответчиком. Следовательно, размер арендной платы увеличивается независимо от действий сторон, совершаемых ими после заключения договора, а исключительно на основании постановлений Мэра города Кызыла об установлении ставки арендной платы.

В материалы дела представлены Постановления Мэра города Кызыла от 30 мая 2006 года № 1170 «Об увеличении базовой ставки арендной платы муниципального имущества», от 6 декабря 2007 года № 2468 «Об установлении новой ставки арендной платы за муниципальное имущество на 2008 год» и от 14 ноября 2008 года № 1693 «Об установлении базовой ставки арендной платы за муниципальное имущество на 2009 год», а также от 22 декабря 2010 года № 3205 «Об установлении базовой ставки арендной платы за муниципальное имущество на 2011 год», согласно которым, соответственно, с 1 июля 2006 года арендная плата за арендуемые ответчиком помещения в месяц составила - 29 730 рублей, с 1 января 2008 года - 34 304 рубля, с 1 января 2009 года – 40 838 рублей, а с 1 февраля 2011 года – 43 451 рубль 10 копеек.

Данные постановления были опубликованы в средствах массовой информации г.Кызыла (газета «Центр Азии» от 14 декабря 2007 года № 49, от 21 ноября 2008 года № 46 газета «Тувинская правда» № 143 от 20 ноября 2008 года, бюллетень органов городского самоуправления г. Кызыла от 31 января 2011 года № 1, т.2 л.д. 80-83, т.3 л.д. 8, 24-26), в связи с чем ответчик, действуя разумно и добросовестно, мог узнать о размере подлежащих внесению арендных платежей. Представленные в дело протоколы разногласий от 13 июля 2006 года и от 29 ноября 2006 года (т.2, л.д. 21, 110), составленные ответчиком, подтверждают тот факт, что ответчик знал об изменении ставок арендной платы, хотя и не был с этим согласен.

Суд апелляционной инстанции отклоняет довод ответчика о том, что в направляемых истцом уведомлениях об изменениях арендной платы ежемесячная арендная плата указана в меньшем размере, чем определено судом первой инстанции на основании названных выше Постановлений Мэра города Кызыла. Как указывалось ранее в настоящем постановлении, пункт 3.2 заключенного сторонами договора аренды предусматривал увеличение размера арендой платы независимо от действий сторон, следовательно, обязанность вносить арендную плату в размере, установленном постановлениями Мэра города Кызыла, возникала независимо от того, в каком размере указывалась арендная плата истцом в уведомлениях об её изменениях.

Довод ответчика о необоснованности применения истцом при расчете арендной платы коэффициента Ко, равного 1,5, также отклоняется судом апелляционной инстанции.

Согласно калькуляции расчета арендной платы, являвшейся приложением к заключенному сторонами договору аренды от 21 января 2001 года № 40701, стороны при заключении договора предполагали применение коэффициента Ко.

Увеличение размера коэффициента Ко с 1, как это предусмотрено сторонами в подписанных ими приложениях к договору аренды от 21 января 2001 года № 40701, до 1,5, как указано истцом при расчете задолженности по арендной плате, произошло на основании Постановления Мэра г.Кызыла от 22 октября 2003 года № 2257 «О внесении изменений и дополнений в методику расчета определения арендной платы за использование муниципального имущества города Кызыла» (т.2, л.д. 76), согласно которому Ко - коэффициент, учитывающий индивидуальные особенности места расположения и планировки, стимулирующий оплату арендной платы, применяется для зданий, сооружений, находящихся в центре города, равным 1,5.

Данный коэффициент – Ко, учитывающий особенности места расположения и планировки помещения в зависимости от покупательского потока, предусмотрен также Порядком определения платы за пользование имуществом, находящимся в муниципальной собственности города Кызыла, являющемся приложением № 2 к Постановлению Мэра г. Кызыла от 18 апреля 2007 года № 736 «Об утверждении Положения «О порядке предоставления в аренду муниципального имущества города Кызыла», согласно которому он равен 1,5 (т.2, л.д. 28).

Поскольку пункт 3.2 договора аренды от 21 января 2001 года № 40701 предусматривал возможность увеличения размера арендной платы в связи с принятием главой администрации города Кызыла нормативного акта, устанавливающего иной размер арендных платежей в отношении муниципального имущества, то увеличение коэффициента, учитываемого при определении размера арендной платы, на основании решения органа местного самоуправления также является правомерным.

Довод ответчика о том, что Постановление Мэра города Кызыла от 22 октября 2003 года № 2257 «О внесении изменений и дополнений в методику расчета определения арендной платы за использование муниципального имущества города Кызыла» не может быть принято в качестве доказательства увеличения коэффициента Ко до 1,5 актом органа местного самоуправления, поскольку не было опубликовано, отклоняется судом апелляционной инстанции как необоснованный.

Доказательства того, что занимаемые ответчиком помещения № 17, № 18 и часть помещения 19 в здании по адресу: г. Кызыл, ул. Красноармейская, 102, не относятся к объектам, в отношении которых Постановлениями Мэра города Кызыла в спорный период был установлен коэффициент Ко, равный 1,5, суду апелляционной инстанции не представлены.

Довод ответчика о том, что часть переданных в аренду помещений по договору от 21 января 2001 года № 40701 были в последующем изъяты истцом, отклоняется судом апелляционной инстанции как недоказанный.

Подписанный сторонами акт приема-передачи от 1 января 2001 года подтверждает факт передачи помещений общей площадью 121 кв.м., что соответствует условиям договора аренды от 21 января 2001 года № 40701. Доказательства того, что в последующем часть помещений была возвращена истцу, в деле отсутствуют. Из дела также не следует, что ответчик отказывался от договора аренды в установленном порядке.

Поскольку помещение № 19 передавалось ответчику частично, то представленные ответчиком фотографии (т.3, л.д. 39-49) и имеющийся в деле договор аренды от 10 января 2006 года № 40405 (т.3, л.д. 9) не свидетельствуют о том, что в нарушение договора аренды от 21 января 2001 года № 40701 истец передал ранее переданную ответчику часть помещения № 19 в пользование иным лицам и ответчик не мог пользоваться арендованным имуществом. Из представленных в дело документов невозможно установить какую именно часть переданных на основании договора аренды от 21 января 2001 года № 40701 помещений ответчик не может использовать и где именно расположены указываемые ответчиком киоски.

Следовательно, суд первой инстанции правомерно при расчете арендной платы исходил из площади помещений, равной 121 кв.м.

В оставшейся части произведенный судом первой инстанции расчет задолженности по арендной плате сторонами в суде апелляционной инстанции не оспорен.

Таким образом, истец вправе был требовать взыскания с ответчика задолженности по арендной плате в сумме 964 091 рубль 70 копеек и начисленной на данную сумму задолженности неустойки в сумме 1 712 064 рубля 16 копеек. Доказательства того, что в период с 1 апреля 2008 года по 31 августа 2011 года спорные помещения не находились в муниципальной собственности и истец не вправе был требовать внесения ему арендных платежей, в материалах дела отсутствуют.

Выводы суда первой инстанции в части применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и уменьшения подлежащей взысканию с ответчика неустойки с 1 712 064 рубля 16 копеек до 250 000 рублей не оспорены сторонами в суде апелляционной инстанции, в связи с чем у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для переоценки выводов суда первой инстанции в данной части.

Суд апелляционной инстанции отклоняет доводы истца об отсутствии у суда первой инстанции оснований для оставления без рассмотрения требования истца о расторжении договора аренды от 21 января 2001 года № 40701.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Таким образом, действующим законодательством установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора о расторжении договора аренды. Юридически значимым обстоятельством является установление сведений о получении контрагентом соответствующей информации.

Согласно пункту 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8 от 1 июля 1996 года «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Уведомление о расторжении договора аренды от 20 января 2001 года № 40701 направлено ответчику 20  января 2011 года по адресу: г. Кызыл, ул.Кечил-оола, д. 7 «б», кв.55. Данное письмо возвращено органом почтовой связи в связи с отсутствием адресата по указанному адресу.

Истец