Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 25.12.2011 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

2006 года значится иной документ, а в поданном 1 декабря 2006 года ответчиком протоколе разногласий значится тот же адрес, что и в договоре аренды.

Представитель ответчика возразил против удовлетворения ходатайства истца, указав на то, что документ передавался ответчиком истцу.

Рассмотрев заявление истца о фальсификации доказательства, суд апелляционной инстанции отказывает в его удовлетворении, поскольку истец не пояснил каким именно образом судом должно быть проверено данное заявление о фальсификации доказательства и не обосновал возможность данной проверки. Штамп на представленном ответчиком уведомлении визуально не отличается от иных входящих штампов Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Кызыла. Отсутствие данного документа в реестре входящей корреспонденции само по себе не означает того, что данный  документ не подавался ответчиком.

Представитель истца поддержал доводы поданной истцом апелляционной жалобы.

Представитель ответчика поддержал доводы поданной ответчиком апелляционной жалобы и отклонил доводы истца по основаниям, изложенным в представленном суду отзыве.

В отзыве на апелляционную жалобу ответчик полагает, что истцом не был соблюден досудебный порядок разрешения спора. Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации юридически значимым является установление факта получения контрагентом соответствующей информации. Ответчик не получал предложений расторгнуть договор, поскольку проживал по иному адресу, чем тот, по которому истец направлял письма. О смене адреса истец был надлежащим образом уведомлен письмом, переданным 1 декабря 2006 года в Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Кызыла. Ответчик имел возможность узнать об ином месте жительства ответчика, поскольку данная информация содержалась в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей.

Основания для расторжения договора аренды отсутствовали, поскольку отсутствовал факт невнесения арендных платежей более 2-х раз подряд. Регулярное внесение арендной платы не в полном объеме не является существенным нарушением условий договора, поскольку это обусловлено имеющимися разногласиями по размеру арендной платы.

Истец произвел приватизацию нежилых помещений по ул. Красноармейская, 102 в г. Кызыле, в связи с чем в настоящий момент не является их собственником (арендодателем) и не имеет правовых оснований требовать расторжения договора аренды. О смене собственника истец извещал ответчика уведомлением от 7 октября 2011 года № 3922.

Судом первой инстанции не было допущено нарушение норм статьи 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку судом было рассмотрено заявление истца о фальсификации доказательств и в его удовлетворении было отказано, в связи с чем необходимость в проведении экспертизы отсутствовала.

Кроме того, представитель ответчика заявил ходатайство о приобщении к материалам дела копии уведомления о смене собственника от 7 октября 2011 года № 3922 и поддержал приложенное к апелляционной жалобе ходатайство о вызове свидетелей – Утробиной О.Н. и Котельниковой О.С. в целях подтверждения факта занятия третьими лицами  помещения № 19 по ул. Красноармейская 102.

Представитель истца возразил против удовлетворения заявленных ответчиком ходатайств, указав, что в настоящее время переход права собственности от истца к иному лицу не зарегистрирован, уведомление от 7 октября 2011 года № 3922 возникло после принятия судом первой инстанции решения по делу. В спорном здании в иных, не переданных ответчику помещениях, находились иные арендаторы, в связи с чем свидетельские показания не могут подтверждать имеющие значения для дела обстоятельства.

Рассмотрев заявленные ответчиком ходатайства, суд апелляционной инстанции отказывает в их удовлетворении в виду следующего.

Довод об отсутствии у истца права на получение арендной платы не может быть признан судом апелляционной инстанции доводом, направленным на отклонение доводов апелляционной жалобы истца, поскольку истец оспаривает решение суда первой инстанции только в части оставления без рассмотрения требования о расторжении договора аренды и отказа в удовлетворении требования о присуждении обязанности возвратить арендуемые помещения.

В виду указанного к представленному ответчиком суду апелляционной инстанции уведомлению от 7 октября 2011 года № 3922 подлежат применению положения части 1 и абзаца 1 части 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в силу которых в качестве дополнительных доказательств по делу принимаются только доказательства, существовавшие на момент рассмотрения дела судом первой инстанции, но не представленные последнему в силу объективных препятствий либо не принятые судом первой инстанции.

Представленное ответчиком уведомление от 7 октября 2011 года № 3922 было направлено ответчику после принятия решения по настоящему делу, в связи с чем данный документ не может быть признан дополнительным доказательством по смыслу статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и не подлежит приобщению к материалам дела.

В силу статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

В виду указанной нормы суд апелляционной инстанции отклоняет ходатайство ответчика о вызове свидетелей, поскольку свидетельские показания не могут подтверждать факт передачи ответчиком части спорных посещений иным арендаторам и их нахождение в помещениях в спорный период при том, что помещение № 19 передавалось ответчику частично. Более того, суд апелляционной инстанции полагает, что названные ответчиком в качестве свидетелей лица являются заинтересованными в результате рассмотрения настоящего спора.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

21 января 2001 года между Комитетом по управлению муниципальным имуществом и приватизации жилья г. Кызыла (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Котельниковым В.Н. (арендатор) подписан договор аренды № 40701 (т.1, л.д. 9), согласно пункту 1.1 которого арендодатель обязался передать арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение (здание), расположенное по адресу: г. Кызыл, ул. Красноармейская, 102, «1000 мелочей», помещения №№ 17,18 и часть помещения № 19, общей площадью 121 кв.м., для осуществления торговли бытовой техникой.

В соответствии с пунктом 1.3 договора, в редакции соглашения о внесении изменений и дополнений в договор от 18 мая 2004 года (т.1, л.д. 14) срок действия договора установлен с 1 января 2001 года по 31 декабря 2028 года.

В пункте 2.2 договора арендатор обязался в установленные договором сроки вносить арендную плату.

Как следует из пункта 3.1 договора, в редакции соглашения о внесении изменений и дополнений в договор от 18 мая 2004 года, арендатор обязался уплачивать арендодателю за пользование помещением в течении установленного в договоре срока арендную плату в размере 16 355 рублей в месяц без учета НДС, уплачиваемого арендатором как налоговым агентом, согласно приложения № 1 (калькуляция расчета арендной платы, т.1, л.д. 15).

Согласно пункту 3.4 договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 5-го числа текущего месяца наличными в кассу либо безналичным перечислением денежных средств на расчетный счет арендатора.

В силу пункта 3.2 договора арендодатель вправе в одностороннем порядке на основании Постановления Председателя администрации города Кызыла увеличить размер арендной платы, арендодатель вправе производить повышение арендной платы не чаще одного раза в год.

Пунктом 4.2 договора стороны предусмотрели в случае нарушения арендатором установленных договором сроков платежей начисление неустойки в размере 0,3% за каждый день просрочки с просроченной суммы платежей. За задержку передачи помещения, в т.ч. из-за неявки представителя стороны виновная сторона уплачивает штраф в размере 1% от суммы годовой арендной платы за каждый день просрочки.

В соответствии с пунктом 4.5 договора аренды он может быть расторгнут по требованию арендодателя в одностороннем порядке в случаях: использования помещения с существенным нарушением условий договора; использования помещения не по назначению; существенного ухудшения состояния помещения; не внесения более двух раз подряд по истечении установленного договором срока арендной платы; в случае, если арендатор не производит оговоренного в данном договоре текущего и капитального ремонта помещения в разумные сроки; в случае передачи помещения или его части в пользование третьим лицам; в случае неиспользования помещения по назначению в течение 2-х месячного срока после заключения настоящего договора. Договор может быть досрочно расторгнут в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством, а также в случаях возникновения государственной или общественной необходимости в арендуемом помещении.

Приложением к договору № 40701 (т.2, л.д. 108) представлен согласованный сторонами план передаваемых в аренду помещений.

Приложением № 4 к договору аренды от 21 января 2001 года № 40701 произведен расчет арендной платы (калькуляция) с применением пяти коэффициентов, в том числе Ко = 1 (т.1, л.д.13).

Согласно регистрационной надписи на договоре аренды от 21 января 2001 года № 40701 данный договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 15 мая 2001 года (т.1, л.д. 11). Соглашение от 18 мая 2004 года зарегистрировано в установленном законом порядке 9 июня 2004 года (т.1 л.д.14).

Указанные в договоре от 21 января 2001 года № 40701 нежилые помещения, общей площадью 121 кв.м., переданы истцом и приняты ответчиком по акту приема-передачи, подписанному сторонами 1 января 2001 года (т.1, л.д.12).

В материалы дела ответчик представил письмо от 1 декабря 2006 года (вх. № 5901, т.3, л.д. 37), в котором сообщал Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Кызыла о смене своего адреса и просил почтовую корреспонденцию направлять ему по адресу: г. Абакан, ул. Щетинкина, 29-71.

Истцом в адрес ответчика (г. Кызыл, ул. Кечил-оола,7«б», кв.55) направлялись уведомления от 14 июня 2006 года № 1769, от 14 июня 2006 года № 1770, от 10 января 2008 года № 73, от 28 января 2009 года № 464 (т.1, л.д. 25-28) об увеличении арендной платы в  связи с увеличением базовой ставки арендной платы муниципального имущества с 1 июля 2006 года, 1 января 2008 года и 1 января 2009 года, соответственно, на основании постановлений Мэра города Кызыла от 30 мая 2006 года № 1170 «Об увеличении базовой ставки арендной платы муниципального имущества» (т.2, л.д. 18), от 6 декабря 2007 года № 2468 «Об установлении новой ставки арендной платы за муниципальное имущество на 2008 год» (т.2, л.д. 22) и от 14 ноября 2008 года № 1693 «Об установлении базовой ставки аренной платы за муниципальное  имущество на 2009 год» (т.2, л.д. 23), и предложения явиться для заключения дополнительного  соглашения.

Уведомлением от 20 января 2011 года, направленным в адрес ответчика - г. Кызыл, ул. Кечил-оола,7«б», кв.55, истец предложил ответчику погасить задолженность по арендной плате в сумме 1 077 444 рублей и неустойке в сумме 2 305 081 рубль и расторгнуть договор аренды от 21 января 2001 года № 40701 в связи с неоднократными нарушениями сроков внесения арендной платы (т.2 л.д.84). Письмо возвращено органом почтовой связи в связи с отсутствием адресата по указанному адресу.

14 февраля 2011 года в адрес ответчика (г. Кызыл, ул. Кечил-оола,7«б», кв.55) была направлена претензия за их. № 644 (т.1, л.д. 16-17) с требованием оплатить образовавшуюся задолженность по арендной плате в сумме 1 077 444 рублей и неустойке в сумме 2 305 081 рубль.

Право собственности муниципального образования город Кызыл на переданное в аренду имущество подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 25 мая 2011 года № 073239 (т.2, л.д.75). Основанием для регистрации права явились Постановление Верховного Совета Российской Федерации от 27 декабря 1991 года № 3020-1 и реестр муниципальной собственности от 3 декабря 1997 года № 1574.

В связи с невыполнением ответчиком обязанности по уплате арендной платы в полном объеме за спорный период пользования помещениями с 1 апреля 2008 года по 31 августа 2011 года, истец обратился с настоящим иском о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 964 091 рубль 70 копеек и неустойки в сумме 1 712 064 рубля 16 копеек из расчета 0,3% за каждый день просрочки оплаты.

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц от 17 декабря 2010 года (т.1, л.д. 31) муниципальное учреждение «Департамент земельных и имущественных отношений Мэрии г. Кызыла» создано в результате преобразования и является правопреемником Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Кызыла.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно статье 307 Гражданского  кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Сторонами не оспаривается в суде апелляционной инстанции то обстоятельство, что 21 января 2001 года между Комитетом по управлению муниципальным имуществом и приватизации жилья г. Кызыла (арендодатель), правопреемником которого в настоящее время является истец, и индивидуальным предпринимателем Котельниковым В.Н. (арендатор) был подписан договор аренды № 40701, согласно пунктам 1.1, 2.2 которого арендодатель обязался передать арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение (здание), расположенное по адресу: г. Кызыл, ул. Красноармейская, 102, «1000 мелочей», помещения №№ 17,18 и часть помещения № 19, общей площадью 121 кв.м., для осуществления торговли бытовой техникой, а арендатор обязался в установленные договором сроки вносить арендную плату.

Оценив условия представленного в материалы дела договора и принимая во внимание факт его государственной регистрации, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что между истцом и ответчиком был заключен договор аренды, отношения по которому регламентированы параграфом 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно