Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 10.01.2012 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Изменить решение

69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решением Арбитражного суда Красноярского края от 14.08.2008 по делу № А33-6423/2008 удовлетворены исковые требования ТСЖ «Зенит» к ООО «НеоСтом» об обязании возвратить спорное нежилое вспомогательное помещение (колясочная) истцу, передачу помещения оформить актом.

В указанном решении установлено, что спорное нежилое вспомогательное помещение (колясочная), расположенное в 7 подъезде на 1 этаже жилого дома по адресу: г. Красноярск, ул.78 Добровольческой бригады, 2, общей площадью 20,2 кв.м. относится к общему имуществу домовладельцев, является общей долевой собственностью; 15.05.2006 между ТСЖ «Зенит» (арендодатель) и ООО «НеоСтом» (арендатор) заключен договор аренды № 2 данного нежилого помещения для использования под служебное помещение, помещение передано ООО «НеоСтом» по акту  приема-передачи помещения от 15.05.2006; в соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с отказом арендодателя от  договора  письмом от 14.01.08 № 001, действие договора прекращено.

В целях принудительного исполнения решения выдан исполнительный лист от 07.11.2008      № 259811, фактически решение суда исполнено судебным приставом-исполнителем  12.02.2009 (акт о передаче помещения). Указанные обстоятельства установлены вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Красноярского края от 05.03.2009 по делу № А33-2397/2009 и от 22.04.2009 по делу № А33-4088/2009.

Факт пользования спорным нежилым помещением в ходе рассмотрения дела ответчик не отрицал, однако, указал, что период пользования помещением необходимо исчислять с 03.03.2009 - даты составления судебным приставом-исполнителем постановления об отмене акта описи и ареста. Данный довод исследован судом первой инстанции и получил надлежащую правовую оценку - начальный период пользования ответчиком спорным нежилым помещением обоснованно  исчислен судом первой инстанции с 12.02.2009 (даты составления акта о передаче помещения истцу), поскольку данный акт подтверждает исполнение решения арбитражного суда Красноярского края от 14.08.08 по делу № А33-6423/2008 и передачу помещения от ООО «НеоСтом» истцу, с указанной даты фактически в помещении колясочной находилось имущество ответчика.

Таким образом, ответчик обязан возместить истцу неосновательное обогащение в виде арендной платы за фактическое пользование данным помещением.

Согласно исковому заявлению истец просил взыскать с ответчика неосновательное обогащение за пользование спорным  нежилым помещением в сумме 558 866 рублей 66 копеек, из расчета 20 200 рублей в месяц за фактически занимаемую площадь помещения 20,2 кв.м.,   рыночной стоимости арендной платы в размере 1 000 рублей за 1 кв.м. в месяц согласно отчету    от 14.04.2011№ 65-11, составленному ООО «Дизайн,Оценка,Маркетинг».

В порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с несогласием ответчика с указанным истцом размером арендной платы по делу проведены две экспертизы, проведение которых поручено эксперту Филиала по Красноярскому краю ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» Моховой Н.Л..

Из положений статей 82, 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. Круг и содержание вопросов, по которым должна быть проведена экспертиза, определяются арбитражным судом. Лица, участвующие в деле, вправе представить в арбитражный суд вопросы, которые должны быть разъяснены при проведении экспертизы. Отклонение вопросов, представленных лицами, участвующими в деле, суд обязан мотивировать. При недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту.

В определении Арбитражного суда Красноярского края от 05.05.2011 на разрешение эксперта поставлен вопрос об определении рыночной стоимости арендной платы за пользование спорным нежилым помещением за период с января 2009 по 30 апреля 2011 года.

На основании указанного определения суда экспертом Филиала по Красноярскому краю ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» Моховой Н.Л. составлено экспертное заключение от 25.05.2011 № 062438.0011/170511Ц-0572/Ю-06/0703, в котором указано, что рыночная стоимость арендной платы за пользование нежилым помещением (колясочная) (согласно техническому паспорту помещение № 8), общей площадью 20,2 кв.м. за период с января 2009 по 30 апреля 2011 года составляет 346 000 рублей. При определении размера рыночной стоимости арендной платы эксперт исходил из возможности использования спорного помещения под офис. В заключении указано, что экспертом для определения стоимости использован сравнительный подход, наиболее эффективным использованием объекта оценки является использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей. Поскольку судом в определении от 05.05.2011 не указано на вид фактического использования спорного объекта, следовательно, судом перед экспертом поставлен вопрос об определении стоимости арендной платы за объект оценки при наиболее эффективном его использовании. Экспертом в качестве наиболее эффективного использования указан вид использования – под офис. В судебном заседании 13.07.2011 эксперт Мохова Н.Л. подтвердило вышеприведенные выводы, указала, что аналогичные помещения в спорном доме используются под офисы, у помещения не имеется отдельного входа с улицы для погрузочно-разгрузочных работ, в случае, если в самом помещении отсутствует водоснабжение и канализация, но данные коммуникации имеются поблизости в свободном доступе, то помещение может быть использовано под офис, как в исследуемом случае.

Определением Арбитражного суда Красноярского края от 13.07.2011 назначена дополнительная экспертиза по делу, в результате которой представлено заключение эксперта экспертом Филиала по Красноярскому краю ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» Моховой Н.Л. от 08.08.2011 № 062438.0011/170511Ц-0572/Ю-06/0986 с выводом о наиболее оптимальном использовании спорного нежилого вспомогательного помещения  (колясочной) в качестве склада для хранения материальных  ценностей  (легкой продукции небольшого размера) с ручными операциями, рыночная стоимость арендной платы за пользование помещением по состоянию на 30 апреля 2011 года  определена в размере 6 166 рублей в месяц, в том числе  НДС.

Апелляционный суд отмечает, что в определении суда первой инстанции от 13.07.2011 не указано, какие именно выводы эксперта недостаточно ясны и полны, что свидетельствует об отсутствии мотивировки необходимости назначения по делу дополнительной экспертизы. Кроме того, в ранее представленном заключении от 25.05.2011 рассмотрен вопрос о наиболее эффективном виде использования помещения и представлен обоснованный ответ – под офис. Однако, фактически суд первой инстанции повторно ставит перед экспертом тот же вопрос, в результате чего, экспертом представлены два противоречащих друг другу заключения в части определения вида использования спорного помещения (под офис либо под склад).

В соответствии с пунктом 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Оценив представленные в дело доказательства на основании статей 65, 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд приходит к выводу о том, что наиболее обоснованным и подлежащим принятию как доказательство размера стоимости арендной платы за спорное помещение является экспертное заключение от 25.05.2011 № 062438.0011/170511Ц-0572/Ю-06/0703, в котором указано, что рыночная стоимость арендной платы за пользование нежилым помещением за период с января 2009 по 30 апреля 2011 года составляет 346 000 рублей, видом наиболее эффективного использования помещение является использование под офис по следующим основаниям.

Материалами дела (решение Арбитражного суда Красноярского края от 14.08.2008 по делу    № А33-6423/2008) подтверждается и не оспаривается участвующими в деле лицами, что с 2006 года спорное помещение было занято ООО «НеоСтом» и использовалось в качестве стоматологического кабинета. Согласно акта от 12.02.2009, составленного судебным приставом-исполнителем, заявлении Бахтурина О.В. от 16.02.2009 о признании незаконными действий судебного пристава-исполнителя в освобожденном ООО «НеоСтом» помещении находится оборудование ответчика, предназначенное для оказания стоматологических услуг.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции ответчик указал, что допуск в помещение мог осуществляться только во внерабочее время, так как проходить в спорное помещение можно только через помещения, где ведется прием больных. Данные показания подтверждают, что спорное помещение (колясочная) использовались ответчиком как часть стоматологической мастерской, следовательно, не как складское помещение.

Более того, тот факт, что проходить в спорное помещение можно только через помещения, где ведется прием больных, свидетельствует о возможности использования помещения как офисного (для оказания стоматологических услуг), поскольку имеется возможность беспрепятственного использования системы водоснабжение и канализации, расположенных в проходном помещении, что ответчик не отрицает.

Письмом ТСЖ «Зенит» от 18.01.2010 и актом осмотра от 29.01.2010 подтверждается, что ответчик препятствовал истцу в проведении осмотра помещения. Доказательств использования помещения в виде склада ответчиком не представлено.

При указанных обстоятельствах, размер арендной платы следует определять исходя из фактического вида использования помещения (офисное, стоматологическое).

Принимая во внимание указанные обстоятельства, апелляционный суд приходит к выводу, что расчет платы за пользование спорным нежилым помещением (колясочная) общей площадью 20,2 кв.м. следует производить исходя из установленной экспертом в заключении от 25.05.2011 рыночной стоимости арендной платы в размере 346 000 рублей за период с января 2009 по 30 апреля 2011 года (12 357 рублей 14 копеек в месяц с НДС).

Период использования помещения суд первой инстанции установил верно - с 12.02.2009 (дата составления акта о передаче спорного помещения ООО «НеоСтом» ТСЖ «Зенит») по 30.04.2011 (дата фактического освобождения спорного помещения ответчиком).

Согласно расчету апелляционного суда плата за пользование нежилым помещением (сумма неосновательного обогащения) составляет 328 788 рублей 19 копеек, а именно:

- 7502 рубля 55 копеек с 12.02.2009 по 28.02.2009 (12 357 рублей 14 копеек / 28 дней * 17 дней);

- 123 571 рубль 40 копеек с марта по декабрь 2009 года (12 357 рублей 14 копеек * 10 месяцев);

- 148 285 рублей 68 копеек с января 2010 по декабрь 2010 года (12 357 рублей 14 копеек * 12 месяцев);

- 49 428 рублей 56 копеек за январь-апрель 2011 года (12 357 рублей 14 копеек * 4 месяца).

На основании статей 395, 1107 Гражданского Кодекса Российской Федерации на сумму неосновательного обогащения ответчика подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами.

Истец начислил ответчику проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 7,75 % годовых  за период с 11.01.2009 по 30.04.2011 в сумме 51 714 рублей 75 копеек, однако, расчет истца является неверным, так как произведен с учетом неправильного определения размера неосновательного обогащения и начального периода просрочки.

Согласно расчету апелляционного суда сумма процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 7,75 % годовых за период с 11.03.2009 по 30.04.2011 составляет 26 515 рублей 76 копеек, а именно:

- за период с 11.03.2009 по 30.04.2011 (770 дней)  на сумму неосновательного обогащения за февраль 2009 года 7502 рублей 55 копеек составляет 1243 рубля 65 копеек;

- за период с 11.04.2009 по 30.04.2011 (740 дней)  на сумму неосновательного обогащения  за март 2009 года  12 357 рублей 14 копеек  составляет 1968 рублей 56 копеек;

- за период с 11.05.2009 по 30.04.2011 (710 дней) на сумму неосновательного обогащения за апрель 2009 года 12 357 рублей 14 копеек  составляет 1888 рублей 75 копеек;

- за период с 11.06.2009 по 30.04.2011 (680 дней) на сумму неосновательного обогащения за май 2009 года - 12 357 рублей 14 копеек  составляет 1808 рублей 95 копеек;

- за период с 11.07.2009 по 30.04.2011 (650 дней) на сумму неосновательного обогащения за июнь 2009 года  12 357 рублей 14 копеек  составляет 1729 рублей 14 копеек;

- в размере 7,25% годовых за период с 11.08.2009 по 30.04.2011 (620 дней) на сумму неосновательного обогащения за июль 2009 года  12 357 рублей 14 копеек  составляет 1649 рублей 34 копейки;

- за период с 11.09.2009 по 30.04.2011 (590 дней) на сумму неосновательного обогащения за август 2009 года 12 357 рублей 14 копеек составляет 1569 рублей 53 копейки;

- за период с 11.10.2009 по 30.04.2011 (560 дней) на сумму неосновательного обогащения за сентябрь 2009 года 12 357 рублей 14 копеек  составляет 1489 рублей 72 копейки;

- за период с 11.11.2009 по 30.04.2011 (530 дней) на сумму неосновательного обогащения за октябрь 2009 года 12 357 рублей 14 копеек составляет 1409 рублей 92 копейки;

- за период с 11.12.2009 по 30.04.2011 (500 дней) на сумму неосновательного обогащения за ноябрь 2009 года 12 357 рублей 14 копеек составляет 1330 рублей 11 копеек;

- за период с 01.01.2010 по 30.04.2011 (470 дней) на сумму неосновательного обогащения за декабрь 2009 года  12 357 рублей 14 копеек составляет 1250 рублей 30 копеек;

- за период с 01.02.2010 по 30.04.2011 (440 дней) на сумму неосновательного обогащения за январь 2010 года 12 357 рублей 14 копеек составляет 1170 рублей 49 копеек;

- за период с 01.03.2010 по 30.04.2011 (410 дней) на сумму неосновательного обогащения за февраль 2010 года 12 357 рублей 14 копеек составляет 1090 рублей 69 копеек;

- за период с 01.04.2010 по 30.04.2011 (380 дней) на сумму неосновательного обогащения за март 2010 года 12 357 рублей 14 копеек составляет 1010 рублей 88 копеек;

- за период с 01.05.2010 по 30.04.2011 (350 дней) на сумму неосновательного обогащения за апрель 2010 года 12 357 рублей 14 копеек составляет 931 рубль 8 копеек;

- за период с 01.06.2010 по 30.04.2011 (320 дней) на сумму неосновательного обогащения за май 2010 года 12 357 рублей 14 копеек составляет 851 рубль 27 копеек;

- за период с 01.07.2010 по 30.04.2011 (290 дней) на сумму неосновательного обогащения за июнь 2010 года 12 357 рублей 14 копеек составляет 771