Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 01.02.2012 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

на объекты:

- объект незавершенного строительства, назначение: нежилое, 1-этажный, застроенная площадь 20 806,4 кв.м, общая площадь 25 614,6 кв.м, степень готовности 84%, инв.                        № 04:401:001:002353510:0008, лит. В3,В1,В5, расположенное по адресу: Россия, Красноярский край, ул. Северное шоссе, 17,

- объект незавершенного строительства, назначение: нежилое, 1-этажный, застроенная площадь 932,2 кв.м, общая площадь 874,7 кв.м, степень готовности 78%, инв.                                                № 04:401:001:002353510:0009, лит. В8,Г, расположенное по адресу: Россия, Красноярский край, ул. Северное шоссе, 17,

  и принять по делу новый судебный акт в указанной части об отказе в удовлетворении исковых требований.

Заявитель  считает обжалуемый судебный акт необоснованным в указанной части поскольку, по его мнению, судом первой инстанции не учтено, что спорные объекты являются самовольной постройкой, независимо от отсутствия решения суда по иску собственника земельного участка, истец доказательствами не подтвердил наличия у указанных объектов статуса «недвижимых», «объектов гражданского оборота». Суд первой инстанции установил, что предметом договора ипотеки являются уничтоженные ответчиком объекты недвижимости, при этом в резолютивной части обращает взыскание на строящиеся объекты с другими характеристиками, в решении неверно указаны литеры объектов. Представленный истцом отчет об оценке стоимости спорных объектов недвижимости  не является достоверным доказательством по делу, поскольку экспертом-оценщиком со стороны ответчика даны письменные пояснения о невозможности оценки спорных объектов (отсутствие статуса «объект гражданского оборота»), данные об объектах оценки установлены оценщиком на основании, в том числе, слов заказчика, не располагающего объективными данными об объектах. 

Согласно представленному Банком отзыву на апелляционную жалобу спорные объекты являются недвижимыми, право собственности ответчика на них зарегистрировано, здания в настоящее время реконструированы согласно решению арбитражного суда по делу                                         № А33-13492/2010 и используются ответчиком в предпринимательских целях. Иная рыночная стоимость объектов ответчиком не подтверждена, письменные пояснения оценщика являются его профессиональным мнением, не подтверждают иную стоимость объектов оценки и недостоверность представленного банком отчета. 

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 27.12.2011 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 26.01.2012.

Надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы третьи лица своих представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие лиц, участвующих в деле, на основании статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании 26.01.2012 представители сторон поддержали ранее изложенные по делу правовые позиции. Судом апелляционной инстанции на основании статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отказано в удовлетворении ходатайства представителей ответчика о приобщении к материала дела дополнительных доказательств (акта о прекращении существования объекта капитального строительства (литер В8) от 17.01.2012  № 42; акта о прекращении существования объекта капитального строительства (литер Г) от 17.01.2012   № 43; акта о прекращении существования объекта капитального строительства (литер В5) от 17.01.2012 № 44; акта о прекращении существования объекта капитального строительства (литер В1) от 17.01.2012 № 41; расписки Управления Росреестра от 25.01.2012 рег. № 151; расписки Управления Росреестра от 25.01.2012 рег. № 150; расписки Управления Росреестра от 25.01.2012 рег. № 148; расписки Управления Росреестра от 25.01.2012 рег. № 149), поскольку документы датированы позднее принятия судом первой решения по делу, которое вынесено на основании исследования имеющихся в материалах дела доказательств (часть 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), уважительных причин непредставления доказательств суду не приведено.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев материалы дела, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, апелляционный суд установил следующие обстоятельства, имеющие существенное значение для рассмотрения спора.

11.12.2007 между акционерным коммерческим Сберегательным банком Российской Федерации (открытое акционерное общество) в лице филиала - Железногорского отделения № 7701 (кредитор) и ООО «Торговый дом СТК» (заемщик) заключен договор № 1595 об открытии невозобновляемой кредитной линии (со свободным режимом выборки) (далее - договор), в соответствии с пунктом 1.1. которого кредитор обязуется открыть заемщику невозобновляемую кредитную линию для финансирования затрат по исполнению договоров от 10.12.2007 № 612 ПТ 07 поставки транспортных средств, заключенного между заемщиком и ЗАО «МеталлДизайн», от 10.12.2007 № 613 ПТ 07 поставки транспортных средств, заключенного между заемщиком и ООО «АвтоРесурс», от 10.12.2007 № 611 ПТ 07 поставки транспортных средств, заключенного между заемщиком и ООО «АвтоКит» на срок по 10.12.2008 с лимитом в сумме 1326300000 руб. Заемщик обязуется возвратить кредитору полученный кредит и уплатить проценты за пользование им и другие платежи в размере, в сроки и на условиях договора.

Согласно пункту 2.2 договора за открытие кредитной линии заемщик уплачивает кредитору плату в размере 0,05 % от лимита кредитной линии, указанного в пункте 1.1 договора, что составляет 663 150 рублей. Плата уплачивается единовременно до первой выдачи кредита.

Согласно пунктов 2.7, 2.8 договора заемщик уплачивает проценты за пользование кредитом по ставке 11 % годовых.

09.12.2008 между Банком (залогодержатель) и ООО «Ладога» (залогодатель) заключен договор ипотеки № 3992, предметом которого является передача залогодателем в залог залогодержателю принадлежащего залогодателю на праве собственности недвижимого имущества и права аренды на земельный участок. Предмет залога полностью остается в пользовании и на хранении у залогодателя.

Согласно пункту 1.2 договора предметом залога является:

А) объект незавершенного строительства, назначение: нежилое, 4-этажный, застроенная площадь 494,1 кв.м., инв. №04:401:001:002353510:0004, лит. В2, расположенный по адресу: г. Красноярск, ул. Северное шоссе, о.н.с. 17;

Б) объект незавершенного строительства, назачение: нежилое, 3-этажный, застроенная площадь 433,7 кв.м., инв. №04:401:001:002353510:0005, лит. В4, расположенный по адресу: г. Красноярск, ул. Северное шоссе, о.н.с. 17;

В) объект незавершенного строительства, назначение: нежилое, 1-этажный, застроенная площадь 557,5 кв.м., степень готовности 90 %, инв. №04:401:001:002353510:0001, лит. В10, расположенный по адресу: г. Красноярск, ул. Северное шоссе, о.н.с. 17;

Г) объект незавершенного строительства, назначение: нежилое, 5-этажный, застроенная площадь 2962,10 кв.м., степень готовности 90 %, инв. №04:401:001:002353510:0003, лит. Б, В, расположенный по адресу: г. Красноярск, ул. Северное шоссе, о.н.с. 17;

Д) право аренды земельного участка сроком на 3 года с площадью 67800 кв.м., расположенный по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Северное шоссе, 17, с кадастровым номером 24:50:0300299:108, категория земель: земли населенных пунктов. В соответствии с п. 1 ст. 64 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г. залог  распространяется на находящиеся или строящиеся на данном земельном участке здания или сооружения залогодателя.

Согласно пункту 1.2 договора право аренды залогодателем земельного участка, указанного в пункте 1.2. «Д» договора подтверждается договором аренды земельного участка от 18.11.2008      № 2927, заключенным с Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска сроком с 13.11.2008 по 12.11.2011.

В соответствии с пунктом 2.1 договора в редакции дополнительных соглашений от 10.12.2008 № 3992.2, 31.12.2008 № 3992.3, предметом залога обеспечивается исполнение обязательств ООО «Торговый дом СТК» (заемщик), возникших на основании договора об открытии невозобновляемой кредитной линии (со свободным режимом выборки) № 1595 от 11.12.2007 и дополнительных соглашений к нему, заключенных между заемщиком и залогодержателем (кредитором).

Договор ипотеки от 09.12.2008 № 3992 зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю 15.12.2008 за № 24-2401/172/2008-682.

В дополнительном соглашении от 10.12.2008 № 3992.2 к договору ипотеки от 09.12.2008      № 3992 стороны согласовали изменения в пункт 2.3 кредитного договора относительно  процентной ставки в размере 15,7 % годовых, графика снижения лимита ссудной задолженности, срок возврата кредита - 09.12.2009.

В подтверждение принадлежности обществу с ограниченной ответственностью  «Ладога» на праве собственности объектов незавершенного строительства, назначение: производственного (промышленного) назначения, площадь объекта 71,2 кв.м., кадастровый номер: 24:50:04000:00:89.6 лит. В5, адрес объекта: г. Красноярск, ул. Северное шоссе, о.н.с 17;  назначение: материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок,  застроенная площадь 28,10 кв.м., 24:50:04000:00:89.12 лит.Г, адрес объекта: г. Красноярск, ул. Северное шоссе, о.н.с 17; назначение: нежилое,  площадь объекта 38,6  кв.м., кадастровый номер: 24:50:04000:00:89.9 лит. В8, адрес объекта: г. Красноярск, ул. Северное шоссе, о.н.с 17;  назначение: нежилое,  площадь объекта 298,2  кв.м., кадастровый номер: 24:50:04000:00:89.2 лит. В1, адрес объекта: г. Красноярск, ул. Северное шоссе, о.н.с 17; назначение: нежилое,  площадь объекта 614,1  кв.м., кадастровый номер: 24:50:04000:00:89.4 лит. В3, адрес объекта: г. Красноярск, ул. Северное шоссе, о.н.с 17, представлены Выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество  и сделок с ним от 28.07.2011 № 01/136/2001-963, от 28.07.2011 № 01/136/2001-962, от 28.07.2011 № 01/136/2001-961, от 28.07.2011 № 01/136/2001-960, от 28.07.2011 № 01/136/2001-959, от 28.07.2011 № 01/136/2001-104.

В материалы дела представлен договор аренды земельного участка от 18.11.2008 № 2927, заключенный между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска (арендодатель) и ООО «Ладога» (арендатор), в соответствии с пунктом 1.1 которого  арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с категорией земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 24:50:03 00 299:108, находящийся по адресу: г. Красноярск, ул. Северное шоссе, 17, для использования в целях строительства офисно-складского комплекса с инженерным обеспечением в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, который прилагается к договору, общей площадью 67800 кв.м.

В материалы дела представлены технический паспорт объекта незавершенного строительства, расположенный по адресу: г. Красноярск, ул. Северное шоссе, д. 17, лит. В3, В1, В5, инв. №04:401:001:002353510:0008, технический паспорт объекта незавершенного строительства, расположенный по адресу: г. Красноярск, ул. Северное шоссе, д. 17, лит. В8, Г, инв. №04:401:001:002353510:0009.

В материалы дела представлен договор купли-продажи от 02.06.2003 № 25, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «СОРДЭН» (продавец) и  ООО «ЛАДОГА» (покупатель), по которому продавец передает в собственность покупателя следующие объекты недвижимого имущества, находящиеся на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0300299:0000, расположенные по адресу: г. Красноярск, ул. Северное шоссе, 17:

- объект незавершенного строительства  (лит. Б, В) застроенной площадью 2804,9 кв. м.;

- объект незавершенного строительства  (лит. В1) застроенной площадью 298,2 кв. м.;

- объект незавершенного строительства  (лит. В3) застроенной площадью 614,1 кв. м.;

- объект незавершенного строительства  (лит. В2) площадью 159,1 кв. м.;

- объект незавершенного строительства  (лит. В4) площадью 521,8 кв. м.;

- незавершенное строительством здание (лит. В5) площадью 71,2 кв. м.;

- незавершенное строительством сооружение (лит. В7) площадью 148,6 кв. м.;

- объект незавершенного строительства  (лит. В8) застроенной площадью 38,6 кв. м.;

- объект незавершенного строительства  (лит. В9) застроенной площадью 49,0 кв. м.;

- объект незавершенного строительства  (лит. В11) застроенной площадью 14,7 кв. м.;

- объект незавершенного строительства  (лит. Г) застроенной площадью 28,1 кв. м.

На указанном договоре имеются оттиски штампа Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Красноярского края от 17.07.2003, подтверждающие проведение государственной регистрации права.

В материалы дела представлен договор залога имущественных прав от 01.12.2008                         № 326ПР08, заключенный между ООО «ЛАДОГА» (залогодатель) и ООО «Торговая компания «Октан» (залогодержатель), в соответствии с пунктом 1.1 которого залогодатель передает в залог залогодержателю в обеспечение исполнения обязательств залогодателя, вытекающих из договора комиссии от 30.11.2007 № 30/11/242ПР07, заключенному между залогодержателем (комиссионер) и залогодателем (комитент), имущественные права по договору генерального подряда от 25.03.2004 № 4-б/п-04, заключенному между комитентом (залогодателем) и ООО «РЭНДОМ» (генеральный подрядчик), а именно имущественные права: на объект (1-этажное нежилое здание), строящийся на земельном участке, находящемся по адресу: г. Красноярск, ул. Северное шоссе, 17 (кадастровый номер 24:50:03 00 299:108 с категорией земель - земли населенных пунктов) - склад №3 (строящийся на месте ликвидируемых склада соли (лит. Г), мазутной насосной (1-этажного производственного здания лит. В8).

Согласно пункту 4.1.1 договора залогодатель  принимает на себя обязательства совершать действия, необходимые для обеспечения действительности предмета залога, не совершать уступки или передавать полностью или частично свои права по договору, не отчуждать, не обременять, в т.ч. последующий залог, какими-либо иными обязательствами, не реализовывать предмет залога без предварительного письменного согласия залогодержателя.

В материалы дела представлен договор залога имущественных прав от 01.12.2008                           № 327ПР08, заключенный между ООО «ЛАДОГА» (залогодатель) и ООО «Ойл-синтез» (залогодержатель), в соответствии с пунктом 1.1 которого залогодатель передает в залог залогодержателю в обеспечение исполнения обязательств залогодателя, вытекающих из договора комиссии от 03.12.2007 № 30/12/241ПР07, заключенному между