Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 01.02.2012 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

залогодержателем (комиссионер) и залогодателем (комитент), имущественные права по договору генерального подряда от 25.03.2004 № 4-б/п-04, заключенному между комитентом (залогодателем) и ООО «РЭНДОМ» (генеральный подрядчик), а именно имущественные права: на объект (1-этажное нежилое здание), строящийся на земельном участке, находящемся по адресу: г. Красноярск, ул. Северное шоссе, 17 (кадастровый номер 24:50:03 00 299:108 с категорией земель - земли населенных пунктов) - склад №1 и склад №2 (строящийся на месте ликвидируемых  производственного здания (лит. В5), галерей (лит. В3 и В1).

Согласно пункту 4.1.1 договора залогодатель  принимает на себя обязательства совершать действия, необходимые для обеспечения действительности предмета залога, не совершать уступки или передавать полностью или частично свои права по договору, не отчуждать, не обременять, в т.ч. последующий залог, какими-либо иными обязательствами, не реализовывать предмет залога без предварительного письменного согласия залогодержателя.

В соответствии с письмом Департамента градостроительства администрации города Красноярска  (исх. от 21.09.2011 № 01/4065-дг) информация о выдаче разрешений на строительство, а также вводе в эксплуатацию  объектов незавершенного строительства, расположенных по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Северное шоссе, 17, отсутствует.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 24.12.2010 по делу №А33-5157/2010 ликвидируемый должник - «ЛАДОГА» (ОГРН 1022402304363, ИНН 2464025190) признан банкротом и в отношении него открыто конкурсное производство сроком до 17.06.2011, утвержден конкурсным управляющим должника Трубачев Максим Иванович.

Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 30.05.2011 по делу                      № А33-5157/2010 решение Арбитражного суда Красноярского суда от 24.12.2010 отменено, принят по делу новый судебный акт, в удовлетворении заявления ликвидируемого общества с ограниченной ответственностью «Ладога» о признании банкротом как ликвидируемого должника отказано.

Постановлением Федерального Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 15.09.2011 по делу № А33-5157/2010 постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 30.05.2011 отменено, решение Арбитражного суда Красноярского края от 24.12.2010 по тому же делу оставлено в силе.

В соответствии с отчетом от 03.08.2011 № 94, составленным обществом с ограниченной ответственностью «Торгово-Промышленная Компания «Старатель», стоимость объектов на дату оценки  составляет:

№ п/п

Наименование объекта оценки

Площадь объекта, кв.м.

Стоимость объекта, руб.

1

Объект незавершенного строительства, расположенный по адресу, ул. Северное шоссе, 17, лит. В3, В1, В5

25 614, 60

392 870 000

2

Объект незавершенного строительства, расположенный по адресу, ул. Северное шоссе, 17, лит. В8, Г

874, 70

6 934 000

3

Объект незавершенного строительства, расположенный по адресу, ул. Северное шоссе, о.н.с. 17, лит. В2

1 454, 30

49 253 000

4

Объект незавершенного строительства, расположенный по адресу, ул. Северное шоссе, о.н.с. 17, лит. В10

341, 70

15 350 000

5

Объект незавершенного строительства, расположенный по адресу, ул. Северное шоссе, о.н.с. 17, лит. Б, В

7 451, 80

195 259 000

6

Объект незавершенного строительства, расположенный по адресу, ул. Северное шоссе, о.н.с. 17, лит. В4

581, 10

21 772 000

7

Право аренды земельного участка, расположенного по адресу ул. Северное шоссе, 17

67 800, 00

45 968 400

Итого

727 406 400

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Оценив представленные в материалы дела доказательства на основании статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд не усматривает оснований для отмены принятого по делу решения в указанной заявителем части по приведенным им доводам.

Как верно установлено судом первой инстанции и не оспаривается участвующими в деле лицами, решением арбитражного суда от 24.12.2010 по делу  № А33-5157/2010 ликвидируемый должник – ООО «ЛАДОГА» (ОГРН 1022402304363, ИНН 2464025190) признан банкротом и в отношении него открыто конкурсное производство сроком до 17.06.2011, утвержден конкурсный управляющий - Трубачев М.И.. Учитывая положения пункта 1 статьи 18.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве),  пункты  6, 22.2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 № 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя", первоначальные требования Банка об обращении взыскания на заложенное имущество подлежат рассмотрению в исковом производстве в рамках настоящего дела.

В соответствии со статьями 8, 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров; в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т. п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности; обязательства должны исполняться в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Материалами дела подтверждается, что между Банком и ООО «Торговый дом СТК» заключен кредитный договор от 11.12.2007 № 1595, правоотношения по которому регулируются нормами главы 42 Гражданского кодекса Российской Федерации. Во исполнение указанного договора истец (кредитор) по представленным в материалы дела платежным поручениям перечислил заемщику (ООО «Торговый  дом  СТК») денежные средства, ООО «Торговый дом СТК» в материалы дела не представил доказательств надлежащего исполнения обязательств по своевременному возврату кредита и уплате процентов за пользование им, а так же других платежей в предусмотренных договором размере, сроках и на условиях договора.

Определением  арбитражного  суда   от 22.07.2010 по делу № А33-16284/2009к10  требование  Банка  включены  в  реестр  требований   кредиторов  ООО «Торговый  дом  СТК» в  размере                 465 762 423, 72 рублей (в  том  числе  427 922 613  рублей  50  копеек  сумма  невозвращенного   кредита,  36 420 148 рублей 06 копеек  проценты  за пользование  кредитом, 1 419 662  рубля 16 копеек  плата за  обслуживание  кредита)  в  третью  очередь.

Заключенным между АК СБ РФ (ОАО) и ООО «Ладога» договором ипотеки от 09.12.2008      № 3992 обеспечено исполнение обязательства ООО «Торговый  дом  СТК» по кредитному договору от 11.12.2007 № 1595, что не противоречит статьям 329, 335, 336 Гражданского кодекса.

Предметом залога по договору ипотеки от 09.12.2008 № 3992 в соответствии с положениями части 1 статьи 336 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 5 Федерального законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» является  следующее недвижимое имущество:

А) объект незавершенного строительства, назначение: нежилое, 4-этажный, застроенная площадь 494,1 кв.м., инв. №04:401:001:002353510:0004, лит. В2, расположенный по адресу: г. Красноярск, ул. Северное шоссе, о.н.с. 17;

Б) объект незавершенного строительства, назначение: нежилое, 3-этажный, застроенная площадь 433,7 кв.м., инв. №04:401:001:002353510:0005, лит. В4, расположенный по адресу: г. Красноярск, ул. Северное шоссе, о.н.с. 17;

В) объект незавершенного строительства, назначение: нежилое, 1-этажный, застроенная площадь 557,5 кв.м., степень готовности 90 %, инв. №04:401:001:002353510:0001, лит. В10, расположенный по адресу: г. Красноярск, ул. Северное шоссе, о.н.с. 17;

Г) объект незавершенного строительства, назначение: нежилое, 5-этажный, застроенная площадь 2962,10 кв.м., степень готовности 90 %, инв. №04:401:001:002353510:0003, лит. Б, В, расположенный по адресу: г. Красноярск, ул. Северное шоссе, о.н.с. 17;

Д) право аренды земельного участка сроком на 3 года с площадью 67800 кв.м., расположенный по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Северное шоссе, 17, с кадастровым номером 24:50:0300299:108, категория земель: земли населенных пунктов. В соответствии с п. 1 ст. 64 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г. залог  распространяется на находящиеся или строящиеся на данном земельном участке здания или сооружения залогодателя.

Договор ипотеки от 09.12.2008 № 3992 содержит стоимость указанного имущества и зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю, что подтверждается соответствующими отметками на договоре.

Из положений статей 334, 348, 349, 350 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Требования залогодержателя удовлетворяются за счет заложенного движимого имущества по решению суда, если иное не предусмотрено соглашением залогодателя с залогодержателем. Заложенное имущество подлежит реализации (продажи), которая производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок. Начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях.

Согласно статьям 1, 50, 51, 54.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статье 3 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна. Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд. Обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Как верно установлено судом первой инстанции истцом доказано, что нарушение обязательства, обеспеченного залогом, не является крайне незначительным, размер требований залогодателя соразмерен стоимости заложенного имущества, с учетом изложенного отсутствуют основания отказа в удовлетворении требований об обращении взыскания на заложенное имущество.

В рамках настоящего дела истец просит обратить взыскание на недвижимое имущество ООО «Ладога», заложенное  по заключенному  между Банком и обществом  договору ипотеки от 09.12.2008 № 3992 на объекты недвижимости:

- объект незавершенного строительства, назначение: нежилое, 1-этажный, застроенная площадь 20 806,4 кв.м, общая площадь 25 614,6 кв.м, степень готовности 84%, инв.№04:401:001:002353510:0008, лит. В3,В1,В5, установив начальную продажную стоимость имущества, равную  рыночной стоимости 392 870 000 рублей, с учетом НДС,

- объект незавершенного строительства, назначение: нежилое, 1-этажный, застроенная площадь 932,2 кв.м, общая площадь 874,7 кв.м, степень