Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 19.02.2012 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

на 2008 год. Поскольку от сторон не поступили заявления о прекращении договора по окончании срока его действия, то в силу пункта 9.4 договора он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором с уточнением тарифов, цен на следующий год.

В соответствии со статьей 779 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

Согласно статье 781 Гражданского кодекса Российской Федерации заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг.

Факт оказания истцом услуг по управлению зданием в период с апреля по ноябрь 2011 года подтверждается материалами дела и не оспаривается ответчиком.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции пришел к выводу о недоказанности истцом суммы понесенных расходов.  Кроме того, суд первой инстанции указал на  то, что расходы за февраль-март 2008 года в сумме 18 765 рублей 06 копеек должен нести собственник нежилых помещений.

Вместе с тем, судом первой инстанции не учтено следующее.

Как следует из расчета истца, сумма за управление и содержание общего имущества административного  здания определена истцом исходя из площади помещений 356,6 кв.м. по тарифу 11,86 руб./кв.м. (2,9руб./кв.м. – услуги по управлению, 8,96руб./кв.м. – содержание общего имущества).

В пункте 4.2 договора размер платы за  содержание и ремонт общего имущества в 2008 году определен  сторонами в сумме 7,50 руб./кв.м., в том числе 2,5руб./кв.м. – услуги по управлению, 5,00руб./кв.м. – содержание.

Доказательства согласования сторонами иного размера платы за управление, содержание и ремонт общего имущества в материалы дела не представлены. Договор на управление административным зданием по ул. Крылова, 68А, направленный ответчику 27.02.2009,  ответчиком не подписан.

Доводы ООО УЖК «Зодчий» о том, что оплачивая  услуги истца, ответчик тем самым совершил конклюдентные действия по согласованию увеличения размера платы за управление и содержание общего имущества, отклоняются судом. Так,  в квитанциях отсутствует ссылка на оплачиваемые счета, в которых отражен увеличенный размер платы за управление и содержание общего имущества. Ряд платежей производился ответчиком авансом. Суммы, ежемесячно предъявляемые к оплате ответчику, не совпадают с суммой платежей, произведенных ответчиком. Согласование увеличения размера платы ответчик оспаривает. Принимая во внимание, что на момент платежей между сторонами имелись обязательственные отношения, частичная оплата ответчиком услуг в данном случае не может быть признана конклюдентными действиями по изменению размера платы за управление и содержание общего имущества.

При таких обстоятельствах, размер платы за управление и содержание общего имущества подлежит исчислению в соответствии с пунктом 4.2 договора по цене 7,50 рублей/кв.м.

Сумма платы за управление и содержание общего имущества за помещение № 3н площадью 265,7 кв.м. за период с апреля по ноябрь 2009 года составит 15 942 рубля (265,7кв.м.*7,50руб./кв.м. * 8 мес.).

Сумма платы за управление и содержание общего имущества за помещение № 6н площадью 90,9 кв.м. за период с июля по ноябрь 2009 года составит 3 408 рублей 75 копеек (90,9кв.м.*7,50руб./кв.м. * 5 мес.).

Истцом к оплате предъявлены расходы за ремонт и обслуживание лифтов в сумме 4 397 рублей 37 копеек, в том числе по помещению № 3н – 3 533 рубля 82 копейки за период с апреля по ноябрь 2009 года, по помещению № 6н – 863 рублей 55 копеек за период с июля по ноябрь 2009 года. Стоимость услуг за ремонт и обслуживание лифтов рассчитана истцом исходя из тарифа 1,9 руб./кв.м., рассчитанного на основании расценок подрядных организаций.

Факт оплаты истцом услуг подрядных организаций подтверждается имеющимися в материалах дела платежными документами.

Таким образом,  отнесение истцом на ответчика расходов в указанной сумме обосновано.

Истцом к оплате предъявлены расходы за услуги по уборке мест общего пользования в сумме 3 225 рублей 17 копеек, в том числе по помещению № 3н за период с апреля по ноябрь 2009 года  - 2 657 рублей 04 копейки, по помещению № 6н за период с июля по ноябрь 2009 года – 568 рублей 15 копеек.  Стоимость услуг определена истцом исходя из площади занимаемых ответчиком помещений  и тарифа 1,25 руб./кв.м., установленного постановлением мэра г. Абакана от 29.12.2008 № 2473.

Возражений против отнесения расходов за услуги по уборке мест общего пользования ответчиком не заявлено.

Истцом к оплате предъявлены расходы за вывоз мусора  за период с апреля по ноябрь 2009 года по помещению № 3Н  в сумме 20 404 рубля 80 копеек. Количество бытовых отходов определено истцом исходя из количества бытовых отходов 15 куб.м. в месяц по тарифу 170,04руб./куб.м. (144,10руб./куб.м. + 18% НДС), установленному для МУП г. Абакана «Спецавтобаза ЖКХ» постановлением мэра г. Абакана  от 01.12.2008 № 2216 (т.1, л.д. 138). Факт оказания услуг по вывозу мусора подтверждается материалами дела.

Принимая во внимание, что в соответствии с постановлением мэра г. Абакана от 05.07.2004 № 1161 (т.3, л.д. 1-3) норма накопления  для предприятий общественного питания составляет 307 куб.м. в год (25,58 куб.м. в месяц), расчет доли ответчика в расходах истца по вывозу мусора исходя из  меньшего объема  является правом истца.

Доводы ответчика о том, что предъявленный к оплате объем вывезенного мусора является завышенным, документально не подтверждены.

Таким образом,  отнесение истцом на ответчика расходов в сумме 20 404 рубля 80 копеек обосновано.

Истцом к оплате предъявлены расходы за отопление в сумме 650 рублей 69 копеек за апрель 2009 года по помещению № 3Н. Сумма расходов за отопление пропорционально доли занимаемого ответчиком помещения в общей отапливаемой площади здания составляет 683 рубля 74 копейки (14 487,06 рублей / 5 629,6 кв.м. * 265,7 кв.м.)

Предъявление к возмещению расходов на отопление в меньшей сумме  (3 533 рубля 82 копейки) является правом истца.

Истцом к оплате предъявлена стоимость электроэнергии по помещению № 3н в размере 15 943 рубля 26 копеек, в том числе за апрель 2009 года – 7 922 рубля 22 копейки, за май 2009 года – 6 543 рубля 48 копеек, за июнь 2009 года – 1 477 рублей 56 копеек. Расход электроэнергии в количестве 9 270 кВт.ч. на общую сумму 15 943 рубля 26 копеек за указанный период подтверждается показаниями индивидуального прибора учета, переданными ответчиком истцу по телефону (т.2, л.д. 109).

Таким образом,  предъявление к оплате ответчику стоимости потребленной электроэнергии в указанной сумме является обоснованным.

Истцом к оплате предъявлены  расходы по холодному водоснабжению и водоотведению в сумме 3 643 рубля 74 копейки, в том числе по помещению № 3Н за период с апреля по ноябрь 2009 года  - 3 041 рубль 25 копеек, по помещению № 6Н за период с июля по ноябрь 2009 года – 602 рубля 49 копеек.

Согласно имеющимся в материалах дела счетам МП «Водоканал» и ГУП «Хакресводоканал» за период с апреля по ноябрь 2009 года  (т.1, л.д. 102-109, 116-123) стоимость услуг водоснабжения и водоотведения по объекту г. Абакан, ул. Крылова, 68а составила 40 762 рубля 11 копеек. При этом, стоимость холодного водоснабжения и водоотведения  рассчитана ресурсоснабжающими организациями по тарифам, установленным постановлением мэра г. Абакана РФ от 01.12.2008 № 2216 для МП г. Абакана «Водоканал» (3,8руб./куб.м. – тариф на водоснабжение, 5,28руб./куб.м. – тариф  на водоотведение) и постановлением Государственного комитета по тарифам РХ от 05.11.2008 № 55 для ГУП РХ «Хакресводоканал»  (3,80руб./куб.м. – тариф на водоотведение и очистку сточных вод).

Стоимость водоснабжения и водоотведения помещений, оборудованных индивидуальными приборами учета, составила 8 226 рублей 32 копейки. Оставшаяся сумма расходов в размере 32 535 рублей 78 копеек распределена истцом между владельцами помещений, не оборудованных индивидуальными приборами учета, пропорционально занимаемой ими площади. Доля  помещения № 3н в общей площади помещений здания, не оборудованных приборами учета, составляет 9,347% (265,7 кв.м. * 100 % /2 842,50 кв.м.), доля помещения 6н в общей площади помещений здания, не оборудованных приборами учета, составляет 3,197%  (90,9 кв.м. * 100% / 2 842,50 кв.м.).  

Таким образом, сумма расходов по холодному водоснабжению и водоотведению по помещению № 3н за период с апреля по ноябрь 2009 года  составляет 3 041 рубль 25 копеек, по помещению № 6н за период с июля по ноябрь 2009 года – 602 рубля 49 копеек.

Расчет проверен судом, составлен правильно.

Истцом к оплате предъявлены расходы за горячее водоснабжение в сумме 157 рублей 63 копейки за апрель 2009 года по помещению № 3н. Доводы ответчика о том, что подача горячей воды была прекращена истцом с февраля 2009 года со ссылкой на претензию от 07.05.2009 № 01, не принимаются судом. Так, претензия от 07.05.2009 № 01 при отсутствии соответствующих актов не может быть признана достаточным и бесспорным доказательством факта прекращения подачи горячей воды.

Таким образом, общая стоимость услуг по управлению и содержанию общего имущества, а также размер обоснованно отнесенных на ответчика коммунальных расходов по помещениям № 3н и 6н составляет 67 773 рубля 43 копейки, в том числе:

- по помещению № 3н за период с апреля по ноябрь 2009 года  - 62  330 рублей 49 копеек, из которых 15 942 рубля  стоимость услуг по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества, 3 533 рубля 82 копейки – обслуживание и ремонт лифтов, 2 657 рублей 04 копейки – уборка  мест общего пользования, 20 404 рубля 80 копеек – вывоз мусора, 650 рублей 69 копеек – расходы за отопление, 15 943 рубля 26 копеек – стоимость потребленной электроэнергии, 3 041 рубль 25 копеек – расходы по холодному водоснабжению и водоотведению, 157 рублей 63 копейки – расходы по горячему водоснабжению;

- по помещению № 6н за период с июля по ноябрь 2009 года – 5 442 рубля 94 копейки, из которых 3 408 рублей 75 копеек  стоимость услуг по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества, 863 рубля 55 копеек – обслуживание и ремонт лифтов, 568 рублей 15 копеек – уборка  мест общего пользования, 602 рубля 49 копеек – расходы по холодному водоснабжению и водоотведению.

Ответчик произвел оплату оказанных услуг частично, в сумме 12 779 рублей 55 копеек, в том числе за помещение № 3н - 11 969 рублей 43 копейки (03.06.2009) и за помещение 6н – 810 рублей 12 копеек (30.01.2009).

Таким образом, сумма задолженности ответчика составляет 54 993 рубля 88 копеек, в  том числе 50 361 рубль 06 копеек   - по помещению№ 3н, 4 632 рубля 82 копейки – по помещению № 6н.

За нарушение сроков внесения платы за управление, содержание и ремонт общего имущества, а также коммунальных услуг истцом начислена неустойка в сумме 9 786 рублей 48 копеек, в том числе по помещению 3н – 8 888 рубля 85 копеек, по помещению 6н – 897 рублей 63 копейки.

В соответствии со статьями 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, которой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В пункте 3.2.6 договора  установлена ответственность  собственника (арендатора) за нарушение сроков внесения платы за оказанные услуги по содержанию помещения и коммунальные услуги в виде уплаты пени в размере ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от невыплаченных в срок сумм за каждый день просрочки, начиная со следующего дня после установленного срока оплаты по день фактического расчета включительно.

С учетом признанной обоснованной ко взысканию суммы долга стоимость услуг по управлению и содержанию общего имущества, а также размер обоснованно отнесенных на ответчика коммунальных расходов по помещению № 3н составит:

- за апрель 2009 года - 14 486 рублей 63 копейки;

- за май 2009 года – 11 962 рубля 33 копейки;

- за июнь 2009 года – 7 218 рублей 92 копейки;

- за июль 2009 года – 5 868 рублей 66 копеек;

- за август 2009 года – 5 600 рублей 13 копеек;

- за сентябрь 2009 года – 5 420 рублей 28 копеек;

- за октябрь 2009 года – 5 902  рубля 38 копеек;

- за ноябрь 2009 года – 5 871 рубль 16 копеек.

Стоимость услуг по управлению и содержанию общего имущества, а также размер обоснованно отнесенных на ответчика коммунальных расходов по помещению № 6н составит:

- за июль 2009 года – 1 135 рублей 16 копеек;

- за август 2009 года – 1 043 рублей 29 копеек;

- за сентябрь 2009 года – 981 рубль 77 копеек;

- за октябрь 2009 года – 1 146  рублей 70 копеек;

- за ноябрь 2009 года – 1 136 рублей 02 копейки.

С учетом сроков оплаты, установленных пунктом 4.5 договора, сумма неустойки подлежит начислению с 21 числа  месяца, следующего за расчетным.

Таким образом, сумма неустойки за нарушение сроков внесения платы по управлению и содержанию общего имущества, коммунальных платежей по помещению 3н составит  7 522 рубля 57 копеек, в том числе:

- за период с 21.05.2009 по 02.09.2009 – 43 рубля 16 копеек (14 486,63руб.*13 дн. * 8,25%/360дн.), ответчиком произведена частичная оплата 03.06.2009 в сумме 11 969 рублей 43 копейки;

- за период с 03.06.2009 по 21.06.2011 – 425 рублей 14 копеек, ((14 486,63руб. – 11 969,43 рублей) * 737дн. * 8,25% /360дн.);

- за период с 21.06.2009 по 21.06.2011 – 1 973 рубля 78 копеек (11 962,33руб. * 720дн. * 8,25%/360дн.);

- за период с 21.07.2009 по 21.06.2011 – 1 141 рубль 49 копеек (7 218,92руб. * 720дн. * 8,25%/360дн.);

- за период с 21.08.2009 по 21.06.2011 – 887 рублей 63 копейки (5 868,66руб. * 660дн. * 8,25%/360дн.);

- за период с 21.09.2009 по 21.06.2011 – 808 рублей 52 копейки (5600,13руб. * 630дн. * 8,25%/360дн.);

- за период с 21.10.2009 по 21.06.2011 – 745 рублей 29 копеек (5 420,28руб. * 600дн. * 8,25%/360дн.);

- за период с 21.11.2009 по 21.06.2011 – 771 рубль (5 902,38руб. * 570дн. * 8,25%/360дн.);

- за период с 21.12.2009 по 21.06.2011 – 726 рублей 56 копеек (5 871,16руб. * 540дн. * 8,25%/360дн.).

Сумма неустойки за нарушение сроков внесения платы по управлению и содержанию общего имущества, коммунальных платежей по помещению 6н составит  625 рублей 14 копеек, в том числе:

- за период с 21.08.2009 по 21.06.2011 – 49 рублей 16 копеек ((1 135,16руб.-810,12руб.) * 660дн. * 8,25%/360дн.), где 810 рублей 12 копеек – частичная оплата ответчиком услуг 30.01.2009;

- за период с 21.09.2009 по 21.06.2011 – 150 рублей 62 копейки (1043,29руб. * 630дн. * 8,25%/360дн.);

-