Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 13.03.2012 по делу n А33-3111/2009. Оставить определение без изменения, жалобу без удовлетворения

инвестировании строительства, а именно:

Пункт 1.1 договора № 4/10-ПЧ7-1 от 21.03.2005 изложить в следующей редакции: «Инвестор финансирует строительство объекта, указанного в пункте 2,1 настоящего договора, осуществляемого Предприятием  за счет собственных и привлеченных сил и средств, в размере, порядке и сроки, предусмотренные настоящим договором, и получает после ввода объекта в эксплуатацию долю, соответствующую размеру вложенных инвестиций и определенную в соответствии с условиями настоящего договора и условиями дополнительного соглашения к нему от 19 февраля 2008 года».

       Пункт 2.4 договора № 4/10- ПЧ7-1 от 21.03.2005 изложить в следующей редакции:  «Долей, соответствующей размеру инвестиций, передаваемых Инвестором Предприятию, и подлежащей передаче Инвестору после ввода объекта в эксплуатацию (помещение), является:          

 -  трехкомнатная квартира №123, оси Бс-Дс, ряды 7с-11с, общей площадью 68,38 кв.м., расположенная  на 4 этаже в 4-м подъезде дома № 1 адресу: г.  Красноярск, Центральный pайон, ул. Водянникова – ул. Линейная 7 мкр., (строительный адрес).       

    Общая площадь помещения (квартиры № 123) в договоре № 4/10-ПЧ7-1 от 21.03.2005   и в настоящем дополнительном Соглашении к вышеуказанному договору указана без учета площади балконов и лоджий. Общая площадь помещения (квартиры № 123) с учетом площади балконов и лоджий, учитываемой с применением понижаюших      коэффициентов, уточняется по справке предприятия технической инвентаризации перед вводом объекта в эксплуатацию. Уточненная площадь, помещения указывается в акте приема-передачи помещения.

        Пункт 4.1 договора № 4/10-ПЧ7-1 от 21.03.2005 изложить в следующей редакции: «Размер инвестиций, которые «Инвестор» должен внести «Предприятию» по настоящему договору, определяется исходя из общей площади Помещения, указанной в п.2.4 настоящего договора в редакции настоящего дополнительного соглашения к нему. Кроме того, «Инвестор» принимает на себя обязательство оплатить «Предприятию» по его письменному требованию инвестиции в размере, согласованном сторонами в договоре № 4/10-ПЧ7-1 исходя из расчетной стоимости одного квадратного метра помещения, за балконы и лоджии, площадь которых будет определена в справке предприятия технической инвентаризации перед вводом объекта в Эксплуатацию».

В материалы дела представлена копия общего архитектурно-строительного решения АС.0-1 от 2005 года на строительство жилого дома №1 по ул.Водянникова-ул.Линейной в г.Красноярске, согласно которой на 4 этаже дома №1 в осях Бс-Гс рядах 7с-11с отсутствует помещение (квартира) общей площадью 68,38 кв.м. Более того, согласно указанному проекту в рядах 7с-11с подлежит созданию в результате строительства трехкомнатная квартира в осях Бс-Дс, общая проектная площадь которой составляет 72,48 кв.м.

В материалах дела также имеется выкопировка из общего архитектурно-строительного решения АС.0-1 от 2005 года (л.д. 36).

Какие-либо документы, свидетельствующие о внесении изменений в проект строительства указанного жилого дома после подписания договора № 4/10-ПЧ7-1 с заявителем в материалах дела отсутствуют.

09.07.2007 Федерер О.П. в кассу ООО Стройтехника по приходному кассовому ордеру №139 внесены денежные средства в размере 312 925 рублей с указанием на оплату за трехкомнатную квартиру по адресу Водяникова-Линейна, 7 мкр., дом №1. Сведений о номере квартиры и/или ее площади в квитанции к ПКО № 139 отсутствуют. Также 09.07.2007 Федерер О.П. внесла в кассу ООО «ЕнисейСтальИнвест» по приходному кассовому ордеру №1438 денежные средства в размере 1 738 474 рубля с указанием на оплату по письму ООО «Стройтехника» за трехкомнатную квартиру в жилом комплексе Покровский.

 В материалы дела представлено письмо от 09.06.2007, согласно которому ООО «Стройтехника» просит Федерер О.П. внести денежные средства за трехкомнатную квартиру оси Бс-Гс ряды 7с-11с, общей площадью 68,38 кв.м., расположенной в 4 подъезд на 4 этаж в комплексе многоэтажных жилых домов по адресу г. Красноярск, Центральный район, ул. Водяникова-ул.Линенйна 7 мкр. дом №1 (строительный адрес), в письме указаны  реквизиты  общества с ограниченной ответственностью «ЕнисейСтальИнвест».

Также в материалы дела представлена копия договора от 09.06.2007 согласования взаиморасчетов, подписанного между ООО «Стройтехника», ООО «ЕнисейСтальИнвест» и Федерер О.П., и предусматривающего проведение зачета взаимных требований на сумму 1 738 474 рубля 58 копеек, а также внесение Федерер О.П. денежных средств в сумме 312 925 рублей 42 копейки  в кассу или на расчетный счет ООО «Стройтехника».

Кроме того, заявителем представлена копия справки (исх. № 33 от 09.07.2007), согласно которой ООО «Стройтехника» в лице генерального директора Бурого А.А. и главного бухгалтера Зайнулиной Ф.К. подтверждает факт оплаты Федерер О.П. по договору №4/10-ПЧ7-1 стоимости строительства трехкомнатная квартира оси Бс-Гс ряды 7с-11с, общей площадью согласно проекту 68,38 кв.м., расположенной в 4 подъезд на 4 этаж в комплексе многоэтажных жилых домов по адресу г. Красноярск, Центральный район, ул. Водяникова-ул.Линенйна 7 мкр. дом №1 (строительный адрес).

Поскольку обязанности по передаче жилого помещения на основании договора № 4/10-ПЧ7-1 об участии в инвестировании строительства, датированного  21.03.2005, обществом с ограниченной ответственностью «Стройтехника» выполнены не были, Федерер О.П. обратилась с рассматриваемым требованием в рамках дела о банкротстве застройщика.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

        Федеральным законом от 12.07.2011 № 210-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства" введен в действие параграф 7 Закона о банкротстве, касающийся банкротства застройщиков.

        Определением от 10.05.2011 в отношении ООО «Стройтехника» введено внешнее  управление сроком на 18 месяцев, до 29.10.2012.

Определением Арбитражного суда Красноярского края от 15.08.2011   суд определил осуществлять производство по делу о несостоятельности (банкротстве) ООО «Стройтехника» с применением правил параграфа 7 главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (в редакции Федерального закона N 210-ФЗ от 12.07.2011 "О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства").

В соответствии со статьей 201.6 в редакции Федерального закона N 210-ФЗ от 12 июля 2011 года "О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" (далее – Закон о банкротстве), требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном статьями 71 и 100 настоящего Федерального закона.

        Согласно пункту 1 стати 201.4 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику.

         Арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.

Из материалов дела следует, что между ООО «Стройтехника» (Застройщик) и   Федерер Ольгой Павловной (Инвестор) подписан договор № 4/10-ПЧ7-1 об участии в инвестировании строительства от  21.03.2005, в  соответствии с пунктом 1.1 которого (с учетом дополнительного соглашения к договору № 4/10-ПЧ7-1 от 21.03.2005) инвестор финансирует строительство объекта, указанного в пункте 2,1 настоящего договора, осуществляемого Предприятием  за счет собственных и привлеченных сил и средств, в размере, порядке и сроки, предусмотренные настоящим договором, и получает после ввода объекта в эксплуатацию долю, соответствующую размеру вложенных инвестиций и определенную в соответствии с условиями настоящего договора и условиями дополнительного соглашения к нему от 19 февраля 2008 года.

   Представленный   договор об участия в инвестировании строительства  № 4/10-ПЧ7-1 от 21.03.2005   по своей правовой природе является договором долевого участия в строительстве, правоотношения сторон которому регулируются нормами Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" от 30.12.2004 №214-ФЗ.

        Согласно пункту 2 статьи 27 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ "Об участии долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения к строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона

       Из пункта 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" следует, что по договору участия в долевой строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Федеральным законом от 18.07.2006 N 111 –ФЗ в     пункт  1 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»   внесены изменения, согласно которым уточнены последствия заключения договора участия в долевом строительстве - в части возникновения не только права собственности на объекты долевого строительства, но и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости.

В   части 2 статьи 1 данного закона указано, что кроме предусмотренного частью 1 настоящей статьи случая привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости юридическим лицом с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, допускается в случаях, если денежные средства граждан привлекаются путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах, а также жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Вместе с тем, прямой запрет на привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 рассматриваемого Федерального закона № 214-ФЗ установлен только в результате внесения изменений в соответствии с Федеральным законом 17.06.2010 № 119-ФЗ,  которым в статью 1 Федерального закона №214-ФЗ были включены части 2.1 - содержащая указанный прямой запрет, а также часть 3 - прямо указывающая на исключение из сферы регулирования Федерального закона №214-ФЗ отношений юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве с одновременным установлением прямого запрета на передача путем уступки гражданам прав требования по таким регулируемым инвестиционным законодательством Российской Федерации  договорам, после исполнения которых у граждан возникало бы право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме.

 Статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются соглашением сторон кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Таким образом, исходя из общих принципов гражданского законодательства, отсутствие прямого запрета на привлечение денежных средств физических лиц иначе, чем на основании поименованных в Федеральном законе №214-ФЗ договоров, не может быть истолковано как основание для отказа в признании соответствующих прав граждан, заключивших с застройщиком иные договоры на финансирование строительства жилых домов, в целях последующего приобретения (получения) жилых помещений в создаваемом объекте после его ввода в эксплуатацию.

 Более того, в силу части 2.1 статьи 1 Федерального закона №214-ФЗ сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 данной статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.

        Однако, изучив материалы  дела,   суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что заявленное участником долевого строительства требование является необоснованным и не подлежит включению