Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 11.05.2012 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

«ПромИнвест-Актив» вернуть по акту приема-передачи обществу с ограниченной ответственностью «Красноярский завод «Европласт» земельный участок, занятый нежилым одноэтажным зданием общей площадью 2859,9 кв.м., корп. 3, и нежилым одноэтажным зданием общей площадью 2879,5 кв. м., корп. 4, применении последствий недействительности договора № 1 от 09.01.2007 г. купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 24:56:0102001:0018, заключенного между управлением градостроительства, имущественных и земельных отношений администрации г. Сосновоборска и общества с ограниченной ответственностью «Красноярский завод «Европласт», обязании общества с ограниченной ответственностью «Красноярский завод «Европласт» вернуть по акту приема-передачи Управлению градостроительства, имущественных и земельных отношений администрации города Сосновоборска земельный участок, занятый нежилым одноэтажным зданием общей площадью 2 859,9 кв.м, корп. 3, и нежилым одноэтажным зданием общей площадью 2 879,5 кв. м., корп. 4, и необходимой для его использования, в размере 21 628 кв.м. (л.д. 117-128 том №2)

По результатам межевания и постановки на государственный учет земельного участка, земельный участок с кадастровым номером 24:56:0102001:18 разделен на два земельных участка с кадастровыми номерами 24:56:0102001:140 и 24:56:0102001:141, площадью 32610 кв.м. и 21628 кв.м. соответственно, что подтверждается кадастровыми паспортами земельных участков от 01.06.2011 № 24ЗУ/11-78348 и № 24ЗУ/11-78350 (л.д. 1-10 том № 2).

Общество с ограниченной ответственностью «Фортуна-3» обратилось в администрацию г. Сосновоборска с заявлением от 24.06.2011 о предоставлении в собственность земельного участка, находящегося в государственной собственности, кадастровый номер 24:56:0102001:141, площадью 21682 кв.м., на котором расположены объекты недвижимости, принадлежащие заявителю на праве собственности.

Постановлением администрации г. Сосновоборска от 05.07.2011 № 788 принято решение о предоставлении обществу с ограниченной ответственностью «Фортуна-3» в собственность за плату земельного участка из категории земель - земли населенных пунктов, площадью 21628,0 кв.м. с кадастровым номером 24:56:0102001:141, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Красноярский край, г. Сосновоборск, ул. Заводская, для корпусов складов второго подъема № 1, № 2, принадлежащие ему на праве собственности (свидетельства о государственной регистрации права от 19.12.2007 серия 24 ЕЗ № 736794, 24 ЕЗ № 736795).

Управление градостроительства, имущественных и земельных отношений администрации г. Сосновоборска (продавец) и общество с ограниченной ответственностью «Фортуна-3» (покупатель) заключили договор купли-продажи земельного участка от 06.07.2011 № 31, в соответствии с пунктом 1.1. которого продавец передал в собственность, а покупатель принял в собственность и оплатил по цене настоящего договора земельный участок, из категории земель - земли населенных пунктов, площадью 21628,0 кв.м., с кадастровым номером 24:56:0102001:141, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Красноярский край, г. Сосновоборск, ул. Заводская, для корпуса складов второго подъема № 1, № 2, указанный в кадастровом паспорте земельного участка (выписке из государственного кадастра недвижимости) от 01.06.2011 №24ЗУ/11-78350, прилагаемом к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью.

Письмом от 13.07.2011 № 1404 управление градостроительства, имущественных и земельных отношений администрации г. Сосновоборска подтвердило оплату обществом с ограниченной ответственностью «Фортуна-3» по договору купли-продажи от 06.07.2011 № 31.  

Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для корпусов складов второго подъема № 1, № 2, общей площадью 21628 кв.м., адрес объекта: Красноярский край, г. Сосновоборск, ул. Заводская, кадастровый номер: 24:56:0102001:141, зарегистрирован на праве собственности за обществом с ограниченной ответственностью «Фортуна-3» в подтверждение чего выдано свидетельство о государственной регистрации права от 19.08.2011 серия 24 ЕК № 177349.

Постановлением администрации г. Сосновоборска от 06.09.2011 № 975 изменен вид разрешенного и фактического использования земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 24:56:0102001:141, с вида разрешенного и фактического использования: «для корпусов складов второго подъема № 1, № 2» на вид разрешенного использования и фактического использования земельного участка: «для эксплуатации нежилых зданий».   

Согласно кадастровой выписке о земельном участке от 29.09.2011 № 24ЗУ/11-160014, земельный участок с кадастровым номером 24:56:0102001:18 (равнозначен кадастровому номеру 24:56:0102001:0018), местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир склады. Почтовый адрес ориентира: Красноярский край, г. Сосновоборск, ул. Заводская, 1, имеет площадь 54238 кв.м., правообладателем является общество с ограниченной ответственностью «ПромИнвест-Актив», обременен в пользу общества с ограниченной ответственностью «Фортуна-3».    

В соответствии с кадастровыми выписками о земельном участке от 01.06.2011 №24ЗУ/11-78350, от 29.09.2011 № 24ЗУ/11-160024, земельный участок с кадастровым номером 24:56:0102001:141 (предыдущий номер 24:56:0102001:18), местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир склады. Почтовый адрес ориентира: Красноярский край, г. Сосновоборск, ул. Заводская, имеет площадь 21628 кв.м., сведения о правах отсутствуют. Часть земельного участка, площадью 3757 кв.м., занята объектом недвижимости с условным № 24-24-30/003/2006-889, друга часть земельного участка, площадью 3353 кв.м., занята объектом недвижимости с условным № 24-24-30/003/2006-892. 

Открытым акционерным обществом «Красноярский ПромстройНИИпроект» составлена схема генплана существующей площадки складов № 3, 4, расположенных по адресу: Красноярский край, г. Сосновоборск, ул. Заводская, 6.

Общество с ограниченной ответственностью «Землемер» подготовило план границ земельного участка с кадастровым номером 24:56:0102001:18, согласно которому общая площадь составляет 54238 кв.м., общая площадь по факту - 55296 кв.м., площадь земельного участка № 2 (под корп. 3, 4) - 12925 кв.м.

Истец полагая, что сделка купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 24:56:0102001:141, общей площадью 21628 кв.м., расположенного по адресу: г. Сосновоборск, ул. Заводская, 6, заключена с нарушением законодательства, является недействительной сделкой на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно статье 4 АПК РФ  заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется путем: признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Общество с ограниченной ответственностью «ПромИнвест-Актив» обратилось в суд с требованиями о признании сделки купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 24:56:0102001:141, общей площадью 21628 кв.м., расположенного по адресу: Красноярский край, г. Сосновоборск, ул. Заводская, 6, заключенного между Управлением градостроительства, имущественных и земельных отношений администрации города Сосновоборска и обществом с ограниченной ответственностью «Фортуна-3», недействительной на основании статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В обоснование данного требования истец ссылается на то, что он является собственником земельного участка с кадастровым номером 24:56:0102001:18, из которого образован земельный участок с кадастровым № 24:56:0102001:141, переданный в собственность обществу с ограниченной ответственностью «Фортуна-3» на основании оспариваемой сделки, при этом раздел земельного участка и постановка его на кадастровый учет, произведены с нарушением действующего законодательства.

Статьями 153, 154 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними.

Согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

С учетом того, что ничтожная сделка недействительна в силу закона независимо от признания ее таковой судом, Гражданский кодекс Российской Федерации не содержит запрета на судебное оспаривание подобных сделок, предоставляя при этом право требовать признания ничтожной сделки недействительной заинтересованным лицам, подобно тому, как это предусмотрено абзацем 2 пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации для требований о применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица (п. 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8).

При этом интерес в оспаривании подобной сделки должен носить правовой характер, то есть заключением и (или) исполнением сделки должны нарушаться права субъекта либо охраняемые законом интересы.

Таким образом, истец должен доказать, какое его нарушенное ответчиками право, подлежит защите в суде. Вместе с тем, указанное обстоятельство истцом не доказано.

Земельный участок, приобретенный  по оспариваемому договору купли-продажи  от 06.07.2011 № 31, занят объектами  недвижимости  ООО «Фортуна-3»  -  нежилым зданием корп. 3 и корп. 4, общей площадью 2859,9 кв.м. и 2879,5 кв.м., соответственно.

В силу пункта 1 статьи 36 ЗК РФ, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

Таким образом, статья 36 ЗК РФ не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, несобственнику этого объекта. Поэтому земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости и тогда, когда именно с ним ранее был оформлен договор аренды участка.

Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 21.04.2010 по делу №А33-11214/2009 договор от 21.12.2007 № 1/07 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 24:56:0102001:0018 площадью 54238,0 кв.м., по которому указанный земельный участок передан в собственность обществу с ограниченной ответственностью «ПромИнвест-Актив» признан недействительным в отношении площади земельного участка, занятого нежилым одноэтажным зданием общей площадью 2859,9 кв.м., корп. 3, и нежилым одноэтажным зданием общей площадью 2879,5 кв.м., корп. 4, принадлежащими на праве собственности обществу с ограниченной ответственностью «Фортуна-3».

   При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что на  момент заключения договора купли-продажи от 06.07.2011 № 31 земельного участка с кадастровым номером 24:56:0102001:141 и в настоящее время общество с ограниченной ответственностью «ПромИнвест-Актив» не является собственником земельного участка 24:56:0102001:0018, занимаемого нежилыми зданиями - корп. 3 общей площадью 2859,9 кв.м. и корп. 4 общей площадью 2859,9 кв.м., принадлежащими на праве собственности обществу с ограниченной ответственностью «Фортуна-3», и необходимого для их использования.  Поскольку истец не собственник земельного участка с кадастровым номером 24:56:0102001:141, оспариваемый договор не может нарушать его права и законные интересы.

По смыслу статьи 36 ЗК РФ при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников, каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута (часть 3 статьи 27 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости").

Следовательно, есть все основания полагать, что каждый из собственников объектов недвижимости, расположенных на одном делимом земельном участке, мог бы совершить сделку приватизации причитающейся ему части участка после ее выделения в натуре и внесения в кадастр недвижимости в качестве самостоятельного объекта.

Указанный подход отражен в  Постановлении Президиума ВАС РФ  № 4275/11 от 06.09.2011.

        Истец воспользовался правом на выдел земельного участка, провел межевание земельного участка, по результатам которого составлен межевой план (л.д. 148-163 том №1).  Представленный кадастровый паспорт земельного участка  с кадастровым номером 24:56:0102001:141, свидетельствует о внесении указанного  номера в государственный кадастр недвижимости от 01.06.2011 за  №24ЗУ/11-78350 (л.д. 6 том № 2). Управлением Федеральной службы государственной регистрации , кадастра и картографии по Красноярскому краю 19.08.2011 осуществлена государственная регистрация права собственности ООО «Фортуна-3»  на указанный земельный участок (л.д. 18 том № 1).

В соответствии с пунктом 1 статьи 23  Федерального закона от 24.07.2007