Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 24.07.2012 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

предпринимательства.

Как следует из частей 1, 2 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее - уполномоченный орган), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.

В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

В соответствии с  частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

При получении заявления субъекта малого или среднего предпринимательства уполномоченный орган обязан совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, в том числе, обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества, принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества, направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Требование о признании незаконными действий департамента по отказу в реализации преимущественного права на приобретение нежилого помещения заявлено предпринимателем без указания конкретного решения или письма, которым оформлены оспариваемые действия департамента. В заявлении предприниматель ссылается на письма департамента от 16.09.2011 №3466, от 21.11.2011 №4396, от 16.01.2012 №187. В апелляционной жалобе заявитель также пояснил, что оспариваемые действия департамента по отказу в реализации преимущественного права на приобретение нежилого помещения заключаются в направлении  заявителю писем об отсутствии у последнего такого права, включении спорного помещения в перечень имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Из содержания представленной в материалы дела переписки заявителя с ответчиком следует, что основанием отказа предпринимателю в реализации права на выкуп спорного помещения послужило то обстоятельство, что  арендуемое заявителем нежилое помещение не является обособленным объектом, сформированным в порядке кадастрового учета, поэтому оно не может выступать объектом договора купли-продажи. Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суд первой инстанции исходил из того, что испрашиваемое нежилое помещение не является обособленным объектом недвижимости.

Согласно пункту 5 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ                                    «О государственном кадастре недвижимости» в соответствии с настоящим Федеральным законом осуществляется кадастровый учет, в том числе, помещений.

В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ                                    «О государственном кадастре недвижимости» кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7 - 21 части 2 статьи 7 настоящего Федерального закона сведений об объекте недвижимости.

В соответствии с пунктом 7 статьи 27 Федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ                                    «О государственном кадастре недвижимости» орган кадастрового учета принимает решение об отказе в постановке на учет помещения также в случае, если такое помещение не изолировано или не обособлено от других помещений в здании или сооружении.

То обстоятельство, что на момент обращения предпринимателя в департамент с заявлением  о реализации преимущественного права на приобретение муниципального имущества в собственность арендуемое помещение не было поставлено на кадастровый учет, не является достаточным основанием для отказа в реализации такого права, поскольку правовое значение для вывода о соблюдении арендатором условий приобретения имущества в собственность в порядке Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ имеет возможность формирования арендуемой части здания как самостоятельного объекта недвижимости.

Согласно пункту 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации  от 05.11.2009 №134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» по смыслу Закона объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Таким образом, возможность выкупа части здания или нежилого помещения, на основе которой может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект, не исключается в том случае, если такая часть была предоставлена в аренду.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок  ним от 28.10.2011 №01/209/2011-487, кадастровому паспорту здания от 17.10.2011 муниципальному образованию городской округ «Город Кызыл Республики Тыва»  принадлежит на праве собственности нежилое здание общей площадью 606 кв.м, кадастровый номер объекта – 17-17-01/083/2007-434, расположенное по адресу Республика Тыва, город Кызыл, ул. Тувинских добровольцев, д. 29.

Из представленного в материалы дела технического паспорта  на административное здание следует, что указанное нежилое здание является единым объектом недвижимости, в котором находятся кабинеты, коридоры, тамбур, лестничная клетка, арендуемое заявителем помещение №16 расположено на первом этаже здания.

В обоснование заявленного требования предприниматель ссылается на возможность формирования арендуемой заявителем части здания как самостоятельного объекта недвижимости. В подтверждение возможности обособления арендуемого нежилого помещения заявитель ссылается на заключение экспертов от 12.12.2011 № 31/12/12, в котором содержатся выводы по результатам проведения общестроительной экспертизы объекта - нежилых помещений № 6, 8, 12, 13, 14, 15, 16, 17, расположенных по адресу: г.  Кызыл,  улица  Тувинских  добровольцев,  29, на предмет определения возможности обособления и изменения внутренней перепланировки помещений с выделением отдельного входа с учетом строительных норм и правил. Согласно указанному заключению обособление указанных помещений возможно путем минимальной перепланировки.

Кроме того, предприниматель приводит ссылку на заключение ОАО «Тувагражданпроект»     от 17.02.2012, согласно которому в целом предполагаемая перепланировка с целью обособления арендуемого заявителем помещения не несет никаких негативных последствий для здания. В примечании данного заключения указано, что работы по обособлению помещений за счет устройств дополнительных входов, сооружения тамбуров и пандусов необходимо произвести после разработки проектно-сметной документации специализированной организацией, имеющей допуск к проектированию зданий и сооружений.

В подтверждение невозможности формирования арендуемой заявителем части здания как самостоятельного объекта недвижимости ответчиком в материалы дела представлены письмо Управления архитектуры и градостроительства мэрии  г. Кызыла от 11.11.2011 № 713, заключения Управления архитектуры и градостроительства мэрии г. Кызыла от 23.01.2012 №202е,                          от 27.02.2012.

На запрос департамента Управление архитектуры и градостроительства мэрии  г. Кызыла письмом от 11.11.2011 № 713 сообщило о невозможности устройства самостоятельного входа для помещений здания по ул. Тувинских добровольцев, 29, так как устройство самостоятельных входов затрагивает конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности указанного здания.

По результатам визуального обследования и осмотра технического состояния двухэтажного деревянного здания по адресу: г.  Кызыл,  улица  Тувинских  добровольцев,  29, Управление архитектуры и градостроительства мэрии г. Кызыла направила департаменту заключение                     от 23.01.2012 №202е  о том, что обособление помещений в здании с устройством дверных проемов в наружных стенах и внутренних перегородках, переносом и разборкой перегородок противоречит действующему законодательству Российской Федерации.

Управлением архитектуры и градостроительства мэрии г. Кызыла подготовлено заключение от 27.02.2012  по вопросу возможности обособления помещений №№ 6, 8, 12, 13, 14, 15, 16, 17  в здании по улице Тувинских добровольцев, 29. Из названного заключения следует, что для обособления помещений потребуется изменение планировочной структуры здания путем выделения в качестве отдельного объекта каждого помещения, организации проемов в несущих стенах. При превышении нормативного срока эксплуатации здания на десять лет любые изменения в капитальных несущих стенах могут привести к ослаблению конструкций, снижению работоспособности здания в целом.

В апелляционной жалобе заявитель приводит довод о том, что представленные ответчиком справка и заключения Управления градостроительства и архитектуры мэрии г. Кызыла о невозможности устройства самостоятельного входа в спорное помещение составлены с нарушением установленного законом порядка, поэтому являются недопустимыми доказательствами. В подтверждение указанного довода представлено письмо прокурора г. Кызыла от 07.02.2012 №855ж-11, в котором указано, что заключение Управления архитектуры и градостроительства мэрии  г. Кызыла от 11.11.2011 № 713 выдано с нарушением установленного законом порядка, поскольку указанное в нем основание отказа в проведении переустройства помещения не предусмотрено Жилищным кодексом Российской Федерации, применяемым по аналогии закона. В письме прокурора г. Кызыла от 07.02.2012 №855ж-11 дана оценка правомерности отказа в согласовании переустройства и (или) перепланировки арендуемых нежилых помещений в здании по указанному в заключении от 11.11.2011 № 713 основанию (устройство самостоятельных входов затрагивает конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания), однако выводы прокурора не опровергают наличие самих обстоятельств невозможности обособления помещений с учетом особенностей и эксплуатационных характеристик здания.

Согласно плану-схеме арендуемого помещения, расположенного по адресу: город Кызыл,             ул. Тувинских добровольцев, 29 (приложение №2 к договору аренды от 22.06.2006 №64706) нежилое помещение №16 имеет выход в общий коридор через смежное помещение №17, которое заявителю в пользование не передавалось.

Из представленных в дело письма Управления архитектуры и градостроительства мэрии               г. Кызыла от 11.11.2011 № 713, заключений Управления архитектуры и градостроительства мэрии г. Кызыла от 23.01.2012 №202е, от 27.02.2012, заключения экспертов от 12.12.2011 № 31/12/12,  заключения ОАО «Тувагражданпроект» от 17.02.2012 следует, что для обособления помещений в здании необходима их перепланировка.

Частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ предусмотрена обязанность уполномоченного органа при получении заявления субъекта малого или среднего предпринимательства обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Названной нормой не установлена обязанность уполномоченного органа в случае, если арендуемое субъектом малого или среднего предпринимательства помещение не сформировано