Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 26.07.2012 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

административное здание конторы Лугавского совхоза в с. Знаменка Минусинского района, принятое в эксплуатацию решением от 19.12.1978 №356 Исполнительного комитета Минусинского районного Совета депутатов и актом приемки в эксплуатацию государственной приемочной комиссией законченного строительством здания, имеет почтовый адрес: Красноярский край, Минусинский район, с.Знаменка, ул.Шоссейная, 29, кадастровый номер 24:25:0000000:0340:04:233:002::000649120, общую площадь 862,2 кв. м.

Обращаясь с заявлением о признании действий Управления Росреестра по Красноярскому краю незаконными и обязании зарегистрировать право собственности на недвижимое имущество, ООО «Знаменское» ссылается на необоснованность доводов Управления Росреестра по Красноярскому краю, изложенных в сообщении об отказе от 14.11.2011 №20/023/2011-921.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Из положений части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо установить несоответствие оспариваемого ненормативного правового акта, решения, действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение оспариваемым ненормативным правовым актом, решением и действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено лишь в судебном порядке.

В качестве основания возникновения права ООО «Знаменский» на объект недвижимости последний называет сделку – договор купли-продажи от 27.10.2008.

Материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривается факт отсутствия в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о праве собственности продавца по договору купли - продажи на нежилое здание по адресу: Красноярский край, Минусинский район, с. Знаменка, ул. Шоссейная, 29.

Согласно статье 6 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Государственная регистрация прав, осуществляемая в отдельных субъектах Российской Федерации и муниципальных образованиях до вступления в силу настоящего Федерального закона, является юридически действительной.  Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Анализ приведенных выше норм закона о регистрации позволяет суду сделать вывод о том, что лицо, являющееся собственником объекта недвижимости, права на который у последнего возникли до введения в действия Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ, перед совершением сделки по отчуждению этого имущества обязано зарегистрировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним  свое право собственности на соответствующее недвижимое имущество.

Вместе с тем, названный федеральный закон позволяет одновременно произвести регистрацию как ранее возникшего права на объект недвижимости, так и государственную регистрацию перехода права собственности на этот объект.

Согласно статье 9 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» к компетенции федерального органа в области государственной регистрации при проведении им государственной регистрации прав в случаях, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, и органов по государственной регистрации относятся: проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти; проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав.

Государственная регистрация включает в себя правовую экспертизу документов и проверку законности сделки; установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав (статья 13 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что акт приемки в эксплуатацию законченного строительством здания, решение от 19.12.1978 №356 исполнительного комитета Минусинского районного Совета народных депутатов не содержат сведений о нежилом здании конторы по адресу: Красноярский край, Минусинский район, с. Знаменка, ул. Шоссейная, 29, признаки административного здания в с. Знаменка Минусинского района, построенного ПМК-25 «Крайколхозстройобъединение» Лугавскому совхозу «Скотопром», не соответствуют признакам здания, о регистрации которого заявлены требования, в документах, которые ответчик представил на регистрацию в подтверждение ранее возникшего права СПК «Знаменский» на объект недвижимости (акт на прием-передачу имущества и денежных средств КСП «Знаменское» правопреемнику СПК «Знаменский»), отсутствует описание передаваемого правопреемнику объекта недвижимости и его идентифицирующие признаки, а именно: наименование, адрес и его площадь. Из представленных в материалы дела доказательств не следует, что права именно на нежилое здание конторы общей площадью 862,2 кв. м, расположенное по адресу: Красноярский край, Минусинский район, с. Знаменка, ул. Шоссейная, 29, перешли к СПК «Знаменский» в порядке универсального правопреемства.

Вместе с тем, отсутствие в акте приемки в эксплуатацию информации о площади и адресе объекта, компенсируется наличием информации о функциональном назначении объекта, его этажности, дате приема в эксплуатацию, заказчике строительства.

Согласно техническому паспорту нежилого здания (л. д. 24 т. 2), расположенного по адресу: Минусинский район, с. Знаменское, ул. Шоссейная, д. 29, здание используется как контора, имеет 2 этажа, год постройки: 1978, данные признаки соответствуют указанным  в акте ввода здания в эксплуатацию.

В отсутствие в поселке Знаменка Минусинского района иных двухэтажных, кирпичных административных зданий, построенных в 1978 году, апелляционный суд полагает достоверным довод заявителя об идентичности объекта, введенного в эксплуатацию в 1978 году по акту приемочной комиссии и объекта, расположенного по адресу: Минусинский район, с. Знаменка, ул. Шоссейная, д. 29.

Имеющуюся неопределенность устраняют также представленные заявителем  письмо Администрации Знаменского сельсовета от 28.04.2012 №284 о том, что административное здание конторы совхоза Лугавского в с. Знаменка Минусинского района с 2008 года находится в пользовании ООО «Знаменское», местом нахождения здания, как и юридического лица, является адрес: Красноярский край, Минусинский район, с. Знаменка, ул. Шоссейная, 29; на территории  муниципального образования Знаменский сельсовет иных объектов недвижимости с наименованием (контора) и характеристиками (двухэтажное кирпичное здание) не имеется, а также аналогичное письмо Главы Минусинского района Красноярского края от 03.05.2012 №914-12.

Апелляционный суд отклоняет довод ответчика о том, что договор купли-продажи от 27.10.2008 по своему содержанию не соответствует требованиям действующего законодательства, поскольку не содержит сведений о недвижимом имуществе.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 13 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистратор обязан провести правовую экспертизу представленных на регистрацию документов и проверить законность сделки.

Контроль за содержанием представляемых документов (абзац 4 статьи 20 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») исчерпывается проверкой соответствия их требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и наличием информации, необходимой для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

В силу статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Как установлено материалами дела, заявитель приобрел  спорное имущество по договору купли-продажи от 27.10.2008, заключенного по итогам торгов в процедуре банкротства, полностью произвел его оплату, получил по акту приема-передачи. Данный договор  купли-продажи  в установленном порядке не заключенным или недействительным не признан.

В приложении № 1 к договору купли-продажи спорное имущество определено в составе другого недвижимого имущества, указан  адрес (с. Знаменка Минусинского района), а также функциональное назначение (административное здание).

С учетом того, что материалами дела подтверждается  отсутствие в поселке Знаменка Минусинского района иных двухэтажных, кирпичных административных зданий, построенных в 1978 году, апелляционный суд полагает, имеющиеся документы  позволяют его выделить в составе другого недвижимого имущества и идентифицировать на основании информации, указанной в правоподтверждающих документах.

Кроме того, договор купли-продажи   является лишь основанием приобретения права собственности, и в данном качестве представлен на государственную регистрацию права собственности. При наличии указанных выше данных в договоре и в отсутствие сомнений у сторон договора в отношении идентичности объекта недвижимости, указанного в договоре, и объекта недвижимости, указанного в заявлении о регистрации права собственности, у регистрирующего органа отсутствовали основания для отказа в регистрации права по указанному им основанию.

Подлежит отклонению довод об отсутствии доказательств возникновения права собственности у СПК «Знаменский» - продавца по договору от 27.10.2008, ликвидированного по итогам процедуры банкротства с исключением из Единого государственного реестра юридических лиц 06.11.2009.

Как следует из материалов дела, совхоз «Лугавский» в 1978 году вновь создал спорный объект недвижимого имущества (административное двухэтажное здание  а п. Знаменка), что следует из акт приемки в эксплуатацию. В 1992 году совхоз «Лугавский» реорганизован в коллективное сельскохозяйственное предприятие «Знаменское», а последнее -  в 2000 году в СПК «Знаменский». По акту от 24.07.2000 на прием-передачу имущества и денежных средств КСП «Знаменское» правопреемнику СПК «Знаменский» переданы основные фонды (за минусом износа) стоимостью 7875 тыс. руб. по состоянию на 01.07.2000.

Таким образом, СПК «Знаменский» стал собственником спорного имущества в силу закона (статья 6 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Апелляционный суд отклоняет довод ответчика о том, что в материалы регистрационного дела не были представлены оригиналы правоустанавливающих документов, в связи с чем отказ в регистрации является обоснованным.  На копии акта приемки, утвержденного решением Исполнительного комитета Минусинского районного Совета народных депутатов от 19.12.1978 № 356, имеется отметка о том, что оригинал документа находится в архиве города Минусинска. В силу пункта 1 статьи 8 Федерального закона от 22.10.2004 № 125-ФЗ (ред. от 27.07.2010) «Об архивном деле в Российской Федерации» данные документы являются муниципальной собственностью и не подлежат передаче частным лицам. Таким образом, регистрирующий орган не вправе предъявлять к заявителю требование о предоставлении оригиналов данных документов.

Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ