Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 20.11.2012 по делу n А33-15861/2010. Оставить без изменения определение первой инстанции: а жалобу - без удовлетворения (ст.272 АПК)

Закона о банкротстве.

В силу пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, и с учетом положений настоящей статьи. Начальная продажная цена предмета залога определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге. Порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества. В случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, по результатам рассмотрения которого арбитражный суд выносит определение об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, которое может быть обжаловано.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 №58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя» следует, что согласно пункту 4 статьи 138 Закона о банкротстве продажа заложенного имущества осуществляется конкурсным управляющим в порядке, предусмотренном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111 Закона.

Порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества, в той мере, в которой это допускается указанными положениями Закона о банкротстве. При этом собрание кредиторов не вправе определять порядок и условия продажи заложенного имущества.

Кредитор, требования которого обеспечены залогом, обязан установить особенности порядка и условий проведения торгов в разумный срок с момента обращения к нему конкурсного управляющего.

В соответствии с абзацем четвертым пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве в случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в суд, рассматривающий дело о банкротстве, по результатам рассмотрения которого выносится определение об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, которое может быть обжаловано. Порядок рассмотрения заявления устанавливается статьей 60 Закона о банкротстве.

При этом судам необходимо учитывать, что указанное положение закона не исключает права иных лиц, участвующих в деле о банкротстве, на заявление возражений относительно порядка и условий проведения торгов по продаже заложенного имущества.

Основания для изменения судом порядка и условий продажи заложенного имущества на торгах, предложенных залоговым кредитором или конкурсным управляющим, имеются, в частности, если предложения по порядку или условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ публики к торгам, а также если порядок и условия проведения торгов не являются в достаточной степени определенными.

Исходя из разъяснений, данных в пункте 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 №58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя», на основании абзаца второго пункта 2 статьи 131 Закона о банкротстве отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога.

Полученная оценка заложенного имущества учитывается при определении начальной продажной цены предмета залога в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге (абзац второй пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве).

Поскольку реализация предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется под контролем суда, рассматривающего дело о банкротстве, в целях получения максимальной выручки в интересах всех кредиторов должника, начальная продажная цена предмета залога должна быть указана судом в определении о порядке и условиях продажи заложенного имущества.

Из приведенных разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации следует, что начальная продажная цена заложенного имущества в процедуре конкурсного производства во всех случаях определяется судом. Вместе с тем, начальная продажная цена заложенного имущества должна определяться судом с учетом обязательной оценки этого имущества независимым оценщиком в целях ее реализации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 129, пунктом 1 статьи 130 Закона о банкротстве по общему правилу на конкурсного управляющего возложена обязанность проведения оценки имущества должника посредством привлечения для этого оценщика.

Определением арбитражного суда от 13.01.2011 по делу №А33-15861/2010 признано обоснованным требование Акционерного коммерческого Сберегательного банка (ОАО) в лице Красноярского отделения №161 в размере 358 300 085 рублей 89 копеек, в том числе основной долг – 355 863 273 рубля 82 копейки, пени, штрафы – 2 436 812 рублей 07 копеек, и подлежащим включению в реестр требований кредиторов ООО ТД «Ленком» в третью очередь реестра требований кредиторов должника.

Определением арбитражного суда от 30.12.2011 по делу №А33-15861/2010к16 за ОАО «Сбербанк России» признали статус залогового кредитора в отношении требования в размере 358300085 рублей 89 копеек, как обеспеченного залогом имущества должника:

- общая долевая собственность, 531/1000 доля на объект незавершенного строительства, площадью 16288,60 кв.м., по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Энергетиков, 58г, кадастровый номер 24:50:0500282:0001:04:401:002:000122770;

- право аренды земельного участка, с категорией земель земли поселений, кадастровый номер 24:50:0500258:0016, расположенного по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Энергетиков, 58г, на основании договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 09.06.2005 №1430, сроком с 20.09.2004 по 19.09.2014;

- сооружение - подъездной железнодорожный путь, протяженностью 1623,40 м, по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Энергетиков, 58, условный номер объекта 24:50:000000:194:14:002;

- сооружение - подъездной железнодорожный путь от стрелки 635 до стрелки 701, протяженностью 77,90 м, по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Энергетиков, 58, условный номер объекта 24:50:000000:194:14:001;

- право аренды земельного участка, с категорией земель - земли поселений, кадастровый номер 24:50:0000000:0039, расположенного по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Энергетиков, 58, на основании договора аренды земельного участка от 15.04.2005 №1024, сроком с 20.09.2004 по 19.09.2014.

Изучив документы, представленные залоговым кредитором – ОАО «Сбербанк России», конкурсным управляющим ООО ТД «Ленком» Ивановым А.С. и единственным участником – Даниловой В.М., выслушав мнение заинтересованных лиц, арбитражный суд первой инстанции установил, что разногласия между указанными лицами касаются в первую очередь начальной продажной цены залогового имущества: общей долевой собственности, 531/1000 доли на объект незавершенного строительства, площадью 16288,60 кв.м., по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Энергетиков, 58г; права аренды земельного участка на основании договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 09.06.2005 № 1430; сооружения - подъездной железнодорожный путь, протяженностью 1623,40 м; сооружения - подъездной железнодорожный путь от стрелки 635 до стрелки 701, протяженностью 77,90 м; права аренды земельного участка на основании договора аренды земельного участка от 15.04.2005 №1024.

Согласно отчетам от 01.11.2011 №240-2011, №245-2011, составленным обществом с ограниченной ответственностью «ТРАСТ-АУДИТ», представленным конкурсным управляющим Ивановым А.С., рыночная стоимость спорного имущества составляет:

- общая долевая собственность, 531/1000 доля на объект незавершенного строительства, площадью 16288,60 кв.м, по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Энергетиков, 58г – 120 277 000 рублей;

- право аренды земельного участка на основании договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 09.06.2005 №1430 – 18 009 000 рублей;

- сооружение - подъездной железнодорожный путь, протяженностью 1623,40 м – 12 452 000 рублей;

- сооружение - подъездной железнодорожный путь от стрелки 635 до стрелки 701, протяженностью 77,90 м – 1 416 000 рублей;

- право аренды земельного участка на основании договора аренды земельного участка от 15.04.2005 №1024 – 7 715 000 рублей.

Согласно отчету №31 от 16.04.2012 «Об определении рыночной стоимости недвижимого имущества, расположенного по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Энергетиков, 58», составленному обществом с ограниченной ответственностью «ТПК Старатель», представленному ОАО «Сбербанк России», рыночная стоимость спорных объектов составляет:

- общая долевая собственность, 531/1000 доля на объект незавершенного строительства, площадью 16288,60 кв.м, по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Энергетиков, 58г – 90 740 466 рублей;

- сооружение - подъездной железнодорожный путь, протяженностью 1623,40 м – 14 191 975 рублей;

- сооружение - подъездной железнодорожный путь от стрелки 635 до стрелки 701, протяженностью 77,90 м – 1 602 913 рублей.

Согласно отчету №353/05-2012 «Об оценке рыночной стоимости объектов оценки, расположенных по адресу: г. Красноярск, ул. Энергетиков, 58», составленному обществом с ограниченной ответственностью «Агентство оценки «Северная столица», представленному единственным участником ООО ТД «Ленком» Даниловой В.М., рыночная стоимость спорных объектов составляет:

- общая долевая собственность, 531/1000 доля на объект незавершенного строительства, площадью 16288,60 кв.м, по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Энергетиков, 58г – 159 087 000 рублей;

- право аренды земельного участка на основании договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 09.06.2005 №1430 – 45 329 000 рублей;

- сооружение - подъездной железнодорожный путь, протяженностью 1623,40 м – 12 372 000 рублей;

- сооружение - подъездной железнодорожный путь от стрелки 635 до стрелки 701, протяженностью 77,90 м – 1 102 000 рублей;

- право аренды земельного участка на основании договора аренды земельного участка от 15.04.2005 №1024 – 15 078 000 рублей.

Таким образом, значительные расхождения в оценке стоимости имеются в заключениях, представленных заинтересованными лицами по первому и второму объектам (общая долевая собственность, 531/1000 доля на объект незавершенного строительства, право аренды земельного участка на основании договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 09.06.2005 №1430).

На основании определения арбитражного суда от 04.06.2012 проведена экспертиза с целью установления независимой оценки объектов недвижимости, по результатам которой представлен отчет от 28.06.2012 №4-06/12, составленный обществом с ограниченной ответственностью «Экспертиза и оценка региональной собственности», согласно которому рыночная стоимость спорных объектов составляет:

- общая долевая собственность, 531/1000 доля на объект незавершенного строительства, площадью 16288,60 кв.м, по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Энергетиков, 58г – 134 805 477 рублей;

- право аренды земельного участка на основании договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 09.06.2005 №1430 – 100 765 897 рублей;

- сооружение - подъездной железнодорожный путь, протяженностью 1623,40 м – 15 252 682 рубля;

- сооружение - подъездной железнодорожный путь от стрелки 635 до стрелки 701, протяженностью 77,90 м – 1 392 367 рублей;

- право аренды земельного участка на основании договора аренды земельного участка от 15.04.2005 №1024 – 14 604 317 рублей.

Арбитражный суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что не имеется оснований подвергать сомнению правильность и обоснованность отчета об оценке стоимости недвижимого имущества и имущественных прав, проведенной по поручению суда обществом с ограниченной ответственностью «Экспертиза и оценка региональной собственности».

В соответствии со статьей 20 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

Согласно пункту 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256 (далее - Стандарт), оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. При этом оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

В соответствии с подпунктом "в" пункта 18 Стандарта оценщик осуществляет сбор и анализ информации, существенной для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки.

В силу пункта 19 ФСО №1 информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. При этом, информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения. Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

Доказательств недостоверности или недостаточности информации, использованной оценщиком при оценке согласно отчету №4-06/12 от 28.06.2012, не представлено.

В судебном заседании эксперт пояснила, что стоимость права аренды земельного участка с множественностью