Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 20.11.2012 по делу n А33-15861/2010. Оставить без изменения определение первой инстанции: а жалобу - без удовлетворения (ст.272 АПК)

лиц на стороне арендатора от 09.06.2005 №1430 рассчитана в целом на весь участок, так как определением суда был поставлен вопрос об определении рыночной стоимости права аренды без определения стоимости отдельно для каждого из арендаторов. Таким образом, оснований для признания недостоверной стоимости права аренды по договору №1430 от 09.06.2012, установленной в экспертном заключении №4-06/12 от 28.06.2012, не имеется. Учитывая, что рыночная стоимость права аренды в целом установлена экспертом в сумме 100765897 рублей, для арендатора ООО ТД «Ленком» она будет составлять 53 506 691 рубль 31 копейку (531/1000).

Согласно абзацу 3 пункта 5 статьи 18.1, пунктом 4 статьи 138 Закона о банкротстве начальная продажная цена предмета залога определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998    №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в том числе начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора – самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Согласно положениям статей 2, 126, 129, 139, 142 Закона о банкротстве основной задачей конкурсного производства является реализация конкурсной массы должника для целей наиболее полного и соразмерного удовлетворения требований кредиторов.

Основным правом кредиторов в деле о банкротстве является право на получение имущественного удовлетворения их требований к должнику. Установление более высокой (также как и наиболее низкой) начальной цены не гарантирует получения максимальной выручки от реализации имущества и арбитражный суд, устанавливая начальную цену продажи заложенного имущества, исходит из совокупности представленных в материалы дела доказательств.

Оценив имеющиеся в деле доказательства, в том числе представленные залоговым кредитором ОАО «Сбербанк России», конкурсным управляющим ООО ТД «Ленком» Ивановым А.С. и единственным учредителем Даниловой В.М. отчеты оценщиков, в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд соглашается с выводом арбитражного суда первой инстанции о необходимости установления начальной цены продажи имущества и имущественных прав ООО ТД «Ленком», находящегося в залоге у ОАО «Сбербанк России», в размере 80% рыночной стоимости имущества, определенной в заключении эксперта №4-06/12 от 28.06.2012, а именно:

- право общей долевой собственности, 531/1000 доля на объект незавершенного строительства, застроенной площадью 16288,60 кв.м, по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Энергетиков, 58г, кадастровый номер 24:50:0500282:0001:04:401:002:000122770 в размере 107 844 381 рубля 60 копеек (с учетом НДС);

- право аренды земельного участка, с категорией земель - земли поселений, кадастровый номер 24:50:0500258:0016, расположенного по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Энергетиков, 58г, на основании договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 09.06.2005 №1430, сроком с 20.09.2004 по 19.09.2014 в размере 42805353 рублей 05 копеек (с учетом НДС);

- сооружение - подъездной железнодорожный путь, протяженностью 1623,40 м, по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Энергетиков, 58, условный номер объекта 24:50:000000:194:14:002 в размере 12 202 145 рублей 60 копеек (с учетом НДС);

- сооружение - подъездной железнодорожный путь от стрелки 635 до стрелки 701, протяженностью 77,90 м, по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Энергетиков, 58, условный номер объекта 24:50:000000:194:14:001 в размере 1 113 893 рублей 60 копеек (с учетом НДС);

- право аренды земельного участка, с категорией земель - земли поселений, кадастровый номер 24:50:0000000:0039, расположенного по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Энергетиков, 58, на основании договора аренды земельного участка от 15.04.2005 №1024, сроком с 20.09.2004 по 19.09.2014 в размере 11 683 453 рублей 60 копеек (с учетом НДС).

Указанная цена является сбалансированной с учетом всех представленных в материалы дела отчетов об оценке, отвечает целям конкурсного производства при реализации имущества должника (поступление максимальной выручки без необоснованного затягивания процедуры банкротства).

Кредитор ООО «Капиталинвест» представил в материалы дела возражения на Положение о порядке и условиях продажи имущества должника, указав, что условия и порядок нарушают права и интересы участника должника, препятствуют получению максимально возможной цены. Предложил внести изменения в пункты 2.1, 3.1, 4.10, 4.11, 4.12, исключить раздел 9 «Проведение торгов посредством публичного предложения».

Рассмотрев представленные возражения, арбитражный суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что они подлежат частичному удовлетворению на основании следующего.

Согласно пункту 2.1 Положения о порядке и условиях продажи имущества, утвержденному между конкурсным управляющим и ООО «Сбербанк России», функции по подготовке и проведению торгов в форме открытого аукциона по продаже недвижимого имущества и имущественных прав, принадлежащих ООО ТД «Ленком», возлагаются на конкурсного управляющего Иванова А.С. При этом пунктом 3.1 предусмотрено, что в процессе подготовки и проведения торгов конкурсный управляющий регистрируется на электронной площадке «RUSSIA OnLine» для обеспечения доступа к организации открытых торгов или доступа к участию в открытых торгах.

ООО «Капиталинвест» предлагает привлечь для организации торгов специализированную организацию – общество с ограниченной ответственностью «Сибирский аукционный дом «Морозко», в процессе подготовки и проведения торгов специализированная организация регистрируется на электронной площадке «МЭТС» для обеспечения доступа к организации открытых торгов или доступа к участию в открытых торгах.

В соответствии с пунктом 1 статьи 129 Закона о банкротстве с даты утверждения конкурсного управляющего до даты прекращения производства по делу о банкротстве, или заключения мирового соглашения, или отстранения конкурсного управляющего он осуществляет полномочия руководителя должника и иных органов управления должника, а также собственника имущества должника - унитарного предприятия в пределах, в порядке и на условиях, которые установлены Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)".

Исходя из пункта 3 статьи 139, пункта 8 статьи 110 Закона о банкротстве, Приказа Минэкономразвития Российской Федерации от 15.02.2010 №54 «Об утверждении Порядка проведения открытых торгов в электронной форме при продаже имущества (предприятия) должников в ходе процедур, применяемых в деле о банкротстве, Требований к электронным площадкам и операторам электронных площадок при проведении открытых торгов в электронной форме при продаже имущества (предприятия) должников в ходе процедур, применяемых в деле о банкротстве, а также Порядка подтверждения соответствия электронных площадок и операторов электронных площадок установленным Требованиям» следует, что организатором торгов является конкурсный управляющий, оснований, предусмотренных законом для передачи полномочий по проведению торгов специализированной организации, не представлено, следовательно, выбор конкретной электронной площадки является правом конкурсного управляющего, а не кредитора. Кроме того, как следует из материалов дела, конкурсным управляющим Ивановым А.С. оформлены договорные отношения у оператора иной электронной площадки, чем предложено ООО «Капиталинвест». Оформление же договорных отношений и электронной подписи у оператора электронной площадки, предложенной кредитором, приведет к дополнительным необоснованным расходам за счет имущества должника, что нарушит права кредиторов на получение наиболее полного удовлетворения их требований.

ООО «Капиталинвест» считает также необходимым дополнить Положение о порядке и условиях продажи имущества пунктом 4.10, согласно которому срок приема заявок на первых, а также на повторных торгах, должен составлять не менее 60 календарных дней.

В соответствии с абзацем 11 пункта 8 статьи 110 Закона о банкротстве срок представления заявок на участие в торгах должен составлять не менее чем двадцать пять рабочих дней со дня опубликования и размещения сообщения о проведении торгов.

Арбитражный апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что срок, установленный Законом о банкротстве, то есть 25 дней, является оптимальным в рассматриваемом споре. В результате же принятия предложенных кредитором ООО «Капиталинвест» условий (срок приема заявок - 60 дней) процесс продажи имущества должника затянется. Длительная реализация имущества может повлечь нарушение прав и интересов других кредиторов в деле о банкротстве должника, а также приведет к увеличению текущих расходов должника на проведение процедуры банкротства, судебных расходов, в том числе по вознаграждению конкурсного управляющего, и как следствие, приведет к уменьшению конкурсной массы.

Таким образом, Положение о порядке и условиях проведения торгов обоснованно дополнено арбитражным судом первой инстанции пунктом 4.10 следующего содержания: «Срок представления заявок на участие в торгах составляет двадцать пять рабочих дней со дня опубликования и размещения сообщения о проведении торгов».

Пунктом 1.1 Положения о порядке и условиях продажи имущества, утвержденного ОАО «Сбербанк России» установлено, что размер задатка должен устанавливаться конкурсным управляющим по согласованию с конкурсным кредитором – ОАО «Сбербанк России» и не должен превышать 5% начальной цены продажи имущества.

Кредитор ООО «Капиталинвест» просит дополнить Положение о порядке и условиях продажи имущества пунктом 4.11, согласно которому размер задатка должен составлять не менее 20% от начальной цены продажи, установленной определением арбитражного суда.

Кредитор мотивирует свое предложение том, что максимальный размер задатка в большей степени обеспечивает обязанность победителя торгов по заключению договора купли-продажи и сводит к минимуму возможность его отказа от заключения договора.

При проведении торгов в порядке, предусмотренном пунктом 4 статьи 138 пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 Закона о банкротстве, организатором торгов заключаются, в том числе договоры о задатке, правовые отношения по которым урегулированы Гражданским кодексом Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

Арбитражный суд учитывает тот факт, что если за неисполнение договора будет нести ответственность должник в лице арбитражного управляющего, получившего задаток, он обязан будет уплатить другой стороне двойную сумму задатка (пункт 2 статьи 416 ГК РФ). При этом возврат указанного задатка в соответствии со статьей 134 Закона о банкротстве будет относиться к текущим платежам и подлежать погашению за счет конкурсной массы вне очереди.

В связи с изложенным, размер задатка 20% от начальной цены продажи является чрезмерным и не соответствующим интересам кредиторов. В то же время размер задатка в сумме 5% является недостаточным и может привести к тому, что победитель торгов в связи с малозначительностью суммы задатка может отказаться от исполнения договора.

Рассмотрев представленные в материалы дела возражения, арбитражный суд первой инстанции пришел обоснованному к выводу, что размер задатка для участия в торгах должен быть установлен в размере 10% начальной цены продажи имущества и имущественных прав должника.

Также ООО «Капиталинвест» считает, что имущество должно быть выставлено пятью лотами (каждый объект отдельно), мотивируя это тем, что продажа имущества отдельными лотами способствует увеличению продажной цены.

Положением о порядке и условиях продажи имущества предусмотрена продажа недвижимого имущества вместе с правом аренды земельного участка, на котором они расположены.

Согласно абзацу 6 пункта 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 №58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя» при решении вопроса об установлении требований залогодержателя в деле о банкротстве следует исходить из того, что размер этих требований определяется как сумма денежного удовлетворения, на которое может претендовать залогодержатель за счет заложенного имущества, но не свыше оценочной стоимости данного имущества. Стоимость заложенного имущества определяется арбитражным судом на основе оценки заложенного имущества, предусмотренной в договоре о залоге, или начальной продажной цены, установленной решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, с учетом доводов заинтересованных лиц об изменении указанной стоимости в большую или меньшую сторону.

Арбитражный суд первой инстанции обоснованно указал, что здание, сооружение всегда неразрывно связано с земельным участком, на котором оно находится, в связи с чем продажа отдельными лотами права аренды земельного участка и зданий, сооружений, находящихся на нем, является  необоснованным и не приведет к проявлению желаемого коммерческого интереса со стороны потенциальных покупателей, и как следствие, получению максимальной прибыли, на которую можно рассчитывать при продаже их едиными лотами. Указанные изменения приведут к нарушению интересов залогового кредитора, в связи с чем возражения кредитора ООО «Капиталинвест» в данной части являются необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Также ООО «Капиталинвест» просит исключить из Положения о порядке и условиях продажи имущества должника раздел 9 «Проведение торгов посредством публичного предложения», указав, что указанный этап не подлежит установлению залоговым кредитором.

Арбитражный суд считает данное утверждение конкурсного кредитора неверным в силу следующего.

Статья 138 Закона о банкротстве устанавливает, что продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 Закона, и с учетом положений статьи 138 Закона. Порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.

В пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации