Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 23.05.2013 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить без изменения определение первой инстанции: а жалобу - без удовлетворения (ст.272 АПК)

финансирование осуществляется инвестором в форме инвестиционного вклада (инвестирование) стоимости строительных конструкций начатых строительством жилых домов с пристройками, которые находятся на тех же земельных участках. Стоимость инвестиционного вклада согласована в размере 41 319 000 рублей, в том числе НДС 18%.

Приложением №1 к инвестиционному договору оформлен перечень строительных конструкций признаваемый инвестиционным вкладом и подлежащий передаче в рамках договора от 16.04.2012 (т.1 л.д.31-32).

Согласно пункту 2.4. договора срок внесения инвестиционного вклада определен до 28.04.2012. Сторонами 16.04.2012подписан акт приема – передачи по инвестиционному договору, по которому инвестор передает, а застройщик принимает строительные конструкции начатых строительством жилых домов с пристройками стоимостью 41 319 000 руб., в том числе НДС 18%.

Согласно представленным в материалы дела документам земельные участки, поименованные в пункте 1.1. договора от 16.04.2012 были предоставлены должнику – ООО «Стройсервис-ивнест» под комплексную застройку жилого микрорайона праве аренды. Договоры аренды земельных участков №220 от 01.03.2011, №221 от 01.03.2011, №223 от 01.03.2011, №224 от 01.03.2011, №225 от 01.03.2011 подписаны между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и ООО «Стройсервис-инвест». Указанные договоры зарегистрированы в установленном законом порядке (т.1 л.д.96-154).

Застройщик – ООО «УСК «Новый город» в рассматриваемый период и до настоящего времени использует поименованные в пункте 1.1 договора от 16.04.2012 земельные участки на основании договоров субаренды, подписанных с должником от 15.03.2011, от 15.03.2011, от 15.03.2011, от 15.03.2011, от 15.03.2011, от 15.03.2011, от 15.03.2011. Договоры зарегистрированы в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по Красноярскому краю, о чем свидетельствует отметка на договорах (т.1 л.д. 56-89).

В качестве основания подписания с ООО «УСК «Новый город» рассматриваемого договора от 16.04.2012 арбитражный управляющий Кацер Е.И. и представитель конкурсного кредитора ссылались на план внешнего управления должника – ООО «Стройсервис-инвест», утвержденный собранием кредиторов должника и предусматривавший в качестве одного из мероприятий восстановления платежеспособности должника передачу строительных конструкций в качестве инвестиционного вклада (т.2 л.д.60-78).

Согласно представленной в материалы дела инвентаризационной описи основных средств ООО «Стройсервис-инвест» №1 от 14.03.2011 в конкурсную массу должника включены объекты незавершенного строительства, автопарковка (т.1 л.д.155-159).

14.03.2011 составлен акт осмотра строительной площадки с участием внешнего управляющего должника, исполнительного директора, и главного бухгалтера должника, которым зафиксировано нахождение строительных конструкций начатых строительством домов объектов незавершенного строительства с указанием описания выполненных объемов работ на земельном участке (т.1 л.д.159).

Согласно представленному отчету №011021 от 20.08.2011, выполненному независимым оценщиком ООО «Независимая оценка» рыночная стоимость строительных конструкций начатых строительством 4-х жилых домов с пристройками определена в размере 41 319 000 рублей (т.1 л.д.60-181).

Строительство жилых домов на земельных участках, указанных в пункте 1.1. договора от 16.04.2012, осуществлялось ООО «УСК «Новый город» на основании разрешений на строительство, выданных Администрацией города Красноярска, в том числе: №02-4059 от 26.08.2011, № 02-4058 от 23.11.2012, №02-4097 от 30.08.2011, №02-4060 от 26.08.2011 (т.1 л.д.91-94).

В последующем, 11.05.2012 между инвестором и застройщиком подписано дополнительное соглашение (т. 1 л.д. 33-36), по условиям которого стороны договорились внести изменения в пункт 1.1. рассматриваемого инвестиционного договора от 16.04.2012 изложив его в новой редакции, согласно которой предусмотрено, что для достижения ранее оговоренной сторонами цели обеспечения возможности приобретения ООО «Стройсервис-инвест» жилых помещений в строящихся жилых домах, застройщик – ООО «УСК «Новый город» обязуется в срок до 31.03.2012 своими силами и с привлечением других лиц построить многоквартирные жилые дома и и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать инвестору (участнику долевого строительства) объекты строительства, имеющие определенные в данном соглашении индивидуализирующие признаки, а именно:

1. на земельных участках с кадастровыми номерами 24:500400067:50, 24:50:0400067:56, 24:50:04000067:58 в жилом доме №1, инженерное обеспечение на территории 2-го градостроительного комплекса микрорайона 6А северного жилого района в г. Красноярске, по строительному адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. 9 Мая –Урванцева (почтовый адрес: г. Красноярск, ул. 9 Мая, 55):

- жилое помещение (квартиру) со следующими характеристиками: строительный номер квартиры -112, строительный номер блок –секции 4, количество комнат 2, этаж 2, общая проектная площадь квартиры без учета балконов/лоджий 55,21кв.м.; общая проектная площадь квартиры с учетом приведенной площади балконов/лоджий – 74,08 кв.м.;

- жилое помещение (квартиру) со следующими характеристиками: строительный номер квартиры -145, строительный номер блок –секции 5, количество комнат 2, этаж 2, общая проектная площадь квартиры без учета балконов/лоджий 55,21кв.м.; общая проектная площадь квартиры с учетом приведенной площади балконов/лоджий – 74,03 кв.м.;

- жилое помещение (квартиру) со следующими характеристиками: строительный номер квартиры -148, строительный номер блок –секции 5, количество комнат 2, этаж 2, общая проектная площадь квартиры без учета балконов/лоджий 55,21кв.м.; общая проектная площадь квартиры с учетом приведенной площади балконов/лоджий – 74,03 кв.м.;

- жилое помещение (квартиру) со следующими характеристиками: строительный номер квартиры -184, строительный номер блок –секции 6, количество комнат 2, этаж 2, общая проектная площадь квартиры без учета балконов/лоджий 55,21кв.м.; 3кв.м.;

- жилое помещение (квартиру) со следующими характеристиками: строительный номер квартиры -253, строительный номер блок –секции 8, количество комнат 2, этаж 2, общая проектная площадь квартиры без учета балконов/лоджий 71,74 кв.м.; общая проектная площадь квартиры с учетом приведенной площади балконов/лоджий – 73,81 кв.м.;

- жилое помещение (квартиру) со следующими характеристиками: строительный номер квартиры -277, строительный номер блок –секции 8, количество комнат 2, этаж 10, общая проектная площадь квартиры без учета балконов/лоджий 71,74 кв.м.; общая проектная площадь квартиры с учетом приведенной площади балконов/лоджий – 73,81 кв.м.

2. на земельных участках с кадастровыми номерами 24:50:0400067:50, 24:50:0400067:56, 24:50:0400067:60 в жилом доме №2, инженерное обеспечение на территории 2-го градостроительного комплекса микрорайона 6А Северного жилого района в г. Красноярске, по строительному адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. 9 Мая –Урванцева (почтовый адрес: г. Красноярск, ул. 9 Мая, 53:

- жилое помещение (квартиру) со следующими характеристиками: строительный номер квартиры -41, строительный номер блок –секции 2, количество комнат 2, этаж 2, общая проектная площадь квартиры без учета балконов/лоджий 55,21 кв.м.; общая проектная площадь квартиры с учетом приведенной площади балконов/лоджий – 74,03 кв.м.;

- жилое помещение (квартиру) со следующими характеристиками: строительный номер квартиры -79, строительный номер блок –секции 3, количество комнат 2, этаж 2, общая проектная площадь квартиры без учета балконов/лоджий 55,21 кв.м.; общая проектная площадь квартиры с учетом приведенной площади балконов/лоджий – 74,08 кв.м.;

- жилое помещение (квартиру) со следующими характеристиками: строительный номер квартиры -82, строительный номер блок –секции 3, количество комнат 2, этаж 2, общая проектная площадь квартиры без учета балконов/лоджий 55,21 кв.м.; общая проектная площадь квартиры с учетом приведенной площади балконов/лоджий – 74,08 кв.м.;

- жилое помещение (квартиру) со следующими характеристиками: строительный номер квартиры -118, строительный номер блок –секции 4, количество комнат 2, этаж 2, общая проектная площадь квартиры без учета балконов/лоджий 55,21 кв.м.; общая проектная площадь квартиры с учетом приведенной площади балконов/лоджий – 74,08 кв.м.

3. на земельных участках с кадастровыми номерами 24:50:0400067:50, 24:50:0400067:53, 24:50:0400067:61 в жилом доме №7, инженерное обеспечение на территории 2-го градостроительного комплекса микрорайона 6А Северного жилого района в г. Красноярске, по строительному адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. 9 Мая –Урванцева (почтовый адрес: г. Красноярск, ул.Урванцева, 13):

- жилое помещение (квартиру) со следующими характеристиками: строительный номер квартиры -45, строительный номер блок –секции 2, количество комнат 2, этаж 2, общая проектная площадь квартиры без учета балконов/лоджий 55,21 кв.м.; общая проектная площадь квартиры с учетом приведенной площади балконов/лоджий – 74,08 кв.м.

4. на земельных участках с кадастровыми номерами 24:50:0400067:51, 24:50:0400067:53, 24:50:0400067:61 в жилом доме №8, инженерное обеспечение на территории 2-го градостроительного комплекса микрорайона 6А Северного жилого района в г. Красноярске, по строительному адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. 9 Мая –Урванцева (почтовый адрес: г. Красноярск, ул. 9 Мая, 49):

- жилое помещение (квартиру) со следующими характеристиками: строительный номер квартиры -1, строительный номер блок –секции 1, количество комнат 2, этаж 2, общая проектная площадь квартиры без учета балконов/лоджий 74,74 кв.м.; общая проектная площадь квартиры с учетом приведенной площади балконов/лоджий – 73,81 кв.м.;

- жилое помещение (квартиру) со следующими характеристиками: строительный номер квартиры -64, строительный номер блок –секции 3, количество комнат 2, этаж 2, общая проектная площадь квартиры без учета балконов/лоджий 55,21 кв.м.; общая проектная площадь квартиры с учетом приведенной площади балконов/лоджий – 74,03 кв.м.;

- жилое помещение (квартиру) со следующими характеристиками: строительный номер квартиры -100, строительный номер блок –секции 4, количество комнат 2, этаж 2, общая проектная площадь квартиры без учета балконов/лоджий 55,21 кв.м.; общая проектная площадь квартиры с учетом приведенной площади балконов/лоджий – 74,03 кв.м.;

- жилое помещение (квартиру) со следующими характеристиками: строительный номер квартиры -103, строительный номер блок –секции 4, количество комнат 2, этаж 2, общая проектная площадь квартиры без учета балконов/лоджий 55,21 кв.м.; общая проектная площадь квартиры с учетом приведенной площади балконов/лоджий – 74,03 кв.м.;

- жилое помещение (квартиру) со следующими характеристиками: строительный номер квартиры -139, строительный номер блок –секции 5, количество комнат 2, этаж 2, общая проектная площадь квартиры без учета балконов/лоджий 55,21 кв.м.; общая проектная площадь квартиры с учетом приведенной площади балконов/лоджий – 74,03 кв.м.

Таким образом, общая площадь приобретаемых инвестором жилых помещений (квартир) составляет 1184,07 кв.м., что также отражено в подписанном сторонами дополнительном соглашении. Инвестор (участник строительства) обязуется принять указанные в подпунктах 1-4 пункта 1.1 настоящего договор объекты долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

При этом, определенная сторонами стоимость одного квадратного метра приобретаемых инвестором жилых помещений (квартир) не изменена по сравнению с ранее достигнутыми договоренностями и указана в дополнительном соглашении в размере 46 000 руб.

Отдельно в дополнительном соглашении оговорено, что под объектом долевого строительства стороны понимают жилое помещение (квартиру) и общее имущество в многоквартирном доме, подлежащее передаче инвестору (участнику долевого строительства) после поручения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и входящие в состав указанного многоквартирного дома. Доля инвестора (участника строительства) в общем имуществе многоквартирного дома определяется пропорционально размеру общей площади квартиры в соответствии со статьями 36, 37 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Заявитель, полагая, что инвестиционный договор от 26.04.2012 как в первоначальной редакции, так и в редакции дополнительного соглашения от 11.05.2012 по своей правовой природе является договором долевого участия в строительстве, однако не содержит всех существенных условий (отсутствует условие о гарантийном сроке) и не прошел государственную регистрацию, обратился с рассматриваемыми требованиями о признании договора и соглашения незаключенными

1. инвестиционный договор об участии в финансировании строительства объектов недвижимости от 16.04.2012 незаключенным;

2. дополнительное соглашение от 11.05.2012 к инвестиционному договору от 16.04.2012 незаключенным.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статье 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) дела о банкротстве юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

Федеральным законом от 12.07.2011 N 210-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства" введен в действие параграф 7 Закона о банкротстве, касающийся банкротства застройщиков.

Определением арбитражного суда от 07.08.2012 суд определил применить при банкротстве общества с ограниченной ответственностью «Стройсервис - Инвест» правила параграфа 7 главы IХ Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» в редакции Федерального закона от 12.07.2011 N 210-ФЗ.

Подпунктом 4 пункта 1 статьи 201.8 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" предусмотрено, что с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам: о признании