Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 23.05.2013 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить без изменения определение первой инстанции: а жалобу - без удовлетворения (ст.272 АПК)

сделки в отношении недвижимого имущества недействительной или незаключенной, применении последствий недействительности сделки в отношении недвижимого имущества.

Из содержания указанной правовой нормы следует, что вопрос о заключенности сделки в отношении недвижимого имущества подлежит рассмотрению по существу в деле о банкротстве.

Как следует из материалов делаи  установлено   судом  первой  инстанции, с рассматриваемым заявлением обратилось ООО «Новый город» (с учетом удовлетворения 07.02.2013 ходатайства о процессуальном правопреемстве), в котором заявитель просит признать незаключенным инвестиционный договор об участии в финансировании строительства объектов недвижимого имущества от 16.04.2012.

В силу части 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В качестве основания довода о незаключенности рассматриваемого договора, заявителем приведен довод о том, что инвестиционный договор об участии в финансировании строительства объектов недвижимого имущества 16.04.2012 по своей правовой природе является договором долевого участия в строительстве, правоотношения по которому регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон о долевом строительстве).

Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

При этом, под объектом долевого строительства рассматриваемый закон понимает жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, определенное индивидуализирующими признаками и подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства. Условие о гарантийном сроке также отнесено законом к числу существенных условий данного вида договоров.

Однако, договор долевого участия в финансировании строительства является не единственной формой привлечения имущественных ресурсов юридических лиц в сфере финансирования строительства многоквартирных жилых домов, в том числе в рамках осуществления проектов комплексной застройки микрорайона. Отношения, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве, регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности.

В силу статьи 2 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с инвестиционной деятельностью, осуществляемой в форме капитальных вложений, за исключением вложений инвестиций в банки и иные кредитные организации, а также в страховые организации, которые регулируются соответственно законодательством Российской Федерации о банках и банковской деятельности и законодательством Российской Федерации о страховании.

Субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений согласно ст. 4 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица. Инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории Российской Федерации с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Инвестор, надлежащим образом выполнивший свои обязательства по договору, по окончании строительства объекта приобретает права на часть объекта, соответствующую размеру его вклада (ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу части 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из  материалов дела   № А33-8866/2009   следует, что   в  качестве   мер  направленных   на  восстановление  платежеспособности   должника   планом  внешнего  управления  предусматривалось, в  том  числе   внесение  стоимости   незавершенных   строительством    объектов   в  качестве    инвестиционного   вклада   в  рамках  целевого  финансирования  проекта   по  строительству  2-го  градостроительного комплекса, получение   по  инвсетиционным договорам   возможностим   приобретения  в  собственность   жилых  помещений  и  продажа    жилых  помещений  (долей   в  праве   долевой собственности   на  них)   или  прав   на  их приобретение.

Судом  первой  инстанции   установлено  и  следует из условий договора от 16.04.2012 -инвестор, с целью участия в строительстве обязался передать расположенные на подлежащих застройке земельных участках возведенные им строительные конструкции в обмен на получение права на приобретение в последующем в возвещенных жилых домах жилых помещений (доли в праве на объект) в пределах общей площади 1 180,54 кв.м. При этом ООО «УСК «Новый город» обязалось использовать полученный инвестиционный вклад в соответствии с целевым назначением – на строительство жилых домов и в определенный договором срок передать инвестору в пределах определенной договором доли (1 180, 54 кв.м.) имущество – жилые помещения (доли в праве).

Исходя из буквального значения слов и выражений, установленных договором от 16.04.2012 прав и обязанностей сторон, суд первой  инстанции сделал  обоснованный вывод об установлении правоотношения в рамках инвестиционной деятельности, не подпадающей под регулирование Федерального закона № 214-ФЗ.

Статьей 431 Гражданского кодекса  Российской Федерации установлено, что если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Устанавливая действительную волю сторон при заключении рассматриваемого договора от 16.04.2012 помимо вышеуказанного буквального значения содержащихся слов и выражений судом первой  инстанции установлено следующее:

- земельные участки, на которых подлежали возведению многоквартирные жилые дома, ранее были предоставлены должнику - ООО «Стройсервис-инвест» под комплексную застройку, предварительное размещение объектов согласовано, а именно 9 жилых объектов, подземного гаража и детского сада и в рассматриваемый период являлись объектами действующих договоров аренды земельных участков №220 от 01.03.2011, №221 от 01.03.2011, № 223 от 01.03.2011, №224 от 01.03.2011, №225 от 01.03.2011. При этом на указанных земельных участков на дату подписания договора от 16.04.2012 должником уже было начато возведение строительных конструкций.

- в связи с возбуждением в отношении должника процедуры банкротства и введением процедуры внешнего управления, в силу положений главы 6 Закона о банкротстве, осуществление деятельности должника (в том числе продолжение ранее начатых мероприятий) стало возможным только в соответствии с утвержденным собранием планом внешнего управления. Планом внешнего управления ООО «Стройсервис-инвест» предусмотрен размер инвестирования в сумме 41 319 000 руб. При этом, должник должен был получить от застройщика 1180,54 кв.м. жилых помещений, от реализации которых планировалось выручить 54 304 840 руб., из расчета 46 000 руб. за 1 квадратный метр жилья.

- после заключения рассматриваемого договора ООО «Управляющая строительная компания «Новый город» приняло строительные конструкции по акту приема - передачи от 16.04.2012, расположенных на выделенных должнику под застройку земельных участках. Согласно пояснениям сторон в настоящее время застройщиком возведены многоквартирные жилые дома на указанных земельных участках.

Учитывая буквальное содержание договора, а также принимая во внимание вышеприведенные предпосылки подписания сторонами рассматриваемого договора от 16.04.2012 и фактические условия, сопутствующие его заключению и последующему исполнению сторонами, суд первой  инстанции   сделал   правомерный вывод, что воля сторон при подписании инвестиционного договор об участии в финансировании строительства объектов недвижимого имущества 16.04.2012 была направлена на урегулировании правоотношений, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства многоквартирного жилого дома.

Согласно пункту 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д. Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

В пункте 2 названного Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации от 11.07.2011 N 54, разъяснено, что согласно положениям статьи 554 Гражданского кодекса  Российской Федерации для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).

Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).

Рассматриваемый договор от 16.04.2012 содержит условия о месте нахождения земельных участков, на которых подлежат возведению жилые дома, а также об общей площади жилых помещений, право на приобретение которых приобретает инвестор в случае исполнению обязанности по внесению инвестиционного вклада. Условия о виде, характеристиках, стоимости и срока внесения вклада также согласованы при подписании рассматриваемого договора.

При этом, в приведенном Постановлении № 54 Пленум Высшего Арбитражного суда Российской Федерации также обратил внимание судов, что в случае возникновения между сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи спора по поводу того, какая именно недвижимая вещь подлежит передаче покупателю во исполнение договора купли-продажи, суд на основании статьи 431 Гражданского кодекса  Российской Федерации  устанавливает действительную волю сторон, исходя из положений подписанного сторонами договора, иных доказательств по делу, а также принимая во внимание практику, сложившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон (пункт 3 Постановления Пленум Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54).

Судом  первой  инстанции  сделан   правильный  вывод  о  том,  что условия инвестиционного договора об участии в финансировании строительства объектов недвижимого имущества 16.04.2012 позволяют определить размер доли инвестора, на которую последний имеет право после завершения строительства, исходя из площади 1180,54 кв.м., определенной в пункте 1.1. договора. При этом стоимость имущества, подлежащего по результатам исполнению договора передаче застройщиком должнику, определена исходя из стоимости одного квадратного метра жилых помещений.

Суд апелляционной инстанции   соглашается  с  выводом  суда  первой  инстанции  о  том,  что сторонами был согласован предмет указанного договора - объект инвестирования, объем и порядок инвестирования, конечный срок сдачи объекта инвестирования, определены права и обязанности сторон по выполнению договора, а также установлен порядок распределения результатов, полученных при реализации инвестиционного проекта.

При  таких  обстоятельствах  довод заявителя  жалобы  о   том, что  вывод  суда  первой  инстанции   о  согласовании   сторонами   инвестиционного   договора  его  предмета  не  обоснован   и противоречит   материалам  дела, в  тексте    инвестиционного  договора недостаточно  данных, позволяющих  индивидуализировать   жилые  помещения, не указаны  ни  технические  или  проектные     параметры (площадь)  конкретных  помещений, является   несостоятельным  и  отклоняется   судом  апелляционной  инстанции.

Более  того, последующее перечисление сторонами в подписанном 11.05.2012 соглашении конкретных жилых помещений в ориентировочных пределах общей площади согласованной в договоре от 16.04.2012, косвенно свидетельствует