Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 30.05.2013 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить без изменения определение первой инстанции: а жалобу - без удовлетворения (ст.272 АПК)

сторонами при его подписании и рыночной стоимостью объектов купли – продажи по состоянию на 10.03.2010, определенной в ходе судебно – оценочной экспертизы, составляет по строению №8 - 2 208 101 рубль 87 копеек, по строению №2 - 3 328 309 рублей 05 копеек.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что установленная разница в цене не может быть признана разумной и соответствующей ценовому уровню рыночной стоимости рассматриваемых объектов на дату их продажи.

Доводы общества с ограниченной ответственностью «Забайкальская торговая компания» о том, что экспертное заключение  от 27.12.2012 №э12.15, подготовленное ООО «Региональный  институт оценки и управления недвижимостью», является  недопустимым  доказательством, т.к. составлен с нарушениями  Федерального закона  от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной  деятельности  в  Российской Федерации», отклонены судом апелляционной инстанции, поскольку

доказательства недостоверности выводов эксперта, а равно как и документы, опровергающие использованные экспертом данные и исходные сведения, не представлены. Нарушение экспертом требований нормативно – правовых актов, в том числе регламентирующих оценочную деятельность в Российской Федерации, не установлено.

В результате исследования фактических обстоятельств дела, изучения доводов участвующих в деле лиц, а также на основании оценки представленных в дело доказательств по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд первой инстанции установил, что договор купли-продажи недвижимости от 10.03.2010  заключен    с существенным занижением цены проданного имущества, то есть условия оспариваемого договора свидетельствуют о неравноценности встречного исполнения обязательства в худшую для должника сторону, в связи с чем, доводы  заявителя  жалобы  о  том,   что конкурсным  управляющим   не  были представлены   доказательства   факта   причинения, либо   возможного  причинения   вреда   оспариваемыми  сделками,  не  соответствуют  фактическим  обстоятельствам дела, поэтому  являются  несостоятельными   и  отклоняются  судом  апелляционной  инстанции.

Довод о недостоверность представленного заключения эксперта вследствие использования им информации о событиях, произошедших после даты оценки, обоснованно отклонен судом первой инстанции, поскольку действительно, в силу пункта 19 Федерального стандарта оценки №1, при проведении оцени не может быть использована информация о событиях, произошедших после даты оценки. Вместе с тем, в обоснование заявленных возражений,  ООО «Забайкальская торговая компания» ссылается на неправомерность использования при расчетах Справочника оценщика недвижимости: характеристики рынка, прогнозы, поправочные коэффициенты, изданного в Нижнем Новгороде в 2011 году. Использование справочных сведений, изданных в 2011 году, само по себе не свидетельствует об учете при определении рыночной стоимости на март 2010 года, каких-либо фактических обстоятельств, имевших место после указанной даты. Кроме того, согласно пояснениям эксперта, данным в суде первой инстанции, из указанного издания справочника им были использованы сведения о рыночных ценах и коэффициентах, собранных составителями сборника по Красноярскому краю за 2009-2010 года. Доказательства обратного   не представлены.

Согласно статье 14 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и пункты 5, 6, 12 Стандартов оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 года № 519, предусмотрено право оценщика самостоятельно применять методы проведения оценки объекта и определять подходы к оценке.

Согласно пояснениям эксперта, им при подготовки заключения использовался модифицированный метод корректировки по торговой и офисной недвижимости, что допускается статьей 14 Федерального закона №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Кроме того, как следует из пояснений эксперта, в связи со значительным статистическим разбросом данных в архиве www.rosrealt.ru/cena и для сглаживания данных экспертом им применен метод, в котором используется не средняя цена 1 кв.м., а минимальное значение цены торговых и офисных помещений на определенную дату, а также использованы данные о факторах, влияющих на стоимость недвижимого имущества в Красноярском крае в 2009, 2011 годах (обоснование использованных методик приведено экспертом в письменных ответах на вопросы ответчика).

Довод заявителя об  отсутствии отопления в одном из спорных зданий, и как следствие недостоверности итоговой рыночной стоимости, определенной экспертом, правомерно отклонен судом первой инстанции, так как не свидетельствует о фактической стоимости объекта продажи: нежилого здания общей площадью 1442,7 кв. м., расположенного по адресу: г. Канск, пос. Мелькомбинат, 55, стр. 2, в размере 113890 рублей 95 копеек, определенной в оспариваемом договоре купли – продажи, против установленной оценщиком в размере 3 442 200 рублей. Какие – либо документы, подтверждающие,  что рыночная стоимость неотапливаемого склада (как результат спроса и предложения, сформированного на свободном рынке) в 30,22 раза ниже стоимости такого же отапливаемого склада,   не представлены.

Более того, в качестве приложений к отчету экспертом оформлены объявления о продаже объектов недвижимого имущества (нежилых зданий), из содержания которых следует, что такие сведения: как наличие или отсутствие отопления в них отсутствует, что косвенно опровергает доводы   о существенности данной стоимости.

Кроме того, в судебном заседании в суде первой инстанции представитель ООО «Забайкальская торговая компания» пояснил, что здание литер В13, В14 общей площадью 1442,7 кв.м., приобретенное по цене 113 тыс. рублей до настоящего времени не отапливается. В то же время, как сообщил эксперт, по результату осмотра здания он пришел к выводу о наличии в нем системы отопления.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу  о недоказанности ООО «Забайкальская торговая компания» доводов о недостоверности экспертного заключения и о несоответствии выводов о рыночной стоимости объекта оценки на дату совершения оспариваемой сделки.

В свою очередь, представленная   выписка из отчета независимого оценщика ООО «ЭКОРС» №38-03/10 по рыночной стоимости объектов недвижимости, в котором указана итоговая величина рыночной стоимости объектов оценки по состоянию на 26.03.2010, в том числе: строения № 2 - в размере 224 000 рублей, и строения №8 - в размере 1 250 000 рублей, не может быть принята в качестве достоверного доказательства,  поскольку   судом  первой  инстанции   была  назначена экспертиза  стоимости проданного  имущества  по результатам  которой   стоимость  имущества  значительно  больше, чем  цена  по  которой  продано  имущество,  в связи с чем судом   первой  инстанции  обоснованно  не  был  учтен  отчет  оценщика  №38-03/10. Кроме того, в нарушение, установленных Федеральных стандартов оценки №1, №3 требований Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в отчете оценщика №38-03/10 (выписке из отчета) не содержатся сведения о применяемых методиках, коэффициентах и подходах.

В соответствии с пунктом 6 ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке» отчет должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика, осуществляющего оценочную деятельность самостоятельно.

В нарушении указанных норм к отчету об оценке №38-03/10 ООО «ЭКОРС», не приложены документы, подтверждающие квалификацию оценщика Радеевой Т.Г. (лицо указанное в разделе 3 «Сведения о заказчике оценки и об оценщике» отчета в качестве оценщика).

Пунктом 9 Федерального стандарта оценки установлено, что в приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, а также документов технической инвентаризации, заключений специальных экспертиз и другие документы по объекту оценки (при их наличии).

Как следует из раздела №6 «описание объекта оценки» описание объекта оценки осуществлено оценщиком на основании правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, в том числе: технических паспортов, договоров аренды земельного участка, свидетельств о государственной регистрации, договора аренды недвижимого имущества. Вместе с тем, к отчету (выписке из отчета) надлежащими образом заверенные копии перечисленных в разделе 6 отчета об оценке документов, не приложены.

Представленный отчет об оценке №38-03/10 ООО «ЭКОРС» (выписка из отчета) подготовлен оценщиком Радеевой Татьяной Григорьевной, являющейся членом СРО НП «Саморегулируемая межрегиональная ассоциация специалистов оценщиков». При этом, как следует из раздела 3 «сведения о заказчике оценки», в качестве заказчика выступает ООО «Забайкальская торговая компания», являющееся ответчиком по рассматриваемому делу.

В ходатайстве о проведении повторной экспертизы ООО «Забайкальская торговая компания» просила поручить её проведение эксперту Родеевой Т.Г. В судебном заседании в суде первой инстанции 29.01.2013 Радеева Т.Г. по рассматриваемому делу принимала участие в качестве представителя ООО «Забайкальская торговая компания», действующая на основании доверенности от 25.01.2012.

При изложенных обстоятельствах, оценив в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленную выписку из отчета об оценке №38-03/10 ООО «ЭКОРС» в совокупности с имеющимися в материалах дела доказательства, арбитражный суд первой инстанции пришел к правомерному выводу  о её (его) несоответствии требованиям статьи 68 указанного Кодекса и Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Отчет об оценке, а также экспертное заключение об определении рыночной стоимости объекта оценки, оспариваемой на основании пункта  1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, не является единственно возможными доказательствами равноценности либо неравноценности встречного исполнения по сделке.

В пункте 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве прямо указано, на возможность сравнения условий оспариваемой сделки и условие ее заключения с соответствующими условиями аналогичных сделкой и условиями их заключения, а также путем исследования иных доказательств, в том числе, подтверждающих рыночную стоимость переданного по сделке имущества и/или имущественного права.

Согласно   пункту 8 Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 № 63, содержащего указание на такой частный случай доказывания несоразмерности встречного исполнения по сделке как сравнение аналогичных заключаемых в сравнимых обстоятельствах сделок иными участниками оборота – в целях установления судом существенного отличия цены этой сделки и (или) иных условий на момент ее заключения от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки.

Однако, представленные ответчиком договоры купли – продажи недвижимого имущества, ранее заключенные между ООО «Ленком» и ООО «Яр» от 08.10.2009, между ОАО ТПП «Александрия» и ООО «Ленком» от 02.11.2000, между ООО ТПП «Александрия» и ООО «Ленком» от 07.12.2001, обоснованно не  признаны надлежащими аналогами сравнимых сделок, поскольку сторонами договора от 08.10.2009 являются заинтересованные лица, входящие в одну группу лиц, что не может свидетельствовать о достоверности и объективности представленных доказательств. Договоры   от 02.11.2000, от 07.12.2001 заключены в значительно более ранний период, в связи с чем, не могут быть признаны заключенными при сравниваемых условиях.

Иных доказательств,   в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,   ООО «Забайкальская торговая компания» в обоснование доводов о наличии у него оснований полагать соответствующим условиям заключенного с ответчиком оспариваемого договора средним рыночным ценам и условиям договоров купли – продажи недвижимого имущества при сравнимых обстоятельствах ценах, в материалы дела не представлено.

В то же время, согласно заключению № э12.15, рыночная стоимость приобретаемого ответчиком по договору от 10.03.2010 по цене 1 596 989 рублей  08 копеек имущества, составляла в рассматриваемый период 7 133 400 рублей.

На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу   об отсутствии доказательств, свидетельствующих о равноценном встречном исполнении обязательств со стороны покупателя, и как следствие, о заниженности цены договора, рассматриваемого в рамках настоящего обособленного спора.

В качестве второго основания для признания оспариваемой сделки недействительной исполняющий обязанности конкурсного управляющего должника указал   пункт  2 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

Согласно пункту 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка). Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.

Цель причинения вреда имущественным правам кредиторов предполагается, если на момент совершения сделки должник отвечал признаку неплатежеспособности или недостаточности имущества и сделка была совершена безвозмездно или в отношении заинтересованного лица, либо направлена на выплату (выдел) доли (пая) в имуществе должника учредителю (участнику) должника в связи с выходом из состава учредителей (участников) должника, либо совершена при наличии следующих условий:

стоимость переданного в результате совершения сделки или нескольких взаимосвязанных сделок имущества либо принятых обязательства и (или) обязанности составляет двадцать и более процентов балансовой стоимости активов должника, а для кредитной организации - десять и более процентов балансовой стоимости активов должника, определенной по данным бухгалтерской отчетности должника на последнюю отчетную дату перед совершением указанных сделки или сделок;

должник изменил свое место жительства или место нахождения без уведомления кредиторов непосредственно перед совершением сделки или после ее совершения, либо скрыл свое имущество, либо уничтожил