Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 07.11.2013 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить без изменения определение первой инстанции: а жалобу - без удовлетворения (ст.272 АПК)

соглашается  с  выводом  суда   первой  инстанции  о  том,  что обстоятельства, установленные определением Арбитражного суда Красноярского края от 14.02.2013 по делу №А33-8866/2009-д128, являются преюдициальными для сторон по настоящему делу.

Определением Арбитражного суда Красноярского края от 14.02.2013 по делу №А33-8866/2009-д128 установлено следующее.

16.04.2012 между ООО «Стройсервис-инвест» (далее – должник, инвестор) и ООО «Управляющая строительная компания «Новый город» (далее – заявитель, застройщик) заключен инвестиционный договор об участии в финансировании строительства объектов недвижимого имущества.

Согласно пункту 1.1. договора, целью договора является обеспечение возможности приобретения инвестором (должником по делу о банкротстве) в собственность жилых помещений (долей в праве долевой собственности на них) или прав на их приобретение в жилых домах №1-11, строящихся во втором градостроительном комплексе, расположенном по адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. 9 Мая – ул. Урванцева, на земельных участках с кадастровым номером 24:50:04600067:56, 24:50:04 00067:61, 24:50:04 00067:54, 24:50:04 00067:53, 24:50:04 0067:50 24:50:04 00067:52, 24:50:04 00067:55, 24:50604 00067:51, 24:50:0400067:58, 24:50:04 00067:60, 24:50:04 00067:59. Стоимость одного квадратного метра приобретаемых инвестором жилых помещений (квартир) составляет 46 000 руб.

В соответствии с пунктом 2.1. договора инвестор обязуется осуществлять финансирование инвестиционного проекта по строительству жилых домов №1-11 во втором градостроительном комплексе, расположенном по адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. 9 Мая – ул. Урванцева, на указанных земельных участках, а застройщик передает в собственность инвестору в срок до 01.06.2012 жилые помещения (квартиры) (доли в праве долевой собственности в них) или права на их приобретение в соответствующих жилых домах №1-11.

При этом пунктом 1.1. договора площадь приобретаемых инвестором жилых помещений согласована сторонами в размере 1180,54 кв.м.

Пунктами 1.2, 1.3. 2.2 договора установлена обязанность инвестора осуществляет целевое финансирование проекта по строительству жилых домов №1-11 во втором градостроительном комплексе, расположенном по адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. 9 Мая – ул. Урванцева, на вышепоименованных земельных участках. При этом целевое финансирование осуществляется инвестором в форме инвестиционного вклада (инвестирование) стоимости строительных конструкций начатых строительством жилых домов с пристройками, которые находятся на тех же земельных участках. Стоимость инвестиционного вклада согласована в размере 41 319 000 руб., в том числе НДС 18%.

Приложением №1 к инвестиционному договору оформлен перечень строительных конструкций признаваемый инвестиционным вкладом и подлежащий передаче в рамках договора от 16.04.2012.

Согласно пункту 2.4. договора срок внесения инвестиционного вклада определен до 28.04.2012. Сторонами 16.04.2012 подписан акт приема – передачи по инвестиционному договору, по которому инвестор передает, а застройщик принимает строительные конструкции начатых строительством жилых домов с пристройками стоимостью 41 319 000 руб., в том числе НДС 18%.

Согласно представленным в материалы дела документам земельные участки, поименованные в пункте 1.1. договора от 16.04.2012 были предоставлены должнику – ООО «Стройсервис-ивнест» под комплексную застройку жилого микрорайона праве аренды. Договоры аренды земельных участков №220 от 01.03.2011, №221 от 01.03.2011, №223 от 01.03.2011, №224 от 01.03.2011, №225 от 01.03.2011 подписаны между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и ООО «Стройсервис-инвест». Указанные договоры зарегистрированы в установленном законом порядке.

Застройщик – ООО «УСК «Новый город» в рассматриваемый период и до настоящего времени использует поименованные в пункте 1.1 договора от 16.04.2012 земельные участки на основании договоров субаренды, подписанных с должником от 15.03.2011, от 15.03.2011, от 15.03.2011, от 15.03.2011, от 15.03.2011, от 15.03.2011, от 15.03.2011. Договоры зарегистрированы в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по Красноярскому краю, о чем свидетельствует отметки на договорах.

Строительство жилых домов на земельных участках, указанных в пункте 1.1. договора от 16.04.2012 осуществлялось ООО «УСК «Новый город» на основании разрешений на строительство, выданных Администрацией города Красноярска, в том числе: №02-4059 от 26.08.2011, № 02-4058 от 23.11.2012, №02-4097 от 30.08.2011, №02-4060 от 26.08.2011.

В последующем, 11.05.2012 между инвестором и застройщиком подписано дополнительное соглашение, по условиям которого стороны договорились внести изменения в пункт 1.1. рассматриваемого инвестиционного договора от 16.04.2012 изложив его в новой редакции, согласно которой предусмотрено, что для достижения ранее оговоренной сторонами цели обеспечения возможности приобретения ООО «Стройсервис-инвест» жилых помещений в строящихся жилых домах, застройщик – ООО «УСК «Новый город» обязуется в срок до 31.03.2012 своими силами и с привлечением других лиц построить многоквартирные жилые дома и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать инвестору (участнику долевого строительства) объекты строительства, имеющие определенные в данном соглашении индивидуализирующие признаки,

При этом, определенная сторонами стоимость одного квадратного метра приобретаемых инвестором жилых помещений (квартир) не изменена по сравнению с ранее достигнутыми договоренностями и указана в дополнительном соглашении в размере 46 000 руб.

Отдельно в дополнительном соглашении оговорено, что под объектом долевого строительства стороны понимают жилое помещение (квартиру) и общее имущество в многоквартирном доме, подлежащее передаче инвестору (участнику долевого строительства) после поручения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и входящие в состав указанного многоквартирного дома. Доля инвестора (участника строительства) в общем имуществе многоквартирного дома определяется пропорционально размеру общей площади квартиры в соответствии со статьями 36, 37 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Как установлено определением Арбитражного суда Красноярского края от 14.02.2013 по делу №А33-8866/2009-д128, со стороны инвестора договор был исполнен в полном объеме, при этом непосредственно после заключения договора застройщик (заявитель по рассматриваемому обособленном спору) принял от инвестора обусловленное договором исполнение без возражений. В настоящее время, согласно пояснениям сторон на земельном участке, указанном в пункте 1.1. договора построены многоквартирные жилые дома, в связи с чем, возврат вклада инвестора в натуре, в настоящее время, не представляется возможным. ООО «Стройсервис-Инвест» в лице конкурсного управляющего Горских Евгения Валерьевича, ссылаясь на то, что оно исполнило все обязательства по финансированию строительства, однако ООО «Новый Город» не исполнило свои обязательства по передаче объекта в его собственность, обратилось в арбитражный суд с заявлением об обязании ООО «Новый Город» передать обществу с ограниченной ответственностью «Стройсервис-Инвест» пять жилых помещений (квартир) во исполнение обязательства передачи его в собственность по инвестиционному договору.

На основании ст. 4 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица. Инвесторы осуществляют капитальные вложения с использованием собственных и (или) привлеченных средств, ими могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности. Заказчики - уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. При этом они не вмешиваются в предпринимательскую и (или) иную деятельность других субъектов инвестиционной деятельности, если иное не предусмотрено договором между ними. Заказчиками могут быть инвесторы. Заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В соответствии с п. 1 ст. 8 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В  соответствии  со статьей 9 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» финансирование капитальных вложений осуществляется инвесторами за счет собственных и (или) привлеченных средств.

Как установлено определением Арбитражного суда Красноярского края от 14.02.2013 по делу №А33-8866/2009-д128, лицом, обязанным передать спорные объекты недвижимости, является ООО «Новый Город» (правопреемник ООО «УСК «Новый Город»). Указанным определением суда установлено и представленным в материалы настоящего дела актом приема-передачи по инвестиционному договору от 16.04.2012 подтверждается, что ООО «Стройсервис-Инвест» обязательства по инвестированию выполнены в полном объеме. Доказательства передачи застройщиком жилых помещений заявителю в материалы дела не представлены.

В силу пункта 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.

Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Судом  первой  инстанции   установлено,  что 12.02.2013 Администрацией г. Красноярска выдано Разрешение №01/1363-дг на ввод в эксплуатацию жилого дома №2 инженерного обеспечения на территории 2-го градостроительного комплекса микрорайона 6А Северного жилого района в г. Красноярске, расположенного по адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. 9 Мая – ул. Урванцева (почтовый адрес: ул. 9 Мая, д. 53).

07.03.2013 Администрацией г. Красноярска выдано Разрешение №01/7139-дг на ввод в эксплуатацию жилого дома №7 инженерного обеспечения на территории 2-го градостроительного комплекса микрорайона 6А Северного жилого района в г. Красноярске, расположенного по адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. 9 Мая – ул. Урванцева (почтовый адрес: ул. Урванцева, д. 13).

Согласно части 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.

Суд  апелляционной  инстанции   соглашается  с   выводом  суда  первой  инстанции  о том, что  вышеуказанные разрешения на ввод жилых домов в эксплуатацию подтверждают, что спорное имущество имеется в натуре.

В материалы дела представлены выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 08.08.2013 №01/253/2013-68, №01/253/2013-75, №01/253/2013-71, №01/253/2013-70, №01/253/2013-72, из которых следует, что право собственности на спорные квартиры зарегистрировано за ООО «Новый Город».

Таким образом, судом установлено, что ООО «Новый Город» в нарушение положений статей 309, 314 Гражданского кодекса Российской Федерации не исполнило предусмотренное инвестиционным договором обязательство передать жилые помещения в установленный срок, что нарушает права ООО «Стройсервис-Инвест» на владение, пользование и распоряжение жилыми помещениями. Спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП, в связи с чем, арбитражный суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявления ООО «Стройсервис-Инвест».

Довод представителя ООО «Новый Город» о том, что ООО «Стройсервис-Инвест» не могло вносить в качестве инвестиционного вклада самовольные постройки (объекты незавершенного строительства)  обоснованно отклонен арбитражным судом первой  инстанции, т.к. из буквального толкования пункта 1.3. инвестиционного договора от 16.04.2012 следует, что целевое финансирование осуществляется инвестором в форме инвестиционного вклада стоимости строительных конструкций начатых строительством жилых домов с пристройками, а не в форме передачи самовольных построек (объектов незавершенного строительства). При этом, каких-либо возражений со стороны застройщика при подписании акта приема-передачи от 16.04.2012 не имелось.

Учитывая  изложенное, доводы  заявителя  жалобы  о  том,  что суд  первой  инстанции  пришел  к  ошибочному  выводу   о  доказанности  факта   надлежащего   исполнения заявителем   обязанности   по  передаче   ответчику   инвестиционного   вклада   по  инвестиционному  договору  от 16.04.2012, поскольку  предмет  доказывания   в  рамках   дела  №А33-8866/2009д128 (установление   правовой  природы  договора   и  согласованность  всех  существенных  условий  договора)  существенно  отличается   от  предмета   доказывания  по  настоящему  делу (надлежащее  исполнение   сторонами  обязательств  по  договору); преюдициальным  для сторон   по  настоящему делу  является  лишь   обстоятельство   подписания   акта   приема-передачи  от 16.04.2012, по  которому   инвестор   передает,  а   застройщик