Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 02.03.2014 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в Гражданском кодексе   Российской Федерации.

Из материалов настоящего дела следует, что между муниципальным учреждением «Департамент земельных и имущественных отношений Мэрии г.Кызыла» (Арендодатель), в лице начальника Департамента Кызыл-оола С.Т. и ООО «ИТК-306/1» (Арендатор), в лице генерального директора Гиро С.В. 09 августа 2010 года заключен договор аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства № 5788 (далее – договор аренды №5788), предметом которого является предоставление арендодателем арендатору в аренду земельного участка с кадастровым номером 17:18:0102012:28, общей площадью 98083 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Кызыл, на 400 метров восточнее АЗС по ул. Абаканская, 35, для комплексного освоения в целях жилищного строительства, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка (приложение № 3).

Судом первой инстанции правомерно определено, что к отношениям сторон применимы положения главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также нормы Земельного кодекса Российской Федерации.

 Как следует из материалов дела, в качестве оснований для расторжения договора аренды, истец указывает систематическое нарушение требований пунктов 4.5,4.7,8.2 договора, части 1 статьи 614 Гражданского Кодекса Российской Федерации, на основании статьи  619 Гражданского кодекса Российской Федерации просит расторгнуть договор аренды.

В обоснование заявленных требований истцом представлен расчет задолженности по арендной плате, расчет пени за просрочку, уведомление от 24.07.2012 года.

Оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в материалах дела доказательства с учетом установленных по делу обстоятельств и норм права, подлежащих применению к спорным отношениями,  суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для расторжения договора аренды.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Согласно пункта 2 статьи 450 Гражданского Кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как следует из материалов дела и обоснованно установлено судом первой инстанции задолженность образовалась после перехода к истцу прав и обязанностей Арендодателя.

Из материалов дела также следует, что  переход прав и обязанностей Арендодателя произошел в конце марта 2011 года.

Так в соответствии со статьей 2 Конституционного закона Республики Тыва «О внесении изменений в статьи 5 и 8.1 Конституционного законна Республики Тыва «О земле» от 19.01.2011 № 274 ВХ-1, опубликованным 17.02.2011 г в газете «Тувинская правда», вступившим в действие 28.02.2011, установлено, что распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории городского округа «Город Кызыл Республики Тыва» – столицы Республики Тыва, осуществляет Правительство Республики Тыва и (или) специально уполномоченный Правительством Республики Тыва исполнительный орган государственной власти Республики Тыва по управлению и распоряжению землями, если иное не предусмотрено федеральным законодательством.

В соответствии со статьей 3 Конституционного Закона органы местного самоуправления городского округа «Город Кызыл Республики Тыва» в порядке, установленном Правительством Республики Тыва, обеспечивают представление информации и передачу документов, необходимых для осуществления полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории городского округа «Город Кызыл Республики Тыва».

Пунктом 1.2. Временного порядка организации работы по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории городского округа "Город Кызыл Республики Тыва" - столицы Республики Тыва, утвержденного постановлением Правительства Республики Тыва от 05.03.2011 № 165, действовавшим на момент предъявления иска (утратил силу 08.02.2013 г.), Министерство земельных и имущественных отношений Республики Тыва является исполнительным органом государственной власти по управлению и распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории городского округа "Город Кызыл Республики Тыва".

Учитывая вышеизложенное, суд апелляционной инстанции  соглашается с тем, что  с учетом вступления в силу указанного нормативного акта по истечении 10 дней с момента опубликования, права и обязанности Арендодателя по договору № 5788 от 09.08.2010 г. в силу действия Конституционного закона Республики Тыва «О внесении изменений в статьи 5 и 8.1 Конституционного законна Республики Тыва «О земле» от 19.01.2011 № 274 ВХ-1, постановления Правительства Республики Тыва от 05.03.2011 № 165, перешли к истцу с конца марта 2011 года, поскольку в соответствии с пунктом 3.1. временного порядка, утвержденного Постановлением Правительства Республики Тыва от 05.03.2011 г. № 165 Мэрия г. Кызыла и департамент земельных и имущественных отношений мэрии г. Кызыла в течение четырнадцати дней после вступления в силу Закона обеспечивают передачу Министерству правоустанавливающих документов на земельные участки, договоры аренды, купли-продажи земельных участков, реестры заключенных договоров и иные документы, в том числе в электронном виде, необходимые для выполнения функций по распоряжению земельными участками, расположенными на территории г.Кызыла.

Названным нормативным актом не предусмотрены переходные положения, регулирующие порядок оформления изменений в ранее заключенные договоры аренды.

В соответствии с частью 1 статьи 617 Гражданского Кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Согласно пункта 24 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002г. № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе).

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно пункту 10.1 договора аренды № 5788 в случае изменения адреса или иных реквизитов стороны обязаны уведомить об этом друг друга в недельный срок со дня таких изменений.

Поскольку стороны признали существенным нарушением, влекущим возможность расторжения договора аренды, нарушение условий пункта 4.7. договора, согласно которому арендная плата по настоящему договору вносится на расчетный счет, указанный в пункте 4.4., суд апелляционной инстанции соглашается с тем, что изменение стороны Арендодателя в договоре, влечет необходимость изменения реквизитов сторон, в том числе и расчетного счета, так как необходимым условием для надлежащего исполнения Арендатором обязательств по оплате арендной платы, является информация о расчетном счете Арендодателя.

В соответствии с пунктом 5.2.16 договора Арендатор обязан ежегодно до 15 марта уточнять у Арендодателя правильность расчета арендной платы и реквизитов для перечисления.

Поскольку изменение стороны Арендодателя по договору произошло после 15 марта 2011года, суд апелляционной инстанции  соглашается с тем, что арендатору не может быть поставлено в вину незнание сведений о новом Арендодателе и его реквизитах для оплаты арендной платы, но не освобождает арендатора от исполнения обязательства по уплате арендной платы.

 Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что суд  необоснованно пришел к выводу об отсутствии у ответчика обязанности уточнять у арендодателя до 15 марта правильность расчета арендной платы и реквизитов для перечисления в связи с передачей полномочий после 15 марта 2011 года, поскольку изменения в Конституционный закон вступили в силу до 15 марта 2011 года, подлежит отклонению в силу следующего.

Статьей 2 Конституционного закона Республики Тыва «О внесении изменений в статьи 5 и 8.1 Конституционного законна Республики Тыва «О земле» от 19.01.2011 № 274 ВХ-1, опубликованным 17.02.2011 г в газете «Тувинская правда», вступившим в действие 28.02.2011 г, установлено, что распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории городского округа «Город Кызыл Республики Тыва» - столицы Республики Тыва, осуществляет Правительство Республики Тыва и (или) специально уполномоченный Правительством Республики Тыва исполнительный орган государственной власти Республики Тыва по управлению и распоряжению землями, если иное не предусмотрено федеральным законодательством. Указанной нормой Министерство земельных и имущественных отношений не поименовано в качестве распорядителя земельных участков. Таким образом, само по себе принятие и опубликование конституционного закона не влечет изменения стороны Арендодателя в договоре. Министерство названо распорядителем земельных участков в нормативном акте, утвержденном и вступившим в действие после 15 марта 2011 года. А именно: пунктом 1.2. Временного порядка организации работы по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории городского округа "Город Кызыл Республики Тыва" - столицы Республики Тыва, утвержденного постановлением Правительства Республики Тыва от 05.03.2011 № 165, Министерство земельных и имущественных отношений Республики Тыва указано как исполнительный орган государственной власти по управлению и распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории городского округа "Город Кызыл Республики Тыва". Временный порядок вступил в действие по    истечении  10 дней с момента опубликования. Таким образом, судом  первой инстанции сделан правильный вывод о переходе прав и обязанностей Арендодателя после 15 марта 2011 года.

Судом  первой инстанции также  обоснованно установлено, что истец как новый арендодатель по договору в нарушение требований пункта 10.1. договора не уведомил Арендатора о смене стороны Арендодателя, об изменении платежных реквизитов.

Как следует из материалов дела, очередной платеж после замены стороны Арендодателя по договору должен был быть произведен в срок до 15 июня 2011 года в сумме 16 299 рублей 05 копеек – остаток задолженности за 2 квартал (21 марта 2011 года за 2 квартал оплачено без просрочки 31 397 рублей 75 копеек).

В срок до 15 сентября 2011 года арендатор обязан был уплатить 47 697 рублей 25 копеек.

09 сентября 2011 года (до наступления срока оплаты второго платежа после замены стороны Арендодателя) истцом было направлено Арендатору уведомление о расторжении договора аренды по основаниям не выполнения требований пунктов 3.2.1, 3.2.2 договора, а также необходимостью использования земельного участка согласно генеральному плану города Кызыла под среднеэтажное строительство, с требованием прекратить освоение земельного участка, предоставленного по договору аренды. Требований об оплате с платежными реквизитами направлено не было.

03.02.2012 года истцом был предъявлен иск в Арбитражный суд Республики Тыва о расторжении договора по основаниям нарушения условий договора, предусмотренных пунктами 3.2.1, 3.2.2, а также необходимостью использования земельного участка согласно генеральному плану города Кызыла под среднеэтажное строительство.

Указанные доводы Арендодателем не опровергнуты и подтверждены имеющимися в материалах дела уведомлением от 09.09.2011 года, определением Арбитражного суда Республики Тыва по делу № А69-218/2012-15 от 21.02.2012 года, которым исковое заявление было возвращено.

    Истец в апелляционной  жалобе указал, что  им в адрес ответчика направлялось уведомление от 17 августа 2012 года, в котором предлагалось ответчику   представить   доказательства   выполнения   им   обязательств, предусмотренных пунктами 3.2.1,3.2.2., вместе с тем, ответчиком данные доказательства не были представлены.

    Указанный довод подлежит отклонению, поскольку  представленные в материалы дела копии постановления Мэра г. Кызыла от 09.06.2011г. № 847, заявление от 02.02.2011г. вх. № 482, решение Хурала представителей города Кызыла от 21.06.2011 № 315 «О присвоении наименований улицам «90-летия ТАР», «Урянхайская», «Хем-Белдири», пояснительных записок 2851-11-ПЗ, кадастровых паспортов земельных участков в количестве 93 шт., межевого плана от 03.08.2011 свидетельствуют о соблюдении ответчиком сроков, установленных разделом 3, а также условий, предусмотренных пунктами 5.2.3., 5.2.6. договора аренды № 5788, которые признаны сторонами случаями расторжения договора по требованию арендодателя в судебном порядке и являются существенными нарушениями условий договора (пункт 8.2. договора аренды № 5788).

    Как следует из материалов дела, 27 июля 2012 года истцом в адрес ответчика был направлен заказным письмом с уведомлением документ от 24 июля 2012года, где Министерство земельных и имущественных отношений Республики Тыва напоминает о систематическом нарушении условий договора по внесению арендной платы за земельный участок со стороны ООО «ИТК-306/1», наличии задолженности по арендной плате за 2010-2012гг. в сумме 507 749 рублей  и пени в сумме 621 348 рублей по состоянию